浅析新经济背景下我国房地产业的发展策略

经济毕业论文 时间:2018-04-07 我要投稿

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  摘要:房地产业被视为我国的支柱产业,它的发展走向关系着我国民生的走向和国民经济大发展。在目前的新经济背景下,随着我国相关政策的出台以及我国加入WTO所带来的冲击,我国的房地产业正面临着更加严峻的挑战和更加激烈的竞争,找出我国房地产业发展的困境,并提出发展策略是当务之急。房地产业是一个竞争性很强的行业,资源占用得多,所使用的资金量大,而且还涉及到了住房这一较为敏感的社会问题。本文主要通过分析当前我国房地产业发展的风险,提出新经济背景之下我国房地产业的发展战略。

  关键字:新经济;房地产;风险;发展战略

  随着城市化进程不断加快和我国经济的迅猛增长,我国的房地产业也在飞速发展,已经成为拉动经济增长的一个重要因素。房地产业是一个高度关联性和综合性的行业,是联系国民经济个行业的重要枢纽。房地产业现在的发展有哪些问题,如何实现它的可持续发展是当前新形势下一个值得高度关注的问题,这对于发展我国的国民经济、发展城市经济和优化产业结构有着极其重要的意义。

  一、我国房地产业的发展状况

  (一)我国房地产业的发展阶段

  我国的房地产业最早产生在19世纪末20世纪初,其发展过程大致经过了萌芽和休眠时期(1850年-1978年)、复苏和膨胀时期(1979年-1993年)和理性发展时期(1994-今天)。

  1991年底我国的房地产只有4000多家企业,开发企业的数量急剧扩大,使土地供应的紧张态势加剧,土地的价格也节节攀升。到1998年年底,在大规模扩大内需投资政策的带动下,房地产企业达到24378家,从业人员82.6万。到2000年,全国物业管理企业的从业人员已经突破了200万人。

  在过去的五年,我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上,房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前,房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元,大约占GDP的9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长,住房的需求量迅速增长,加上土地价格和建筑材料的上涨,环境和配套设施的改善等,住房消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。

  (二)我国房地产业的发展现状

  1、房地产企业数量较多,规模较小,开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱,很多房地产公司已经初具规模,但是,相对“小、差、散”的特点没有根本改变,企业整体的开发能力低,跟资源密集型行业的特点极不相适应。

  2、房地产企业的信用差,不注重品牌的创立。

  3、房地产企业的资金薄弱,经营的风险大。

  二、新经济背景下房地产业所面临的风险

  我国的房地产市场在经过了2008年的调整以后,又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下,房地产业大发展前景很好,但是却忽视了其中存在的风险和苦难。笔者经过分析和思考之后,发现,现在我国房地产的发展主要面临着两大风险:国家政策的不确定性和市场需求的不足。

  (一)政策的不确定性产生的风险

  国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素,所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整,这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。

  1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从1997年至今,经历过很多次的变化,在房地产过热的时候要抑制,在房地产市场刚刚进入调整期时要支持,目的是为了未定我国房地产业的发展,不能过热发展,也不能发展不足。

  2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。

  3、产业政策不确定性。国家经常运用产业政策来改善和加强宏观调控,通过对产业结构进行优化和调整来制止有些行业盲目的扩张行为,从而提升产业的素质,维持国民经济的健康、持续、快速的发展。因为房地产业是高耗能行业,也是资金密集型行业,将其作为支柱产业不利于我国经济结构的调整。这就决定了在调整产业结构的过程中,我国的房地产业很难得到国家和政府的政策支持,这给房地产业的发展带来了困难。

  (二)市场需求不足带来的风险

  房地产业发展和市场需求是紧密相连的,只有当市场存在着长期的旺盛需求的情况下,房地产的发展才有广阔的空间。虽然目前的房地产市场已经走出了低谷,但是市场需求不足这一潜在的风险还是存在的,对于这一点我们必须进行充分的认识。

  1、城市化难以带来大量预期的新增需求。城市化是我国当前经济发展的一个大趋势,也是推动房地产发展的一个重要手段。但是,城市化却难以带来大量预期的房地产需求。主要原因是:

  第一,城市化使得城镇房屋的存在量有所增加。虽然城市化带来了城市人口的增长,但是城市面积不断扩大,原来近郊的农村住宅也变成了城市住宅,房屋的存量就增加了。

  第二,城市化带来的城市新增的人口量有限。我国人口的工作空间和居住空间有一致性,所以城市人口的增加就意味着城市新增的就业人口增加,不能在城市就业的人口一般不会选择在城市定居。

  第三,城市人口的消费住房的能力不足。人口的城市化是一个劳动力产业转移的过程,在这一过程中,进行转移的一般是低收入者。低收入的无房劳动者不具备房子的购买能力。

  2、旧城改造难以创造持续的刚性需求。城市的大规模的旧城改造已经开展了很多年,给房地产市场带来了需求。但是如今很多城市都已旧貌换新颜,旧城改造空间也越来越小,不能持续下去。

  3、高价住房抑制着普通居民的消费需求。

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