房地产开发企业的成本管理
随着我国城市化进程的加快，房地产业得到了迅猛发展。目标成本管理体系的应用是目前房地产企业成本管理的有效方法之一，它强调对成本的事前控制。下面是小编为大家整理的关于房地产开发企业的成本管理的论文，希望对大家有帮助。
摘 要：加强房地产开发企业成本管理具有重要的现实作用。现阶段，由于受到多方面因素的影响，房地产开发企业成本管理存在着一些理由，主要表现为思想观念上不重视、成本管理体制不完善、忽视动态成本制约等方面。为了应对这些理由，今后在实际工作中需要建立目标成本管理体系、加强动态成本管理，并从决策、设计、招投标、施工、竣工结算阶段采取相应的策略，以全面加强房地产开发企业的成本管理。
关键词：房地产开发企业;成本管理;目标成本管理;动态成本管理
一、引言
房地产开发企业的成本管理是一项系统和复杂的工作，它牵涉到多个方面，做好成本管理工作具有重要的现实作用。文章结合房地产开发企业的实际情况，分析了成本管理存在的理由，并提出了加强成本管理的策略，希望能够引起人们对这一理由的进一步重视，能够对加强房地产开发企业成本管理的实际工作提供借鉴和参考。
二、房地产开发企业成本管理的作用
1、推动房地产开发的顺利进行。房地产开发往往需要投入很多的资金，为了使项目能顺利完成，提高房地产开发效益，必须制定成本管理计划，并严格按照计划进行开发和建设。如果忽视成本管理工作，必定会导致房地产开发不能顺利进行，影响房地产开发的质量和效益。
2、降低房地产开发的成本。做好成本管理工作，能够保证房地产开发企业各项工作的顺利进行，对开发中出现的理由及时采取措施进行处理，避开不必要损失的发生，有利于降低房地产开发成本。
3、提高房地产开发的综合效益。房地产开发企业的成本管理与项目管理目标的顺利实现息息相关，它直接影响到工程项目的成本，如果成本管理措施不到位，必定会大大增加房地产开发成本。因此，只有加强成本管理工作，才能保证房地产企业各项工作的顺利进行，有利于提高房地产开发的综合效益。
三、房地产开发企业成本管理存在的理由
1、思想观念上不重视。相关人员对成本管理工作不重视，忽视采取相应的成本管理策略，影响房地产开发企业成本管理的实际效果。
2、成本管理体制不完善。许多房地产开发企业没有建立完善的成本管理体制，难以规范成本管理的各项工作。一些企业虽然建立了成本管理体制，但是没有得到贯彻和落实，影响成本管理的各项工作。
3、忽视动态成本制约。动态成本管理不仅要关注房地产建设期的成本，还要关注建设项目运转阶段的成本，拆除阶段的成本。传统成本管理只关注工程建设成本制约，忽视各阶段成本之间的相互影响和整个寿命周期成本的影响。动态成本管理不仅要考虑决策和施工阶段的成本影响因素，还要考虑使用、维修引起的成本变化。
四、房地产开发企业成本管理的策略
1、建立目标成本管理体系。在策划阶段应该编制投资估算，并在此基础上编制房地产项目开发的目标成本，作为成本制约的基线。随着项目的推进，成本动态发生变化，当动态成本与目标成本发生差异的时候，需要找出其中的理由，并对目标成本进行修订，防止目标成本失控。目标成本编制完成后，应该交由公司决策层讨论之后确定，并编制目标成本制约责任书，明确各部门、各阶段的责任，实现对目标成本的管理和制约，保证目标成本实现。
2、加强动态成本管理。动态成本的核心的实时性，所反映的是项目实施过程的预期成本，通过反应动态成本和目标成本之间的差异，能够发现理由，并采取相应的措施处理，实现对成本的制约。在进行动态成本管理的时候，应该注意以合同管理为中心，抓住动态成本、实际发生成本、实付成本三条主线，建立成本分析预警机制，以实现对动态成本的有效管理。
3、决策阶段成本管理。一方面，做出正确的决策，选择最佳的投资方案，实现对房地产成本的有效管理。另一方面，保证决策的科学性和合理性。收集可靠的数据资料，运用科学的估算策略，合理计算房地产开发的投资估算，才能将成本制约在合理的范围之内。
4、设计阶段成本管理。首先，选择最佳设计单位，推行设计招投标制度，以选择最优的设计单位。采用多家竞标的方式，并组织有关专家进行评比，选择最优的设计单位，获得最佳设计方案。其中，推行限额设计。建立完善的限额设计管理办法，做好房地产项目投资估算和设计概算，将施工图预算价格严格制约在设计概算之内。与此同时，还应该改善设计费用的计取办法，在设计的时候鼓励节约资金，促使设计人员在设计的时候主动降低工程造价。最后，优化设计方案。对不同的方案进行对比分析，选择最优方案，实现对成本的制约。
5、招投标阶段成本管理。第一、加强对招标文件的管理，提高招标文件的质量。在所有招标文件中，工程量清单是其中的重要组成部分，因此，在编制的时候，应该按照客观、公正、科学的原则，提高科学性和合理性，保证计量不重不漏，为成本管理奠定基础。第二、做好评标工作，既要评审投标单位的总报价，又要评审单项报价，保证总价符合标准，单价也符合要求，确定合理的合同价格。
6、施工阶段成本管理。施工阶段是房地产开发的关键阶段，也是成本管理最为复杂和困难的阶段。在成本管理中最为关键的内容上严格执行合同的相关规定，尽可能减少工程变更，避开工程成本发生不合理的变动。第一、做好施工组织设计方案的论证工作。重视施工组织设计方案的论证工作，选择最优的方案，对方案的技术性和经济性进行对比分析，合理安排人力、物力、财力，对工程成本进行有效制约。第二、完善隐蔽工程现场签证手续。对于施工中的隐蔽工程签证，应该建立完善的现场签证手续，加强对工程成本的事先制约。同时，管理人员还应该根据合同的规定，对隐蔽工程进行审核，并做好现场计量工作。第三、严格审核工程变更和现场签证。在施工过程中，难免会发生工程变更现象，工程变更如果没有处理好，往往会导致成本的增加。因此，必须加强对工程变更的审核，对于必须发生的工程变更，设计单位、建设单位、监理工程师需要共同签字确认，在施工之前确认变更部分，防止不必要的拆除而增加费用。第四、做好建筑材料质量的制约工作。材料价格的制约是房地产开发企业成本管理的关键环节。成本管理人员需要认真履行自己的职责，保证材料质量，对不同厂家的材料进行对比分析，在保证施工材料质量的前提下，合理制约材料的价格。第五、做好合同管理工作，减少工程索赔。根据合同的相关规定，严格履行自己的义务，成本管理人员要严格审核工程变更，减少不必要的支出，减少工程索赔，使房地产成本得到合理的制约。
7、竣工结算阶段成本管理。第一、做好房地产项目工程价款的结算工作。在结算的时候，应该严格审核结算成本，对于分项工程、分部工程、设计变更部分的成本，应该严格审核，实事求是的进行结算，做到不重不漏，合理进行结算。第二、保证结算资料的完整。对于招标文件、施工合同、工程变更、现场签证等，应该做好资料的收集工作，保证资料的完整性，提高审核效率，保证资料审核质量。第三、做好工程量和单价的审查工作。在审查的时候，应该严格按照工程结算编制的依据进行，按照施工合同的要求，逐项进行细致的审查工作，既要注意审查项目的单价，也要审查材料价格的调差是否符合施工合同的约定。
五、结束语
总之，房地产开发企业成本管理是一项系统和复杂的工作，也是一项技术性很强的工作。今后在实际工作中，我们需要根据具体情况，采取相应的成本管理策略。只有这样，才能更好的实现对房地产开发企业的成本管理，将成本制约在合理的范围之内，提高房地产开发企业的综合效益。
参考文献：
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