网签合同的法律效力

合同大全 时间:2018-04-13 我要投稿

  网签合同具有什么法律效力?下面是小编整理的关于网签合同的法律效力的相关内容,欢迎阅读。

  网签合同的效力认定

  【基本案情】

  丁某在一审中诉称:丁某与陈某于2012年10月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《过户按揭代理合同》,买卖合同约定陈某将其1306号房屋出卖给丁某,合同约定该房屋总价共计985000元。

  其中居间人与代理人为北京链家公司。

  丁某与陈某同意委托该代理人办理房屋权属登记及物业交验过户手续及相关事宜。

  丁某分別于2012年10月28日、11月2日向陈某支付了2万元定金和购房款43万元后并入住了该房屋。

  后丁某于2012年12月31日又支付了250125元人民币,并已经支付了居间服务费用、光缆入网建设费、物业管理服务费等费用。

  但陈某将房屋卖给丁某后,于2013年8月15日又与第三方孟某签署了《存量房屋买卖合同》,仅以65万元的价格将1306号房屋再次卖给孟某,并于3天后将房屋迅速过户至孟某名下。

  因此,丁某以欺诈手段获取房屋所有权,根据《合同法》的规定,向法院提起诉讼,请求:确认陈某与孟某之间以欺诈手段恶意签署的《存量房屋买卖合同》无效。

  陈某在一审中辩称:不同意丁某的诉讼请求。

  孟某在一审中辩称:陈某与孟某所签订的买卖合同合法,不同意丁某的诉讼请求。

  【审理结果】

  一审法院经审理后判决:确认陈某与孟某签订的《存量房屋买卖合同》无效;孟某与陈某于判决生效后共同将登记于孟某名下的1306号房屋转移登记至陈某名下;驳回丁某的其他诉讼请求。

  陈某、孟某不服一审判决,向北京一中院提起上诉。

  北京一中院经审理后改判:撤消了一审法院的民事判决并驳回丁某的诉讼请求。

  【裁判理由】

  法院经审理认为:合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

  2013年8月11日,陈某与孟某就购买1306号房屋签订了《房屋买卖合同》,为完成产权过户,陈某与孟某又于2013年8月15日签订《存量房屋买卖合同》。

  陈某与孟某2003年8月11日签订的《房屋买卖合同》是双方设立民事权利义务关系的协议,而陈某与孟某2003年8月15日签订的《存量房屋买卖合同》,系为完成产权过户而签订网签合同,双方的权利义务关系并不受该网签合同约束。

  丁某如认为陈某与孟某之间的房屋买卖合同无效,应当就陈某与孟某2013年8月11日签订的《房屋买卖合同》提出自己的主张,在该合同的法律效力未经司法程序确认前,丁某仅要求确认陈某与孟某之间为办理过户而签订的《存量房屋买卖合同》无效,北京一中院不予支持。

  一审法院直接对网签合同的效力做出认定不当,据此判令将1306号房屋的产权登记到陈某名下错误,北京一中院予以纠正。

  孟某在本案一审中系被告,未提出反诉,现上诉要求确认1306号房屋归其所有,本案不予处理。

  陈某与孟某之间房屋买卖合同的效力,因不在本案诉讼请求范围内,本案不予处理。

  【裁判解析】

  《中华人民共和国合同法》第二条规定,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

  《中华人民共和国民法通则》规定,民事法律行为应当意思表示真实。

  合同应当要涉及民事杈利义务关系设立、变更或终止,且是双方当事人之间的真实意思表示。

  网签合同是房屋买卖交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案而签订,并公布在网上。

  网签合同的真实目的是为了让房地产交易更加透明化,从而防止—房多卖。

  从合同的性质来看,网签合同作为完成过户的一个必经程序,其是房地产管理部门对房屋买卖所要求的手续,真实目的是更好地完成过户,并不是真实的权利义务关系意思表示。

  因此,从本质上来看,网签合同并不是一份真实的房屋买卖合同,当事人不应该直接起诉要求确认网签合同的效力。

  网签合同与房屋买卖合同即为人民通常所说的"阴阳合同”,由于房屋买卖过程中涉及的税费负担依据为网签合同,故当事人为了逃避国家税收,通常真实的房屋买卖合同价格与网签合同上的价格并不一致,网签合同上的房屋价格往往远低于市场价格。

  《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。

  网签合同作为双方当事人达成一致的协议,故意降低合同价款以逃避国家税收规定,存在损害国家利益的行为。

  但对于网签合同的处理,并没有明确的规定。

  《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十二条规定,当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。

  对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

  从该条规定可以看出,网签合同即使是存在规避税收征管的问题,但并不影响整个房屋买卖合同的效力。

  对于房屋买卖合同的认定,应当根据真实意思的买卖合同来确定双方权利义务关系。

  此后,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条关于房屋买卖合同中阳合同的效力中规定:当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。

  当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。

  具体到本案中,一审法院认定网签合同因双方恶意串通损害国家利益,确认网签合同无效,并判决孟某将诉争房屋过户到陈某名下,并没有查清案件基本事实,亦没有认清网签合同的实质。

  一审法院对于陈某与孟某之间的真实买卖合同并未查明,仅依据网签合同中对于价款的约定即认定合同无效,且判令孟某返还房屋,没有事实和法律依据。

  网签合同作为完成过户的程序,其仅为房屋买卖过程中依法定程序的备案手续,本身并不产生权利义务关系,真实意思表示的合同为双方签订的房屋买卖合同,因此在审理房屋买卖合同效力的案件中,应当对代表双方真实意思表示的房屋买卖合同进行审理,不能仅对网签合同的效力进行确认。

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