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农村房屋买卖合同的效力
农村房屋买卖合同的效力如何?来看看小编给你带来的我国农村房屋买卖合同的法律效力吧。
我国农村房屋买卖合同的法律效力
随着市场经济的快速发展，农村社会发生了巨大的转变，农村的房屋买卖日渐增多，农民往往将其在宅基地上建造的私有房屋出售，而购买者主要是同一集体经济组织的成员和其他集体经济组织的成员以及城镇居民。
农村私有房屋买卖日渐活跃，但我国现行法律法规中，对农村房屋买卖却并没有明确的允许或禁止性规定，也没有明确的具有可操作性的规定，而相关的规定之间又存在矛盾冲突的情形。
从而导致农村房屋买卖的合法性不确定以及农村房屋买卖合同的效力难以认定。
所以在面对农村房屋买卖合同效力认定的案件时，司法机关就显得力不从心，因为没有明确的法律判断标准，所以司法审判中就出现了类似案件不同判决、不同地方法院不同判决、上下级法院不同判决等现象。
而此类案件关系到市场经济的交易安全和农村社会的和谐稳定。
法律的缺失导致的这种司法漏洞，将会严重威胁到司法公正、经济发展以及社会的稳定与和谐。
一、我国农村房屋买卖合同的法律效力现状
首先，从农民出售房屋的目的来看，主要基于以下几种情况：
第一，融资。
房屋可以说是农民的主要财产，农民没有太多的融资方式，当他们遇到看病就医、做生意、婚丧嫁娶等情况需要资金时，出售房屋是非常重要的融资方式。
第二，一户多宅。
有的农民因继承等原因拥有多处房屋，但实际上并没有那么大的住房需求，从而使房屋闲置，得不到充分利用，出售房屋自然就成为一个很好地选择。
第三，进城务工，现在大量的农村人口进城务工，一年中大部分都在城市生活，并不在农村。
甚至许多人常年不回家，自然也就不需要太多的农村住房，所以也会选择将农村的房屋出租或者出售。
第四，搬迁。
有的农民离开其集体经济组织，到城镇或其他集体经济组织生活，所以卖房搬迁。
(一)立法现状
从买卖合同的主体划分，通常将农村房屋买卖合同分为以下三种类型：
1.同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋
关于同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，由于同一集体经济组织成员本身具有在该集体经济组织申请宅基地的特定身份，从而不会破坏宅基地使用权的分配原则和我国的立法精神。
而相关政策和法律规定也更倾向于认可此类房屋买卖行为。
因此，司法实务中基本形成了一致的有效认定意见，即认为在房屋买卖合同符合合同的一般有效要件的情况下既认定有效。
法律依据是：
其一，农村房屋的所有权人，对该房屋享有处分权。
其二，我国土地管理法第62条规定：“农民可以出卖自己所有的房屋，但是出卖以后，不得再向集体申请宅基地。
”可推出法律允许农民出售自己的房屋。
其三，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，没有改变土地的性质和用途，一般不会损害集体组织的利益，不违背我国的政策精神。
2.不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋
不同集体经济组织成员之间的房屋买卖缺乏相关法律规定，司法实务中也未达成一致的处理意见，一般视情况而定，大多认定无效，少数认定有效。
如果经过相关部门的批准和满足一定条件下可以认定有效。
虽然法律和政策没有禁止农民异地购买农村房屋，但是农村房屋所依附的宅基地具有福利性，对身份有特殊要求，只有具备该农村集体经济组织成员的身份，才能对该农村宅基地享有使用权。
如果允许将农村房屋卖与外村村民，是可能损害到该农村集体经济组织的利益的，不利于农村的稳定发展，与我国的政策精神相违背。
3.城镇居民购买农村私有房屋
城镇居民购买农村房屋一般基于以下原因：
第一，解决住房问题。
当前情况下，城市房价居高不下，城市居民承受着巨大的住房压力，因此就有很多人选择在邻近城市的农村购买房屋居住。
第二，享受农村生活。
在生活节奏缓慢，自然环境更好的农村养老或生活也是城市居民购买农村房屋的一个主流原因。
第三，投资。
有些城镇居民是想通过购买一定区域的农村房屋，等待升值或者政府拆迁，从而谋取利益。
关于城镇居民购买农村房屋的买卖，虽然没有法律法规明令禁止，只有大量的政策加以禁止，但因为政府表明了禁止的态度，并且根据《民法通则》第6条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。
所以司法实务中一般认定城镇居民买卖农村房屋的合同无效。
但也有不同判决，司法实践中有一种常见情形是，城镇居民购买农村房屋，双方都依约履行了合同的义务，买方已经稳定居住了相当长的时间。
但因为经济发展，房屋价值上涨或面临拆迁，卖房的农民看到巨大的利益，而后悔自己当初的卖房行为。
因此反悔，到法院主张当初的买卖合同无效，想要回房屋。
此种情况下，部分法院会出于保护交易安全的立场认定买卖合同有效，驳回原告的诉讼请求。
还有一些例外情况：
一是城镇居民购买了农村房屋后，将其户口迁入该房屋所在地的农村集体组织，则该农房买卖合同有效;
二是城镇居民的家庭成员(父母、配偶、子女)中有的家庭成员是该房屋所在地的农村集体组织成员的，并且城镇居民和该家庭成员共同出资购买该房屋，该农村集体经济组织同意该房屋买卖的，则该共同购买房屋合同有效;
三是城镇居民购买了该农村房屋后，若该房屋经过有关机关批准，并得到该房屋所在地农村集体组织的同意，又办理了相关法律手续，取得了房屋所有权和宅基地使用权的，则该买卖合同有效。
我国的政策是出于保护农村集体土地和保障农民基本生存条件的目的。
由于房屋与土地的依附关系，农村房屋的买卖，势必会影响到该房屋项下集体土地使用权的变动，而在城镇居民购买农村房屋的买卖中这种变动是很可能会损害农村集体土地和农民利益的。
(二)理论争议
关于农村房屋买卖合同的效力，理论界主要有以下三种观点。
1.合同无效说
(1)主要根据
合同无效说主要是根据《中华人民共和国土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。
认为，农村房屋的买卖必然涉及到农村宅基地使用权的流转，农民出卖自己房屋的同时，宅基地使用权必然随之转移。
而根据《中华人民共和国土地管理法》第63条，宅基地使用权是不允许进行买卖的。
因此农村房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，不符合合同的一般生效要件，当然无效。
(2)一户一宅
因为“地随房走”的法律规定，农村房屋与其宅基地具有不可分的性质，如果房屋所有权发生转移，则房屋所依附的宅基地的使用权也必将随之转移。
而根据《中华人民共和国土地管理法》第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”如果购买该农村房屋的是与卖房者同一集体经济组织内的成员，且该成员在该集体经济组织内原先已经拥有一处宅基地，那么在其购买该农村房屋后，其实际上将拥有两处宅基地，就违反了《土地管理法》“一户一宅”的原则。
因此，在购买人为卖房者同一集体经济组织内成员，并且其在该集体组织已经拥有一处宅基地的情况下，该农村房屋的买卖合同也是无效的，同样是因为违反了法律的强制性规定。
2.合同有效说
(1)法无禁止即可为
基于私法“法无禁止即可为”的原则，法律并没有禁止农村房屋的买卖，又根据我国《宪法》第33条规定“在法律面前人人平等”和《物权法》第39条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。
农村房屋与城镇房屋在物权法上应具有相同的地位，农民应具有与城镇居民相同的权利，依法对其所有的房屋享有财产自由处分权。
因此，农村房屋买卖应按照意思自治原则，根据合同法的原则和规定认定买卖合同的效力。
在没有合同无效事由的情况下，应认定房屋买卖合同有效。
(2)购房者为城镇居民的情况
在购房者为城镇居民的情况下，合同有效说认为，主张合同无效的观点所根据的1999年4月国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(中发[1997]11号)第二部分中的“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”、2004年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》(国发〔2004〕28号)第四部分第十三项“要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。
严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”和2007年12月国务院颁布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二部分的“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”均不属于法律的强制性规定，因而不能作为认定城镇居民购买农村房屋买卖合同无效的根据。
而相关的法律法规并没有禁止城镇居民购买农村房屋。
因此，根据“法无禁止即可为”的原则，城镇居民购买农村房屋的合同效力应按照合同法的基本原理和相关规定去认定。
在没有其他合同无效事由的情况下，应认定房屋买卖合同有效。
(3)《物权法》上的依据
《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
”确立了物权行为与债权行为相区分的原则。
宅基地上农村房屋买卖系债权行为，如无特定情形，成立即生效。
而房屋所有权及宅基地使用权转移系物权行为，出卖人对宅基地使用权没有处分权不影响合同的效力。
(4)符合交易习惯
考虑到司法实践中农村房屋买卖合同纠纷的常见情形是房屋买卖合同签订时间较长，买受人往往已长期稳定地占有和使用了房屋。
而出卖人往往是由于多年后的房屋升值或拆迁补偿，在利益的诱惑下反悔，起诉要求确认合同无效。
若判决支持其诉求，认定买卖合同无效，一来有悖于民法禁止反言及诚实信用原则，侵害了善意的买受人的合法权益。
二来会助长这种反悔之风，很可能会引起大量的此类案件，同时形成法律漏洞，让那些不怀好意的人有机可乘，不利于社会的公平正义和稳定发展。
而无论是农村居民还是城镇居民，对于那些囤房、炒房的破坏经济发展的人，法律都应当做出公正的判决，给予他们应有的惩罚。
对于无辜的人，法律应当保护他们的合法权益。
不能牺牲后者的合法权益而让前者受益，那样就违背了法律的精神和价值。
3.部分有效说
部分有效说认为，对于农村房屋买卖合同，不能一概认定为无效，而应区分不同的情况加以认定：
(1)对于同一集体经济组织内成员之间的农村房屋买卖合同应认定有效。
(2)对于不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，应视情况而定，在满足一定条件的情况下，例如房屋买卖已经办理了相关法律手续，得到了乡镇政府或该农村集体组织等有关部门的许可或者房屋已经翻建，可以认定该合同有效，否则应认定无效。
(3)对于城镇居民购买农村房屋的买卖合同，虽然法律没有明文禁止，但因为违反了我国政策的明确规定，根据《民法通则》第6条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
”且出于保护农民利益的目的，应一律认定无效
二、我国农村房屋买卖法律规定存在的问题
(一)我国农村房屋买卖的相关法律存在矛盾
根据《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”和《物权法》第39条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”等法律法规可以推出农民是可以出卖自家农村房屋的。
但是我们都知道，土地和房屋在空间和构造上是紧密相连，合为一体的。
而房屋的产权结构不仅包括房屋所有权本身，还包括房屋项下的土地权属，二者是不可分割，不能分别占有的。
这就是通常所说的“房地一体”。
所以农村房屋所有权的流转必然会影响到宅基地使用权，而根据《中华人民共和国土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”等法律法规可知宅基地使用权的转让是被禁止的，因此农村房屋买卖就违反了法律的强制性规定，导致买卖合同当然无效。
所以宅基地上农村房屋的买卖就受到了宅基地转让禁止的牵制。
(二)我国农村房屋买卖主体不明确
农村房屋买卖的卖房人是唯一确定的，就是农村居民。
但买受人却包括同一农村集体组织成员、不同农村集体组织成员和城镇居民三种，关于这三类买受人的主体资格法律都没有规定，而他们之间的差别又是十分不一样且十分重要的。
根据私法“法无禁止即可为”的原则来看，同一农村集体组织成员之间的房屋买卖，法律没有规定，也没有禁止，所以理论上应该是允许的;不同农村集体组织成员之间的房屋买卖，法律也没有规定，没有禁止，所以理论上应该也是允许的;城镇居民购买农村房屋的买卖，法律同样没有规定，没有禁止，只有一系列政策明确禁止，根据合同的一般生效要件，理论上应该也是允许的。
但是，我们可以看到，在司法实务中并不是这样。
对于同一农村集体组织成员之间房屋买卖的效力认定基本是一致性的承认，而对于城镇居民购买农村房屋的效力认定则基本达成一致性的否认。
对于不同农村集体组织成员之间买卖农村房屋的主体地位则无法确定。
这种法律规定的缺失导致理论界对于三类交易主体地位平等性的争议和审判实践中关于三类交易的不同处理意见。
三、农村房屋买卖合同效力的法律分析
(一)农村房屋买卖合同有效的法律分析
1.《土地管理法》
虽然没有明确的法律法规允许或禁止农村房屋买卖，但我们仍可以从《土地管理法》的某些条文中找出农村房屋买卖合同有效的法律依据。
《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的不予准许。
”该条规定的立法原意本是为申请取得宅基地设定一定的条件限制的，但从该条的字面意义上，却可以推出农民可以出卖、出租宅基地上房屋的结论。
2.《物权法》
农村房屋和城镇房屋相比，在使用价值上，都具有保障住房、安居乐业的功能。
只是它们分别依附的土地性质不同，前者属于集体土地，后者属于国家土地。
从房屋的性质上看，他们都不属于限制流通物，都是可以买卖的。
只是农村宅基地的转让禁止牵制了农村房屋买卖。
而根据《宪法》第33条和《物权法》第39条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，农村居民和城镇居民应当拥有平等的物权，买卖自家房屋是农民应有的权利，应当受到平等的保障。
国家的政策精神是保护农村宅基地、保护农村用地、保护农民权利，但并不能因为政策的不足就以限制、牺牲农民权利的方式来达到此目的。
3.《合同法》
根据合同的一般生效要件和《合同法司法解释(一)》第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”以及《合同法司法解释(二)》第14条“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。
对于农村房屋买卖合同的效力，在法律和行政法规都没有禁止性规定的现况之下，合同效力的认定应当按照合同生效的一般要件和合同法第52条的规定。
在符合合同法规定的情况下，根据《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效”，在农村房屋买卖合同成立时，既认定生效。
(二)农村房屋买卖合同无效的法律分析
前面提到，农村房屋买卖合同根据主体的差异分为三种，而这三种交易具有相当不同的意义。
但在司法实务中，因为缺少法律的明确规定，法院对这三类交易的合同效力的认定都是鲜有依据可言，判决的情况模糊而复杂多变。
司法实务中，不只是农村房屋买卖本身，还要考虑到买卖是否存囤房炒房的性质、合同的执行情况、物权转移的登记情况以及相关部门的许可和批准。
其实，从法律上并没有充足的依据禁止农村房屋买卖和认定农村房屋买卖合同无效，往往都是依照国家的政策和精神判决的。
认定无效的依据就只有根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”利用农村房屋依附的宅基地的禁止流转而牵制农村房屋买卖，以及“一户一宅”原则和政府颁布的一系列禁止城镇居民购买农村房屋的规章政策。
四、完善我国农村房屋买卖法律制度的建议
农村宅基地保障制度是我国的重要国策，是我国稳定发展的重要保障。
因此，对于农村房屋买卖问题的解决必须充分考虑到我国的国情，结合实际情况，在现有的法律框架下寻找出路。
(一)以“一户一宅”为原则
我国现在有80739万农村人口，占总人口的63.76%。
而土地自古以来就是生民立命之本，在21世纪的今天也不会改变。
我国的宅基地保障制度等一系列农村土地制度的存在就是为了保障农民的基本生存条件，给广大农民的生活和发展提供最基本的生产资料。
所以，虽然我国的经济在快速地发展和转变，但是将保护农村土地和保障农村人口基本生存条件放在一个较高的层面无疑仍是一个正确的立场。
但同时我们也要看到，我们的农村土地制度也是需要根据实际情况，与时俱进的。
在世界飞速发展的今天，如果一味地只强调农村土地的社会保障性质而坚持一成不变，无疑是一种墨守成规，不知变通的做法，不符合我国结合具体国情，结合实际情况的发展精神。
而这种一成不变的做法也必然会导致一系列不适应社会发展而衍生出的诟病，例如大量房屋闲置得不到利用，降低土地的使用效率，以及在当今农村社会发生巨大转变的情况下，也让农民失去了一个重要的融资渠道，限制了农民的发展，更重要的是剥夺了他们应当平等拥有的对自己财产的处分权。
所以在同时考虑农村土地保障作用和农村房屋财产性质的情况下，以“一户一宅”原则为前提，在卖房农民保有一处与其住房需求相适应的住宅的情况下，限制性开放农村私有房屋买卖市场，无疑是保证农村土地社会保障性质和实现农民私有房屋财产权以及提高土地利用效率和缓解城市住房压力和人口压力的最佳选择。
“一户一宅”原则作为限制性开放农村私有房屋买卖市场的重要前提，必须得到坚实的实施保障。
由于目前我国农村一级缺乏严格的相关登记制度，因此，从维护农村社会稳定和保障交易安全的角度出发，私有房屋买卖市场的限制性开放应当在我国农村相关登记制度建立并完善到一定程度的前提下，再逐渐放开，并在发展中与登记制度互相完善。
(二)建立法定租赁权制度
农村房屋买卖之所以受到限制就是为了防止由于农村房屋的买卖而使宅基地脱离农村集体经济组织，对农村土地造成损害，不利于农民的利益和农村的稳定发展。
但是如果限制性开放农村私有房屋买卖市场，就必然会引起农村房屋依附下的宅基地使用权的转让。
那么，怎样才能解决宅基地使用权不能转让对农村房屋买卖的牵制呢?
有学者想到源自于日本的法定租赁权制度。
这一制度在我国台湾地区立法中已有明确规定，1999年修订的我国台湾地区《民法债编》第425条第1项规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋使用期限内，有租赁关系。
其期限不受第449第1项规定之限制。
前项情形，其租金数额当事人不能协议时，得请求法院定之。
”第49条规定：“租赁契约之期限，不得逾20年，逾20年者，缩短为10年。
前项期限，当事人得更新之。
租用基地建筑房屋者，不适用第1项之规定。
”该条对于法定租赁权的性质、权利内涵以及期限均做出了相应规定。
以“一户一宅”为原则，打破传统的房地一体主义观念，将法定租赁权引入我国立法不失为一个很好的解决办法。
在法定租赁权制度下，农民出卖房屋时，宅基地使用权不一并转让，法律推定卖房人所在村集体组织与房屋买受人之间形成宅基地租赁关系，农村房屋买卖合同不因卖房人不具有宅基地使用权的处分权而无效。
买卖双方之间在房屋买卖关系中还形成了一种特殊的宅基地的法定租赁关系，即房屋买受人在受让该房屋的同时，取得了房屋之下的具有债权性质的宅基地的租赁权，而非具有物权性质的宅基地使用权。
房屋买受人须支付土地租赁费用给村集体，基于对价，依据法定租赁权，在该房屋存续期间和一定年限内享有使用该房屋和房屋之下的宅基地的权利。
如此一来便解决了宅基地使用权不能转让对农村房屋转让的牵制问题。
另一方面，买房人主体不明的问题也随之迎刃而解。
因为无论对哪一类交易主体买卖农村房屋的限制都是为了保护农村土地，保护农民的宅基地使用权。
在宅基地使用权得到保护的情况下，也就没有必要再对交易主体进行区分。
(三)法律完善建议
农村房屋买卖合同的效力之所以存在争议，就是因为我国对于农村私有房屋买卖缺少允许或禁止的明朗态度和明确的法律法规。
只能从土地政策的精神上窥探出政府出于保护农村用地和保证宅基地保障性质的立场上，对农村房屋买卖的限制态度。
但是从法律上分析，这种限制态度又缺少可以依据的法律规定。
并且，从法理上分析，农村私有房屋买卖更多的应当是被允许。
而正是这种实践中政府态度与法律依据不足的矛盾导致了农村私有房屋买卖合同效力问题。
而农村房屋买卖合同的效力背后的农村私有房屋买卖又具有极其重要的意义：
其一，此类法律解纷的解决关系到市场经济交易安全的保护以及社会的公平正义与和谐发展;
其二，农村私有房屋的买卖代表着农民财产权的实现，对于农民的权利具有重要的意义;
其三，农村房屋买卖关系到农村住房保障、土地资源利用率和城市住房问题等重要的民生问题，对我国的社会发展、稳定具有极其重要的意义。
所以解决农村房屋买卖合同效力的问题要从以上几个方面同时去考虑，不能单一、片面地去思考。
我认为，我国对于农村房屋和土地的法律政策应当与时俱进，充分考虑到社会的发展变迁和农民的权益，不能只保守地墨守以往的保障政策。
因为我们的经济在快速的发展，城市和农村都在不断发生着巨大的变化。
农村房屋买卖日渐增多是目前的现状，只要农村房屋买卖的法律问题得不到完善和解决，随之而来的纠纷只会越来越多。
所以立法上应尽快给出一个处理此类问题的原则性规定，只要法律法规对农村私有房屋买卖有一个明确的态度或者判断标准，那么农村房屋买卖合同效力的问题自然就迎刃而解了。
而在“一户一宅”原则的重要前提下，建立法定租赁权制度能够解决“房地一体”原则下产权变动的诸多不便，一方面可以使农村私有房屋买卖得以实现;另一方面，又能够维持我国现阶段农村宅基地的性质和用途不变，不失为一个妥当可行的过渡性办法。
综上，笔者认为我国的农村土地制度应当适应时代的发展，有所改变。
农村人口大量进驻城市，使得农村人口空虚，大量的土地和房屋闲置。
与此同时，城市房价一路走高，普通人买不起房，城市的住房资源越来越紧张，城市人口的住房压力越来越大。
如此一来，造成了巨大的资源浪费。
如果开放农村私有房屋买卖市场，不仅可以充分利用农村的房屋资源，优化社会资源配置，提高资源利用率，又能缓解城市住房资源紧张带来的一系列问题。
另一方面，还能给农民增加一个重要的融资渠道，给他们的发展增加选择和机会，有利于他们改善生活。
从政府的角度来看，保护农村用地和保障农民住房确实至关重要，事关社会的稳定和发展。
因此，在“一户一宅”原则下，建立“法定租赁权”制度，限制性地开放农村私有房屋买卖市场，可谓是现阶段最为妥当可行的过渡性解决方法。
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