房地产可行性报告
做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查，充分掌握各类资料。下面是小编整理的关于房地产的可行性研究报告范文，希望对你有帮助。
房地产开发项目可行性研究报告一
一、项目背景
1 、 项目名称： 居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 )地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约 平方米，该地块属A市 类地段。
2 )建设规模与目标：
土地面积： 亩( 平方米)
容积率：
开发周期：
土地价格： 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： ㎡
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至A市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。
(4)西南靠近A市 小学。
(5)北面为A市人民银行。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1 A市概况(参考)
A市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。
生态环境优良。
境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。
全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。
交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。
全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。
城区人口12万。
2 A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。
1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。
1999年至今为房地产业发展与规范阶段。
以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。
尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。
到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。
居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。
房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。
主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。
城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。
城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。
全市全年共办理各类房产交易1.12万起。
A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。
房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。
尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。
目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置
向阳小区 1500 22 1400 宝山路
新华小区 785 8 1344 黄河街
银河小区 170 1460 银河街
成光小区 130 1400 学院路
太阳神小区500 6.9 1508 英雄路
部分商业网点详细情况
项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置
汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小区 36~~50 6800 建设路
桃园小区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。
其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。
住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。
住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。
具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1)、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2)、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3)、 管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆迁评估服务费费：35000元
5)、 奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。
A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区的桥旁。
沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。
地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层;
一栋 12层29.4*13.8*12层;
三栋 12层40*15*12层;
一栋 15层40*15*15层;
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
(一)、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：61460*8=49.168万元
7、散装水泥：61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
9、质量监督费：61460*2=12.296万元
10、施工图审查：61460*1=6.15万元
11、防雷审查：61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：0.2万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：61460*2=12.29万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元(18、19项代收代缴，未计)
(二) 工程成本
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
小计：7527.1万元
总计、8155.03万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604
各项费用 142392800*4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润：销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。
如超出项目风险较大，项目不可行。
房地产开发项目可行性研究报告二
第一章 总 论
一、项目名称：北湖? 水晶城
二、项目拟建地：郴州市同心路 2 号(原玻璃厂)
三、项目建设单位：郴州市顺原房地产开发有限公司 四、项目建设单位概况 郴州市顺原房地产开发有限公司成立于 2005 年 1 月。
注 册资本(实收资本)人民币 4000 万元;法人代表黄康隹;注 册住所：郴州市同心路;经营范围：房地产开发及商品房销售; 室内外装饰工程设计及施工;建筑装饰材料水电器材销售。
企 业法人营业执照注册号：4310000000060033;经营期限为 50 年。
房地产开发资质为为三级。
是一家引进现代企业管理模式 的新型房地产开发企业。
公司人才队伍充实，现有职工 48 人， 其中：工程及其他技术人员 35 人，其它管理人员 13 人。
组织 结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、 拆迁安?部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。
五、项目概况 随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住 小区，全市房地产业发展势头强劲。
本次研究项目位于郴州市 1 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车 总站，距郴州火车站 1 公里，交通方便;地段环境优越，超市、 医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远 眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利;项目规 划用地面积 47,784.30M2，其中：住宅用地面积 27,135.30 M2， 公共建筑用地面积 5,293.00 M2， 道路用地面积 8,060.00 M2， 公 共绿地面积 7,296.00 M2;总建筑面积 21.71 万平方米，停车位 867 个，居住户数 1482 户，容积率 3.85，建筑密度 21.66%， 绿地率 38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。
该地段房产开发前景好、升值潜力大。
本项目的开发建设将完 善该地段城市整体功能， 改变周边环境， 提升该地段城市品位。
六、编制依据 1、主要依据： (1) 《郴州市城市总体规划》 (2)建设部《关于发布<房地产项目经济评价方法>》的 通知”{建标(2000)205 号｝ (3)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法 与参数》 (第二版) (4)郴州市政府办公室《关于修改龙凤嘉园等 8 个 项目建筑容积率的批复》{郴政办函[2008]143 号} (5) 郴州市规划局 《建设用地规划条件通知书》 {郴规 (地) 2 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 [2008]108 号} (6) 《建设项目环境影响报告表》 (7)郴国用(2006)393 号国有土地使用权证 (8)企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资 质证书 (9)云南省城乡规划设计研究院《总平面图》 (10)相关各专业的国家设计规范 (11)建设单位提供的其它相关资料 2、研究范围： 本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目 建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建 设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究， 侧重点在财务评价。
七、重要经济技术指标 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 名 称 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 数量 47,784.30 27,135.30 5,293.00 8,060.00 7,296.00 217,139.98 179,502.91 4,372.48 比例% 100.00 56.79 11.08 16.86 15.27 100.00 82.67 2.01 3 备注 规划总用地面积 其中：住宅用地 公建用地 道路用地 绿地 规划总建筑面积 其中：住宅建筑面积 公建配套设施 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 序号 2.3 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 名 称 单位 m2 户(套) 人 / % % 个 万元 万元 万元 % 年 万元 年 数量 33,264.59 1,482 4,742 3.85 21.66 38.61 867 44,104.66 69,635.96 13,856.60 23.08 3.22 5,323.20 3 比例% 15.32 备注 地下建筑(车库)面积 居住户(套)数 居住人口 容积率 建筑密度 绿地率 停车位 项目总投资 销售收入 项目净利润 内部收益率 投资回收期 财务净现值(i=12%) 建设总工期 户 平 3.2 人 税后 八、结论与建议 1、结论 (1)本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。
本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居 住条件。
(2)本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻 了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定;有利于完 善北湖区同心路――北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州 市旅游资源的开发。
4 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 (2)本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园 同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与 107 国道相连， 向东与城市主干道――国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭 之间，依山?水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如 水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一 幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。
(3)项目总投资为 44,104.66 万元，其中：工程费用 28,859.12 万元，其它费用 14,168.36 万元(其中建设期贷款利 息 2,052 万元) ，预备费 577.18 万元，项目周转用流动资金 500 万元; 建设资金总额 44,104.66 万元， 其中： 项目资本金 19,694.19 万元，申请商业银行贷款 20,000 万元，预售收入投入 4,410.47 万元。
(4)从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入 69,635.96 万元，税前利润 18,475.47 万元，税后利润 13,856.60 万元;项目的财务净现值(i=12%)5,323.20 万元;全部投资财 务内部收益率(税后)23.08%;投资回收期 3.22 年;项目投资 税前利润率 41.89%，税后利润率 31.41%。
从以上指标看出， 项目有较好的经济效益。
且项目当经营收入下降 5%，项目投 资增加 5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。
因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。
(5)该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升 5 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 郴州市的城市形象，带动郴州市经济发展也有一定的现实意 义。
从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具 备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既 符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好 的机会效益。
因此该项目可行。
2、建议 (1)该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门 和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。
(2)建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作， 加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。
(3)在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环 境建设。
(4)精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的 同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作， 以尽快回收资金和减少资金投资;同时狠抓项目建设质量，争 取获得最佳的经济和社会效益。
第二章 项目建设的必要性 一、项目的建设，符合郴州市城市发展总体规划，是郴州 市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城 市环境，美化城市面貌的需要。
该项目的建设对实现城市发展 6 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 战略、推进城市提质扩容是有帮助的。
二、项目的建设，有利于完善北湖区尤其是郴州市同心路 北湖公园周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促 进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地 位的提升。
同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集 城市建设资金，保障城市建设的持续发展。
三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化 和社会化的政策，有利于促进郴州市住房货币化分配进程，满 足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环 境，提高人们生活水平。
同时，该项目的建设，可以带动众多 第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。
同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛 盾，维护社会安定。
四、项目的建设，有利于建设单位郴州市顺源房地产开发 有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提 搞企业的经营效益，壮大企业实力。
第三章 市场分析 一、全国房地产市场现状及发展趋势 自 2003 年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将 近四年，到 2007 年达到了顶峰，虽然这种势头在 2008 年出现 减缓，全国楼市走向低迷，但 GDP 仍保持了 9.8%的增长。
在 7 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 政府保增长的'决心下，预计 2009 年 GDP 仍有望保持 8%以上 的较快增长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。
这源于相互 影响的三方面事实： 第一，中国是一个经济转型国家。
对于一个发展中国家来 说，城镇化是一个不可避免的问题。
自 1978 年推行市场化改 革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996 年以后步伐明显 加快。
持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。
不 仅如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持续高速 增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市 场的发展提供了强劲动力。
第二，中国是一个体制转型国家。
中国正从严格传统的计 划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是 伴随着其中的诸多改革措施之一。
以往城镇居民主要依靠单位 分房，而现在则已基本由市场解决。
住房推向市场，促成了一 个巨大的房地产市场的产生和发展。
除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的 人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着 巨大的对住房的需求。
以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特 色。
它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。
只 要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。
而 8 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 在相当长一段时期内，这些因素很难改变。
因此，我们对房地 产前景保持乐观。
二、近几年来郴州市房地产状况及发展趋势 近几年来，房地产作为郴州新的经济增长点和城市居民新 的消费热点，对于扩大内需(包括投资与消费需求)拉动经济 增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民 生活质量等方面作出了积极的贡献。
近几年来，随着福利房全 面停止上市和中心城区建设步伐的加快，郴州房地产开发投资 增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。
目前，郴州房地产价 格总体来说比较合理，随着周边县市 三、销售前景预测分析 1、项目价格分析 位于郴州市国庆北路的福云国际公寓，其二手房销售价高 达 4000 元/平方米左右;位于郴州市人民西路翔云国际，其销 售均价在 3200 元/平方米左右;位于香雪路与龙泉路交界的天 润天城，其均价在 3100 元/平方米左右;位于燕泉路的新贵华 城，其销售均价在 3300 元/平方米左右，位于郴州大道的爱莲 湖畔，8 月份开盘其销售均价预计在 3500 元/平方米左右。
与 上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位?等方 面拥有相对优势。
根据项目的定位，以及郴州市总体房价水平，预计本项目 9 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 2010 年至 2012 年住宅销售平均价为 3,600 元/平方米，地下车 库平均销售价为 65,000 元/个，超市 20,000 元/平方米。
根据郴 州市目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点， 本报告认为该价格在郴州具有较强的竞争力。
2、销售前景分析 本项目定位明确，位?优越，资源丰富，交通便利，设计 独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。
可 以预见，本项目具有良好的销售前景。
第四章 一、区域位置 建设地点及自然条件 郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。
地理 坐标为东经 112°13′～114°14′，北纬 24°53′～26°50′。
是以山地 为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡的地带。
东界江西，南 接广东，西近广西，北通衡阳、株洲，是湖南的南大门，是内 地通往广东沿海的咽喉要冲，区位条件十分优越。
全市现辖北 湖、苏仙二区和资兴市，以及桂阳、嘉禾、临武、宜章、汝城、 桂东、永兴、安仁八县，总面积 1.94 万平方公里，人口 472 万， 其中市中心城区人口 43 万。
2008 年全市国内生产总值为 734.1 亿元，人均国内生产总值为 16,668 元，城市居民人均可支配性 收入为 13,765 元。
本项目位于北湖区同心路，东侧是汽车总站，西面是 107 10 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 国道，南望北湖公园，北靠流星岭，四至界限清晰，没有土地 所有权和使用权纠纷。
并得到郴州市政府土地出让审批单 审批确认，缴纳了相关费用，办理了国有土地使用权证。
二、自然条件 郴州属于亚热带季风性湿润气候，温暖潮湿，空气清新， 夏不酷热，冬无严寒，四季分明，雨量充沛，全年无霜期为 290 天，主要自然条件如下： 1、温度： 年平均气温：17.8℃ 年平均最高气温：27.8℃ 年平均最低气温：6.5℃ 2、湿度： 年平均相对湿度：79% 3、风 年平均风速：1.34m/s 4、降水 年平均降水量：1545mm 最大月降水量：1891.9mm 最小月降水量：23.2mm 最大积雪厚度：15cm 5、地震情况 11 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 根据《中国地震动参数区划图》 (GB18306-2001) ，该区域 地震动峰值加速度 g=0.05，对照地震基本烈度为Ⅵ 度。
三、市政基础设施 本项目用地处于郴州市北湖区北湖公园旁，周边是成熟的 生活区，现有配套十分完善，背山面水，地理优势明显，具有 优越的景观区位交通条件，是建设商业居住理想之地，开发前 景良好。
四、建设条件 用地呈规则的多边形，南底北高，高差 24m，总用地面积 71.68 亩，符合项目建设要求。
第五章 一、设计原则 主要技术方案
1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配 套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏 散、环境保护等要求。
2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识 别性与归属感的居住小区。
3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合 理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。
4、消防、环保必须做到“三个同时”。
二、规划设计依据 12 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 1、 《中华人民共和国城市规划法》 2、 《城市规划编制办法》 (2006 年 4 月 1 日实施) 3、 《湖南省(城市规划法)实施办法》 4、 《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002 年版) 5、 《郴州市城市总体规划(2005-2020 年)纲要》 6、郴州市规划局―郴规发(2006)45 号 7、郴州市规划局―郴规(地)条(2008)108 号 8、建设方提供的相关资料 三、总体规划及总平面布置 1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导 思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入 到环境中，提高居住质量。
根据位?不同，采用不同的组合方 式，丰富了小区的整体形态。
2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景 上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由 北向南分延伸式设计， 采用行列式的布局方式， 形成层次鲜明， 错落有致的建筑布局。
采用塔楼式的布局方式，以节约更多用 地，形成开阔空间。
综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生 等要求确定大于 28m 的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风 及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住 环境品质。
同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状 13 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通 性、 整体性， 最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。
3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良 好的通风采光布局，通过设?较大的入户花园、空中庭院及大 阳台，提升居住品质。
单元式住宅每套面积范围控制在 43~260m2 之间。
通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的 构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻 画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上， 通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。
4、小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。
并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北 部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。
小区内道路主 要道路宽 4 米，次要道路宽 3 米。
采用人车分流形式。
从主入 口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。
5、小区配套布?幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐 饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。
配套设施采用集中布?和就近利用的原则。
四、结构方案
1、荷载
(1) 基本风压： W0=0.35KN/m2， 基本雪压： S0=0.35KN/m2。
(2)楼面货载：住宅楼面货载标准值取 2.0KN/m2，底层 14 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 车库货载标准值取 4.0KN/m2。
2、结构选型 根据用地周边已建成结构选型， 结构设计按 6 度抗震设防， 多层住宅楼采用框架结构，高层住宅采用框架--剪力墙结构， 抗震墙抗震等级为二级。
五、供配电及电信工程
1、电力负荷预测 用电量取值：住宅每户按 0.025KVA/m2，公共服务设施按 0.1KVA/m2，地下车库按 0.005KVA/m2，则小区总变配电量为： 5091KVA。
2、供配电 十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、 水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。
该小区 用电电源由同心路金鑫宾馆旁的 10KV 城市供电网采用高压电 缆从室外埋地接入到各配电室。
3、电信 电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房， 由同心路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间， 再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。
有线电视由同心路 市政有线网引入， 采用传输带宽 860MHZ， 双向 HFC 网络结构 形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。
15 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及 分配放大器加集中分配的形式分配到户。
用户采用一户一根电 缆引到户，同时设?光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、 家庭安防报警系统。
六、给排水和消防
1、给水
(1)用水量预测 生活用水量按 300 升/人? 日，消防用水按 40 L/S 计，则小 区最大日总用水量为 1600 吨/日。
(2)水源：同心路下铺设的城市供水干管。
给水网管： 给水网呈环状布?，室外给水管道为生活消防合用系统，主管 管径为 DN200，支管管径为 DN40-DN100。
2、排水
(1)排水采用雨污分流制排水。
生活污水经小区污水管 网收集后排至同心路的市政污水干管。
雨水则经区内的雨水管 网收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流设计。
(2)雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为 DN400, 次干管为 DN300,雨水管管径为 DN300―DN800，雨污管采用 混凝土管。
室内排水管采用 U-PVC 材料。
3、消防
(1)消防车道 16 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 项目南面为城市道路―同心路，内部主道路为 4 米，次要 道路为 3 米，并通达至各栋建筑，满足消防车通行的要求。
(2)建筑结构防火设计 带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一 级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。
(3)防火分区 整个小区按地上、地下室分别设?防火分区。
地下室设自 动灭火系统。
停车库每个防火分区面积均小于 4000m2，设备用 房单独为一个防火分区，分区面积小于 500m2。
每个防火分区 设有两个以上疏散口，防烟分区小于 500m2。
地上部分每个单 元之间设?防火墙，每个单元为一个防火分区。
(4)室内消防栓系统采用环状布?，环网设在地下室及 室外地坪以下。
每栋楼均在底层与水平环网相接。
在最高处塔 楼上设 18m3 消防水箱一座，与水平环网相接;地下室设消防 栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合 器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位?均有二股 消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。
地下消防 池储水量 396m3。
第六章
一、环境保护
环境保护、绿化和节能
该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要， 17 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。
拟 将噪声和振动设备尽可能放?在地下室或远离使用房 间。
安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装 电动设备隔振橡胶垫。
部分重要区域的设备基础采用弹 簧减振垫。
1、该 项 目 建 成 后 ，通 过 分 析 ，污 染 的 产 生 主 要 有 如 下几个方面： ( 1) 固 体 废 弃 物 ： 如 生 活 垃 圾 。
( 2) 生 活 污 水 ： 住 宅 组 团 内 排 出 的 生 活 污 水 。
( 3)大 气 污 染 ：厨 房 的 油 烟 、汽 车 尾 气 、空 调 废 气 。
( 4)噪 音 污 染 ：汽 车 行 驶 和 鸣 笛 产 生 的 噪 音 ，空 调 外机工作时产生的噪音。
2、 污 染 治 理 措 施 ( 1)固 体 废 弃 物 ：各 类 固 体 垃 圾 产 生 后 ，要 求 自 觉 投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运 至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。
( 2)生 活 污 水 治 理 ：生 活 污 水 必 须 经 污 水 处 理 装 ? 处理初步达标后方可排入城市排水系统。
( 3)大 气 污 染 ：要 求 入 住 用 户 生 活 燃 料 统 一 采 用 液 化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。
厨房的油烟 可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。
另外， 严格控制进入小区内的机动车辆，推广使用无铅的高标 18 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 号汽油，大力提倡使用电动车，达到改善汽车燃料结构 的目的。
严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空 调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。
( 4)噪 音 污 染 控 制 ：在 规 划 范 围 内 设 禁 鸣 标 志 ，控 制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行 驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调 使用的频率。
设?空调外机隔音网，提供使用环保型静 音空调。
二、绿化 小 区 公 共 绿 地 面 积 为 7,296m 2 ， 绿 地 率 为 38.61%。
三、节能 为减少能源消耗，拟采取以下措施：
1、 节 水 节 电 用水用电采用计量制， 用节能高灵敏度的电表和 采 水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。
变压 器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能 开关，大力提倡使用节能型电器。
2、 节 约 暖 通 、 采 光 耗 能 在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之 间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到 节约采光、通风的能耗。
3、 隔 热 、 保 温 19 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔 热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等， 可达到较好的节能效果。
4、 新 技 术 应 用 在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、 新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的 综合效益。
第七章 项目的组织管理、实施计划
一、项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理 阶段。
1、建设阶段
(1)组织机构 对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作 出初步分析。
经与建设单位确定，其组织机构如下： 建设组织机构图 20 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 董 事 会 总 经 理 行 政 人 事 部 财 务 部 工 程 技 术 部 拆 迁 安 置 部 开 发 策 划 部 采 购 供 应 部 营 销 部
(2)职工定员 此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。
经 与建设单位商定，定员的初步安排如下： 职工定员表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 部门 董事会 总经理 行政人事部 财务部 采购供应部 开发策划部 工程技术部 营销部 拆迁安?部 人员(人) 3 1 5 3 4 4 10 10 8 21 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 序号 10 2、经营管理阶段 (1)组织机构 部门 合 计 人员(人) 48 项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布 的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位郴 州市顺源房地产开发有限公司聘请物管资深人士组建物业管 理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公 司相结合的体制。
三年以后，由业主代表大会决议是否需要对 外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。
重大问题由业主代 表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物 业管理公司负责。
物业管理公司各机构的运行经费来源，可根 据郴州市政府出台的《郴州市住宅区物业管理办法》及国家颁 布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主(含住户及经营 性业主) 收取一定的费用解决， 费用的收取以国家文件为依据。
组织机构图 业主代表大会 ( 委 员 会 重大决策 物业管理公司 办 公 室 管 理 部 维 修 部 保 安 部 经 营 部 22 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 ( 2) 职 工 定 员 此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部 门定员(本报告只作初步分析) 除聘请全国资深物管 。
人士 2 人专职外，其余各人员均实行外聘。
定员的详表 如下：
职工定员表 序 号 1 2 3 4 5 部门 经理办公室 管理部 财务部 多种经营部 维修部 人员 (人) 1 5 2 1 2 备 注 专职，设经理 1 名 负责日常卫生、绿化、保安 由发展商专职 1 人，外聘 1 名 实行有偿服务，负责开拓性经营活动 简单的水、电及设备维修、维护 6 合 计 11
二、项目实施进度计划
项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位 也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进 行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重 施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量 减少对周边居民生活、生产、学习的影响。
经与建设单位商定， 并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下： 2008 年 5 月~2009 年 10 月，完成项目前期各项审批工作; 23 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 2009 年 7 月~2009 年 11 月，完成场地平整及建筑设计、 施工招标; 2009 年 11 月~2010 年 12 月，主体工程完工; 2010 年 11 月~2011 年 5 月，主体装修及室外配套工程; 2011 年 7 月，竣工验收。
第八章
一、投资估算
1、投资概况 投资估算与资金筹措 项 目 规 划 总 用 地 为 47,784.30 m2 ， 总 建 筑 面 积 217,139.98m2，经测算，项目总投资为 44,104.66 万元，其中： 工程费用 28,859.12 万元，其它费用 14,168.36 万元，预备费 577.18 万元，项目周转用流动资金 500 万元(详见项目投资估 算表) 。
项目投资估算表 工程项目或费用名称
一 工程费用
1 住宅及地下车库 2 公建配套设施 工程费用合计
二 其它费用
1 征地费(71.68 亩) 2 建设单位管理费 3 勘察设计费 4 监理费 8,990.80 538.95 217.14 269.47 8,990.80 538.95 217.14 269.47 24 单位： (万元) 其它费用 合计 建筑工程费 设备及安装工程费 26,404.43 524.69 26,929.12 1,600.00 330.00 1,930.00 28, 004.43 854.69 28,859.12 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 5 建设期的借款利息 6 其他规费等 其它费用合计
三 四 预备费
项目周转用流动资 金 建设投资合计 26,929.12 1,930.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 15,245.54 44,104.66 2、估算依据及说明 (1)工程费用，根据湖南省建设厅颁发的湘建价(2001) 第 72 号文件《湖南省建筑工程概算定额》估算，同时参照郴 州市目前同类建筑单位工程造价。
① 土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资; ② 给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配 电、通讯等设备投资及安装费用; ③ 总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。
(2)安装工程参照郴州市目前类似工程的造价指标进行 估算。
(3)其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位 管理费、勘察设计费、监理费等。
征地费，根据建设单位提供 的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算; (4)预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量 引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。
二、资金筹措 25 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 项目总投资 44,104.66 万元，所需资金拟申请商业银行贷 款 20,000 万元，项目资本金 19,694.19 万元，预售收入投入 4,410.47 万元。
项目的资金筹措及运用情况见下表： 项目资金筹措及运用表 单位：万元 项目 建设投资 资金筹措 其中：银行借款 自筹资金 项目预售收入 合计 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47 1 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47
第九章 项目经济评价
一、经济分析的主要依据：
1、 《建设项目经济评价方法与参数》 (第二版) ;
2、 《房地产开发项目经济评价方法》 ;
3、国家及地方有关政策;
4、项目设计方案及相关市场调查。
二、经营设计及营业收入
1、经营设计 26 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层 商品住宅 177,137.95m2，多层商品住宅 2,364.96m2，地下车库 33,264.59m2(675 个停车位) ，地上停车位 192 个，公共配套设 施 4,372.48m2。
除社区会所、市政配套房建筑用于物业公司管 理使用外，其它建筑均以出售形式经营。
2、营业收入测算
(1)价格预测 根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围 内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行德抽 样调查，本报告对水晶城小区的商品住宅、配套商业设施(超 市) 地下车库的价格预测如下：商品住宅均价为 3,600 元/ m2， 、 配套商业设施(超市)均价为 20,000 元/ m2，车库 65,000 元/ 个。
(2)营业收入及税费估算
① 营业收入 商品住宅销售收入：177,137.95× 3,600=63,769.66 万元 配套商业设施(超市)销售收入：739.4× 20,000=1,478.80 万元 地下车库销售收入：675× 65,000=4,387.50 万元 合计：69,635.96 万元。
② 销售税费 税(费)种 计税依据 税(费)率 27 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 营业税 土地增值税 城市维护建设税 教育费附加 销售收入 销售收入 营业税 营业税 5% 1% 7% 4.5% 根据上述税费规定估算经营期间销售税费额： 营业税：69,635.96× 5%=3,481.80 万元 土地增值税：69,635.96× 1%=696.36 万元 城市维护建设税：3,481.80× 7%=243.73 万元 教育费附加：3,481.80× 4.5%=156.68 万元 合计：4,578.57 万元。
三、营业成本费用估算 经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费 用。
1、营业费用 营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等， 按销售收入的 2%估算： 营业费用：69,635.96× 2%=1,392.72 万元
2、管理费用 管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员 的工资及福利费等，按销售收入的 1.5%估算： 管理费用：69,635.96× 1.5%=1,044.54 万元
3、财务费用 28 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。
本项目除项 目贷款 20,000 万元外，不考虑其他贷款，估算财务费用为 540 万元。
4、项目总成本费用 上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。
经测 算，其总成本为 46,581.92 万元(详见总成本及费用估算表) 。
四、财务效益分析
1、利润估算 项目根据国家计委、建设部 1993 年 4 月颁布的《建设项 目经济评价方法与参数》 (第二版)的要求进行经济评价。
项 目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总 额(详见损益表) 。
2、财务盈利能力分析
根据项目成本与收入情况测算的主要指标如下表所示： 项目主要经济指标表 序号
1 指标名称 全部投资内部收益率 所得税前 所得税后
2 全部投资回收期 所得税前 所得税后 年 年 3.03 3.22 29 单位 指标 备注 % % 30.34 23.08 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告
3 全部投资财务净现值(Ic=12%) 所得税前 所得税后 五、项目敏感性分析 万元 万元 8,932.34 5,323.20 本报告作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就销售 收入(即综合价格) 、项目总成本(主要为开发成本、管理费 用、销售费用)两项主要指标进行了敏感性分析，分析其变动 对项目收益的影响程度。
项目的敏感性分析情况见下表：
项目敏感性分析表 序 号 1 2 3 项 目 现有指标 销售收入下降 5% 项目总成本上升 5% 财务内部收 益率(%) 23.08 19.17 19.41 财务净现值 (i=12%) 5,323.20 3,417.5 3,707.01 项目 净利润 13,856.60 11,416.95 12,130.03 从以上分析看出，本项目当销售收入下降 5%或总成本支 出上升 5%时，项目仍有较好的财务指标，说明项目的抗风险 能力较强。
六、经济评价结论
综 上 所 述 ， 项 目 经 营 收 入 69,635.96 万 元 ， 税 前 利 润 18,475.47 万元，税后利润 13,856.60 万元，财务内部收益率 23.08%，财务净现值 5,323.20 万元(折现率 12%)，投资回收 期(税后)3.22 年，故本报告认为，项目建设从经济角度分析 30 郴州市顺原房地产开发有限公司 北湖?水晶城项目可行性研究报告 是可行的。
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