建投公司融资情况的考察报告

报告 时间:2018-09-01 我要投稿

  近期,区委常委、常务副区长xx带领市农发行、市建行茅箭支行、区城投公司、国土茅箭分局等相关负责人,实地考察了xx区建投公司参与建设的xx等项目,并与xx区常务副区长xx以及建投公司负责人xx进行了座谈交流。总的感到xx区建投公司融资发展政策支持大、融资思路新、融资渠道宽、融资成效明显。

  一、xx区建投公司基本情况。

  xx市xx区建投公司成立于xxxxx年,注册名称为xx投资有限公司,于xxxx年xx月更名为xx市xx建设投资有限公司,注册资本xx万元人民币。公司现有员工xx名,董事长一名常务副区长兼任,常务副董事长一名,总经理一名,副总经理三名,总经济师一名。公司下设综合部、财务(融资)部、项目(投资)部、土地储备部等部门,拥有一个全资子公司(xx天和兴业建筑有限公司)、一个房地产开发公司(xx襄水房地产开发有限公司)、一个控股子公司(湖北城投投资担保有限公司)。

  公司主要职责:一是作为区级融资平台进行资金筹措和资本经营;二是在区政府授权范围内,经营区级国有资产(产权);三是负责区级土地一级储备、开发整理、供应;四是代表区政府以出资人的身份,进行区级城市基础设施项目建设、开发项目建设投资,参与区政府决策的产业项目合作;五是负责区级市政公用行业特许经营项目的垄断经营。

  xx区城投公司发展职责定位经历了两个阶段演变。第一个阶段:xxxx年至xxxx年xx月,主要任务是以承接市、区重点项目征迁安置、建设管理为主。第二个阶段:xxxx年xx月重组更名后,将工作重心转向投融资、土地收储开发和供应、资产经营和项目建设,形成以“政府主导、财政支持、社会参与、市场运作”的新型城市建设投融资体制,为xx区城市建设发展提供了强力支撑。

  二、xx区建投公司的主要做法。

  (一)盘活城市资产存量,增加公司资产规模。

  资产是融资的基础,没有资产就无法开展融资工作。为扩大建投公司总资产规模,提供有效经营性可操作资产,xx区将财苑大厦房产、原襄樊监狱地块等xx余宗四类资产(双证齐全、有土地证无房产证、有房产证无土地证、双证缺失),经过土地变性和补办手续后,划转过户到区建投公司,使区建投公司拥有了一大批优质的经营性资产,增强了融资能力。

  (二)采取多种融资模式,不断完善融资结构。

  充分利用公司融资资源,发挥整体融资能力,积极探索新的融资方式,构建多元化融资模式。

  一是抵押融资。利用盘活后的资产、资源进行融资,比如:仅财苑大厦xx处房产就可融资近1亿元。

  二是土地储备贷款。利用收储的土地在银行进行融资,目前,共争取银行授信额度xx亿元,其中建行xx分行授信融资额度2亿元,湖xx银行xx分行授信融资额度2亿元,中国农业发展银行xx分行授信融资额度zz亿元。

  三是进行项目融资。联合市城投和大型央企成立项目公司进行项目“捆绑融资”。比如:在庞公新区开发建设、xx古城保护开发、岘山风景区保护开发等项目上,与市城投、市房投等公司合作成立项目公司,开展项目融资。四是发挥政府的信誉优势,运用bot、土地储备捆绑类融资、债券融资、股权融资等融资方式进行融资。

  (三)做好土地收储供应工作,增加公司资金收入。

  依靠土地收储供应,xx区建投公司获得巨大的资金收益,迅速发展壮大了自身实力,为做大做强打下了坚实基础。截止20xx年xx月底xx区建投公司收储土地约xx亩,按出让均价每亩xx万元估算,总收入约为xx亿元,除去收储成本(一般在每亩xx万元左右),可获得收益约xx亿元。

  一是制定土地收储政策。xx区制定了《xx区土地储备管理办法》,作为开展土地储备供应工作的政策依据和工作指南。规定了储备范围、供应方式等内容,明确了区建投公司可以对15类国有土地进行收储。

  二是完善机构设置和职能整合。成立了xx区土地储备供应委员会,负责统筹、协调、决定土地储备供应重大事项。在区建投公司加挂区土地储备供应中心牌子(实行两块牌子、一套班子模式)作为区政府的土地储备供应机构,负责全区范围内的土地储备供应。同时将区征地办征地、供地业务全面移交至区土储中心,为土地储备供应工作的开展扫清了障碍。

  三是注重发挥部门联动作用。充分发挥区财政、规划、国土等部门的职责,共同配合做好工作。比如:在土地实地勘查中,要求建投、土地、规划等部门联合行动,共同进行现场考察,现场进行收储地块的初选。

  四是对收储土地整合开发。对收储的土地在供地前进行整合开发,对土地范围内水、电、路等配套设施进行建设,提升土地价值,促进土地增值使用。

  五是做好土地供应工作。制定年度土地供应计划,按土地规划性质分别采取招、拍、挂、协议出让等方式供地。20xx年,xx区建投公司共出让经营性用地xx宗,总面积约xx亩,实现储备土地出让金收益xx亿元。

  (四)开展项目建设投资,提高自身盈利能力。

  xx区建投公司在完成各项融资、资产管理任务的同时,积极进行项目建设投资,先后投资参与了庞公新区开发、xx新区中心城区开发、xx古城保护开发等项目建设,并对xx等市、区十余个棚户区(城中村)改造建设项目进行了投资。

  一是与xx市建投公司合作投资项目。比如:对庞公新区的开发建设。庞公新区位于xx区,是xx最有特色的地区之一。总面积xx平方公里,市政府拟对其中xx平方公里的土地进行开发建设,将其打造成集文化、居住、商贸商务、休闲娱乐等功能于一体的现代化生态xx区。20xx年襄城建投公司与市建投公司、市房投公司达成合作意向,由三家合作共同出资5亿元(出资比例市建投占xx%、区建投占xx%、市房投占xx%)成立三水庞公建设投资发展公司,联合对庞公新区进行开发建设,共同经营庞公区域基础设施投资建设、庞公区域还建房及公共服务配套设施投资建设、房地产开发等,所得的收益按有关政策上缴市财政,其余部分作为政府对市建投、襄城建投、市房投三家公司公益性项目的投融资补偿,由三家股东按比例分成。

  二是与中南建筑设计院合作投资项目。对拟建设的襄南新区中心城区开发项目,xx区建投公司联合对项目有兴趣的中南建筑设计院共同出资xx亿元(出资比例中南建筑设计院占xx%、区建投占xx%)组成项目公司,作为项目法人对外融资和进行项目运营。

  三是通过成立二级子公司投资项目建设。比如:成立xx天和兴业建筑有限公司、xx襄水房地产开发有限公司、xx城投投资担保有限公司等二级子公司承担市、区房地产项目开发。四是通过对区级市政公用行业特许经营项目的垄断经营,产生持续利润和稳定的现金流。20xx年以来,xx区建投公司通过投资具有一定收益性的项目,获得收益xx余万元,不仅提高了自身盈利能力,更使公司资产在规模与质量上得到双重提升。

  三、几点启示。

  (一)职能定位理念新。

  xx区政府按功能完善、权责明晰、高度统一的原则,对xx区建投公司职责进行了科学合理设置,明确了其作为城市基础设施投资融资主体、区级国有资产经营的性质、职能和权限,赋予了其区级土地收储开发、对区级市政公用行业特许经营项目的垄断经营权等职能,较好的解决投融资机制不顺,资产来源不多等问题,较好地理顺了公司与政府职能部门的关系,为建投公司创造了良好的经营运行条件,促进了公司经营运作的良性循环和可持续发展。

  (二)政府支持力度大。

  xx区建投公司迅速发展,既有顺应国内中小城市城投公司发展形势改革创新的内生动力,更有市区两级政府主导引导的推动力。

  一是赋予了区级建投公司土地收储开发权力。xx市政府将土地收储开发权力赋予了xx区,由xx区负责区级土地储备、整理和开发。并划定市建投公司与xx区在xx区范围内的土地收储范围,明确在XX区主城区范围内的土地由市建投公司收储,主城区范围外(主要是所辖的一乡两镇)的土地由XX区储备、整理和开发。

  二是在资源配置上给予支持。比如:为支持XX区资产划转工作,xx市政府召集市国土、市规划等部门,召开专题会议研究支持xx区资产划转的具体措施,并出台了《关于支持xx区建投公司发展会议纪要》。

  三是允许经营城市资源。本着优势互补、互惠互利、共同发展的原则,通过引导参与项目开发建设、特许经营的方式,允许xx区建投公司深度参与城市资源的开发经营运作,提高盈利能力。比如:引导xx区建投公司参与庞公新区的开发建设。

  四是建立了投融资补偿机制。通过实施“四大注入”——财政资金补充、城建资产、资源注入、土地增值收益返还、经营性项目建设收益返还等形式,建立持续的城建资产与资源注入机制,不断扩大城市建设投融资主体的资产规模和现金流量,提高资产质量和运营能力。比如:xx市政府规定,对XX区主城区内存量土地的开发利用获得的增值收益由市、区按xx:xx分成,新增土地则按xx:xx分成。

  (三)公司团队结构优。

  在公司管理上,十分注重企业化管理,同时大力引进人才,面向全国引进了规划师、工程师、建造师等一批高学历、高素质人才,建立了一支符合公司发展需要的投融资、工程建设、资本运营、资产经营等方面的综合专业管理团队。

  四、提升区城投公司融资能力的几点意见建议。

  (一)理顺区级城投公司职能职责。

  明确区城投公司作为城市基础设施投融资主体的性质、职能和权限,为城投公司将来的资本运营提供有利条件。运用现代管理的企业制度,引进先进的管理体制,增强城投公司自主融资内在动力。

  (二)整合划转区内资产。

  将区属行政事业单位闲置资产,经过土地变性和补办手续后,划转过户到区城投公司,增强城投公司融资能力。

  (三)赋予土地收储开发的职能。

  恢复区土地收储中心土地收储权限,将与区城投公司实行合署办公民。对于规划区外土地由区土地收储中心统一收储开发出让;规划区内新增土地由区土地收储中心统一收储开发,市里统一出让,出让收益部分市区实行6:4分成;规划区内存量土地出让收益部分市区实行 8:2分成,通过该项职能的调整,切实增强筹资和化债能力。

  (四)提升融资能力和盈利能力。

  鼓励、引导区城投公司开展资本经营和资本运作,可采取与市城投、大型企业联合成立项目公司的形式进行项目融资,一方面可以解决项目资金不足问题,还可以在项目完成后取得一定分红。

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