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城中村改造现状调研报告

时间:2022-05-19 12:24:59 调研报告 我要投稿

城中村改造现状调研报告(通用5篇)

  在城市建设的不断发展过程当中,城中村改造成为城市发展的焦点,下面是小编搜集整理的城中村改造现状调研报告,欢迎阅读查看。

城中村改造现状调研报告(通用5篇)

  城中村改造现状调研报告 篇1

  “城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象,有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中,“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程,同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年,北仑从一小渔村发展成国际性大港,可谓突飞猛进,但北仑的“城中村”现象也十分严重,有“四不象”之说,虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口,以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快,新碶作为北仑中心城区的核心区,虽然亮点不少,但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在,不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度,而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌,现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。

  一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题

  (一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地,仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区,范围应为:北至骆霞公路(含横浦全村)、南至泰山路(含千丈全村)、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村(实际24个村庄,约7.8万常住人口,约2.6万户),其中“城中村”有15个,户籍人口26650人,13952户,外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾,但无疑也在发挥独特的作用:一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房,从而为本地企业提供了充足劳动力,这也是北仑快速发展的源泉之一;二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣,有的村甚至已发育成内地小县城规模,如高塘村、沿海村,从而造成租赁市场火爆,村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在,客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤,北仑民俗是浙东文化的组成部分,具有一定的历史文化价值。

  (二)存在的问题。“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用,但同时存在相当多的问题,而且是问题多于作用。

  1、违章建筑多。由于“城中村”租房炙手可热,受利益驱使,乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍,多年来这些违章建筑一直存在,并没有得到有效查处,给“城中村”下步改造带来巨大压力。

  2、环境状况差。由于“城中村”居住大量外来务工人员,居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目,基本上没有水冲洗,大多没有照明,甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄,通行困难。“城中村”菜场卫生不佳,大多难以入脚。

  3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民,成分复杂。“城中村”警力不力,治安状况差,案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担,人手、经费都成问题,一个村一年的卫生费都要几十万元,村里负担相当重。

  4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划,使得村内交通混乱,应急车辆无法通行,已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时,“城中村”的存在也影响了城市道路的建设,产生了较多的 “断头路”(如辽河路、淮河路、太河路等),极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

  二、我区“城中村”改造的必要性

  (一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

  区委六届八次全会提出全域城市化,这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党员代表大会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城,使城市化率达到75%以上,其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村,而全域城市化是要把农村城市化,所以全域城市化的第一步,也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造,否则全域城市化就无法谈起。

  (二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。

  严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳,严重影响北仑入口形象;横浦村附近是海上进入北仑的窗口,规划已限制20余年,土地闲置严重,且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地,如不加以改造也影响城市的整体形象。

  宁波实现了创建全国文明城市三连冠,而获得全国六个三连冠城市只有6个,但“城中村”的存在给文明城市创建带来诸多麻烦,通过改造,可以完善中心城区核心区的窗口形象,充分展示北仑区域的特色和品位,为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块,是展示北仑形象的重要窗口,而位于该地段的隆顺村、贝

  (三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

  中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区,村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房,街巷狭窄、地势低洼,过量的外来低收入人口聚居,居住者犯罪率高,存在较大的安全和治安隐患,基础设施很不配套,人居环境相对较差,“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境,与建设宜居城区不相适应,必须加以改造。

  三、我区“城中村”改造所面临的优势及困难

  (一)我区“城中村”改造的优势

  1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村,部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛,但也有许多经验,如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利,成效显著,值得借鉴。

  2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作,现已基本完成,全区20多万农民成了集体资产的股东,应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立,使村集体资产量化到个人,村民不会因“城中村”改造失去股份,这个优势在全国全省来说还是比较明显的,许多地方因股份制未建立或不完善,村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

  3、全区综合实力强大。

  地区生产总值;财政收入;规模以上工业产值;实际利用外资;固定资产投资等指标排名居省市前列,总体发展水平跻身全省前列,现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力,没有实力则谈不上“城中村”改造,北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

  (二)我区“城中村”改造的面临的困难

  1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造,但对改造的期望值都很高。共同的期望有:拆一赔一(合法非法都要算在内),原地安置,市价赔偿(区内高档小区市价),原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

  2、政策时效的问题。前后政策差异大,同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能,调整幅度过大,又造成先前改造对象的心里不平衡,从而引发矛盾,这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象,使正在进行的改造很难进行。

  3、安置落实的问题。我区目前安置有现金补偿或调产安置二类,绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建,过渡期长的达到5-6年之久,而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元,每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子,何况村民还失去了原有的房租,收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离,村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高,问题还很多,如高凤新村、滨海锦园,村民反映强烈。由于用地紧张,以后的安置房的都是高层电梯房,如隆顺村安置房,而村民最好选择楼梯房。

  4、资金缺口的问题。据初步测算,按照现行拆迁安置政策,若对15个“城中村”全部改造,收支相抵,大约需亏损60亿元,这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法,每户需要2万元,镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算,约需整治经费2.1亿元。

  5、社会舆论的问题。目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利,提到“城中村”和征地拆迁,都一味指责当地政府,如果发生事件,干部则要承担严重后果,基层街道乡镇已经很难开展工作,一些群众则漫天要价,各地最牛“钉子户”层出不穷,许多群众已经到了完全不讲理的地步。

  6、老年房等的问题。老年房是北仑一大特色,以往的“城中村”改造都少不了老年安置房,而目前的隆顺村则取消了老年安置房,代之为房票、货币补贴、人头方式,但老年村民并不领情,多次到区、街道上访过。另农村祖堂(祖屋)也是一大问题,“城中村”散落着大量祖堂(祖屋),如隆顺村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋),就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂,可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

  其它问题:“城中村”拆迁后,大量外来务工人员失去廉价居住房,难以维持生计,企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名,按要求下步要达到1000名左右,但因没法安排宿舍,很难招到新员工。“城中村”改造后,村民失去了原来租金来源,收入减少,虽然拆迁能得到赔偿,但许多村民没有理财观念,一夜暴富后结局各异,村里也同样涉及到后继发展的问题。

  四、“城中村”改造的对策建议

  (一)保障百姓权益。“城中村”改造其实是利润再分配,目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡,必要的投入是肯定的,但如果过多投入对其它的百姓又不公平,所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑,制定政策要反复酝酿,让绝大多数村民能够接受,然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程,要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

  (二)着手统一运作。“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下,采用部门分工负责的方式进行,其中,征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头,规划、国土、城管等部门配合,“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用,按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算,分期实施。

  (三)进行分类改造。第一类:整体拆迁重建型,包括千丈、星阳、隆顺、凤洋(新凉亭)、横浦(骆亚线北)5个村,这类城中村总体人居环境较差,地势相对较低,交通瓶颈明显,严重影响城区总体形象,整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。第二类:周边整治完善型,包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村,这类城中村总体人居环境尚可,局部存在交通节点,但有些区块主要道路周边建筑形态较差,影响市容市貌。开发之后,有利于消除交通瓶颈,改善市容市貌,整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造,既改善市容整合形象,又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。第三类:保留完善整合型,包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村,以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村,都是在2000年以后新建的农民住宅,建筑质量较高,内部设施完善,适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房,也以内部设施整修,完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象,按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件,永丰、沿海大部四面已被工厂包围,建筑密度很高,近期也不具备开发条件,逐步改善村民居住环境。另外,对老街区块设想同步考虑城市设计,尽可能按老街坊风格实施改造,努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合,尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙(老外滩)”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

  (四)做好持续发展。“城中村”改造过程中,村级部分二产、三产用房也面临拆迁,集体经济有所影响;少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁,搬迁压力较大。为此,应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿,以巩固和发展村级集体经济。

  (五)处理关联问题。大规模拆迁以后,“城中村”外来人口居住问题也需配套解决,由无序出租农民住宅为主,转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

  “城中村”改造说起难,做起来更难,可谓是目前各级党委政府的天下第一难事,根本没有什么灵丹妙方,但如果不去推进,那些“城中村”就永远存在。实际证明,“城中村”改造越早越好,越晚就越被动,改造成本越高,改造难度和风险越大。越早改,政府所支付的成本越低;越早改,城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出,但也有优势,相信在党委政府的大力投入、科学运作下,通过艰苦努力,“城中村”改造必然有新的进展。

  城中村改造现状调研报告 篇2

  随着城市化进程的加快,城中村改造成为推进天穆镇经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设走向现代化的必然和机遇。此项惠民兴业工程,对于改善全镇群众生活水平、加强城市管理、改变城市面貌、提升城市形象和促进经济社会发展,都具有十分重要的意义,势在必行。

  一、基本情况

  20xx年,为拓展城市发展空间、改善群众居住环境、提高城市品位,市委、市区政府做出用三年时间完成全市城中村改造任务的战略性举措。天穆镇严格按照部署要求,在区委、区政府统一指导下,于当年10月启动了城中村改造工程。改造工程共涉及9个村,1.4万户民宅和30万平米公建的拆迁任务。

  镇党委、政府高度重视,以区委、区政府制定的《北辰区加快城中村改造的意见》和《城中村改造房屋拆迁补偿安置办法》为指导原则,坚持“政府主导、群众自愿、公平公正、阳光透明、依法依规、稳妥推进”的方针,统一思想、赢得民心,成立了以镇主要领导为总指挥,中心组领导为成员的城中村改造指挥部,从各部门抽调骨干精英,细化目标任务,创新工作方法,举全镇之力,打好城中村改造这场硬仗。在全镇上下的共同努力下,截至目前,全镇已完成6个村2840户民宅和7.5万平方米公建的拆迁任务,占启动量的73%。其中,闫街、马庄还迁房建设地块已全部拆迁完毕,具备进场施工条件,南仓、刘房子两村已进入还迁房主体建设阶段,天穆、王庄村民宅核量和公建评估工作已全部完成,适时启动拆迁。清理、整合天穆幼儿园地块50亩土地,实施天穆西苑一期10万平方米还迁房建设,为实施天穆村城中村改造拆迁工作创造了条件。

  二、存在问题

  一是追求利益最大化,影响拆迁积极性。部分被拆迁群众因选房意愿与拆迁政策相抵触,认为凭自己实力一辈子也不可能买到房,就这一处宅基地,现在不提出高要求以后就没有机会了,是一锤子买卖,利益最大化造成心理上不平衡。

  二是拆迁群众相互攀比,造成拆迁进度缓慢。部分滞留户认为村里多年来没有新放宅基地,子女结婚都是自己出资在外购房,此次拆迁要求同困难户一样享受阳光救助政策,“多要面积,少交钱”,因此迟迟不搬迁。

  三是拆建同一地块,加大拆迁难度。这次城中村改造,我们采用的是“原拆原建”的方式,即在老宅基地上建新的还迁安置房,需要先拆后建,拆不出来就建不了,这不仅增加了安置成本,也加剧了拆迁工作的难度。

  三、对策建议

  为实施好城中村改造,不断提升群众居住环境,全镇上下要抓住重点环节,众志成城、攻坚克难、步步为营,加快推进城中村改造步伐。

  1、政府主导、市场运作是城中村改造的关键。城中村改造事关群众切身利益,要使老百姓拆迁的放心、安置的满意,就必须发挥政府的组织和推动作用。城中村改造的关键是“政府主导、市场运作”,即所有改造项目都是在政府的主导下进行,政府牢牢把握改造项目立项规划、拆迁建设、回迁安置、管理服务等各个环节的主动权。通过对城中村的改造,从根本上解决多方面问题,一方面改善群众的生活居住环境,使城中村有一个整洁靓丽的环境,另一方面也为居民就业提供了更多的机会,创造更多的发展条件,极大的推动城市第三产业发展。努力实现会议提出的“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的目标,使老百姓得到更多的实惠。

  2、高起点规划、高标准建设是城中村改造的前提。城中村改造不是一般性的拆旧建新,而是在城市统一规划下对存量土地资源的有效整合。因此,在改造中既要符合城市总体规划,又要有利于城市健康发展,有利于解决城中村村民的长远生计。要实现这一目标,只有搞好规划,才能保证改造项目的科学性、前瞻性和高标准,才能实现城市的可持续发展。天穆镇的城中村改造,按照全区统一安排部署,遵循“先规划、后改造”的原则,以能够代表天穆镇未来发展方向为目标,积极寻求规划改造与地域特色的最佳结合点。高起点、高标准地完善公用设施、环境规划和空间设计,充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调,促进城中村改造与城市整体功能的融合。

  3、发扬民主、科学论证是城中村改造的基础。在城中村改造过程中,群众最关心的是利益分配,最关注的是改造是否公平公正。天穆镇城改工作必须始终坚持发扬民主、科学论证,始终把公平公正贯穿于拆迁改造的全过程,努力提高工作透明度,充分发挥群众的参与权和监督权。在工作中,对还迁安置房建设方案进行反复研究、论证和推敲,并通过各种途径广泛征求群众意见。无论是政策的制定,还是项目的实施,都让群众充分参与。无论是签订协议,还是还迁安置,都要实现公开公示,接受群众投诉和监督。无论是改造的前期策划、招商引资,还是后期建设、选房安置,都要让群众信得过的代表全程跟踪监督。整个拆迁过程坚持照章办事、按政策兑现,做到公开透明,不折不扣地履行给群众做出的承诺,使拆迁改造得到群众的信任、拥护和支持。

  4、整合资源、依靠基层是城中村改造的有力保证。城中村改造影响面大,涉及部门多,只有充分整合人力资源,变“单兵作战”为“联合作战”才能形成整体合力。在所有城改项目的组织实施中,全镇上下树立“一盘棋”思想,形成“城中村改造是中心工作”的共识,各部门全力配合,为城改工作提供强有力的支持。强化村两委班子拆迁主体责任,要紧紧依靠各村委会,充分发挥各村党组织、群众自治组织的作用,用党员、干部的模范行动,调动群众参与城中村改造的积极性。城中村改造后,我们要最大限度地发挥现代化社区管理和服务的功能,延伸和拓展基层组织管理服务的触角,把城改项目打造成功能齐全、实施齐备、环境优美、管理有序、文明健康的新型社区。

  5、创新思路、强化措施是城中村改造的`强劲驱动。拆迁工作越到最后越艰苦,为确保被拆迁户能够尽快入住还迁安置房,及时采取有力措施,集中精力以还迁房地块为主攻方向,全力攻坚。组织动迁工作人员深入各户调查家庭情况,认真分析被拆迁群众思想动态,研究其滞留的根本原因,有针对性的加大动迁力度,从改造意义到阳光政策,从全局利益到个人得失,方方面面进行深入宣传,使被拆迁户充分认识到此次城中村改造确实是一项惠民兴业的好工程,彻底打消其等靠心理,尽快搬迁,为还迁住宅楼能够开槽动工提供前提保障。

  6、以人为本、惠及百姓是城中村改造的根本目的。城改工作必须始终坚持把以人为本作为工作的出发点和落脚点,严格遵循有关法律法规和政策措施,在制定政策、工作方法、还迁安置上充分考虑群众的利益,最大限度地让利于民、惠及百姓。对拆迁补偿、搬家补助、安置标准处理等实际问题作出具体明确的规定。在还迁安置之后,千方百计为群众考虑还迁后的生活生计等切身利益问题,既要着力改善村民居住条件,又要注重解决村内长远收入问题,把亟待解决的问题和中长远目标在城中村改造中有机结合起来,通盘考虑。

  城中村改造现状调研报告 篇3

  一、“城中村”:推进城市化发展中出现的现象

  我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标,加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路,而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。

  所谓“城中村”,是指改革开放以来,由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围,使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有制,而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变,在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。

  近几年来,随着城市化建设进程的加快发展,城区范围不断扩大,原先城区周边的村庄,现在区域位置上已成为城区的组成部分,成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴,属于街道管理,但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用,不再从事农业耕作,其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益,生活方式也发生了根本的变化,已不再是传统意义上的农民。

  二、“城中村”存在的问题

  “城中村”是发展中出现的现象,也给城市发展提供了宝贵的空间,但是,“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面:

  1、土地利用粗放,土地资产流失

  由于“城中村”缺乏统一的规划和管理,造成土地利用率和产出率低下,房屋建筑占地面积大,建筑风格与城市规划不够衔接,且往往含有院落和小块菜地、猪圈等,房屋容积率低,土地利用十分粗放。同时,“城中村”的土地区位条件相对优越,土地的产权又属于村集体所有,这样,优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格,使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃,导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。

  2、管理体制不顺,管理难度较大

  “城中村”周围已经被城市社区所包围,而“城中村”是一种特殊类型的社区,它既像城市又像农村,既不是城市又不是农村。从管理体制上考察,城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别,它们在“城中村”形成矛盾和冲突,有时又会出现管理上的“真空”,“城中村”的性质使城市管理部门管不到,街道、村、镇管理又不力。这样,村集体组织和村民受利益的驱动,乱搭乱建成风,违法违章用地十分普遍,住宅用地严重超标。

  3、人口构成多元,社会治安堪忧

  “城中村”的人口构成十分复杂,并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查,“城中村”的人口主要由以下几个方面构成:首先是当地的原有“村民”(部分村民的户籍实际上已经成为市民),其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民,第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是,由于租金低廉,“城中村”容易吸引外来人口,出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员,因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地,这种状况的存在制约着城市的健康发展。

  城中村改造现状调研报告 篇4

  城中村问题,已经严重制约着城市的建设和发展,为加快城市化进度,一场轰轰烈烈的城中村改造运动正在进行当中。

  一、城中村的由来

  从狭义上说,是指农村村落在城市化进程中,由于全部或大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区,亦称为“都市里的村庄”。从广义上说,是指在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。"城中村”具有农村和城市双重特征,是城市化进程中的历史产物。有以下几种情况:

  第一种、位于城市建成区内,早已没有农民户口和农业用地,早已改成街道办事处、居委会城镇管理,撤消了乡、村行政建制,已经没有农民集体财产和宅基地产权的地区。

  第二种:村内已没有耕地。原自然村除宅基地以外的土地已被征用,变为城市建设用地,村内已无农民集体财产。虽然一些村已将农村村委会改为城市型居民委员会,农民也已农转非,成为城镇人口,但农民宅基地还未被征为国有,宅基地和房屋产权还是农民产权。

  第三种:“城中村”现有土地产权还属于农村集体所有,村民以非农收入为主。土地已经全部或大部份被国家征用,虽然村中农民已全部转为城市户口,但农民宅基地还未被征为国有,其土地本质仍未发生变化,这部分“村”至今仍然还是“村建制”,实行村的管理方式。甚至还有不少农民集体财产和村办企业经济实体。

  第四种:还有部分耕地 ,仍是乡政府、村委会建制。还有不少人是农民户口。农牧种植业仍占一定比重的村落。

  二、目前“城中村”的现状

  根据2009年的调查,我市主城建成范围内共有村庄402个,涉及村民约32.4万人、10.2万户,村庄占地面积约28km,建筑面积2276万亩。在这个402个村庄中,约有50%为“城中村”,50%为“城边村”。

  大量城中村的存在,严重影响城市形象,“城不城”“乡不乡”成为目前城市的尴尬。城中村对我市的影响,不仅表现在城市形象和卫生、环境上,还有城中村缺乏统一规划,建筑没有章法,“握手楼”、“接吻楼”普遍存在。

  市里有关方面的一份公开材料中这样表述:城中村存在市政设施不配套、社会治安混乱、建筑安全和火险隐患突出等问题,部分城中村已成为滋生犯罪活动的温床。有的城中村内黑作坊、黑工厂泛滥,制假造假等扰乱市场秩序、危害人民群众食品安全的问题突出,造成诸多社会隐患和城市问题,对城市现代化发展形成严重障碍。

  我市主城规划区范围内的“城中村”呈现如下特点:

  1、量大面广

  在有限的地域范围内有多达402个村庄,涉及村民约10万多户,30多万多人,而且从城市核心区到城市边缘均有分布;

  2、建筑密度大,容积率高,改造难度大

  我市“城中村”的平均建筑容积率0.8,二环路内达1.43,有相当一部分村庄的容积率在2.0以上。部分交通条件好,靠近市场的村庄甚至高达4.0。远高于一般的城市居住小区1.8的容积率,改造的难度很大;

  3、增长的势头十分明显

  从“城中村”的分布看,二环路沿线的村庄建筑密度最大、容积率最高,而且增长的势头十分明显;

  4、违法用地、违法建设严重

  “城中村”、“城边村”常常利用土地的区位优势,大量出租集体土地,2004年违法用地清理的8000余宗,近13万亩土地,大部分发生在“城中村”、“城边村”。同时,“城中村”的违法建设较为严重,特别是当城市建设需要进行拆迁时,许多村民把加层等违法建设当作获取高额补偿的一种手段。

  5、旧村建设逐步扩展,新村建设不断增加

  “城中村”地理区位优势明显,出租经济发达,经济收入较高,许多村庄采取各种名目新建住房,但其旧村却坚决不拆,全部出租。“城中村”并没有随新村建设而得到解决。

  三、城中村改实施方案

  我市将按“成熟一个、启动一个、改造一个、成功一个”的动态管理机制,用5年时间全面完成“城中村”改造工作。

  1、整改方案

  主城的几个区要注意政策统一,加强宣传教育,营造良好的“城中村”改造氛围,把“城中村”改造的组织程度提到最大化,把各级干部的主观能动性发挥到最大化,把“城中村”居民的积极性调动到最大化,培育市场引导力、组织社会参与力,运用法律和制度约束力,发挥党政推动力,4管齐下,形成合力,引入市场机制,注重人性化拆迁、有情拆迁,广泛宣传,动之以情,晓之以理,充分发挥社区和街道办事处的作用,推动“城中村”改造重建工作。

  2、整改计划制定拆迁补偿政策

  城中村改造的难点在于城中村居民的支持和理解,以及拆迁补偿政策的制约。全市有402个城中村,农房建筑面积有3800多万平方米。用一组数字作比较:这两年昆明城市商品房建设面积每年约为500万平方米左右,那么城中村农房建筑的面积就相当于7到8年商品房建设的总量。

  按照城市的规划布局,建城市的新社区,把绿化、城市道路、市政基础设施、社区配套学校、医院等配套设施都要在城中村片区拆迁过程中体现出来。

  3、整改进度成立专门领导小组具体实施

  昆明市不久前制定了“城中村”5年重建工程计划,并成立专门的领导小组,明确提出按照政府主导、市场运作,市级规划、区级实施,统一设计、各具特色,优化布局、完善民生的要求,全面改造“城中村”。

  4、社保政策三月底出台

  按今年确定的任务,今年是10万人左右,如果把5年的都算进去的话,统计居民是76万左右。

  5、保障村民的利益

  老百姓的房屋面积如何保证,今后的收入怎样保障等,是昆明市委、市政府要着重解决的问题。我们会保证居民最直接的利益。

  拆迁补偿等政策指导性意见月底就会出台,目前正在进行社会保障方面的研究。最迟所有的政策要在3月底前全部出台。

  6、整合村外土地重建实现村民、市民、企业等多方共赢

  改造的大原则是“政府主导,企业参与,市场运作”。在改造和重建中我们会把城中村周边片区的土地一并整合起来,作为城中村重建的土地用地,从而让社会赢、村民赢、企业赢。政府不追求任何赢利,我们在设定政策时就很明确,涉及到城中村改造与重建的很多收费性项目都要免掉。按照陈得水市长的要求,就是要让企业得利,要让村民拆一次,富一截。

  “城中村”改造成了市里重塑形象、实现跨越式发展必须迈过的一道坎。昆明“城中村”改造不仅事关“城中村”中的21万多居民,同时事关全市600万人民的安居乐业。在风上的一项调查中,认为“城中村”应该改造的占投票人的93%,认为不应该改造的只占7%。市里虽然没有对此做专门调查,但“城中村”改造是全国各大中城市都面临的问题,有一定的共性,因此,说“城中村”改造是市里最大的民心工程一点也不为过。

  “城中村”改造同时也是市里最大的民生工程。“城中村”改造牵一发而动全身,从小处说可以让身处其中的居民能通过改造真正融入城市生活,享受城市化的诸多配套服务和福利;可以通过改造“城中村”实现治安环境和居住环境的改善,则每个城市居民都是受益者。从大处说,可以实现城乡联动、统筹发展,改造“城中村”,不仅腾出了城市人口密集区的空间,提升城市品位和综合实力,同时会因为“城中村”居民和外来人员的迁移带来郊区、郊县乡村的大发展。

  城中村改造现状调研报告 篇5

  城中村是指在城市发展过积中。因为种种原因没有被纳入城市规划建设。至今仍然是落后的自然村落面貌,而现已被城市功能区所包围的土地。这些土地是仍然掌握在当地村集体的集体所有性质土地。现在我们以胜利村为例。城中村的出现是人类城市发展过程中所无法避免的,是一个世界性的难题。现在全世界都没有一个解决城中村难题的通行办法。我国也没有相关系统的政策来指异城中村的改造,所以“城中村“改造是一个特殊性极强的问越。我们在“城中村”改造过程中必须坚持从当地的实际出发。因地制宜。找出问匙的特殊规律所在。

  一、现状。

  梅州市兴宁县(市、区)胜利村位于大坪镇圩镇中部。我村辖29个村民小组,在册户数293户,人口1505人;全村总面积2.37平方公里,耕地面积418亩。我村年平均气温为21,年降雨量约为1227.毫米,气候特征亚热带季风气候。村特色经济收入有桑蚕,上一年我村农村经济总收入为754.万元。近年来,我村发展经济的措施以及成果:

  1、筑水泥路约2.公里;

  2、路灯3公里;

  3、胜利小学球场。

  对“城中村改造的意见:

  1、过程中让村民自主开发。政府提供政策和资金支持。

  2、造过程中相关手续能更快办理。且相关税费能得到减免。

  3、将改造后的村集体土地转为田有建设用地。

  4、支持“城中村”改造。

  二、“城中村”改造是什么。

  (一)是以村民自愿开展改造为主。政府给予政策支持和规划指导的改造。

  “城中村“改造不同于征地拆迁。它是村民自愿对所居住的地区进行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江风光带所包贫贫困落后的村容村貌,简陋破烂的基础设施和周边的城市建筑形成了鲜明的对比,所以居民强烈的要求政府对其居住地进行城市化改造。所以在“城中村”改造过程中要充分的给予村民参与权、知情权。

  (二)是利益主体由政府到农民的转变。

  “城中村“改造实际上是政府让利于民的一个方式。通过城中村改造,农民将剩余的土地通过商业运作、开发以后,不能改变村容村貌,更可以从中获利。进一步解决了失地农民的生活来源问题。以深圳大冲村为例,在二十年里。政府先后征地16次,村集体土地96%被征,剩余的钱返还给农民的宅基地和集体经济发展月地。通过建设小产权房再出租,不们解决了农民的生活来源问题解决了在深圳务工的民工的住房问题。这也是后面提到的廉租屋。

  (三)是对村集体土地自主开发的一个探索。

  “城中村”改造不可避免的涉及到村集体土地的开发和使用问题,在现行的政策下,集体土地在“三个不得”的原则下,即不得改变土地性质,不得改变土地in途,不得损害农民的承包权益,允许通过转包、转讨、出租、互换、股份合作的方式进行开发。如何在现行政策的框架内找到一条对村集体土地的开发路了。是我们进行“城中村”改造必须直接面对的问越,也是必须解决的问题。

  (四)是胜利村打造低成木生活区的重要方式。

  低成本生活区指的足“城中村”改造后,可以容纳大最外来务工人员的安置和管理。根据调查,附近工业园内的企业一般工人的工资在800-1000元,熟练工人的工资在1200元左右,除开发区标准厂房等几个少数的厂区为工人规划了住宿区外,其余企业并无安置人的住宿地,可以预见,随着沿海地区的密集加工型企业的内迁,大最的密集型产业落户到附近工业园,所带来的低成本务工人的安置问题,必然要在胜利村得到解决。据调查,上灶坪41陈家湾旧尽出租的月租金不过30元,大最的务工人员和小商贩就仄住在这里。所以,鲤负江的“城中村”改造,必须为附近工业园的长期发展做好准备。将“城中村”改造为千净、漂亮、低廉的生活区,不但能为政府解决务工人员的安置问题,更能通过村集体对其加以管 理和约束。

  (五)是一项基础性改造工积,不是点利性质工积。

  “城中村“改造是一项政府让利,群众受益的公益性荃础I程,所以无论是41民自主开发还是引进开发商都必须坚持政府赢在环境改造。农民赢在生活环境改善,生活来源得到解决。开发A赢在一定的利润的多A模式,大家多方共赢,们是ip部不能赢太多。找到一个平衡的契合点。

  三、为什么要开展“城中村”改造。

  (一)城中村地处城市中心,被城市功能区所环绕,其地理位置A性唯一且尚定,要统一规划城镇,只能选择对城中村进行改造。

  (二)城中村是和谐社会裕建的苹本前提。

  解决三农问题的根木出路就是减少农民。让农民进城。那么巨大的城乡差距如何得到弥补,城中村改造就是一个契机和示范,他们是否在城市受到公平正义的对待。是和谐社会的基本判据。

  (三)庞大的边缘人群和外来人群的需要合理妥善的安置。

  胜利村的特殊地理位置决定了胜利村有着庞大的流动人口。随着企业的发展,务工人员也会大量的涌入到江,如果胜利没有足够合适的房源来安置他们,因素激增,报告中说:他们是社会的弱势群体。在杜会生活中处于“失语状态”必将导致杜会的不稳定。一位北大学生在调查“他们唯一可以显示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造势在必行。

  (四)对推进城乡一体化。整合上次源、集约、节约的利用土地。有非常重大的意义。 在处于黄金地段的城中村中,大最土地资源被浪费使用,通过城中村改造将有限的土地资源进行统一规划开发,使其发挥出更大的经济效益。

  (五)提高村民素质,改变胜利村精神面貌的根本途径。

  发展的问题。归根结底就是人的问题,作为胜利村刀镇居民主休的村民。却一直处r-闭置落后的状态。在原村民的新生代中。除部分年青人通过上学当兵走出传统社会外,仍然以强大的惯性复制杆上一代人的生活方式。只有通过城中村的改造,才能从根本上改变这一现状。

  四、采取何种模式进行“城中村”改造。

  (一)采取政府主异,集中安置。整体规划。整体开发。

  该种模式是指由政府牵头,多个职能部门共同参与。采取征地拆迁的方式将帷个集休土地征收为有建设用地。对农民采取补偿安置的方式。征收的土地转为国有建设用地,规划部门进行整体规划后。将土地通过招拍挂方式转让给开发商,由政府负责改造后的城中村草础设施建设,抓一将日常管理纳入到城,管理中来。

  利:

  1、符合现行政策法规,操作得当,后遗症少。按照征地拆迁的方式无疑是最稳当的方式。上有政策可依,有实践经验可用,无论如何都不会出现原则性错误。

  2、政府主导改造工程。有利于整体规划和开发。

  3、土地通过招面挂,政府从中获利。

  弊:

  1、大规模的征地难度大,群众要求多。意见大,工作非常困难。胜利村多次征地,农民对政策法规熟悉,对征地工作作经验丰富。抵触情绪较为严重,若依征地拆迁方式征收土地。所需付出的行政成木较高,且容易激化矛后。

  2、政府而要投入的资金多。若通过该模式进护村中村”改造,市政府总共需要投入万元,仅前其一次性投入就达万元。

  3、改造工和成本高,造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通过正规手段开发的“城中村’土地,仍然会受到市场的影响,较过高的开发成木。必然易致该地区较高的生活成本,所以只能容纳有一定经济实力的人落户,收入水平低的务工人员和小商贩连和赁都无法承受。这等于将“城中村”改造向他们关死了大门。

  (二)采取村民自建、自主开发,政府提供政策支持。

  该种模式是指由村支两委牵头,村民参与。组建开发公司,对集体土地进行4体开发。村民在现有土地内。选择部分土地进行核体安置,不改变土地性质。剩余土地或者转为国有建设用地,或仍然为集体土地,进行整体开,政府加以规划和控制。

  利:

  1、村民自主开发,积极性高,群众阻力小。

  2、村民通过自主开发获利。且能通过开发过程解决日后的生活来源问跌,甚至,可以找到一条致富之路。

  3、城中村改造后。可以委托村民自我管理,减少管理成木。

  弊:

  1、村民缺少足够的知识和素质来进行公司组建以及后期的市场运作。现阶段,栗脚村和上灶坪的农民多为普通农民民工和小商贩,无论从基本素质还是相关经验来看。他们都很难具备从组建公司,到土地开发,再到后期的市场运作的能力。

  2、村民缺少足够的资金。农民大都属于贫困人群。根木无法独立筹集到足够的资金,即使通过贷款也不可能达到。

  3、大多数村民对城中村改造持有以此溢利的心理,很容易造成改造方向偏失。

  村民中普遍的存在两种认识。一是等I司于拆迁安置,要求政府承诺各种条件和补偿。二是认为是一个赚钱的好机会,尤其以部分年青人为主,力主由村民自建,以图丰厚的回报。

  4、政府对村民自建缺乏足够的控制力。出现问题后,容易产生半拉子工程。村民大部缺乏足够的责任心。逐利性使他们力求自建自改,们是可以预见自建过程决不是一帆风顺的。是一个涉及到各方利益博弈。政策与实际摩擦的复杂过程,甚至会出现反复和倒退的现象。一旦出现问题最先选择逃避的也许就是发现无利可图的村民。

  5、背集体土地使用的政策。

  相关政策:

  1、运作集体土地上进行开发的相关政策。

  2、给村民凑集基本资金。

  3、关税费的减免。

  具体步骤:

  1、由村支两委牵头,组建房地产开发公司Ae

  2、上部门将土地征收。

  3、A公司负责村民的补偿安置。

  4、过招拍挂让A公司以接近评估价仇的价格获得安置地外的土地。

  5、A公司按规划进行土地开发,并按规划部门要求完成基础设施建设。

  (三)引进开发商。村民入股,共同开发,多方共赢。

  该模式是指,通过引入开发商与村集体共同组建开发公司。村集体占一定股份。不参与管理,对除了安置地以外的土地进行整体开发运作。这而要将除安置地以外的土地转换为国有建设用地。可以通过招拍挂的方式以接近评估的价格将土地转让给开发商,再由开发商开发运作,所得利润需用来对村民进行安置和按规划进行基础设置建设和整体环境美化。

  利:

  1、引进开发商。解决了资金和开发及后期的商业运作的问题。

  2、村民通过入股合作的方式获利,并解决了生活来源的问题。

  3、民不花一分钱住上新房,整体环境得到改善。

  弊:

  1、违背集体土地使用政策。

  2、部分村民通过“城中村’改造获利过多,引起他们部分被征地村民心理失衡,造成不稳定因素。栗脚村有大星的被征地的失地农民。他们只按政策得到了一笔较低的补偿款,生活来源并无保障,所以城中村改造必然要而对来自他们的阻力。

  3、土地转为田有建设用地。再以评估价位转让给开发商需要打政策的擦边球。

  相关政策:

  1、征地拆迁政策。

  2、关税费的减免。

  具体步骤:

  1、引进一个实力雄厚的开发商,与村集体组成开发公司,村集体占一定股份。不参与管理。

  2、开发商将村民的住房按征地拆迁的标准进行赎买。即按征地政策对41民的原住房进行评估后,进行补偿,消除村民因原住房的差异对安置产生的矛盾。

  3、部门将除村民安置地外的土地征收为国有建设用地。并通过招标、招拍挂等方式以接近评估价位的价格将土地转让给开发商。或以“农业地产”、“地质灾害避险”等名义将 土地划拨给开发商,或就在集休土地上进行开发。以和凭的名义进行销件。政策采取“报建不批、违建不究”的态度。

  4、开发商在安置地为村民修迎安置房,土地为集体土地性质,村民按人口,分配居住面积。多退少补。

  5、开发商按照规划对土地进行开发,并完成基础设置建设。

  6、村集体对改造后的安置区进行管理。

  我们认为,胜利村的“城中村”改造工程应该是一项利民的公益性工程,在“先行先试”的政策范旧内,我们应该大胆的探索对集体土地开发的新方法、新途径。在以上三种模式中, 第一种模式行政成本过高,且容易激化干群矛后,村民的利益没有得到更为充分的保障。第 二种模式对村民的要求过商。不符合胜利村实际。第三种模式在思维方式上都有创新,村民 的利益也得到更充分的保障。实现的过程中还可以对各种方式进行更多的探索和创新。总之, 我们深刻的集训到,胜利村的“城中村“改造,不仅是对胜利村一个扩容提质的过程,更是 资兴在实践省委省政府的“弯道超车”理念和郴州市“先行先试3" 4条政策的一次大胆偿试。在改造过程中,我们一定坚持解放思想,实事求是,在调查研究的基础上,遵循客观规 律,大胆探索,勇于创新。

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