上海市住房保障的财税配套
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上海市住房保障的财税配套【1】
摘要：为健全住房保障体系，上海市在财政方面建立了一些支持机制，加大了财政的支持力度，还探索了一些有效的支持方式。
在税收方面，从保障性住房的房源筹措、运营管理和消费等环节都出台了相应的优惠政策。
上海市的房产税试点有助于拓宽保障性住房建设资金来源渠道，能提高住房资源的配置效率，还能促进中央与地方关系的协调。
关键词：住房保障;财税政策;房产税;上海
建立住房保障体系是在社会主义市场经济体制中建设服务型政府的重要实践，涉及到政府所履行的经济调节、市场监管、社会管理与公共服务等各项职能，需要从财政和税收等方面予以重点安排，为住房保障工作提供坚实的财政支撑和政策支持。
在对住房保障体系的探索过程中，上海一直高度重视财税配套问题。
不仅严格贯彻落实中央有关部门的政策措施，而且注重结合实际情况积极开展试点。
一、 上海市住房保障的财政支持
多年来，上海一直在调整和优化财政支出结构，努力将有限的财政资源配置到关键领域和重点行业，形成了“三个聚焦”的思路，即聚焦惠民生、聚焦调结构、聚焦促和谐。
其中，加大保障性住房的财政投入就是顺民意、解民忧、惠民生的重要内容之一。
1. 建立财政支持机制。
着眼于切实解决低收入家庭的住房困难，上海按照中央的统一部署，出台了一系列推进住房保障体系建设的财政政策，建立了一些有效的财政支持机制。
首先，明确住房保障专项资金的来源渠道。
廉租住房保障资金的来源主要包括地方财政预算安排用于廉租住房保障的资金、从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金、住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额以及中央划拨的专项补助资金。
另外，还设立了动迁安置专项补助资金和公租房专项资金，来源渠道主要是地方财政预算和土地出让收入。
其次，明确保障性住房免收的全国性及地方性非税收入项目。
廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置住房，一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。
其中，免收的行政事业性收费包括：防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费等项目;免收的政府性基金包括：城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育费附加、地方教育费附加、城市公用事业附加等项目。
再次，探索财政支持机制的新思路。
上海计划启动实施一项新的政策，要求市与区县从区县商业性项目取得的土地出让净收益中各统筹15%，建立“上海市保障性住房专项资金”，用于全市保障性住房的重点项目建设。
2. 增加财政支持力度。
近年来，上海不断加大财政支持住房保障建设的力度。
2008年，上海市区两级安排廉租住房补贴资金21.3亿元。
2009年，上海廉租住房市级补贴为1亿元，区级补贴约23亿元，另外在政府性基金中提供城镇廉租住房保障专项资金10.2亿元。
2010年，根据财政部《2010年政府收支分类科目》规定的新增科目，上海住房保障市级支出为17.2亿元，政府性基金中城镇廉租住房保障专项资金支出为16.5亿元。
从公开的信息看，多数区县的住房保障支出在2010年有所增长，不仅表现在相对年初的预算上，而且体现于同比指数上。
比如，黄浦区在2010年的住房保障支出为1.48亿元，为年初预算的105.5%，相比前一年增长了8.3%;卢湾区在2010年的住房保障支出为0.63亿元，为年初预算的100.7%，相比前一年增长了18.5%。
2011年，上海市本级财政预算的住房保障支出为22亿元。
此外，根据财政部相关规定，上海市在2011年的政府性基金中，用于廉租住房补贴资金、旧区改造资金等保障性住房支出为30亿元，将在国有土地使用权收入(政府性基金)中予以安排。
多数区县在2011年的财政预算中所安排的住房保障支出也都有所增长。
3. 创新财政支持方式。
住房保障建设任务繁重，资金需求巨大，仅仅依靠政府财政投入，难以保证住房保障建设的可持续性。
因而，上海还积极创新财政支持方式，充分发挥政府财政投入的引导带动作用，放大财政政策效能，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性住房的建设和运行管理，建立可持续发展的长效机制。
比如，针对公共租赁住房的建设和运营难题，上海探索建立一批公共租赁住房运营机构。
由市区两级财政共同出资，向这些机构提供一定规模的资本金，从而使这些机构成为负责公共租赁住房投资、建设筹措、供应和租赁管理的主体，并引导各类社会投资主体参与公共租赁住房的建设和运营。
二、 上海市住房保障的税收配套
税收是国家为满足社会公共需要，按照法律规定的标准和程序，强制、无偿地取得财政收入的一种经济活动，也是国家凭借公共权力参与国民收入分配和再分配的一种方式。
根据不同时期的政治、经济和社会发展总目标，国家会在既定的制度框架内对某些税收采取相应的激励和照顾措施，以减轻特定纳税人应履行的纳税义务，从而起到引导、规范和调控的作用。
住房保障体系的建设离不开税收政策的支持。
由于住房保障是一项保障和改善民生的工作，从国民经济运行的角度看，也是一种收入再分配的方式，因而与税收属于同一范畴。
从这种意义上说，对住房保障一些环节实行税收优惠或予以免征，可以节省征税成本，减少行政资源的浪费。
而且，住房保障作为一种公共服务，社会意义远大于经济意义，因而应通过税收优惠或相关措施，鼓励各种社会力量参与住房保障工作。
另外，对住房保障工作给予税收配套，还体现了经济社会协调发展的发展导向。
基于不同标准，可以将税收分为若干种类。
比如，按照课税对象的不同，与住房保障相关的税收可以分为流转税(包括营业税)、所得税(包括企业所得税、个人所得税)、财产税(包括房产税、契税)、行为税(包括印花税)、资源税(包括土地增值税、城镇土地使用税)。
再比如，按照税收的计算依据为标准进行分类，又可以分为从量税(城镇土地使用税)、从价税(包括营业税、企业所得税、个人所得税、契税、土地增值税等)。
在此，为了全面描述上海围绕住房保障体系而提供的税收配套措施，拟从保障性住房的房源筹措、运营管理和消费等几个方面进行分类。
1. 保障性住房房源筹措环节的税收配套。
(1)城镇土地使用税。
按照财税[2008]24号、财税[2010]42号、财税[2010]88号等中央有关部门文件的规定，对廉租住房、经济适用住房、改造安置住房和公共租赁住房的建设用地免征城镇土地使用税。
在商品住房等开发项目中配套建造廉租住房、经济适用住房、改造安置住房和公共租赁住房的，依据政府部门出具的相关材料，可以按这些保障性住房的建筑面积占总面积的比例免征城镇土地使用税。
(2)土地增值税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房(包括廉租住房、经济适用住房、改造安置住房和公共租赁住房)，且增值额未超过扣除项目余额20%的，免征土地增值税。
(3)印花税。
对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与相应保障性住房相关的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造廉租住房、经济适用住房、改造安置住房和公共租赁住房的，依据政府部门出具的相关材料，可以按照各类保障性住房的建筑面积占总建筑面积的比例免征开发和建造单位的印花税。
(4)契税。
对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源、公租房经营管理单位购买住房作为公租房、经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
(5)所得税。
企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为廉租住房和公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。
个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
2. 保障性住房经营管理环节的税收配套。
(1)营业税、房产税。
对廉租住房经营管理单位、公共租赁住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房和公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。
但是，公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
(2)印花税。
对廉租住房、公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。
3. 保障性住房消费环节的税收配套。
(1)印花税。
对廉租住房承租人、公租房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
(2)契税。
对个人购买经济适用住房，在上海市现行3%契税税率基础上减半征收。
其中，首次购买90平方米及以下经济适用住房的，凭上海市房地产交易中心出具的首次购房证明，契税税率暂按1%征收。
(3)个人所得税。
对个人按照法定途径获得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税;但对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，则不能免征个人所得税。
4. 保障性住房税收配套的管理。
为了做好各类保障性住房的税收配套工作，上海市的相关部门建立了一种名单管理机制。
对符合规定的保障性住房经营管理单位、建设项目以及开发企业名单，由上海市住房保障和房屋管理局通过书面形式定期向上海市地方税务局提供。
市地方税务局收到名单后，负责将名单转发给所属税务征收分局。
各税务征收分局据以办理相关税收的减免。
三、 上海市的房产税改革试点
2011年1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，其中上海是试点城市之一。
房产税改革，不仅是我国税制改革的一项重要内容，对建立健全住房保障体系也有着重大的推动意义。
1. 上海试点房产税改革的政策内容。
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，上海试点的征收对象为自2011年1月28日起在上海行政区域内居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非上海居民家庭在上海新购的住房。
在计税依据上，参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。
试点时期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
上海征收个人住房房产税试点的适用税率暂定为0.6%。
但对于应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。
比如，根据上海市统计局公布的数据，上海市2010年新建商品住宅平均销售价格为14 213元/平方米。
因而，在2011年度，如果应税住房的市场交易价格不高于28 426元/平方米的，则适用0.4%的税率，否则要适用0.6%的税率。
考虑到居民的合理居住需求以及其他情况，上海的试点方案规定了若干种税收减免的情形。
(1)上海的居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对属新购住房超过部分的面积，要计算征收房产税。
其中，合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
(2)上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还。
(3)上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
(4)符合国家和上海市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海市居住证并在上海工作生活的，其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
(5)持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;持有上海居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，待持有上海居住证满3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
(6)其他需要减免或免税的住房，由上海市政府决定。
上海在试点方案中明确规定，对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。
2. 上海试点房产税改革对住房保障体系建设的意义。
房产税不仅能合理调节居民收入分配，改善社会收入分配结构，为住房保障体系建设创造更加适宜的宏观环境，而且能正确引导住房消费，提高住房资源的配置效率，为住房保障体系建设营造更加有利的市场环境，更能改善地方政府的财政收支结构，为住房保障体系建设提供相对稳定的资金来源。
(1)拓宽资金来源渠道。
上海的试点方案已经明确，房产税收入主要用于保障性住房建设，这对拓宽保障性住房建设的资金来源渠道具有直接意义。
尽管从目前的试点来看，房产税收入在数额上尚不够庞大，但从制度演进与国际比较的角度看，房产税必将会是保障性住房建设的重要资金来源渠道。
(2)提高住房资源的配置效率。
房产税，既能抑制部分投机性的购房需求，又能引导部分投资者确立相对理性的购房需求，从而改善市场化商品住房的供求关系。
由于市场化商品住房体系与保障性住房体系是相辅相成的，无论哪一个体系出现较剧烈的波动，都势必会影响到另外一个体系。
同样，一个体系渐趋稳定，也会有助于另一个体系的平稳运行。
因而，通过征收房产税，提高住房资源的配置效率，可以减少住房保障体系所承受的压力，为住房保障体系建设创造更加有利的市场环境。
(3)促进府际关系的协调。
任何一项制度的有序运行都有赖于不同层级的各类主体能够实现激励相容。
通过对部分个人住房征收房产税，可以优化调整既有的税制结构，减少地方政府对土地财政的依赖程度，改善地方政府的财政收支结构，更为重要的是，房产税试点改革，在中央政府和地方政府之间能实现激励相容，从而可以促进府际关系的协调。
作为政府提供公共服务的一项重要内容，住房保障的顺利推进无法离开协调的府际关系。
因而，房产税改革是一个推进住房保障体系建设的重要因素。
四、 完善财税配套政策的建议
着眼于建立和完善分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，上海市有关住房保障的财税配套政策还需要在以下几个方面予以推进。
1. 优化政府财政投入，提高公共资金使用效率。
住房保障体系的建立和完善离不开政府的财政投入，这是由住房保障的公共服务属性所决定的。
不过，在加大政府财政投入的同时，要进一步优化投入结构，要更加聚焦基本公共服务，更加聚焦民生改善。
比如，在不同的住房保障服务类型中，应将更多的财政投入于廉租住房、公共租赁住房和危房改造。
另外，要逐步提高公共资金的使用效率，使有限的财政投入能尽可能地发挥保障效应。
2. 强化税收引导力量，吸引社会资本投资。
除了政府财政投入外，还应该通过相关政策的引导，吸引社会力量积极参与保障性住房的开发建设和运营管理。
吸引社会资本的参与，既能弥补政府财政投入的'不足，也能引导民间资本的合理流动，还能提升住房保障的多元化。
比如，参与保障房建设运营的社会主体能获得财政补贴，或享受税收优惠或减免，或获得贷款贴息。
3. 发挥财税综合效应，营造良好社会氛围。
对于上海等人口导入量较大的特大型城市，还需要发挥财税政策的综合效应，使各种社会主体能充分利用存量住房为众多工作关系不够稳定的流动人口提供宜居和实惠的租赁服务。
比如，合格主体能获得税收减免，或能获得低息贷款。
参考文献：
1. 上海市财政局局长葛爱玲.做到“三个聚焦”. 新理财(政府理财)，2010，(Z1).
2. 贺浪莎，李治国.拓宽投资渠道，破解融资难题. 经济日报，2011-05-27.
3. 庞元.创新公租房投融资制度的探索与思考. 中国房地产，2011，(2).
4. 谢庆奎. 中国政府的府际关系研究.北京大学学报(哲学社会科学版)，2000，(1).
房地产企业预售收入的财税处理【2】
摘 要 近二十年来，房地产业通过快速发展，成为我国重要支柱产业之一。
但是我国房地产业在会计核算、税务处理等方面，还有很多不成熟和不规范之处，本文将对房地产企业销售未完工开发产品取得预售收入这一业务，从会计核算与税务处理方面结合实际进行介绍、分析和探讨。
关键词 房地产 预售收入 财税处理
房地产企业预售收入是指房地产企业根据《城市商品房预售管理办法》的有关规定，对符合预售条件的在建开发产品，在向主管部门申请并取得预售许可后，与买受人签订《商品房预售合同》，将正在建设中的商品房预先出售给买受人，而向买受人收取的定金或房款收入。
一、房地产企业预售收入财税处理规定
(一)会计核算规定
由于在房地产预售过程中取得的预售收入不能符合新《企业会计准则――收入》关于收入确认的相关条件，因此房地产企业在预售过程中所取得的价款，只能是预收性质的款项，应作为“预收账款”进行核算;待开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房产移交给购买方，办妥移交手续后再确认收入的实现。
而对于预售收入缴纳的相关税费如何进行会计核算，现行会计制度还未及时进行规范。
(二)税收征管规定
根据我国现行税法的规定，对房地产企业销售未完工开发产品所取得的预售收入应分别按以下规定缴纳相关税费：
1、营业税：根据2009年1月1日实施的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2、土地增值税：根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】第048号)第十四条、《关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第三条及各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定的土地增值税预征办法预缴土地增值税。
3、企业所得税：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月度)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
由此可见，国家对房地产企业销售收入是按照“收付实现制”的原则来确认应纳税义务发生时间的，通过提前征收相关税费，加强了税收的源头控制，确保了房地产税收能够及时地、均衡地解缴入库。
二、房地产企业预售收入财税处理现状
(一)预售收入财税处理现状
1、虽然近几年房地产企业会计核算已在逐步规范，但仍有部分房地产企业在预售阶段的会计核算上不能严格区分预售收入与代收代缴款项，使用科目混乱，甚至存在部分预售收入不入账现象。
2、预售阶段大部分房地产企业以“预收账款”的贷方发生额作为当期应纳营业税、土地增值税及企业所得税的计算依据。
(二)预售收入相关税费财税处理现状
由于现行会计制度未能及时对预售收入相关税费如何会计核算进行规范，使得各房地产企业在税费计提(或结转)环节做法不一，导致会计信息不能正确反映。
目前各房企关于预售收入相关税费的会计处理方较多，但大致可归纳为如下两类：
1、相关税费直接损益类。
该类方法的要点是先根据当期预售收入对相关税费(包含营业税、城建税、教育费附加、土地增值税)进行计提，将税费计入“营业税金及附加”，月末结转当期损益。
计算当期应纳所得税时，不再单独对当期缴纳的营业税、土地增值税等进行纳税调整。
该类方法的弊端在于：把不符合收入确认条件的“预收账款”以收入的形式结算了相关税费，虚增了损益和负债，且人为地割断了预售收入、营业收入与营业税、土地增值税等相关税费之间的勾稽关系，也违背了会计的配比原则。
2、相关税费配比损益类。
该类方法的要点是通过使用过渡性科目或单独使用“应交税费”科目将预售收入缴纳的相关税费逐步与营业收入配比确认当期损益。
该类方法在计算当月应纳所得税时，需对预售收入缴纳的相关税费调减应纳税所得额。
在该类处理方法中，如果通过增设相关资产类过渡性科目来将预售收入缴纳的相关税费逐步确认为损益，会造成资产的虚增，但可解决了营业税金及附加、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中能清楚地反映已预缴的相关税费，损益表也体现了配比。
如果不借助任何过渡科目而直接通过“应交税费”科目进行核算的话，可能容易让人把企业按规定缴纳的相关税费误认为是企业“多交了税费”，影响了会计的“明晰性原则”。
根据对以上两类相关税费处理方法的比较与分析，笔者个人认为通过增设过渡科目来配比结转相关税费进损益的作法更为合理。
三、房地产企业预售收入财税处理方法的相关建议
(一)规范房地产企业预售收入会计核算
1、由于国家对房地产企业在预售阶段进行税收征管的主要依据为“是否取得预售收入”(即是否取得预收账款)。
因此，如何正确核算“预收账款”对于房地产企业来说至关重要，我们只有在日常核算过程中能够明确区分哪些属于是建立在购销合同基础上取得的应税收入(如向购货方预收的定金或部分房款)，哪些不属于应税收入而应作为“其他应付款”来核算的其他暂收、应付款项(如诚意金、公共维修基金等)，才能正确计算各期应纳税额，才能有效防范涉税风险。
2、为了便于日后对预售收入纳税的管理与检查，并统一房地产企业各经营时期(包括预售期与现房销售期)相关税费的计算口径，笔者建议，在收到账款时，不管是在预售期还是在现房销售期均一律从“预收账款”科目过账。
这样我们就很容易地从“预收账款”的当期借方发生额得知企业当期确认的主营业务收入是多少、当期应计提多少税费;从“预收账款”的当期贷方发生额就能计算出当期应交多少税费。
(二)完善房地产企业预售收入相关税费的计算公式
根据税法对房地产企业预售收入应缴税费的相关规定，并结合工作实践情况与税务征管要求，现对房地产预售阶段应缴营业税、土地增值税、企业所得税的计算公式作了相应延伸与完善，使其适用于房地产企业的各经营时期(包括预售期与现房销售期)：
当前本年累计应缴所得税额=[当前实际利润总额-本年度"预收账款"借方累计发生额×预计计税毛利率+本年度"预收账款"贷方累计发生额×预计计税毛利率-本年预售收入缴纳的税费+本年确认的"营业税金及附加"]×税率
通过以上对房地产企业预售收入财税处理的介绍、比较与分析，我们可以看出房地产企业预售收入的会计与税务处理方法因各自确认的时点不同而存在一定的差异，即取得预售收入时不得确认会计上的收入，但应作为应纳税收入计算缴纳相关税费。
因此，我们在处理房地产企业预售收入时，应按照有关要求对会计处理与税务处理区别对待，只有这样我们才能在正确核算会计业务、准确反映会计信息的同时有效地避免可能遭受的税务风险。
参考文献：
[1]房地产开发经营业务企业所得税处理办法.国税发【2009】31号.
[2]中华人民共和国营业税暂行条例实施细则.财政部令【2008】第052号.
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