房地产项目可行性报告模板

可行性研究报告 时间:2017-07-07 我要投稿

  可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,以下是关于房地产项目可行性报告模板,欢迎阅读!

房地产项目可行性报告模板

  房地产项目可行性报告模板【1】

  一、项目背景

  1 、 项目名称: 居住小区(暂定名)

  2、可行性研究报告的编制依据:

  (1)《城市居住区规划设计规范》

  (2)《A市城市拆迁管理条例》

  (3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

  (4)《住宅设计规范》

  (5)《住宅建筑设计标准》

  (6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

  (7)《城市道路绿化规划及设计规范》

  (8)《高层民用建筑设计防火规范》

  3、项目概况

  1 )地块位置:该基地东起 ,南至 路,西至 路、北至 ,围合区内土地面积约 平方米,该地块属A市 类地段。

  2 )建设规模与目标:

  土地面积: 亩( 平方米)

  容积率:

  开发周期:

  土地价格: 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积: ㎡

  3 )周围环境与设施

  (1)步行约10 分钟可至A市中心。

  (2)西侧为市城市中心景点。

  (3)东侧为 城市绿化带,南侧为 广场。

  (4)西南靠近A市 小学。

  (5)北面为A市人民银行。

  4 、项目SWOT分析

  优势及机会

  (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

  (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

  (3) 东侧 的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。

  (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

  (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

  (6) 该项目以毛地出让,起价 元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。

  (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区,我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

  (8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。

  (9) 物业管理公司在A市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。

  (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

  劣势及威胁

  (11) 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

  (12) A市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。

  (13) 市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。

  (14) 外来资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

  (15) 规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。

  (16) 小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。

  (17) 该地块的居民大多是二次拆迁,拆迁的难度较大。

  (18) 花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。

  (19) 拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。

  (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

  二、市场分析

  1 A市概况(参考)

  A市位于 河南岸,面积 平方公里,人口 万。

  生态环境优良。

  境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。

  全市森林覆盖率达56%,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

  投资环境良好。

  交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口--A港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,

  年设计吞吐能力达500万吨,A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

  项目所在区位于 江中下游南岸,与B市接壤,是A市政治、经济、文化中心。

  全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。

  城区人口12万。

  2 A市房地产住宅市场分析

  A市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。

  1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。

  1999年至今为房地产业发展与规范阶段。

  以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。

  尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。

  到目前为止,A市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。

  居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。

  二OO三年,A市房地产业主要特征表现在以下几个方面:

  表现之一:投资增幅大。

  房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产投资12.6%。

  表现之二:市场供销两旺。

  主城区竣工商品房面积 20.04万平方米,销售面积22.04万平方米,消化空置房2万平方米。

  城市人均住房建筑面积已达26平方米。

  表现之三:房价平稳上升。

  城区商品住宅价格较去年上涨17%,净增400元/m2左右。

  表现之四:交易市场持续升温。

  全市全年共办理各类房产交易1.12万起。

  A市城区共办理各类房产交易7938起,面积达89.62万m2,比上年度分别增长25%和35%,其中存量房买卖2305起,面积24.40万m2,成交金额8800万元。

  表现之五:拉动经济效果显著。

  房地产业增加值占全市GDP增加值14%,带动相关产业产值8.87亿元,带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

  对今后市场的预测:

  ----从购房能力看

  伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。

  尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。

  --从投资角度看

  由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。

  加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。

  目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。

  --从消费结构看

  随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。

  人们已不能满足于“够住就行”的传统观念,改善型住房的需求较为明显。

  住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。

  二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。

  据调查,汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

  --从需求关系看

  根据城市总体规划,城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里,城市人口由12万人增加到30万人。

  在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,A市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。

  3、主要竞争项目分析

  住宅小区详细情况如表:

  项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置

  向阳小区 1500 22 1400 宝山路

  新华小区 785 8 1344 黄河街

  银河小区 170 1460 银河街

  成光小区 130 1400 学院路

  太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

  部分商业网点详细情况

  项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置

  汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

  秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心

  碧苑小区 36~~50 6800 建设路

  桃园小区 车库 550 秋浦路

  荷花村 车库 550 建设路

  三、项目财务分析

  (一)、拆迁成本分析

  围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,

  拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。

  其它房屋均为二--四层。

  根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米,经营性用房600平方米,合计住户约205户。

  住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。

  住户90%以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。

  具有一定的房屋拆迁经验。

  拆迁成本估算:

  按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

  1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

  2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

  3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)

  住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

  经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元

  4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元

  5、阁楼、围墙院内地坪等:

  34929平方米*48元=1676592元

  6、搬家费、临时过渡费等:

  1)、搬家费:

  住宅:200户*300元=60000元

  经营性用房:9户*500元=4500元

  小计:64500元

  2)、过渡费:

  住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

  经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

  小计:632535元

  其他费用

  3)、 管理费,委托拆迁费:

  34929平方米*15元/平方米=523935元

  4)、 房屋拆迁评估服务费费:35000元

  5)、 奖励:

  34929平方米*100元/平方米=3492900元

  上述所有费用小计:38533208元,折抵每平方补偿金额为1103.18元。

  按照A市人民政府令,对A市城市区域内房屋拆迁,在2003年上半年尚可以执行,自省《城市房屋拆迁管理办法》,在2003年7月1日开始执行后。

  A市城市房屋拆迁就困难重重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止。

  1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

  1203.18元*34929平方米=42025874.2元

  (二)建筑成本分析

  对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿东湖路建两栋二层网点,占地面积:50*10*2=1000㎡,建筑面积:2000㎡。

  主入口设在东湖路两栋网点之间,次入口设在 路靠近 小区的桥旁。

  沿建设东路建二层裙房,形式基本同S小高层,裙房上建三栋12层住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三栋12层住宅建筑面积:29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡,合计建筑面积:17906㎡。

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