房地产公司财务分析报告
财务报表可以全面系统地揭示企业一定时期的财务状况、经营成果和现金流量。通过财务报表分析，可以使信息使用者（包括投资人、债权人、经理人员、供应商、政府、员工、中介机构等）充分了解该公司的偿债能力、获利能力、营运能力、市场前景等财务信息，从而做出有利于信息使用者的决策者。本文针对XX20XX年至20XX年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究XX近年来的财务状况和经营成果，使报表使用者充分了解该公司全面的财务信息。
关键词：房地产业 XX 财务分析
引 言
随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。
财务分析是 了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。
XX是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。作为中国房地产行业龙头的XX企业股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展，才能更好地实现企业的战略发展。
一、企业简介
XX集团股份有限公司成立于19XX年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于19XX年介入房地产领域，19XX年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20XX年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，20XX年上半年XX又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前XX业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
二、 企业财务分析
1．偿债能力分析
偿债能力是指企业偿还到期债务的能力，对企业发展有重要意义。分为长期债务能力和短期债务能力。
（1）短期偿债能力分析
1流动比率反映企业用在短期内转 变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。本公司此比率已经接近标准比率2，表明企业短期还债能力较为稳定。但是20XX年与20XX年比较，呈下降状态，说明本 公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定，除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期流动负债。
2本公司速动比率一直偏低，小于1，20XX、20XX、20XX年的比率分别是0。5568、0。5912、0。4269，从表1的数据显示本公司的短期偿债能力较差。
3从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，XX的现金比率实现上升后下降的，从20XX年的30。95%上升到20XX年的33。80%，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从20XX年的33。80%下降到20XX年的29．17%，说明XX的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。
（2）长期偿债能力分析
1资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。一般认为资产负债率为40%—70%时较为合适，由上表可以看出20XX—20XX年XX集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在20XX年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。
2产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。
20XX—20XX年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在20XX年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
3已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，已获利息倍数呈上升趋势，说明XX集团长期偿债能力增强。
2。营运能力分析
营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周 转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。
由表2可以看出，20XX年的最高，说明 回收能力强。而20XX年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，XX的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。
应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，20XX年的最高，说明回收能力强。而 20XX年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，XX的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，20XX年存货周转率最高，20XX年最低，说明20XX年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。2001—20XX年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，20XX年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。
3。盈利能力分析
盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力。
表3：盈利能力分析
（1）销售净利率
销售净利率标准是0。1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。XX公司的销售净利率逐年上升从20XX年的11。319%到20XX年的13。1544%，20XX年更是达到17。4304%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。
（2）成本利润率
成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高20XX年18%， 20XX年20%，而在20XX年达到29%，说明经济效越来越好。
（3）资产净利率
资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%—5%，说明公司总体利用效果一般
（4）净资产收益率
净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的`能力，即反映投资与报 该公司的净资产收益率逐年增高，20 09年12。65%，到了20XX年14。26%，20XX年达到16。47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。
（5）资本收益率
从表3数据可知，资本收益率在逐年上升，说明企业为股东创造价值的能力依然很强。从20XX年的45%一跃至20XX年84%。
4。发展能力分析
发展能力是指企业在生存的基础上扩大规模、壮大实力的潜在能力，发展能力对于企业发展具有重要意义。具体分析见表4：
（1）销售增长率
由于销售增长率均大于零，说明本年比去年销售有所增长。本公司的销售收入增长率20XX、20XX年呈增长状态从15%增值19%，说明企业销售增长快，企业产品市场前景可观。但20XX年增长率下降，降至13%，销售减少，市场前景不可观。
（2）总资产增长率
总资产增长率表明，从资产角度衡量企业本期规模的扩张程度，本公司的总资产增 长率在20XX年急剧上升，从19%猛增至56%，增速迅猛，说明企业在本经营周期内资产扩张速度非常快。
（3）资本积累率
资本积累率反映了企业所有者权益在当年的发展水平，本公司的资本积累率逐年上 升，从20XX年的14%，20XX年的16%，到20XX年的20%，说明公司资本保全、增殖性强，抵抗风险、持续发展的能力增强。
（4）固定资产成新率
该公司20XX、20XX年固定资产更新速度在增长，20XX年为73。45%，20XX年为77。87%，而在20XX年，更新速度下降，降至75。34。
结论与启示
通过此次对与XX财务的分析，更加 了解各个财务指标，并且从课本走向实践，能够真正查阅XX各个年度的报表进行纵向分析，也能够联系相关的企业报表进行横向分析。
但 存在许多不足：对于XX财务的分析思路不是特别清晰，局限于对于数据的表层分析和年报中经营活动的分析，没有仔细分析XX公司的资产负债表、现金流量表、利润表和股东权益变动表中各项的变动及其原因，以致于分析的力度和深度略显单薄，说明的问题有限。
参考文献
[1]。《财务管理学》荆新，王化成，刘俊彦 著 中国人民大学出版社 20XX年06月
[2]。《财务报表和分析—企业、政府与非盈利组织财务报告分析》林世怡，林华 复旦大学出版社 20XX年01月
[3]。《财务报表分析：理论、技巧与运用》孟天恩，张炎兴，李生校 南京大学出版社 20XX年07月 [4]。《财务分析禁忌70例》李志远 著 电子工业出版社
[5]。《XX企业股份有限公司财务分析》 黄春丽20XX年05月至20XX年05月
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