土地增值税清算
土地增值税清算【1】
摘要：在房地产开发项目中的各种税收中，土地增值说是一种比较复杂的税种，复杂的原因在于对其清算工作存在很多的难点，很多因素都对土地增值税的清算工作产生影响。
在进行房地产开发项目的土地增值税管理时，主要是根据建筑物的不同类型对预征比例进行确定，等到满足清算条件之后再进行清算工作，所以说清算工作是征收管理工作中的重要内容之一，是土地增值税征收管理的重要环节，必须加强对其研究。
关键词：土地增值税;清算;概念;策略
一、土地增值税及清算概念
(一)土地增值税的定义和目的
土地增值税主要产生在房地产开发项目中，在房地产开发项目中，会涉及到一些对国有土地的转让问题，在对其进行转让的过程中单位或者个人会得到转让的收入，同时也会发生一定的成本费用(取得土地使用权所支付的金额;土地征用及拆迁补偿款;前期工程费;建筑安装工程费;基础设施费。
公共配套设施费;开发间接费用;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的加计扣除项目)，而土地增值税就是纳税人转让房地产所取得的增值额(收入-允许规定扣除项目金额后的余额)按相应税率计算征收的一种税种。
进行土地增值税的征收主要有以下几点目的：
一是可以对房地产的市场进行有效的规划，能够对房地产开发市场的调控力度进行加强;二是可以有效的对目前房价上涨飞速的现象进行合理引导回归理性，并且能够对因为房价上涨快而产生的炒房的现象进行有效的避免和抑制;三是可以将我国的土地的利用率进行有效的提高;四是能够合理的将国家财政的收入进行增加，同时还能够对国家参与到国有土地增值收益的分配方式进行规范。
(二)土地增值税清算的定义
在进行土地增值税的征收过程中，不可避免的会涉及到土地增值税的清算问题，进行合理的、准确的清算是土地增值税清算的最终目标。
土地增值税就是在需要纳税的人在满足该税种的清算条件之后，再根据相关要求和规范，对所需要纳税的具体数额进行确定的和计算的工作。
笔者认为土地增值税的清算工作是我国税收体系十八税一费中难度较大的税种，与土地增值税清算相关的法律与规范也是比较多的，所以，必须严格按照清算程序，严格遵守法律，同时根据项目实际，进行合理的清算。
二、土地增值税清算策略
(一)拆迁补偿标准的处理
为了对拆迁补偿标准进行合理的确定，必须根据以下方法以及顺序对企业实际应该扣除的拆迁补偿费用进行确定：
1.对于某个开发项目地方政府明确规定拆迁补偿标准的，按政府文件标准执行;
2.对于开发项目没有地方政府明确规定拆迁补偿标准的，由主管地方税务机关参照当地同类开发项目地方政府规定的拆迁补偿标准确定;
3.对于支付个人拆迁补偿费的确认，当地税务局可以以拆迁的合同、被拆迁房屋的房产证、被拆迁人身份证、户口本和签收花名册或签收凭证为主要依据来确定具体补偿金额。
(二)利息支出扣除问题的影响和处理
根据国家对于土地增值税清算相关问题的通知可以得出以下几点：
一是在财务费用中涉及到的利息的支出，只要是能够以转让的房地产的项目计算分摊并且能够对金融机构进行有效的证明的，那么可以根据实际情况据实扣除，但是需要指出的扣除限额不应该比按商业银行同类同期贷款利率计算的金额高。
二是对于超过贷款期限的利息部分和加息部分不允许扣除。
三是对于贷款利息的上浮幅度超过国家有关部门规定的上浮幅度的部分，不允许扣除。
因此笔者认为，如果全部是使用自己的资金，不存在利息支出的，那么按规定，可能根据房地产开发费用以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内进行计算扣除。
房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
(三)清算时间对土地增值税的影响和处理
在实际工作中，清算的时间直接影响税款入库时间，具体有以下两种情况：一是企业对项目的工程结算具有滞后性，而且项目开发多分期进行，建筑安装成本结转不及时，公共配套设施费用尚未全部发生，竣工决算迟迟不做，造成房地产开发成本不真实。
二是房地产企业普遍存在开发的房地产项目大部分已销售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商铺，因预售许可证未满三年，当前的清算原则就是把未售部分的成本剔除，不进行清算，这就存在二次清算的需要。
二次清算就可能存在适用税率不一样，对税款造成影响。
如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，无疑会加大税收成本。
因此笔者认为，对于成片开发分期清算项目的成本费用，在分期清算时，应按实际发生的费用进行分摊清算，整体项目终了后不再进行调整分摊，这样既节约了清算成本，又不至于因为项目开发的时间性影响清算进程。
(四)对于房地产开发企业自用开发产品的界定影响和处理
我国对房地产企业的土地增值税征收条例规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”进而扩大清算扣除成本，造成土地增值税的流失。
因此笔者认为，应该对房地产开发企业自用商品房采取进一步的二手房概念定义，如可以规定对于自用或出租使用年限在五年以上(含五年)或房地产开发企业办理了该商品房产权证再销售的，按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，否则，仍需列入一手房土地增值税清算的范围。
三、结束语
综上所述，在房地产开发项目中的一个非常重要的税种就是土地增值税，土地增值税清算结果，往往对房地产开发企业利润的影响是非常大。
在对土地增值说进行清算的过程中，必须按照规定的清算规程和方法进行，并且对清算过程中的难点问题进行有效的分析，找出能够对难点问题进行解决的策略，保证土地增值税清算工作的准确性和合理性。
参考文献：
[1]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究.财政部财政科学研究所，2010.
[2]朱国星.土地增值税清算中人防成本扣除问题探析[N].淮海工学院学报(社会科学版)，2012;10(16)：50-51.
[3]成瑶.有关土地增值税清算中出现问题的探讨[J].经济视野，2013;(3)：92.
土地增值税清算问题研究【2】
摘 要 土地增值税清算工作作为税务部门强化税收征管的一个重要环节，它对于保证税款应收尽收具有举足轻重的作用。
然而，近几年来，税务人员在对房地产企业清算过程中仍然发现不少问题，如何进一步完善房地产企业土地增值税清算工作是当前迫切需要解决的问题。
关键词 土地增值税 清算 成本确定
土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
一、房地产企业土地增值税的常见问题
1.逃避或拖延土地增值税清算。
在通知执行过程中，仍有一些房地产开发企业采取分期开发、保留尾盘等手段，故意逃避或拖延增值税的清算;有些手段更隐蔽，选择控制预售比例及在财务收支上做文章，如将项目销售比例控制在85%之内，以此逃避清算管理。
2.收入确认不及时、不规范。
在实际操作中，经常会出现以下问题：一是部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。
二是部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环。
部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。
四是对直接销售的`开发产品，以一房一价为名，降低房价，侵蚀土地增值税的税基。
3.扣除项目难以界定，增值额认定难。
由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列扣除项目金额，有的对开发成本费用不进行项目间的分开核算，有的不及时归集成本费用，影响税金计算的真实性。
部分房地产企业不按项目设立成本明细，将不同项目的成本、完工与未完工的项目成本混在一起，控制企业成本结转。
将车库、物业管理用房等成本计人住宅成本，导致虚增扣除项目。
部分房地产经营企业在工程竣工验收后，将一般无产权的地下车库出售或出租给业主。
但在成本核算中，往往将车库的成本计人商品住宅的成本。
二、完善土地增值税清算对策
1.统一对“清算方式选择”的认识，防范税负不公带来的风险。
严格意义上说，当前土地增值税清算方式仅有两种，一种是按征收率清算，另一种是按法定税率清算(即我们统称的据实清算)。
从我们已清算结案项目采取不同的清算方式计算的结果来看，按征收率清算方式计算的税负普遍低于据实清算方式的税负。
而从清算操作的程序来看，如果按征收率征收的税负远远低于实际清算的税负，房地产开发企业就可以通过满足不提供纳税资料或逾期仍不清算等条件，选择按核定征收清算，实际上也就给了房地产开发企业一种“税率选择”的空间，实现税负的规避，这样的选择纳税人既不会受到处罚或利益损失，反而影响了税务部门对相关税收的控管，同时也造成了纳税人之间税负的不平衡。
参考其它省市做法和结合本地实际，我们认为应严格控制按征收率清算方式的审批，尤其是个案审批;同时积极建言上级税务部门适度调高我省征收率标准，并设置惩戒性征收率，堵塞纳税人“税率选择”空间。
2.统一对“四项成本扣除限额”的认识，防范自由裁量权限过度带来的风险。
“四项成本扣除限额”的设置，能有效地保护税基，较好地防范自由裁量带来的风险。
虽然当前我县的“四项成本扣除限额”因技术原因造成限额标准与实际出现误差影响了工作的顺利开展，但这不是方向性的错误，我们可以通过聘请造价师等专业人才建立价格模型来调整扣除限额，也可以通过进一步规范四项成本具体项目扣除限额口径来修正扣除限额。
3.正确确定清算计税单位。
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算;对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
4.认真审核销售收入的真实性。
企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对;对销售价格进行评估时，审核其真实性。
5.认真审核计税的扣除项目。
(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。
①土地征用及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。
②前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。
③建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
参考文献：
[1]财政部CPA考试委员会.税法.经济科学出版社.2012.
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