合同法解释一第15条

合同大全 时间:2017-09-05 我要投稿

  中华人民共和国物权法第十五条释义

  第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

  条文主旨

  本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

  立法背景

  本条规定的内容,在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。

  区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同,有的学者提出,区分原则具有如下几个方面的实际意义:第一,有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。

  在不动产买卖合同成立以后,即使投有办理不动产权利移转的登记手续,但是,因为合同已经生效,所以依据有效合同而交付之后,买受人因此享有的占有权仍然受到保护。

  即使买受人不享有物权,但是可以享有合法的占有权,针对第三人的侵害不动产的行为,可以提起占有之诉。

  第二,有利于确立违约责任。

  如果一方在合同成立之后没有办理登记,或者拒绝履行登记义务,由于合同已经成立并生效,此种拒不履行登记的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。

  假如未办理登记导致合同无效,非违约方将无法要求违约方承担违约责任。

  第三,有利于保护无过错一方当事人。

  当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂,如果以登记为合同生效要件,则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下,在房屋价格上涨之后,出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由,要求确认合同无效并返还房屋,这有可能鼓励一些不法行为人规避法律,甚至利用房屋买卖欺诈他人,而损害的却是善意的买受人的利益。

  特别是在房屋已经交付使用,买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下,如果因未登记而确认合同无效并返还房屋,这确实会妨碍现有的财产秩序。

  如果严格的区分合同效力和登记效力,则可以防止此种现象的发生。

  学者一般认为,区分两种效力不但是科学的,符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理,而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围,区分当事人的不同法律责任,保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。

  曾有一段时期,我国的司法实践以及一些立法,对这个问题有不同的认识。

  目前,无论是民法学界,还是法律规定和司法实践,对于区分合同效力和登记效力,在认识上已经基本一致。

  《合同法》第44条规定,依法成立的合同,自成立时生效。

  合同法还规定了导致合同无效的各种情形。

  在这些情形中,并没有不动产物权未依法登记的规定。

  虽然担保法有抵押合同自登记之日起生效的规定,但本法在担保物权编抵押权一章,改变r这一规定,即不动产抵押登记,只产生抵押权生效的效力。

  司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的原则,如最高人民法院1995年《关于审理房地产管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定,“转让合同签订后,双方当事人应按合同约定和法律规定,到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办。

  并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”

  明确指出,不动产登记并不是买卖合同的生效要件,而是其履行行为的组成部分。

  同时还规定,“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后,未办理土地使用权变更登记手续之前,又另与他人就同一土地使用权签订转让合同,并依法办理了土地使用权变更登记手续的,土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。

  转让方给前一合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。”转让方(即出让人)因其过错使得买受人不能取得土地使用权的,要承担违约责任。

  显然,土地使用权未办理转让登记并不影响合同的约束力。

  最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法、若干问题的解释》规定,依照《合同法》第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续。

  但未规定登记后生效的,当事人未办理髓记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。

  条文解读

  以发生物权变动为目的的基础关系,主要是合同,它属于债权法律关系的范畴,成立以及生效应该依据合同法来判断。

  民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。

  不动产物权的变动只能在登记时生效,依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。

  这可能是因为物权因客观情势发生变迁,使得物权的变动成为不可能;也可能是物权的出让人“一物二卖”,其中一个买受人先行进行了不动产磴记,其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。

  有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。

  除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益,就可以发生效力。

  合同只是当事人之间的一种合意,并不必然与登记联系在一起。

  登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示的方法。

  登记并不是针对合同行为,而是针对物权的变动所采取的一种公示方法,如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。

  例如,当事人双方订立了房屋买卖合同之后,合同就已经生效,如果没有办理登记手续,房屋所有权不能发生移转,但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。

  违约的合同当事人一方应该承担违约责任。

  依不同情形,买受人可以请求债务人实际履行合同,即请求出卖人办理不动产转让登记,或者请求债务人赔偿损失。

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