不动产登记等工作情况调研报告

时间：2021-03-17 10:31:10 报告我要投稿

不动产登记等工作情况调研报告范文

　　根据市局统一部署安排，20XX年3月24至3月31日，由谢文平副局长带队，晏新平、陈兆发、邹晓源、吕胜等一行5人对杭州、南京、无锡三地的不动产统一登记等工作进行了考察学习，另与湖北襄阳就不动产统一登记工作进行了简要交流，现将有关情况汇报如下：

不动产登记等工作情况调研报告范文

　　一、不动产登记职责整合情况

　　1、四地的管理模式稍有不同

　　（1）浙江省杭州市住房保障和房产管理局： 2011年成立，副厅级单位，承担原市房产管理局的职责和原市建设委员会的政府保障性住房管理相关职责，划出原市房产管理局承担的经济租赁房、危改房（成片重建）等政府保障性住房建设管理相关职责划给市城乡建设委员会。内设10个处室，10个下属单位。杭州市房产交易产权登记管理中心为正处级自收自支的事业单位，职工380人，中心承担杭州市各类房产权属的登记、产权转移与发证；日常房产权属监理、房屋建筑面积的测绘管理、直管公有住房接管相关业务、房产中介机构及房地产经纪人备案登记的初审及相关工作。房产测绘还未实行市场化，均由中心下设的测绘公司开展此项工作。

　　（2）江苏省南京市住房和城乡建设委员会：2010年成立，副厅级单位，内设22个处室，6个下属单位。南京市房地产市场管理处由南京市房屋产权监理处、南京市房地产市场管理处、南京市房屋租赁管理办公室合署而成，是自收自支的正处级事业单位，现有职工620人，内设24个职能部门，主要负责全市房屋权属登记、商品房销售许可、房地产抵押登记、房屋租赁市场管理、房地产经纪机构和从业人员备案、房产档案管理、房产测绘管理工作。房产测绘实行有限度的放开，即房产预测可由有资质等级的民营测绘公司开展，但房产实测则由其下辖的测绘公司开展。

　　（3）江苏省无锡市住房保障和房产管理局：2010年成立，正处级单位，内设12个处室，34个下属单位。无锡市房屋产权监理处是差额拨款的副处级事业单位，现有职工300人，内设16个职能部门，主要负责全市房屋权属登记工作、房屋档案管理、房产测绘管理工作、房地产市场信息系统建设、房地产市场监测与分析工作，编制房地产市场研究报告和发布房地产市场有关信息、商品房、存量房销售合同网上备案工作。房产测绘还未实行市场化，均由中心下设的测绘公司开展此项工作。

　　（4）湖北省襄阳市住房保障和房屋管理局：2011年更名，其前身为襄樊市住房保障和房屋管理局，内设8个科室，9个下属单位。襄阳市市场管理处是自收自支的科级事业单位，现有职工156人，内设10个职能部门，主要负责房屋产权登记、房屋产权产籍管理、房屋测绘管理、房产档案管理、房产信息系统建设、房产市场的查处、商品房预售收件、商品房合同网签网备、房屋租赁管理等工作。

　　2、不动产登记职能整合进展不同

　　（1）杭州：由于该市林地很少，农村集体土地没办证，现多以城市房屋为主发证，故杭州市住房保障和房产管理局向市编办提出了调研报告，做了两套方案，一是从平稳过渡的角度考虑，通过房管局和土管局窗口互相进驻，按照“两个一”的模式（即一个窗口、一本证），从而达到简化手续，方便办事群众，具有可行性。二是成立市政府下设的不动产登记局，副局级单位，房管部门主要在系统操作、人员素质上、登记官、登记量等方面有优势，但市编办提出这种方案可能性不大，现都要求精减机构、精减人员，作为市政府直属单位现都不能成立副局级单位，且需经省政府同意，如成立正局级单位，需要从现有政府工作部门中核减相应一个单位，该方案可能也难以操作。考虑到全国还未有成熟经验，先暂按第一种方案操作，暂不考虑机构、编制、人员的问题，待全国有好的操作方式，再参照开展。

　　（2）南京：由于南京市住房和城乡建设委员会在近期南京市委书记到局调研时，提出了三个观点：一是工作量较大，年度交易登记业务量达30多万宗，是国土部门的十多倍；二是保持平稳，继续实行交易与登记一体化，在信息系统上与国土部门对接，为便于发放不动产登记权证，该局随时主动提供数据信息。现市编办还未提出机构、编制、人员的改革方案，当前工作仍采取相对独立、各自运行的模式操作

　　（3）无锡：该市编办根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》，提出撤销市住房保障和房产管理局、市建设局重新组建市住房和城乡建设局的机构改革方案已获省政府批准，市住房保障和房产管理局现行将采取先局机构设置调整到位，后再考虑不动产登记工作的实施。目前，该局与该市国土局共同商议，采取事权服务模式，先行在市房屋产权监理处的登记中心窗口及一个区登记分中心窗口试行“一个窗口”对外办公，按照“一次收件、分别办理、制作两证、一并发放”的程序办理，待运行平稳后，再扩面，但存在两家单位人员配置的问题。

　　（4）襄阳：湖北省襄阳市住房保障和房屋管理局已报市编办，提出将该局更名成立不动产登记局，接受国土部门和上级不动产登记主管部门的指导和监督，所有登记使用国土部门统一的不动产登记系统、登记簿和权属证书，对国土、林业、农业等部门原有登记项目，采取过渡期委托的方式办理。

　　3、不动产统一登记职责整合的建议

　　我局可借鉴湖北襄阳的整合方案，更名为宜春市不动产登记管理局（或中心），属市政府正县级直属部门，承担宜春市房地产管理局的职责，接受上级不动产登记主管部门的指导和监督，为方便群众办事，采取循序渐近的方式，在过渡期内，与国土部门采取联合办公的形式，在市房屋产权交易中心服务大厅实行土地登记窗口入驻的办法，按照各自工作分工，使用各自登记系统，办理各自登记业务、发放各自权属证书、保管各自产权档案。待运行平稳后，借鉴其他城市好的经验做法，再予深度融合，推进工作。执行该方案主要有以下四方面的理由：

　　（1）符合法律法规规定的条件。

　　《条例》第六条规定“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政策区域的不动产登记机构负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。从该《条例》反映，不动产登记机构由地方人民政府确定，赋予了地方政府选择权，并没有确定不动产登记机构必须是由国土资源部门组建。因此，更名的宜春市不动产登记管理局在所涉业务上接受省国土厅的指导，是符合有关法律法规规定的条件。

　　（2）有利于房地产市场的持续严格管理。

　　《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。

　　房地产开发是房屋登记的基础，房屋登记是房地产市场管理的最后一道防线。由于房地产业的产业关联度高，带动性强，是国民经济支柱产业。2014年我市房地产业对地方税收的贡献率达到70%，对GDP的贡献率达到15%，并且这一格局在近期难以改变。在多年的房地产管理工作中，我局已经形成以房产测绘为基础，楼盘表建设为核心，预售管理、合同备案、资金监管、预告登记、房屋登记、物业管理、征收补偿、住房保障等相关联的完整闭合的房地产市场管理系统。如果将房屋登记从整个房地产管理的链条中抽走，将会对房地产市场管理造成极大的削弱。在不动产登记流程上，房屋登记需要以预售管理中的楼盘表数据和网签备案合同为依据，如果没有房管部门对不动产产权产籍的认定，不动产登记就成了无源之水；因此若不动产登记和房地产市场管理分属两个部门，不仅消弱了房地产行业的管理，也不利于按照责权统一原则，实现不动产登记的统一整合。另外，根据我国法律归责因果联系的原则，房屋登记数据源自房管部门，如果不动产登记归属其他部门，一旦出现登记差错，势必造成国家赔偿责任归责不清。

　　（3）有利于不动产登记工作的开展。

　　我市的不动产登记工作主要涉及房和地，而房屋登记又处于核心位置，在房屋登记、土地登记、林地登记的业务数据总量中，占比达91%。从权属性质来看，房屋权属性质最为复杂，分为个人自建房、单位自建房、集资合作建房、房改房、经适房、商品房、共有房屋、配建房、村民自建房、农村集体经济组织房屋等10多种性质的房屋。从登记种类来看，房屋登记的种类最全面，根据住建部《房屋登记办法》的规定，共有5大类75个子项目的房屋权属登记，主要分为：初始登记11项、抵押登记13项、转移登记21项、其他登记13项、集体土地范围内的房屋登记17项。从人员素质来看，房屋登记要求较高，不同时期规划要求、土地政策、房改及保障政策大不相同。因此不同建成年代、不同主体、不同土地和房屋性质的登记，其登记的要件、程序和结果各不相同。同时，由于历史原因在房地产业发展初期，市场运作不规范、群众产权意识不强等因素，产生了很多房产办证遗留问题，群众投诉量一直较大。

　　为方便群众，我局作为登记部门，在长期的登记工作实践中，一方面致力于简化流程、优化办件、提高效率；另一方面针对许多问题分类梳理，总结了一系列解决方案，规范了一系列的操作程序，培养了一大批专业技术人员，现有14名取得了住建部考核认定的《房屋登记官》资格证书，能够应对所有复杂问题。因此，将我局更名成立不动产登记局，建立以房屋登记为主体过度到统一登记的制度，保持了不动产登记工作团结性，可以使新旧体制保持无缝对接，减少社会震荡，维护社会稳定。

　　（4）具有完善的登记信息管理基础平台和技术优势。

　　我局从2005年着手进行房产信息系统建设和房地产权属档案数字化，为此投入了大量的人力、物力和上千万的财力。到目前为止，我局已建立了较为完善的房产数字信息管理平台，由八个子系统组成，分别为产权登记系统，商品房预售管理系统、网上合同备案系统、从业主体管理系统，项目管理系统，测绘及成果管理系统，统计分析与信息发布系统，住房保障管理系统，子系统全面链接，实现了从建设项目、从业主体、测绘成果、房屋预售、合同备案、房屋登记和住房保障等数据的共享，全市房屋登记档案100%实现数字化，房屋登记档案查询利用更加便捷。与其它登记部门相比，我局拥有不动产统一登记的信息技术优势，房产信息系统的架构和内容与《物权法》、《条例》的相关规定一致，市政府不再需要大的投入，只要稍加改造，就可将现有的房产登记信息平台打造成为不动产统一登记信息管理平台。

　　二、其它业务情况

　　1、房地产市场管理

　　杭州、南京、无锡三地均建立了商品房预售资金监管，其中杭州局是委托银行进行监管，通过特定POS机收取商品房预售款，将POS机进帐单作为预售的必收要件之一，通过与银行系统互通，进行核查。南京局主要提出预售资金监管存在的两个问题：一是预售资金由于主体归属问题未明确存在法院因其他经济纠纷而查封划转问题，目前针对本地法院的此类查封划转，由市政府协调解决；二是预售资金被开发商随意挪用。对出现开发商挪用该款的问题，采取戒免谈话、停盘、冻结等措施。另对每个预售资金监管的楼盘，约谈银行做好对接工作，如出现违规操作，停止与该银行的合作关系，不允许该行及其分支机构再开展预售资金监管工作。无锡局是以产权监管处监管为主，对预售资金实行重点资金的监管。

　　2、房屋征收管理

　　（1）杭州：实物补偿安置方式较少，主要实行货币化安置，安置房除按市场价评估外，再按市场评估价的20%给予补贴；若拆迁安置户在12个月内在市场上购买商品房的，如购房款高于补偿款的，按补偿款的2%给予奖励，如购房款低于补偿款的，按购房款的2%给予奖励；过渡费补偿发放期限由4个月调整为12个月。现该局拟制定房屋征收补偿的文件。该局仅对国有土地上的房屋进行征收，该市国土部门对集体土地上的房屋进行征收。而对国有划拨土地上的房屋征收先按照出让土地上的房屋进行评估，再扣减出让土地价，确定补偿价格。

　　（2）南京：房屋征收补偿均按货币交换的模式，先按市场评估的方式确定补偿价格，后再用该补偿价格可由拆迁安置户在市场中购买商品房，或对符合保障对象的`拆迁安置户购买保障房。

　　（3）无锡：该项职能已转归市政府直属的拆迁管理办公室负责。

　　3、产权登记遗留问题处理

　　（1）杭州：对国有划拨土地上的房屋可直接过户，而涉及土地变性并按套办理所占土地的出让问题，已通过政府协调的方式给予了解决。

　　（2）南京：对国有划拨土地上的房屋可直接过户，不考虑土地变性的问题。

　　（3）无锡：对国有划拨土地的住宅可直接过户，对国有划拨土地的商业或办公用房，须补办土地出让手续，才可过户。

　　4、保障房管理

　　（1）杭州：现对实物配租中不符合廉租房保障条件的，可转成公租房，即实行原地承租，租金上调的方式处理。当前，政府对公租房的低收入群体实行一定的租金减免政策，而公租房租金约占市场价的70%。

　　（2）南京：按照南京市住房保障体系转型工作的思路，对三房合一的管理，目前草拟了一个体系转型方案、四个配套文件，拟定了三种保障形式，即货币补贴、实物配租（统一到公租房上）、实物配售（统一到共有产权房），现待政府批准。对骗保或不符合保障条件的入住户，该局事先发出退出通知单，若入住户不主动退出，则以“房东身份”向法院起诉，进行强制退出。

　　（3）无锡：对保障房审核过程中存有疑难问题的，通过每个月的会审机制，由市、区、街道所有参与保障房工作的人员共同会审，加以审定。

　　5、物业管理

　　（1）杭州：自2006年开始，该局借用杭州市钱江新城的大招投标中心的招投标平台进行前期物业的招投标，在此平台上专门建立了一个专家库，并负责专家库的维护及评委的增减，聘任，但由该中心操作。2014年5月1日起，根据《杭州市物业管理条例》规定，对10万平方米的物业，必须公开招投标，5万至10万平方米的物业，除国家有依据可以邀请招投标外，均实行公开招投标。该《条例》内容还包括物业维修资金及物业质量保修金的管理、业主自主管理流程。物业管理实行属地管理，明确街道社区职责，按照“街道社区一体参与”的模式，首届业主大会召开要求街道社区须牵头，区级物业科进行业务和政策指导。目前，主要通过发挥街道社区自身职责，现在也在这次立法中，在通过人大呼吁在街道和社区设置专职人员，但现在还未落实。物业协会的会长目前由物业服务中心的主任担任，秘书长由推荐的物业企业的法人代表担任。物业协会除会费外，对承办的招投标工作收取咨询费（1万元/单），对该局委托的物业从业人员培训工作收取培训费，但从2014起物业从业人员的许可职能取消导致今年培训暂未开展。

　　（2）南京：2003年开始规范招投标行为，2008年起，对5万平方米以上的住宅项目实行公开招标。自建了一个招投标电子平台，实现了招标公告、投标场所、评标方式、评分标准的四统一。建立了“两库一体系”的模式，即专家库（由市级行政主管部门、区级物业管理部门、物业服务企业的经营专家、专业技术的专家四类人员构成）、企业库和信用体系建设（内含企业的身份信息、业绩信息和不良信息）、同时通过加强企业资质管理，进一步规范了物业服务企业的管理、提升了物业服务水平。物业管理实行属地管理，按照“二站一中心”的模式运行，即成立应急维修站、矛盾调解站和街道物业服务中心。

　　（3）无锡：住宅采取市场化实行招投标，招投标平台设在市局物管中心，2013年底将招投标组织工作下放到区级。为规范前期物业管理中随意撤走的问题，事前按照《履约保证金制度》的规定，由开发企业和物业公司各将10万元存于指定帐户内，存期不少于3个月；为强化物业企业的履约保证，事后通过“回头看”的方式，对中标两年的物业项目进行查看，重点查验前期物业合同及招投标的承诺。为规范物业企业经营行为，按照《诚信管理办法》的规定，开展物业企业的诚信管理工作。

　　6、信息化管理

　　（1）杭州：现使用北京超图有限公司开发的系统，在局综合信息系统中建立了18个子系统。2010年建设个人住房信息系统，利用全市十区五县市主城区及该局的系统进行统一管理、五县市服务器系统与该局系统相连的优势，可查询杭州市范围内的个人住房信息。另开发使用档案自助查询系统。由于该信息中心属自收自支正处级单位，现对该局使用系统的每个单位收取维护费。

　　（2）南京：该局信息系统已与检察院、公积金、公证处等部门实现了信息共享，特别对产权交易起到了防骗防贷的作用。但对所需设备和系统维护产生的费用由其承担。

　　（3）无锡：已投入GIS系统（即地理信息系统）用于房屋登记。

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