酒店别墅商业计划书
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前 言
本商业计划书内容包括酒店式湖景别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目的投资回报期等投资者关心的各项问题。
酒店式湖景别墅为天津市都市生态园项目的下属子项目之一，生态园的整体介绍参见《天津市都市生态园项目说明书》。
本项目中的所有外部数据均有确切出处，财务预测数据则根据相关方法推算而得。
第一部分 执行概要
一、项目概述
酒店式湖景别墅是天津都市生态园旅游度假村中的一个重要组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。
酒店式湖景别墅群倚已建成的800亩人工湖建设，为整个生态园最佳休闲观光地之一，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的一个最佳去处。
该项目的建设分为三期，其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等，目前正在进行中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅20 幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式8幢 、欧式8幢、中式4幢;三期建设计划为100栋风格迥异的别墅群。
该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。根据投资力度和投资规模的增加，三期的后续开发建设预留50亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。
二、项目发起人简介
天津方舟天马农业科技发展有限公司(以下称“农业科技”)作为本项目的发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。公司简要情况如下：
公司名称：天津方舟天马农业科技发展有限公司
注册时间：2002年10月9日
注册资金：4,500万人民币
公司地址：天津市静海县双塘镇西双塘村
公司电话：8622-28015555
公司传真：8622-28016169
农业科技将按照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规划，最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。
三、股东单位
农业科技的两家大股东分别是：天津方舟天马投资(集团)有限公司和深圳市明德投资有限公司。
天津方舟天马投资(集团)有限公司成立于1999年，注册资金8,000万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司，下属18家子公司，业务范围涉及旅游景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域。公司于2000年巨资买断原天津甲B立飞足球队，建立甘肃天马足球俱乐部，现俱乐部迁至东莞，更名为东莞东城队。方舟天马投资集团下属天津市方舟旅行社成立于1999年，注册资金1500万元，目前名列天津同行业前三位，主要负责都市生态园的营销，提供良好的客源市场。
深圳市明德投资有限公司(SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD)成立于2004年成立，注册资本3,000万元人民币，是在深圳市工商局注册的新兴的专业化投资机构，主要业务范围包括直接投资、项目管理、投资银行，主要投资方向为旅游、房地产、高科技。主要负责都市生态园项目规划和资本运营。
第二部分 项目提供的产品和服务
一、项目的创意和定位
(一)项目创意
“酒店式湖景别墅”项目是天津都市生态园内最核心、最具盈利能力的项目之一。鉴于北方的地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚800亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。
本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。
(二)项目定位
酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。
酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及800亩人工湖，不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的关键。
从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。
从规划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。
从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系，公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。
从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全，天津、北京等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假。
二、项目优势
(一)地理位置优越，交通便利
酒店式湖景别墅位于天津静海县西双塘村都市生态园内，东临京浦铁路，紧靠京沪高速公路和104国道，距天津市区40公里，天津新港80公里，天津滨海国际机场60公里，距首都北京140公里，经农业科技公司申请，天津市政府同意在京沪高速公路都市生态园处建设出口，未来从北京、天津将可直接通过高速公路直接进入都市生态园，交通更加便利。这也同时体现了天津市政府对天津都市生态园的大力支持。
(二)具有较大的市场空间和目标客户群体
酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高尚别墅，而且社区规模较大，总建设规划面积80亩。随着国民经济保持高速增长，国民收入不断增加，中国已有相当一部分人已先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高，因此酒店式湖景别墅项目目标客户源较为充裕。
(三)与园区内多个项目形成资源共享及优势互补
酒店式湖景别墅是都市生态园中一个重要的组成部分，为生态园项目二期建设内容之一，其他部分子项目已在去年开工建设。按照生态园的设计规划，整个园区项目的工程建设将分成四个时期，从2003年3月份起建，预计2007年全部完成。其中，一期部分项目已经接近竣工，正在试营业之中。
生态园一期项目中包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等项目，其主体工程已经基本建设完成，预计2004年十月一日之前开始营业。预计一期建设完成后，园区可正式对社会开放，接待各地游客，成为京津一带的热门旅游景点。到时园区内可进行包括农业大棚采摘，犬类观赏，马术俱乐部表演，动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目。酒店式湖景别墅项目属于二期工程，届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施。
(四)创新的“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”经营模式
围绕800亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件。酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。
三、项目规划及建设方案
(一)项目地址
酒店式湖景别墅二期占地30亩，环绕都市生态园内人工湖的南侧，在生态园图示F3处。(项目位置见下图)
(二)酒店式湖景别墅规划设计
酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅20 幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包括日式8幢 、欧式8幢、中式四合院4幢。
湖景别墅规划设计图1 湖景别墅规划设计图2
日式别墅。通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合，引入了空中花园设计理念，与内庭院形成立体的绿化效果;日式温泉洗浴、露天大风吕、日式榻榻米等。独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风格的雅致精巧。
欧式别墅。既有外檐典雅、尊贵，古典中融合了现代，淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑。大理石细腻的纹理，波斯地毯浓浓的柔情，特种进口墙纸的金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵与不凡气度。
中式四合院。由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落，北房两侧是东西耳房，四周以连廊形式相连。青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格。
湖景别墅规划设计图3 湖景别墅规划设计图4
(三)项目经营范围
主要包括：住宿、会务等。
1、住宿： 采用星级酒店式经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供住所。
2、会务：为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。
(四)项目实施保障条件
1、项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资(2003)63号文批准。
2、本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好。
3、本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线;本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊;地下无妨碍性市政管网。
4、配套环境及休闲娱乐设施基本完备。
第三部分 项目背景及其可行性
一、宏观经济的配合
进入2000年以来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和2010年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达1,090美元 左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、天津及周边一些地区已达到或超过3,000 美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。
(一)社会消费水平稳步提高
在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。
(二)旅游行业为政府扶持性行业
旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。天津市人民政府发出了津政发(2000)81号文件《关于加强旅游业发展的通知》，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如《天津市旅游管理办法》。
(三)酒店式别墅面临良好的发展机遇
目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。
随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅;第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区;第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。
酒店式湖景别墅正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面，酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。
二、当地政府大力支持及优惠政策
(一)生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持
该项目从规划阶段就引起包括县委、县政府等领导机关的高度重视。2002年11月28日，静海县专门就此项目召开专题县长办公会议，将此项目列为静海县农业生态观光一号工程。并要求各有关部门要尽最大努力配合、支持该项目开发建设。当地政府的大力支持，无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工作的顺利开展提供了有力的保障。
(二)相关优惠政策
酒店式湖景别墅的项目发起人——天津方舟天马农业科技公司于2004年初获得了农业产业化经营市级重点龙头企业、速生丰产林基地项目称号，并获得国家财政贴息3,000万贷款以及国家林业部财政贴息5,500万贷款。
三、面临的良好机遇
(一)2008年北京奥运会为京津地区带来大量客流
北京申办2008年夏季奥运会成功，将为京津地区吸引大批国内外游客提供一个极好的机会。天津也将成为重要的比赛场地之一，届时将吸引大批海外客源和国内客源，并形成一个二至三年的旅游高潮。
(二)中国加入WTO加速旅游产业发展
加入世界贸易组织(WTO)会为我国旅游产业的'突破性发展创造重要机遇。加入WTO对旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。
(三)旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点
国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。
(四)周遍地区具有较强的消费能力和市场需求
天津及北京经济发展迅速，特别是天津市经济已经连续十余年增长，多项发展指标位居全国前列，国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前3名，呈现越来越强劲的发展潜力。
北京、天津地区人口密集，随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为酒店式湖景别墅提供了广阔的市场空间和客源基础。
四、发起人具备承担项目建设的优势和能力
(一)经营管理能力
农业科技公司通过建立健全管理控制系统和必要的制度，确保公司战略、政策和文化的统一性。并在此基础上对各级主管充分授权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳定的局面。
(二)资本运作能力
作为本项目资本运作平台——明德投资将依托农业科技积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好的效果。实践表明，实现这种转变取决于整个集团的综合实力和时机。外延的扩张依赖于内涵的做实，机会的扑捉取决于事先的准备。
明德投资在进行资本运营时，重点选择那些有实力、有市场以及与公司有互补性的战略伙伴。公司的资本运做遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度的原则，并已取得了良好的效果。
(三)创新的产权机制和开放的经营理念
农业科技强调追求产权制度和管理制度的优化，实现经营管理人员和优秀员工持股。在企业收益分配中体现有突出成就的员工对企业价值创造的重要作用。
第四部分 市场分析
一、外部环境分析
(一)天津地区投资价值的凸现
多年来，天津地区的发展一直处于中国经济发展的第二梯队，发展远远落后于临近的北京地区。但是从2002年开始，天津地区的发展开始飞速增长，多项发展指标位居全国前列，呈现越来越强劲的发展潜力。
这与中国的经济中心转移的大趋势是密不可分的。天津是中国四大直辖市之一，是环渤海地区的经济中心。20多年来，中国的经济中心经历了从珠江三角洲的发展到长江三角洲经济中心的形成，到现阶段已经迅速北移，可以预测，未来的十到二十年，中国新经济中心将崛起在以环渤海地区为核心、辐射三北地区的新区域。
环渤海地区经济中心的崛起带动了天津地区投资价值的凸现，从经济学的角度看，梯度的推移发展理论支撑着天津的投资价值。因为一个国家在相对的时间内，会将人力、物力、财力向这个国家最具优势的地区集中，一定阶段后，会向第二个梯度转移。所以经过了珠江三角洲、长江三角洲的发展过程，以天津为中心的环渤海地区发展时机已到。2010年后，天津港口优势日渐突出，更使天津地区具有了无限商机和投资价值。
(二)天津别墅市场具有良好的发展空间
从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。上世纪90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。自此，天津的别墅市场开始日趋成熟，逐步进入了稳步增长的时期。
经过几年的开发建设，天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面，已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区的格局，开始向中心城区的城乡结合部及其他地区(如区县经济开发区)发展。特别在天津经济开发区投资的韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成一定规模，其所带来的韩国、日本人已经成为当地别墅产品的重要消费者。根据统计分析，天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速，占整个天津市的60%左右，经营状况良好。
目前，天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来，别墅在未来依旧有不小的市场需求。随着天津经济环境的逐步改善，特别是作为2008年北京奥运会的分会场，当地政府还将加大固定资产投资力度。随着2008年的日渐临近，天津地区的别墅市场也日益显示出其占尽天时、地利的优势，发展空间不可限量。
二、市场需求分析
(一)庞大的潜在市场规模
天津及北京人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛;政府、企业、社会团体的会议需求量极大。
(二)京津一带强劲的市场需求
现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，都市生态园迎合了现代大都会人群的需要，环湖而建为人们提供住宿的酒店式别墅更是生态园内的经典之作。
(三)目标客户分析
绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。
所以本项目目标客户群主要定位于：
政府职能部门;
大中型企事业单位;
高收入的商界人士;
高收入的职业经理人;
律师等高收入专业人士;
追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。
第五部分 竞争分析
一、竞争影响因素分析
酒店式湖景别墅座落在天津都市生态园800亩人工湖畔南侧，目前为止是生态园内唯一的酒店式度假别墅，同时入住酒店别墅的人们还免费享受“万亩生态园”内部分配套娱乐休闲运动设施。
(一)价格
生态园酒店式湖景别墅的价格定位时将参照天津地区的同档次俱乐部水平，以优质优价为原则，吸引环渤海经济圈的客户。
(二)交通
生态园酒店式湖景别墅位处郊区，交通便利，享有天然的优势。
(三)环境
环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、客户素质等多方面。调查结果表明，清新的空气，田园风情的装修，星级酒店式的服务才能吸引大批客户前来消费。酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内，周边环境良好，将对客户造成良好的吸引力。
(四)娱乐项目、配套设施设置
娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望。通过对高收入、高消费阶层的消费状况调查，我们发现项目设置少，配套设施不完善往往造成客户兴趣消失;综合项目越多，配套设施越趋完善，一方面可以延长客户停留时间，另一方面可以引起客户兴趣，并直接影响到营业收入。酒店式湖景别墅为生态园二期建设项目，将尽享一期项目提供的资源与配套设施。
二、竞争优势分析
(一)齐全的配套娱乐设施
本项目位于天津都市生态园内，园内高、中、低档娱乐项目齐全。高档娱乐设施有马术俱乐部和航空俱乐部，中档娱乐设施有网球、游泳、垂钓、动物竞技场、射猎场、彩弹射击场、攀岩中心、洗浴、酒吧、餐饮、卡拉OK等，普通娱乐项目有农家采摘、农家饭等。这些项目将成为酒店式湖景别墅的良性补充，为俱乐部客户提供更多元化的服务与选择。
(二)创新的“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”经营模式
围绕800亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件，酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。
(三)庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道
天津市方舟旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是农业科技公司的主要股东之一。酒店式湖景别墅可借助方舟旅行社及其联盟资源，找准目标客户，在最短的时间内将湖景别墅推向市场。
同时，同处园区内的星空企业培训公司专门为企事业单位的中高层管理者提供培训服务，马术俱乐部会员中聚集了大量本地的高收入阶层。一张庞大的人脉网络已经形成。
第六部分 经营发展规划
农业科技发展有限公司统一规划及经营管理整个都市生态园。酒店式湖景别墅项目公司作为生态园下属的一个全资子公司，负责酒店式湖景别墅的经营管理，目前其核心领导层由方舟天马农业科技发展有限公司统一招聘及委派。
酒店式湖景别墅现有的核心领导层具有丰富的管理经验及房地产建设经营经验，由他们全权负责公司组建及其他人员的招聘，并直接对股东——即农业科技发展有限公司负责。在一期项目的建设过程中，酒店式湖景别墅现有人员成功的组织了建设及经营，项目建设进展顺利，经营状况良好。随着项目的推进，人力资源架构及管理体系还将不断丰富完善。
未来引入新的投资者之后，现有股东将与新进股东将共同协商，在现有基础上改进酒店式湖景别墅项目的经营发展状况，并对未来发展规划做出进一步的修改及完善。
从建设上看，该项目的建设分为三期，其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等，目前正在进行当中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅20 幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式8幢 、欧式8幢、中式4幢;三期建设计划为100栋风格迥异的别墅群。该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。根据投资力度和投资规模的增加，三期的后续开发建设预留50亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。
第七部分 市场销售
一、市场计划
(一)市场进入
市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络，邀请北京、天津的政府及企业高级官员和京津两地体育与娱乐界名人，并充分利用与媒体的良好关系，积极举办各发布会、论坛、竞技活动，利用他们的影响力迅速扩大知名度，带动一批高收入人群来参与娱乐休闲，并通过给予价格优惠，为他们提供超出期望的服务。
(二)市场开发
项目运作中期，在不断宣传和旅行社带来源源不断的客流的同时，配合不断扩大的园内各类俱乐部的稳定会员，并通过他们的关系网继续拉动消费。在条件成熟时，逐步推出后期100栋别墅，形成大型高档别墅社群，奠定在天津别墅市场稳定的地位。
二、销售策略
联合园区内马术俱乐部、航空俱乐部等，实现资源共享、客户共享。
联合京津地区其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。对持卡来俱乐部消费的客户，将给予推荐单位一定的利润返点，以提高它们的积极性，充分利用它们的现有资源互动酒店式别墅的业务。
联合股东单位方舟天马集团下属的方舟旅行社和其它国内外旅行社，为它们提供基地，以增加客源，提高知名度。
三、公共关系
作为新兴商业模式的先行者，有必要在消费者中培养稳定的顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象：
(一)平面媒体广告
为了强化酒店式湖景别墅在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有一定经济实力，符合我们的目标客户定位。
(二)电视媒体广告
不做单纯的电视广告，主要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对酒店式湖景别墅的品牌意识。
(三)广播广告
在交通台按小时滚动播出，虽然价格较低(约2万元/每月)，然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，可迅速提高知名度。
(四)互联网广告
是我们的主要广告手段。价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。
(五)户外广告
在市区的繁华地段和京津高速、京沪高速树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。
此外，还可通过与广播、电视合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。
第八部分 项目的运营与管理
一、治理结构
根据《公司法》和国家有关法律法规要求，公司建立起现代企业制度，以保护股东的合法权益，在结合自身特点和实际情况下，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整《公司章程》、《股东大会会议规则》、《董事会工作规则》、《监事会工作规则》和《经理工作规则》，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。
(一)关于股东与股东大会
平等对待所有股东，保护股东合法权益。《公司章程》将规定股东大会为公司的权力机构，公司严格按照规定，召开股东大会，能够确保股东表决权的行使，达到决策程序规范，关联交易信息及时、充分披露。公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出;公司董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序;公司与控股股东之间实行人员、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算、独立承担风险和责任，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。
(二)关于董事与董事会
公司董事的选举将严格按照《公司章程》规定的董事选举的条件和程序进行;公司董事能够认真学习有关法律法规，了解自身的权利、义务和责任，能够忠实、诚信、勤勉地履行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确意见;公司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求;董事会对股东大会负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《董事会工作规则》的规定行使职权;董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议，并严格按照规定的规则和程序进行，以确保工作效率与科学决策;公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项，并由出席董事和记录人在会议记录上签字，对会议记录进行妥善保存;公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会，进一步完善公司董事会工作制度。
(三)关于监事与监事会
公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律、法规的要求，监事会对全体股东负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《监事会工作规则》的规定行使职权。
二、管理团队
本项目的管理团队将以在母公司——农业科技公司的指导和选拔下建立。农业科技公司具有高度的专业水准，丰富的企业领导经验和企业员工培训。在农业科技公司的指导下，酒店式湖景别墅项目公司将组建一支有凝聚力、专业高效的管理团队，目前已有部分专业人员在项目中进行工作。
项目公司将建立一支有凝聚力、专业高效的管理团队，并兼有以下特点：
1、团队成员确立起明确的共同目标，增强吸引力、感召力和战斗力;
2、做到合理分工与协作，使每个成员明确自己的角色、权力、任务和职责，以及与其他成员之间的相互关系;
2、加强团队成员之间的相互信任，促使成员间相互关心，彼此认同;
4、实现成员间有效的沟通及反馈，形成开放、坦诚的沟通氛围;
5、保证职责分明、分工明确、责任清晰。
三、激励与约束
公司正积极筹备建立公开透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制。对高级管理人员按照经营计划，进行月度考核，并根据考核结果确定月度效益奖;年终兑现(分红)按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行。
公司在适当的时候，将引入股票期权的激励机制。
一般情况下，激励机制包括如下几方面：
1、每年平均每个雇员的工资将增长10%，奖金将增长5%以上;
2、内部调动雇员以其个人意愿为主导，最大限度发挥人的潜力;
3、每年评定“特殊贡献奖”，发放特别奖金和证书;
4、提供主要研发人员和管理人员期权奖励;
5、为雇员提供医疗保险及社会保险;
6、骨干人员年终分享红利，业务人员奖金与业绩挂钩。
第九部分 投资估算
酒店式湖景别墅项目二期建设的20栋别墅总投资额2280万元(不包括土地评估价值及流动资金)。前期已投入100万元，还需再投入资金2180万元，项目运营第一年日常经营流动资金需求为131.66 万元(不包含在总投资内)。
一、项目实施进度
酒店式湖景别墅项目二期计划2005年1月份全面开工，工期约一年，将于2006年1月竣工验收，年度投资计划如下：
财务说明：
参考同地区市场价格，项目运作第一年团体客户每天的出租金额为1200元/套，零散客户每天的出租金额为1800元/套;其后2007——2009年，项目周遍环境得到大幅改善，每套别墅的出租金额以比上年增长300元;运作第五年后，租赁价格基本稳定，保守估计团体客户每天的出租金额为2400元/套，零散客户每天的出租金额为3000元/套。
(三)租赁收入预测
财务说明：
别墅维护费用按1万元/年计算。
土地租赁费用根据项目公司与农业科技签订的相关合同的规定，按每年1200元/亩计算。本项目共计占地30亩，每年的土地租赁费用为3.6万元。
管理费用第一年为48万元，以后三年每年递增3%;运作第五年后，管理费用按占租赁收入的5%计算。
出于酒店式别墅的经营特点，营销费用在项目运营初期金额较大，随着客户认知程度的增加，营销费用呈大幅递减的趋势，在进入稳定经营期后，营销费用将维持在一个固定的价格水平。
财务费用按占租赁收入的3%计算。
综合费用第一年为11.5万元，以后年度按占租赁收入的3%计算。
二、利润及投资报酬率预测
财务说明：
销售收入来自本商业计划本章之收入预测。
成本费用来自本商业计划本章之成本费用预测。
2006年——2012年的所得税按利润总额的33%计算。
三、特别提示
酒店式湖景别墅的盈利模式在于出售别墅房产时段使用权，并代为管理。使拥有房产使用权的客户可以将自己的权益通过交换系统与其它地区同等级别的进行交换;日常经营中为游客提供住所。
本商业计划书中的经济效益分析仅仅针对可以量化的正常酒店经营模式。从目前国内酒店式别墅的整体经营状况来看，很多客户往往对配套服务较好、管理规范的别墅进行整时段购买。在此情况下，本项目的财务状况及经济效益将远远超过商业计划书中的预测，为投资者带来更大的投资收益。
五、结论
湖景别墅项目一期良好的盈利能力和现金流量，将大幅提高本公司的资产盈利水平，改善现金流量状况。不仅使旅游资源的边际收益得到更加充分的释放，而且有利于提升本公司抗御市场风险能力和双方的核心竞争力。
从经济效益上看，本项目投资收益率较高，投资风险较小。
第十部分 风险分析与对策
本项目作为天津生态园项目中的一个子项目，其所可能面临的经营管理、财务等风险等因素及其对策请参阅《天津都市生态园项目商业计划书》。
一、政策风险
风险：用地政策风险和大规模开发高档别墅项目政策风险，同时，国家其它相关法律、法规的颁布与修订以及产业政策、税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来一定的风险。
对策：天津都市生态园属于农业科技种植、林木养植为重点，其土地性质为集体用地，经营涉及到了生态旅游、农业采摘、动物养殖等项目，未涉及到大规模土地开发和房地产建设的问题，湖景别墅采用酒店式经营，不属于产权别墅范畴，未来公司的运作一如既往的严格遵守国家的法令、法规和政策，并加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营战略。
二、市场风险
风险：酒店式湖景别墅的未来市场开发，主要依赖于生态园内其他子项目的建设经营情况、游客数量和市场推广力度。
对策：对于本项目所处市场环境及其所具有的市场竞争力，公司已进行过充分的评估和论证。本项目的竞争优势不仅体现在优越的区位环境、较低的地价成本、良好的公司品牌，而且体现在其旅游、高尚运动和住宿结合独特的“生态园”的概念。此外，本公司还将继续以生态园旅游环境作为依托，充分利用“大型人工湖+旅游+房地产”的资源整合优势项目的含金量，提高项目产品的市场竞争力，规避市场竞争可能引致的风险。
三、行业风险
风险：旅游行业进入壁垒低，行业竞争激烈，旅游企业在经济效益、旅游业管理、旅游业信息化建设等方面还存在明显的差距。
对策：我国地大物博，历史悠久，旅游资源极为丰富，加之目前国内全年法定节假休息日已达114 天，特别是“五一”“十一”和春节的三个长假，大大推动国内旅游业的发展。实际上，我国旅游业已经连续多年快速增长，我国也已成为世界最大的国内旅游市场国，发展潜力巨大。
农业科技公司主要股东天津方舟天马集团经营旅游行业经验丰富，并形成了庞大的旅行社网络，市场开发能力极强;天津地区旅游资源匮乏，市场需求量大：园区项目设置时考虑到项目的新颖性和独特性，赛马、斗牛等项目在天津市独一无二。
四、不可抗力风险
风险：主要是水灾风险。由于静海县本身海拔较低，历来为天津的泄洪区，历史上曾出现过被水淹没的记录。
对策：由于在如今的北方水灾很难发生，加之随着科技的进步自然灾害的预警系统十分发达，所以水灾给我们造成危害的概率很小。但为了防患于未然，公司根据生态园外围的地形利用挖湖产生的大量土方在四周低洼之处构筑简易堤坝，并疏浚园区内外排水沟渠保持畅通无阻，使之与近在咫尺的南运河相连，一旦有水灾发生即可随时导入运河，避免损失。
第十一部分 结论
酒店式湖景别墅项目是天津都市生态园的优质子项目。本项目依托于生态园，突出回归自然与休闲度假的主题，以 “大型人工湖+旅游+酒店式别墅” 的先进理念，在天津都市生态园的大环境下谋求社会效益与经济效益最大化。
本项目具有良好的宏观经济背景，并且具有广阔的市场空间，建成后将成为天津市极其周边地区度假休闲住宿的精品项目，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。
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