万科财务分析报告范文
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万科财务分析报告范文
万科无疑是房地产行业的领跑者。王石带领一群善于思考的头脑人物，
规范化，
专业化和透明化的管理模式，
以“尊重人”为核心的企业文化，
产业化标准化的产品战略更使万科的产品具有成本优势，
这都是万科领跑的能量来源。资金是房地产企业的关键，
强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。但随着万科规模的不断扩大，
过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。且面对其他竞争对手的高速扩张，
万科将面临新一轮的挑战。
1987年香港鸿基地产以定向协议出让方式取得中国第一块土地使用权时，
这就标志着中国长期封闭的房地产市场。改革开放以来，
随着社会主义市场经济的发展，
20多年过去了，
我国的地产行业或者建筑业占GDP比重已将超过了百分之五，
实实在在的成为了国民经济的支柱产业，
我们也逐渐肯定房地产行业的成绩。但在房地产行业的快速发展中也出现了行业投资过大、房价上涨过快等问题，
为此国家自03年开始开对房地产行业进行宏观调控，
陆续出台一系列的政策和措施，
以实现市场的稳定繁荣发展。
本文通过三条特色财务主线对万科地产进行浅析，
其主旨在于理清万科现存的财务，
并通过找出问题，
提出相关建议。三条主线分别为:一、万科在财务上的成功之道;二、万科将迎来的财务问题;三、万科当前的融资环境。
一、万科在财务上的成功之道
万科以其极高的存货周转率在短短的几年内迅速占领市场，
发展壮大，
其规模已成为当今中国最大的房地产企业。在房地产行业中，
存货的比重必然占总资产的大部分，
万科地产也不例外，
通过研究近5年的财务数据发现，
存货在流动资产和总资产的的占有率均高于60%，
但如此高的存货占有比率，
万科是如何在行业中保持较高的存货周转率的呢?以下选择了同行业中不同目标完成度的代表性企业与万科进行比较，
首先从存货周转率上进行比较分析。
根据最新行业财务指标数据显示，
房地产行业的存货周转率有以下几个分界值:0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分别对应较差值、较低值、平均值、良好值、优秀值，
从图表上可以得出，
万科在同行业中基本上高于平均值的50%，
并且历年在龙头竞争对手中也保持着数一数二的地位，
依据存货周转率(次数)=销货成本÷平均存货余额的公式，
结合万科近五年的财务报表发现，
万科的平均存货余额明显低于同行业80%以上企业。
万科的存货量由2007年的664亿增加到2011年的2083亿，
增幅达3倍之多，
同时，
全部上市的房地产企业的2011年存货总量高达2.47万亿，
以此相对应的是，
存货周转率的下降，
从图1来看，
五个企业的存货周转率都程下降的趋势，
对应存货消化能力的下降，
房地产企业面临的财务风险增大。万科在今年制定“多卖房，
少拿地，
现金为王”的销售策略来进一步加速存货的消化能力，
对此，
我们通过存货销售期来看万科对存货的控制。
五个企业的存货销售期都有增加的趋势，
但万科相对于其他四个企业来说，
销售期较短，
比较稳定。从万科的管理来看，
主要有两个方面的过人之处。一、万科产品标准化的产品战略紧密相连，
行业内著名的“大量拿地，
快速开工，
以标准化、规模化取胜”，
让造房子想造汽车那样，
从生产到销售，
让产品迅速占领市场。索尼，
惠普等这些都成为了万科的学习对象，
对于这种跨行业的学习，
使万科在房地产行业中保持自己的特色。
万科在客户关系管理上注重加强物业管理能力，
在住房中配套高质量的物业管理，
产品的设计能超越客户的期望。把客户的满意度来改进企业的服务战略，
是大多数房产的宗旨，
但万科能在客户的期望上进一步的超越，
对于这种企业带给客户的期望，
让客户成为了万科销售的王牌。
二、万科将迎来的财务问题
(一)万科不断上升的资产负债率。
当前，
我国房地产企业的资产负债率大幅上升，
几乎国内一线地产商都有极高的资产负债率。事实上，
房地产行业正面临资金链收紧的问题，
很多房企都选择降价促销。显然，
万科的高速扩张也为其带来极高的负债率。财务报表显示，
万科2011年的2962亿资产规模中，
就有2284亿来自负债。
五个企业的资产负债率基本呈逐年上升的趋势，
根据相关数据显示，
2011年136家房地产开发企业平均资产负债率为62.57%。万科2011年的资产负债率达78%，
属于中等偏高水平。 “万科坚持资产负债不超过60%”这是在几年前万科的负债情况，
但从数据看来，
不但万科且同属一流企业的负债也出现了上升的趋势。
我们通过风险和机遇来分析万科的高负债率。从风险来看，
潘石屹曾经说过“高负债对房地产企业来说非常可怕，
这会让企业面临政策风险和市场风险时容易遭遇危机。现金流太少也会令企业在投资机会出现时，
无力出手。” 过高的资产负债率意味着企业债务负担严重，
财务压力和财务风险的'增大。让企业在应付债务的同时缺乏足够的资金去扩展其他业务。
从机遇来看，
有经济学家说过，
只有把资产在泡沫中快速放大。房地产是一个选择，
虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。高负债在某种程度就像人超越了自身条件的限制，
超限运行，
长时间的情况下必将出现异常后果。然而房地产是一个选择，
虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。
万科在前几年都通过迅速的兼并来扩大规模，
2005年至今，
万科收购的企业达上百家。在高负债下，
万科与同行业同样面临新的机遇和风险，
这也许是房地产行业新的冬眠期的资金储蓄期。
(二)从负债中的预收账款看高负债率
从负债结构分析万科的负债时，
发现负债中预收账款占负债的比重大约有50%。在企业偿还负债中，
预收账款大部分都是预收了客户预付的购房款，
到房子建成后，
房产企业只需要把房子交给客户，
而并不需要用真金白银去还债。而且，
很大程度上，
企业的预收账款在未来的期间都可以确定为营业收入。预收账款越多，
说明公司越能力越大，
2007年到2011年不断上升的高额的预收账款，
也说明了万科对于购房者的资金占用能力较高。
三、万科当前的融资环境
(一)融资环境及结构
据中国上市企业上百强发布报告，
2011年，
中国房地产行业经历史上最严厉的调控，
我国房地产市场进入深度调整期，
市场不确定性因素增强，
伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、库存压力的增加，
来自不同层面的风险正考验着上市房地产企业的生存发展能力。房地产里的大企业相对容易获取银行的青睐，
但是很多企业如万科等都一直在扩展融资渠道，
如利用信托的融资方式。资金无疑是房地产企业开拓市场的一个重要的要素，
巨额的融资也是房地产行业突出的特点。
2012年5月11日在万科召开的股东大会上，
万科具有强大的融资能力和融资创新能力，
采取对融资适度从紧的稳健的财务政策。且融资多元化，
与实力较强的投资公司合作，
这不但令万科的综合实力增强，
而且提高了万科抗风险的能力。另外，
万科的融资规模不断的扩大有赖于其自身的优势条件:对股东利益的创造和保护，
融资运作中对于股份制和公众公司的深刻理解和具体契合，
不断提升适应于增长的组织能力。在具有强大的融资能力下，
如何有效的运用资金，
让其创造更多的利润，
这有三方面的因素:有效的治理结构，
有效投资并保持稳健，
以透明化运作强化资本。
(二)从每股收益看万科的回报率
我们利用每股收益的杜邦分析来看万科在有效利用融资资金的优势。与其他四个企业相比较(图5)，
万科的每股收益呈逐年上升的趋势，
2011年相比2008年增幅达50%。根据每股收益=每股净资产*净资产收益率。通过图6，
可以看到2008年的每股净资产与净资产收益率有所下跌，
这也导致了每股收益在2008年下跌的原因，
随着金融环境的好转，
每股净资产与净资产收益率逐年上升，
盈利能力不断上升，
投资者得到回报，
这与万科融资战略密不可分。
四、小结
万科较高的存货周转率使得其销售期较短，
比其他企业更具竞争了，
但是随着规模的不断扩大，
负债和高存货量在一定程度上成为企业发展的负担，
加之万科在通过并购扩张模式中，
导致企业枝叶过多。近期，
社会上关于万科房产质量的问题也比较多，
加之高管人员的流失，
王石说，
万科会为了质量沦为老二，
这句话一定程度上是反映万科追求高质量的外在体现，
另一方面，
难道不是也反映万科在高速发展中遇到问题，
需要进一步解决吗?
破山中贼容易，
破心中贼难，
企业要取得巨大的成就，
必须不断的超越自我，
突破现在的界限。沧海横流，
方显英雄本色。越是经济寒冬，
领跑者越需要沉着应对，
备足粮草和棉衣，
团结更多的盟友.等待新的市场机会。
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