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公租房设计说明
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县廉租房方案设计说明
第一章 总论
一、基本情况
本项目为通道县人民政府为解决城市低收入家庭而整体规划建设的廉租房住宅楼，基地位于通道县双江镇里丫冲。
根据政府分期分年进行建设的原则，现为20**年度工程初步设计：
二、设计依据：
1、标准条件
(1)甲方提供的通道县规划室校准的规划设计要点 规划建设用地面积，为多民建筑。
(2)甲方提供的红线图及地形图
(3)设计任务书(设计要求)
(4)国家有关设计规范规程
(5)原规划设计单位的规则设计方案
2、气象条件
(1)气温：年平均气温：11.2℃ 极端最高气温:40.6℃ 极端最低气温:-11.3℃
(2)雨量：年平均降雨量：1389.8㎜
年最大降雨量：1959.4㎜ 月最大降雨量:192.5㎜
(3)温度：年平均相对湿度：80% 年最小相对湿度：10%
(4)风：年平均风速：1.7m/s 年最大风速：24m/s 年最多风向及频率：NW24%
(5)雪：年最大积雪深度：20cm
年最大冻土深度：5cm
3、国家现行设计规范规程 三、主要经济指标
该建筑为二栋，均为五层，建筑高度为15.150m，建筑总面积为2496.0㎡。
四、设计理念 1、强化精品设计
合理规划：在降低建设成本的同时，创造具有时代特色，具有超前意识。
2、提升科技含量
采用新技术、新材料、新设备、倡导节能、节材的设计力度。
3、实现住户均好性
合理规划用地，实现用户朝南，家家有景，让每户住宅
均有良好的视点。
第二章 建筑设计
通道县廉租房住宅小区工程，砖混结构，建筑耐火等级为三级，屋面防水等级为三级。
一、设计规范
1、民用建筑设计通则(GB50352-2005) 2、建筑设计防火规范(GBJ16-87)(2001年版)
二、住宅
1、总平面布局
住宅以多层一梯两户为主，层高均为3.0米。
住宅户型合理，南北通风，采光良好。
2、功能分区与平面大局 本工程由2栋住宅组成。
户型特点：
(1)、各户型设计为明房、明厅、明卫、采光、通风良好。
(2)、各户型流线合理，功能分区明确。
(3)、各户型均为南北朝向，采光通风良好，视野开阔。
3、装修：
室外装修：外墙面刷外墙漆，阳台为桔红色，其他为白色。
室内装修：室内地面为水泥地面，内墙面为混合砂浆双飞粉。
厨房、卫生间为300×300防滑地砖,墙面为300×450瓷砖到顶。
屋顶为机制红瓦。
三、建筑造型
考虑到小区在通道城市体系中的重要作用，造型采用现代化设计手法，又从当地建筑中提炼精华元素采用坡层顶形式。
整体上力求简约、大方、有序和地域色彩，形成丰富的轮廓变化，朴素自然而又布局精美的建筑外观与环境相得益彰，通过阳台，飘窗等功能构件，使建筑与环境融为一体。
第三章 结构设计
一、设计依据
1、《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002
2、《砌体结构设计规范》 GB50003-2001
3、《建筑抗震设计规范》 GB500011-2001
4、《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002
5、《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001
6、《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB500068-2001
7、《建筑抗震设防分类标准》 GB50223-95
8、国家其它现行相关规范及规程
9、建筑专业及其它相关专业所提供的作业图 10、本工程结构设计使用年限为50年
二、设计条件 (1)设计荷载取值
1、住宅卫生间活荷载取值2.0 2、住宅阳台活荷取消2.5 3、住宅活荷载取值2.0
4、住宅屋面活荷载取值(上人2.0KV/㎡不上人0.5KV/㎡)
5、通道县基本雪压(50年一遇)S=0.35 6、通道县基本风压(50年一遇)≈Wo=O.30 ( 2)自然条件
1、根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001规定通道县抗震设防烈度为6度，根据《中国地震参数区划图》( GB18303-2001)标准划分设计地震动峰值加速度值o.05g，地震动反应谱特征周期为0. 35s。
三、设计要求
(1)建筑物等级
本工程1-2栋为多层建筑，耐火等级为三级，建筑结构的安全等级为三级。
( 2)抗震设计：
1、根据《建筑抗震设计规范》GB5011-2001，本工程建筑物抗震设防类别属于丙类建筑。
2、工程场地基本烈度为6级，根据《中国地震参数区划图》 ( GB18306-2001)标准划分设计地震动峰值加速度值为o.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s。
第四章 给排水设计
一、设计依据：
1、建设方提供的有关给水、排水资料。
2、建筑专业提供的建筑扩初图。
3、国家现行有关设计规程
(1)《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2009)
(2)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)(2006年版)
(3)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)
二、设计范围
本建筑物的给水系统、排水系统、雨水系统、消火栓系统。
三、给水部分
消防用水量：按三类建筑考虑 给水系统：
给水分二个系统：即生活给水系统、室外消火栓给水系统。
按建筑设计防火规范要求布置外消火栓，室外消火消火栓为SS100-1.6。
四、排水部分
设计排水量：排水150L/d 排水系统：
排水采用雨水污水合流排水系统。
雨水由屋面有给织排
水通向落水管，再排向城市排水主管，生活污水经化粪池处理后排入小区排入主管。
第五章 电气设计说明
一、概况
1、本工程为城东廉租住房小区。
二、设计依据
1、相关专业提供的工程设计资料;
2、建设单位提供的设计任务书及设计要求;
3、中华人民共和国现行主要标准及法规： 《民用建筑电气设计规范》(JGJ-2008)
《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94);
(2000版) 《建筑照明设计标准》(GB50034-2004);
《住宅设计规范》 (GB50096-1999);
2003年版 《住宅建筑规范》(GB50368-2005);
《低压配电设计规范》(GB50054-95);
《供配电系统设计规范》(GB50054-95);
《全国民用建筑工程设计技术措施》电气(2003年建设部发布);
其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。
三、设计范围
1、本工程设计包括红线内的以下电气系统;
1) 10/0.4KV变配电系统：
2)电力配电系统;
3)照明系统
4)建筑物防雷、接地系统;
2、根据甲方要求，有装修要求的房间仅预留电源容量
3弱电(电视、电话、综合布线等)由当地电信及有线电视公司设计施工
四、变配电系统
l、负荷分类：
二级负荷：消防用电、消防电梯及应急照明等。
三级负荷：普通电梯其它电力负荷及一般照明。
2、变配电室
本工程分别在室外设置2台1000KVA箱式配所。
Pe=2320KW+2320KW Pj=882KW+882KW
3、变压器供电
1000KVA箱式变电所供给附近1#栋住宅楼用电。
1000KVA箱式变电所供给附近2#栋住宅楼用电。
五、照明系统
1、光源：根据装修要求定，一般场所采用节能型灯具。
2、照度要求：一般商店营业厅 3001x
起居室(书写、阅读) 3001x
卧室(床头、阅读) 1501x 走道、库房 501x
3、照明、插座均由不同的支路供电，除空调插座外，所有插座回路均设漏电断路器保护。
4、灯具安装高底低于2.4米时，加一根PE线。
5、公共装修场所的应急照明一般按正常照明的10%～15%设置。
六、导线选择及敷设，除图中注明外
1、水泵等设备电源出线口的具体位置，以设备专业图纸为准
2、消防动力配电干线选用ZR-YJV-lKV聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套铜芯阻燃电力电缆;
照明干线先用BV-450V/750V聚氯乙烯绝缘铜芯导线。
所有干线均穿SC钢管埋地暗敷及竖井内明敷。
3、消防动力及应急照明支线选用ZR-BV-450V/750-105聚氯乙烯绝缘铜芯阻燃导线，支线均穿SC钢管沿墙及楼板暗敷。
照明支线选用BV-450V/750V聚氯乙烯绝缘铜芯导线，支线穿管管径小于32的采用PC阻燃型聚氯乙烯塑料管沿墙及楼板暗敷;
管径32及以上者采用SC钢管暗敷设。
4、消防设备配电线路暗敷时，保护层厚度须大于30 mm;
明敷时做防火处理。
5、电缆桥架：为托盘式系列，平面图中未注明的桥架
均为MR-200×100。
电缆桥架水平安装时，支架间距不大于1. 5M，垂直安装时，支架间距水大于2M，桥架施工时，应注意与其它专业的配合。
6、电缆桥架穿过防烟分区、防火分区、楼层时应在安装完毕后，用防火材料封堵。
7、总箱内开关设分励脱扣装置，由消防控制室控制相关区域非消防电源。
七、建筑物防雷、接地系统及安全措施
(一)建筑物防雷
1、本工程防雷等级为三类，建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的浸入，并设置总等电位联结。
2、接闪器
在屋顶采用φl2热镀锌圆钢作避雷带，屋顶避雷连接线网格不在于24m×16m或20m×20m。
3、引下线
利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根φ16以上主筋通长焊接作为引下线，引下线间距不大于25m。
所有外墙引下线在室外地面下1m处引出一根40×4热镀锌扁钢，扁钢伸出室个，距外墙皮的距离不小于1m。
4、接地极：接地极为建筑物基础底板轴线上的上下两层主筋中的两根通长，焊接绑扎形成的基础接地网，并连接
室外人工接地装置组成。
室外接地极距建筑物大于3. OM，距客观存在外地面1.2M。
用40×4镀锌扁钢连接成水平接地装置，垂直接地极为镀锌角钢长2. 5M，每5M设一根。
5、引下线上端与避雷带焊接，下端与接地焊接，建筑物四角的外墙引下线在室外地面上0.5M处设测试卡子。
6、凡突出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠焊接。
7、室外接地凡焊接处均应刷沥青防腐。
(二)接地及安全措施
1、本工程防雷接地、电气设备的保护接地、电梯机房等的接地共用统一的接地极，要求接不大于l欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。
2、电气竖井垂直敷设两条、水增敷设一圈40×4 mm热镀锌扁钢，水平与垂直接地扁钢之间可靠焊接。
3、凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。
4、本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进等进行联结，总等电位联结线采用BV-1×25 mm PC32，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属管道上焊接。
有淋浴室的卫生间采用局部等电位联结，从适当地方引出两根大于构钢筋至局部等电位箱( LEB)，局部等电位箱暗装，底边距地0.3m。
将卫生间内
所有金属管金属构件联结，具体做法参见国标图集《等电位联结安装》02D501-2。
5、有线电视系统引入端、电话引入端等处设过电压保护装置。
6、本工程接地型式采用TN-S系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。
保护导体最小截面积的规定见下表
7、室外接地凡焊接处均应刷沥青防腐。
8、从变配电室至强电竖井内的桥架上敷设一条40×4 mm热镀锌扁铜钢(铜)，将变配电室接地与强电竖井内接地相连。
电缆桥架及其支架全长不少于两处与接地干线连接。
弱电竖井接地线其下端应与接地风可靠连接。
所有强、弱电竖井内均垂直敷设2条，水平敷设- 40×4mm热镀锌扁钢(铜)，水平与垂直接地钢(铜)间应可靠焊接。
9、垂直敷设的金属管道及金属物的底端应与防雷装置连接。
第六章 消防措施
本工程按《建筑设计防火规范》,GB50016-2006进行设计;
1、本工程建筑类别为二类,五层建筑,耐火等级为二级,建筑总高度为15.150米。
2、本工程周边设消防车道车道宽≥4m.转弯半径为12m.按可通过30T消防车荷载设计，保证建筑最少两个长边做为消防扑救面。
公租房优惠政策
公共租赁房公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。
财政部、国家税务总局发布通知，就公共租赁住房(以下简称公租房)建设和运营有关税收政策进行明确。
通知表示，对公租房建设用地及建成后占地免征城镇土地使用税，同时免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税。
公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。
该政策政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。
通知明确，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。
在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。
在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。
通知同时明确，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税;对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。
对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。
公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
通知明确，享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保87号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。
不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。
对于这一政策，业内人士称对开发环节影响并不大，但可以有效降低持有方的成本。
这一系列措施将促进公租房制度的完善，但在开发环节的优惠力度仍很小，不足以吸引开发商建设公租房。
中原地产研究部高级经理刘渊认为，公租房建设最大的问题是资金投入和管理，税收优惠可以减轻公租房经营过程中的成本，显示出配套政策正在完善，但还有很长的路要走。
《通知》中对于经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，可以说是最主要的优惠措施，但这一块优惠，和土地成本、建设成本等大的投入比起来，还是比较低的。
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