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对楼宇经济统计调查方法研究及成果应用论文
楼宇经济是发达的商品经济和高度城市化的产物,是城市地域结构的核心,是城市经济实力的体现。楼宇经济的兴起,突破了中心城区土地资源匮乏的限制,拓展了城区经济发展的空间,为经济结构转型升级提供了重要支撑。
1、楼宇经济的概念。
楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体,以开发、出租楼宇引进各种企业,在楼宇内产生、发展,并集聚、衍生、扩散相关产业,带动区域经济发展的一种新的经济形态。它以集约型、高密度、高效益为主要特点,并与城市功能相协调,是推进城市经济向“空间”和“高度”发展的重要表现。
2、楼宇经济特征。
楼宇经济继知识经济、总部经济之后受到城市政府的青睐,成为城市经济新的增长点、城市经营的新理念、城市发展的新模式。
（1）集聚效应明显。
楼宇经济像一个巨大的磁场,通过楼宇的招商引资,吸引相关的要素在特定的空间集聚。一方面大批企业集中在一栋商务楼宇中从事各种经济活动,资本、技术、信息、知识、人才等高度聚集;另一方面,众多商务楼宇集中在一定的区域内形成功能良好、配套齐全的商圈,又能带动周边的餐饮、购物、商务、休闲等相关行业聚集发展。
（2）财富效应突出。
楼宇经济以吸引各类公司入驻楼宇进行办公、研发和商务活动获得丰厚的利润回报,是城市的效益高地。楼宇经济空间的单位经济效益远远高于一般的城市功能空间。楼宇经济实现税收高,是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。
（3）集约效应显着。
楼宇经济集约利用土地和资源,实现了城市经济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态,通过把平面土地和空间概念联系起来,充分利用空间资源,使土地要素得以拓展,提高了土地使用率和产出率。
3、楼宇经济统计调查重点。
当前人们对楼宇经济的关注,主要集中在经济规模、发展程度、经济效益和楼宇环境四大方面,因此对楼宇经济的统计调查,也应主要围绕这四方面展开。其中,楼宇经济规模主要用来反映楼宇承载能力和聚集能力;楼宇经济发展程度主要用来反映楼宇发展潜力;楼宇经济效益主要用来反映楼宇产出水平和能源消耗情况;楼宇环境主要用来反映楼宇经济发展的支撑能力。
4、楼宇经济发展评价指标体系构建。
（1）构成。
为更直观的反映楼宇经济规模、发展程度、经济效益和环境,福田区根据科学性、导向性、综合性、可比性和可操作性原则,研究创建了楼宇经济发展评价指标体系,以综合地评价和测定楼宇经济发展中各系统的变动程度(当前,纳入楼宇经济统计的载体主要有写字楼、商业楼、科研楼和城市综合体,以下统称商务楼)。福田区楼宇经济发展评价指标体系由四个一级指数构成,即楼宇经济规模指数、楼宇经济发展指数、楼宇经济效益指数和楼宇经济环境指数,权重分别为25%、25%、30%和20%。
①楼宇经济规模指数。
是反映楼宇承载能力和聚集能力的指标。其主要由亿元楼栋数(指楼内企业纳税合计达到1亿元及以上的楼宇,简称亿元楼)、亿元楼建筑面积、亿元楼增加值和亿元楼税收四个二级指标构成,权重分别为20%,20%、30%和30%。
②楼宇经济发展指数。
是反映楼宇发展程度和潜力的指标。其主要由亿元楼增加值占辖区地区生产总值比重、亿元楼税收相当于辖区税收比重、两年均为亿元楼楼宇增加值和两年均为亿元楼楼宇税收四个二级指标构成,权重分别为20%、20%、30%和30%。
③楼宇经济效益指数。
是反映楼宇产出水平和能源消耗的指标。其主要由单位占地面积增加值产出、单位占地面积税收产出、单位增加值水耗和单位增加值电耗四个二级指标构成,权重分别为25%、25%、25%和25%。
④楼宇经济环境指数。
是反映楼宇经济发展的支撑能力的指标。其主要由单一业主占比、一级物业管理资质楼宇占比、楼宇空置率和楼宇综合环境满意程度四个二级指标构成,权重分别为20%、20%、20%和40%。
在各项指标权重的设定上,楼宇经济指数主要采用德尔菲法,邀请有关专家学者根据各个指标的重要程度分别赋予相应的权重。在考虑各指标的权数上主要基于以下因素:第一, 各子系统对楼宇经济发展的贡献程度及其相关关系;第二,各子系统内因素对系统的影响程度及其相关关系;第三,结合福田区的发展战略目标的相关性。权数的最终确定采用统计平均法,即根据专家们对各评价指标所赋予的相对重要性系数分别求其算术平均数,所得的平均数作为各指标的权重。
（2）计算方法。
以上年楼宇经济的调查数据为基数,计算本期一级指标和楼宇经济综合发展指数。计算公式:一级指标=∑[(二级指标报告期值/基期值)*本项指标的权重],楼宇经济综合发展指数=∑(一级指标值*本类指标的权重)。
5、楼宇经济发展评价指标统计调查方法。
通过对楼宇经济发展评价指标体系16个二级指标梳理,需要进行统计调查的指标主要集中在四大方面,分别是税收指标、增加值指标、楼宇基本情况相关指标以及楼宇环境满意度指标。
（1）税收指标。
根据基本单位名录库,整理出辖区商务楼宇内的企业单位名录,并与国、地税部门的税收数据库进行双向匹配(因当前税收征收以注册地为准,而统计数据以生产经营地为准,为保持数据尽量统一性,匹配时以统计数据为基准的基础上,对注册在本辖区而生产经营不在本辖区的企业,未纳入本辖区基本单位名录库的企业,计算单栋楼宇税收时以税收数据为准),最终整理出单栋楼宇纳税数据。
（2）增加值指标。
当整理出纳税超亿元商务楼宇后,对纳税超亿元的商务楼宇内的企业,根据其规模,对三上企业(指规模以上、限额以上、资质内)及房地产开发企业,根据统计年报库内相关财务指标核算增加值;对三下企业发放《企业生产经营情况调查表》(该表根据收入法计算增加值的需要制定而成,主要含劳动者报酬、税金、固定资产折旧和营业盈余等指标)核算增加值,最后将所有三上企业与三下企业增加值汇总得出单栋楼宇增加值。
（3）楼宇基本情况指标。
对纳税超亿元的商务楼宇,由物业管理公司填写《商务楼宇基本情况调查表》,主要包括业主个数、物业管理公司资质、占地面积、建筑面积、商务面积、用水量、用电量等指标。
（4）楼宇综合环境满意程度指标。
在一定的概率保证度下,随机抽取一定数量的楼内从业人员,填写《商务楼宇环境满意度调查问卷》,对所在楼宇环境进行满意度评价,主要包括办公环境、治安、卫生、用餐、物业管理服务、交通便捷等问题。
6、楼宇经济发展评价指标体系实际应用。
围绕楼宇经济发展评价指标体系,福田区与2012年下半年针对辖区近400栋商务楼宇,组织开展了楼宇经济统计调查工作。经统计2011年福田区纳税超过亿元的楼宇共有63栋,总占地面积59.16万平方米,总建筑面积544.59万平方米;共实现税收407.36亿元,相当于辖区税收总额的62.5%;共实现增加值1140.84亿元,占辖区地区生产总值的54.3%;楼宇综合环境满意度77.3分(80分为满意,70分为一般)。2011年福田区楼宇经济综合指数为114.2(以2010年为100),综合反映出福田区楼宇经济发展水平和潜力有较大提升。其中,楼宇经济规模指数达125.2,反映出扩张速度显着;楼宇经济发展指数为112.6,反映出发展能力强劲;楼宇经济效益指数为114.1,高产低耗效应得到进一步体现;楼宇经济环境指数为102.6,反映出福田楼宇综合环境得到进一步提升。
通过楼宇经济发展评价指标体系, 综合、全面、直观反映出了辖区楼宇经济发展的各个方面,科学评价其发展现状,为政府科学管理决策提供了重要的参考依据和数据支撑,同时,也为社会各界了解辖区楼宇建筑、办公环境、周边设施、入驻率、租金等情况提供了有效参考,得到各方认可。
7、楼宇经济统计中值得关注的问题。
（1）楼宇统计力量方面。
楼宇经济发达地区,具有楼宇多、单位高度集聚的特点,而且楼宇内单位变动频繁,要做好楼宇经济统计,需要一支稳定的基层统计力量作为支撑。当前,福田区主要依靠街道助理统计员,建议有条件的地区,可将街道相关力量整合,与楼宇物业管理部门加强合作,改变信息多头采集模式,实现楼宇信息的一次性采集,或采取从楼宇物业公司购买服务的形式,建立“一楼一人”的楼宇经济工作队伍。
（2）楼宇信息平台建设方面。
由于楼宇经济涉及众多部门,各部门的数据信息均在自己的系统内,如税务部门的纳税系统、工商部门的登记注册系统、统计部门的统计报表系统。各系统之间相对独立,缺少数据对接口,给数据整合工作带来诸多不便,浪费很多人力、物力。因此,为做好楼宇经济统计工作,迫切需求搭建集信息查询、统计、监管、服务为一体的“楼宇经济信息平台”,将经济、社会数据与空间地理数据相结合,实现网上信息的实时采集上报和共享。
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