土地使用权竞买可行性研究报告

可行性研究报告 时间:2018-01-22 阅读: 我要投稿

  一、项目名称

  苏园(2017)03号地块土地使用权竞买可行性研究报告。

  二、报告编制单位

  苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。

  三、地块坐落位置及环境

  本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的中央商贸区,在管委会大楼与中央公园之间,呈东西向长条形,长约200米,宽约97.6米。四侧以街道为界,北侧为苏绣街,东侧为星桂街,南侧为苏雅路,西侧为星都街。北邻都市花园,其余三面均为空地。

  1、园区概况

  苏州工业园区开发建设7年多来,取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就,园区房地产不仅发展快,而且销售旺,成为人们向往的安家落户之地。

  苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。近年来,园区房地产蓬勃发展,从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米,约占市区总开发量的一半。2001年8月底,区内累计住宅开工面积130.7万平方米,竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大力推动下,园区率先在苏州市推出小高层住宅,得到了购房者的青睐。目前在园区楼市,小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到2001年底,园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右,小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点,成为园区一道亮丽的风景线。目前,园区房地产产销两旺,销售量一直远大于竣工量,房地产项目大多在预售阶段就销售一空,整体销售率在95%以上,园区住宅已是苏州市民的一大品牌,成为他们安家落户的首先。

  园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势?关键是园区以前瞻性的眼光,全面推进住宅建设,努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。

  2、园区总体规划

  苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区,以金鸡湖为中心,总体规划70平方公里,规划人口60万人。首期开发8平方公里,紧靠苏州古城,将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区;第二期环绕秀美的金鸡湖,将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区;第三期靠近上海,地势开阔,将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

  3、金鸡湖景观规划

  金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带,占地7.4平方公里。根据园区总体规划,周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初,园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道(EDAW)公司编制景观总体规划,围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定,并获得了中国国家发展计划委员会批准。

  该项工程总投资为11亿元,施工区4至5年。

  4、环境

  中新双方专家从苏州工业园区开发伊始,就坚持国际化标准,注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点,力邀国际知名大师参与,编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时,本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针,积极实施高标准的基础设施开发,不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境,而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。

  5、配套设施

  苏州工业园区借鉴新加坡经验,住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心,在70平方公里规划区内规划19个邻里中心,园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置,这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务;同时,园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施,又配套了大交通,极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施,是园区住宅开发建设成功的重要因素。

  6、本地快环境综述

  园区住宅已形成规模,本地块是中央商贸区首块拍卖地块,中央商贸区周围地块的住宅建设已近尾声,中央商贸区的开发是园区居民乃至苏州全体市民翘首以待的重头戏。

  四、报告编制依据和用途

  根据苏园土拍(2017)第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》,苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势,组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家,利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》,在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上,通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析,以及多方案分析论证,提出了苏园(2017)03号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。

  五、评价指标与决策方法

  1、评价指标

  土地拍卖项目的可行性研究,其目是确定企业可以接受的土地最高限价,以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映,即:土地最高限价,财务内部收益率期望值(加权平均值),财务内部收益率达到基准收益率的累计概率(成功的可能性),财务内部收益率低于0的累计概率(导致损失的可能性)。

  土地最高限价定得越高,获得土地的机会就越大,企业获利能力越差,所冒的风

  险就越大,反之,较低的土地最高限价风险较小,但获得土地的机会越小。因此,决策者不仅需要勇气,更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案,供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价,财务内部收益率期望值,财务内部收益率达到基准收益率的累计概率,财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。

  2、决策方法

  决策可以按以下步骤进行:

  企业先确定目标收益率--基准收益率,每个企业对获得土地的迫及程度是不同的,企业随着土地存量的减少,其迫及程度加剧,对项目收益水平的要求也会降低,因此,因每个企业的现状不一样,基准收益率是不同的。

  从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。此时,可能有多个方案符合条件,则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。

  排除风险大的方案,当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大,这种方案应该排除。当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时,各方案的风险几乎是相同的,应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。

  “财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大,但获得土地机会就越小。到底多大才合适,各个决策者没有一个统一的尺度,还是与投资者对获得该地块的迫及程度有关。

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