房地产宏观调控政策对财税取向的探讨论文
摘要：房地产业市场机制失灵，政府调控房价应在保持稳定的基础上，通过扩大社会保障性住房的覆盖面，调整结构性减税政策，降低房地产业税费在地方财政收入中的比重。政府应按照市场需求加大居住房供应量，控制购房信贷投放。相关政策实施后，必将使房价在平稳中下降，居民可支配收入与实际购房能力逐步相适应。
关键词：房地产；宏观调控；税收
财税政策是政府调控宏观经济的主要政策工具和保障，因此应不断考量经济社会发展中存在的突出问题和矛盾，适时作出政策调整，以适应和推进经济社会的协调发展，使财政分配效率与公平更好地服务于经济社会。
一、房地产税收对财政收入的影响
房地产业的土地出让收益是地方财政收入的重要构成，未来征收物业税也是地方财政的重要补充。
1。房地产税费是地方财政收入的重要支撑在我国城市化、工业化进程中，发达地区推行全域城市化，相应增加建筑用地供应量，土地出让收益对地方财政的贡献越来越大。房地产业不仅能带来非税收收入，如土地出让金、土地租金、耕地补偿等，而且能对房地产建筑征收营业税、土地增值税、耕地占用税[1]，在出售或转让阶段征收企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等。物业税又称财产税，主要针对土地、房屋等不动产，课税对象主要是承租人或所有者，每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税额随着不动产市场价值的攀升而提高。地方政府土地出让越多，获取的非税收收入和税收收入越大，地方政府对土地出让的积极性就越高。
2。房地产税收的利与弊
城市房地产业发展既能带来地方财政收入，又能增加金融信贷规模，吸引大量建设资金，带动区域经济快速发展，改善居住环境质量，正效应作用明显。然而，房地产税收越高，对个人收入的影响就越大，中低阶层个人税负重，对生活保障部分收入造成一定的削弱，使得剩余可支配部分较少，弱化了个人投资和消费能力。地方政府的财政投向主要是城市公共基础建设，不注重对房地产业保障性住房建设的支持和扶持。建筑用地虽然不断得到扩张，而土地竞标价格却持续上扬，土地及建筑等税费占开发商成本比重较大，是商品房价格很难抑制之根本所在。虽然土地对增加地方财政收入起到积极重要的作用，但也不能忽视对物价上涨、房价居高不下所起到的负效应。随着经济的快速发展，原材料包括钢材、建材、沙石等价格上涨，加之物价上涨，劳动力成本随之上涨，导致建筑成本增加。由于商品房供给弹性较小，面对旺盛的购房需求，不平衡的矛盾逐渐加大，造成房价持续上涨。房价不确定性对地方财政危机链条如图1所示。
图1 房价不确定性对地方财政危机链条3。房价调控政策减持房地产税费在我国居民住房需求旺盛时期，应加大住房建设土地供应，逐步缩小住房供应与需求之间的落差，采取土地出让和商品房双向限价政策，加大保障性住房建设。信贷应对购买商品房的适应条件、范围和额度进一步收缩。一是吸取美国次贷危机的深刻教训，把金融对居民购房信贷风险控制在可承受范围之内；二是通过信贷收缩控制购房消费欲望和购买力。以上举措并进是稳定或逐步降低房价的必然趋势，将会相应减少土地出让收益和相关税收。
二、房地产宏观调控政策措施
对社会保障的作用机理 国家统计局发布的《2010年统计公报》显示，房屋销售价格全年呈现先扬后抑，年均增幅9。99%，而全国70个大中城市新建居民住宅销售价格年均增幅13。67%，4月份增幅高点达到17。3%，年末回落至8。5%。下半年房价开始降温，彰显国家调控政策初见成效，房价调控总水平波动约束在物价稳定可容纳的空间。
1。房价政策调控效应
国务院房价调控“新国八条”颁布实施以后，各地方政府结合本地区经济发展目标、人均可支配收入增长水平和居民住房实际购买能力，向社会公布了地区年度新建住房价格控制目标。房价调控政策既有刚性措施，也有弹性政策传导。房价控制水平是保持小幅增长，还是稳定或回落，这是各地方政府抉择的难点和重点，也是平衡税收增长、调整税收结构、保证地区财政收入既定目标顺利完成所必须要作出的抉择。与房价调控相配套的保障性住房、经济实用性住房、公共租赁性住房被纳入各级政府责任体系。2011年全国保障性住房1000万套层层分解到各地区，保障性住房同比增长70%，从中央到地方明确了保障性住房的推进指标和具体目标任务。保障性住房的大量建设，必然要扩大购买保障性住房的适用范围，经济适用房准入标准也要进一步放宽，这是调控房价的基本途径。廉租住房进入门槛也要不断降低，积极筹措建设廉租住房，提供更多的面向保障对象供应的房源，是城市有效吸引或留住外来人才和务工人口的重要途径，也是为城市经济建设发展提供充足的劳动力的重要保证。房价调控政策的主要构件如图2所示。
图2 房价调控政策的主要构件
2。房产投资与消费税负效应加快居民住房保障战略调整，要着重处理好房产投资和消费的问题，而抑制房产投资和消费的有效调节手段之一是增加税负成本。征收居民住房房产税是世界各国普遍适用的税收政策。房产税是一种财产税，是对保有房产的征收。征收个人住房房产税是缩小分配差距、促进社会公平的一个重要举措，也是正确引导居民投资和消费的重要措施。通过税收调节杠杆，促使居民合理选择投资对象及适宜的住房面积，有利于节约和抑制用地。
上海市和重庆市作为全国居民住房征收房产税改革试点城市，对居民房产税作出不同的规定。上海市居民房产税主要针对新购房产、人均面积等限制条件而征收，税率为累进税率，房价越高、人均面积越大房产税率越高；重庆市居民房产税侧重高档楼盘、别墅和投资性购房的征收。居民住宅房产税征收对房价过快增长起到一定的抑制作用，同时有利于调节收入分配，促进房地产市场健康有序发展。
特别是对投资性和消费性购房，通过增加税负进行调控，可以使投资和消费购房回归理性。房价是宏观调控政策传导的重要媒介，房价调控政策工具是由于房价过快增长凸现出来的，与房价相互作用共同发挥调节效果。
三、房地产的财税维性与趋向
社会保障、公共服务是一个动态的概念，不同地区、不同区域，在不同时期其内涵是不同的。在已建立社会保障制度的情况下，一旦经济社会大环境发生变化，社会保障体系同质化必将发生联动效应，对社会环境程度的`共同呼应加剧，必然引起社会利益的调整。
1。社会保障有待公共财政均衡化
社会保障均等化是公共财政的基本要求，政府为社会提供最基本、最现实、最低保障标准，最终使社会成员享受均等的公共服务和公共物品。居民住房保障属于社会保障的基本范畴，住房保障成为当前政府政策调控的重要手段。反思我国房地产调控政策，虽然出台了一系列抑制房价的政策，对房价宏观调控起到一定效果，但效果仍不够明显，其主要根源就是土地财政收入及管控体制存在问题。地方政府既是城市土地的经营主体，又是管理主体；既要保值又要增值，追求地价收益的最大化。我国土地是国家所有，土地出让制，借鉴我国香港地区的土地批租制[2]，实行有偿使用。发达国家土地用途管制相当严格，政府优先购买土地，主要是调控房价。自20世纪90年代我国实行分税制改革以来，中央财政分配比例大，地方财政分配比例小，土地实行有偿使用，各级地方政府在土地出让上找到了增加财政收入的途径，土地出让对地方财政收入起到重要作用。土地出让应纳入国家指导定价范畴，按照统一政策调控要求限价征用土地，开发商要服从国家调控要求，把房价在竞地中降至最低。由中央财政与地方财政对土地财政收入实行划分，增强中央财政的社会保障供给能力，促使社会保障和公共服务均等化。地方政府要加强土地的有效供应与管理，严格土地规划使用，运用土地相关政策，参与和服从宏观调控土地价格，合理确定地区房价水平，为居民住宅提供政策支持和市场有效保障。
2。税收杠杆是房价宏观调控的重要手段税收属于分配范畴，是国家宏观调控的主要支点，是市场失灵时政府进行宏观调控、政策干预所采用的必要的经济手段。税收杠杆以动态方式发挥调节功能，引导市场供需平衡，维护效率和公平有序的统一，是税收政策的刚性与灵活性的统一。我国税制效率优先、公平滞后，刚性较强、灵活不足，不利于充分挖掘税收杠杆的潜能，不利于调节社会总供给和总需求的再平衡。税收贯穿于经济活动的生产、交换、分配和消费各个环节，房产经济不稳定，将使房产消费和投资减少，增值税、营业税增长受到削弱，结构性减税趋势明显。房地产企业经济效益下滑，个人收入降低，企业所得税及个人所得税也将随之减少。房产交易减少，将使契税、印花税、土地增值税等小税种收入降低。房地产经济波动直接影响税收增长，因此应针对我国税负现状，转变税收增长方式，调整和优化税制结构，降低总体税负水平，促进效率与公平的集聚效能。税负发展到新的阶段，结构性减税调整势在必行。结构性减税植根于房地产经济，是房地产宏观调控政策的有效手段。政府调控房地产的重要目的是纠正市场失灵。房价的上涨带动了物价的上涨，这与居民可支配收入之间存在严重失调，政府必须采取坚决的调控措施加以扭转。市场失灵体现在分配不公、竞争性不强、公共物品的供给和经济波动等诸多方面，调整税制结构主要体现在调整产业结构和收入结构的深层次矛盾之中。结构性减税应转向增税调节，优化产业结构，改善收入分配，转变经济增长质量和效益。税负结构调整，税负总体水平降低，中低阶层人员收入水平增加，有利于刺激消费，提高消费水平。房地产税费结构性减税费，降低房产税负成本，是稳定和回落房价的重要因素。
四、结 语
价格杠杆就是政府与市场参与者的博弈工具[5]，因此应严格信贷控制，加大住房建设供应，土地出让限地价后限套型，竞低房价者为中标开发商，保证保障性住房与限价商品房的有效供给，使人民居住基本需求和质量得到进一步保障。应建立严谨、严密的房地产政策执行与监督机制，确保政策落实到位。经济决定社会保障能力，财政收入结构制约着房价波动时期的税收增长空间与增长幅度。因此，政府应加快经济结构调整，扶持改造和提升制造业，培养发展新兴产业，大力发展服务业，促进地方财政收入转型，保持地方财政收入的相对稳定性。
加快地方财政收入结构调整，降低房地产税费收入比重，加大房价调控力度，对于降低房价、合理确定地区房价水平、稳定物价、抑制通货膨胀具有重要作用。
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