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农村宅基地转让登记
农村宅基地能否转让【1】
一、农村宅基地的特点
农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。
因此，宅基地使用权具有以下几个特点:
第一，宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。
农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。
第二，宅基地使用权的用途具有限制性。
农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。
第三，宅基地使用权具有福利性和无期限性。
宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。
因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。
因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。
二、农村宅基地、房屋买卖相关立法状况
(一)国家立法
1、宪法
《宪法》第十条第四款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。
2、法律
《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
关于宅基地能否抵押，我国《担保法》第三十七条规定:“下列财产不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……。”第三十四条规定:“下列财产可以抵押:……(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……。”依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。
3、行政法规和部门规章
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定:“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记。
1995年，国家土地管理局印发了《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
其中关于农村房屋和宅基地买卖方面主要涉及流转完成后宅基地使用权面积超标的处理原则。
第四十九条规定:“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权……。”第五十一条规定:“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。
以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集”
1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。
该通知第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
4、司法解释
关于调整农村房屋、宅基地买卖行为的司法解释主要集中在最高人民法院审判委员会1984年8月30日讨论通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中。
其中第60条规定:“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”第64条规定:“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”上述司法解释作为审判实践中确认农村房屋和宅基地买卖纠纷的法律依据，较为常用。
(二)地方立法和政策
国家虽然对涉及农村房屋、宅基地买卖做了一些规定，但较为原则，实践中的地方性法规、规章乃至按照政策制定的章程、规约成为调整上述纠纷的主要依据。
如上海市《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则(试行)》规定了依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有权人可以申请宅基地让出。
《苏州市宅基地管理暂行办法》规定进城农民的住宅可以出售给符合宅基地享受条件的本集体经济组织的农民，同时鼓励集体经济组织兴建农民公寓住宅，进城农民自愿退出依法取得的宅基地使用权的，可与自购的农民公寓住宅用地等价置换。
该办法还规定购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”
从上述规定来看，一般认为宅基地取得权是一种基于身份的权利，失去集体经济组织成员这一身份，其宅基地取得权也就失去了存在基础。
因此非成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地使用权。
此外在各农村组织的规约、章程中也体现了这一精神。
另对于农村房屋买卖，一些地区也规定了农村房屋须在特定主体间转让。
如《上海市房地产转让办法》第13条第1款第2项规定，集体所有土地上建成的房屋需转让的，居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。
该条第2款规定，集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第(2)项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可依照本办法的规定办理转让手续。
(三)、对相关法律法规的思考
1、规定原则，层次较低
调整农村房屋、宅基地使用权的法律规范数量少，且效力层次较低，很大一部分依靠文件和地方政策调整，其中关于买卖方面的规范数量就更少。
目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，从国家立法上，仅靠《民法通则》、《土地管理法》中的极少规范进行调整。
国务院虽于1993年颁布了《村庄和集镇规划建设管理条例》，但其仅规定了申请建房的程序和审批权限，而对农村房屋的流转和纠纷解决问题未作规定。
国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》虽然直接调整农民宅基地的使用，但其效力层次较低，对房屋的流转和登记同样未作规定。
与丰富、成熟的城市房地产立法相比，农村房地产立法不仅存在大量的法律真空，而且内容也比较粗浅。
2、内容不明，冲突严重
由于法律及法规的规定原则及效力不高，实际调整农村房屋和宅基地流转的大多是各地政府及相关职能部门的文件，不仅系统性差，而且存在矛盾、冲突、权责不清等问题。
(1)、关于宅基地单独买卖
根据前述法律规定，原则上禁止集体土地使用权进入市场用于非农业建设，转为建设用地使用权。
但宅基地作为村民建房用地，其可直接用于非农业建设，对宅基地使用权的流转法律未作绝对禁止性规定，但在具体如何转让方面，《土地管理法》只是从行政管理的角度规定了宅基地使用权的批准或者不予批准，仅是规范建房行为而非买卖行为。
导致各地在实践中出现了不统一的情形。
(2)、关于宅基地和房屋抵押
根据《担保法》规定，宅基地使用权不能抵押，但房屋可以抵押。
当房屋与宅基地结合之后，如何确定房屋抵押后宅基地使用权是否随之抵押，《担保法》未作规定。
实践中有观点认为抵押的仍然只能是房屋，而不能当然将宅基地使用权纳入抵押物范围，但按照我国目前“房地一致”的原则，如果禁止宅基地使用权抵押，则宅基地上房屋所有权抵押行为也应无效。
这显然又与房屋所有权人的自由处分原则相悖。
(3)、关于宅基地能否连同房屋一起移转
《土地管理法》第六十二条虽然承认了农村房屋可以买卖和出租，但对于农村房屋买卖时其宅基地使用权是否同时流转未作明确规定，理解上易产生歧义。
如果农村居民买卖房屋包括同时转让宅基地使用权，则不利于宅基地使用权的管理，且受让人很可能违反《土地管理法中》中关于宅基地取得主体资格的限定，借房屋买卖取得宅基地使用权，进行房地产开发投资，使宅基地的原有功能发生改变;如果要对买受人资格加以限制，那么应该如何限制?法无明文规定。
有人认为，应限制在本村范围内，因为只有本村农民才是本集体土地所有权主体的成员，才有权享有宅基地无偿分配使用的福利。
也有人认为，应限制在本乡范围内，因为在一个乡范围内政府对农民宅基地实施管理最为有效。
还有人认为应限制在本县范围内，因为农民宅基地的地籍管理的最大可控制范围为一个县境内。
认识上的不统一必然导致做法的不一致。
如果不包括转让宅基地使用权，仅房屋买卖行为从表面分析因不涉及宅基地的流转而合法有效，但又违反了“房地一致”原则。
通过以上规定可以看出，宅基地使用主体仅限于农民，不得向城镇居民出售，但须满足下列条件:(1)转让人拥有二处以上的农村住房;(2)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;(3)转让行为征得集体组织同意;(4)宅基地使用随房一并转让。
三、农村宅基地上房屋转让合同的效力及处理原则
从前文可以看出，宅基地使用权通常与地上房屋一并转让，单独转让宅基地使用权的情形非常少见。
因此，实践中多见的是因宅基地上房屋转让而引发的纠纷。
根据农村宅基地上房屋转让合同主体的差异，可以将农村宅基地上房屋转让合同纠纷分为三类:一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷;二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷;三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。
因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。
1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。
因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。
因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。
2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。
因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。
3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。
因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
对于农村宅基地上房屋转让行为发生后如何处理的问题，审判实践中通常存在以下几种情形:
第一，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。
第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。
第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第四，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
第五，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
四、司法对策
(一)宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件
1、履行相关审批手续
《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。
实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。
还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。
严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移
2、受让人主体资格应受限制
宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。
因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。
即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
3、转让后原则上仍遵循“一户一宅”
《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。
因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。
当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。
以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。
实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。
(二)上述条件不应影响房屋买卖合同的效力
1、是否办理过户登记不影响买卖合同效力。
有观点认为农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。
其理由是，根据《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转让应办理变更登记;根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力。
应当指出，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。
根据我国《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
首先，依据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须要有法律或者行政法上的依据，因此《土地登记规则》并不能作为认定合同须依法登记后生效的依据。
其次，《城市房地产管理法》调整的是城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，其不应适用于农村宅基地使用权;再次，《土地管理法实施条例》虽可适用，但相关条文规定的是土地使用权自登记之日起生效，因而规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。
最后，从登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。
从登记的性质而言，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。
进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。
2、主体条件和“一户一宅”标准不影响买卖合同效力
合同的效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。
可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。
虽然《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售。”但其发文机关是国务院办公厅，并非行政法规，不能作为判断合同效力的依据;而《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。
至于第六十三条规定:“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。
故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，因此如果违反了受让主体的身份条件和“一户一宅”的标准，买卖合同仍应认定有效，如果取得了有关组织或部门批准并办理了过户登记手续的，应继续履行;经过有关组织或部门批准但未办理过户登记手续的，可责令补办;未经批准而无法办理过户登记手续的，属于合同无法履行，如出卖方要求解除合同返还房屋的，应当支持其主张，判决返还房屋。
由此造成买受方损失的，买受方可要求出卖方赔偿损失。
(三)出租农村房屋、宅基地行为的效力认定
农民将经依法批准修建的房屋出租的，如其宅基地使用权与建设报批时的手续齐全，可认定合同有效。
农村居民仅出租住房，因不涉及宅基地使用权主体变更，故不受承租人身份条件和“一户一宅”原则的限定。
农村宅基地转让应如何登记【2】
一、宅基地使用权原则上禁止流转，对于宅基地使用权非法流转的，不得予以登记
宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份而享有的福利保障，是农民的安身之本。
国家对新设宅基地使用权采取审批方式，申请人需满足身份、户数、面积等条件，同时需经过申请、乡(镇)人民政府审核和县级人民政府批准三项程序。
对于农民依法取得的宅基地使用权，国家原则上禁止流转，即宅基地使用权的买卖、赠与、出资入股、抵押等原则上均不允许，尤其是国家严令禁止城镇居民到农村购置房屋或宅基地。
对于宅基地及其上建筑物、构筑物及其附属设施非法流转的，不得对宅基地使用权及房屋等所有权予以登记。
二、宅基地使用权按照法律规定移转的，应当依法直接予以登记
现行法规政策在规定继承和因宅基地上房屋所有权合法转让时，例外地允许宅基地使用权移转。
对于因房屋转让而移转宅基地使用权的，必须满足我国宅基地管理制度的规定:第一，房屋买受人必须是本集体经济组织成员，如果要转让给本集体经济组织以外的人员，该受让人必须先在本集体经济组织中落户并符合申请宅基地的条件;第二，房屋买受人必须符合“一户一宅”的规定，即房屋买受人在本村没有宅基地，也不存在出卖、出租宅基地上住房后，又购买宅基地上房屋的情形。
本案中，乙符合第一个条件，还需审查其是否符合第二个条件，如果不符合则不得向乙登记发证，对于其占用的宅基地应当依法收回。
如果乙满足上述两个条件，在这种情况下的宅基地使用权移转是否需要单独审批，现行法规政策尚无明确规定。
可以从两个方面把握这个问题:第一，宅基地审批应该严格依法进行，法律未作明文规定的，不得作为审批事项;第二，应当看到宅基地审批制度是严格落实土地用途管制规定，切实保护土地资源的有效途径，因此它的对象主要是新设立的宅基地使用权。
本案中，甲、乙之间移转的宅基地使用权业已存在，故不涉及农村建设用地增量和耕地保护等问题，没有审批的必要性。
因此，登记人员在核实乙具有受让资格后，应当予以确权登记。
三、对依法受让的宅基地使用权及宅基地上房屋所有权进行确权登记的注意事项
对此类宅基地的确权登记应当按照《不动产登记暂行条例》和国土资源部等部门发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)、《关于规范土地登记的意见》(国土资发〔2012〕134号)、《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)等文件规定与精神开展，须要注意的是:1.应当对出让人(本案中为甲)的权属来源予以查证，如果出让人占用的宅基地无权属来源或来源违法，则受让人(本案中为乙)应当依法申请宅基地使用权，对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的，在依法补办用地批准手续后进行登记发证;2.应当以受让人为标准确定宅基地面积是否符合当地规定，对于超规定的面积部分应按照国土资发〔2011〕178号文件的相关规定予以登记;3.对于进行农村宅基地制度改革试点的地区，宅基地确权登记发证工作按照改革试点要求开展。
农村房屋宅基地证如何变更，转让手续怎么办理?【3】
一、 什么时候需要办理宅基地证变更?
根据我国《房屋登记办办法》的规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记:
(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;
(二)房屋坐落变更的;
(三)房屋面积增加或者减少的;
(四)同一所有权人分割、合并房屋的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
总之也就是一句话，有变化的，就需要根据实际情况申请宅基地证变更，以便符合实际情况，避免不必要的麻烦。
二、 农村宅基地证如何变更，需要提交什么材料?
房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料: (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明; (三)房屋所有权证书; (四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明; (五)证明房屋所有权发生转移的材料; (六)其他必要材料。
申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
三、 农村宅基地证变更的手续
(一) 申请人提交上述材料提出申请:
(二) 受理;
(三) 公告;
(四) 审核;
(五) 收费;
(六) 记载于登记簿;
(七) 发证。
以上即是农村宅基地证变更的简单流程，具体如何办理在不同的地区还是有些许差别的，因此，办理之前建议您先咨询一下房屋管理部门的工作人员。
农村宅基地转让有哪些条件限制?【4】
(一)宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件
1、履行相关审批手续
《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。
实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。
还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。
严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移
2、受让人主体资格应受限制
宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。
因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。
即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
3、转让后原则上仍遵循“一户一宅”
《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。
因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。
当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。
以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。
实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。
(二)上述条件不应影响房屋买卖合同的效力
1、是否办理过户登记不影响买卖合同效力。
有观点认为农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。
其理由是，根据《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转让应办理变更登记;根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力。
应当指出，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。
根据我国《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
首先，依据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须要有法律或者行政法上的依据，因此《土地登记规则》并不能作为认定合同须依法登记后生效的依据。
其次，《城市房地产管理法》调整的是城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，其不应适用于农村宅基地使用权;再次，《土地管理法实施条例》虽可适用，但相关条文规定的是土地使用权自登记之日起生效，因而规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。
最后，从登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。
从登记的性质而言，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。
进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。
2、主体条件和“一户一宅”标准不影响买卖合同效力
合同的效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。
可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。
虽然《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售。”但其发文机关是国务院办公厅，并非行政法规，不能作为判断合同效力的依据;而《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。
至于第六十三条规定:“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。
故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，因此如果违反了受让主体的身份条件和“一户一宅”的标准，买卖合同仍应认定有效，如果取得了有关组织或部门批准并办理了过户登记手续的，应继续履行;经过有关组织或部门批准但未办理过户登记手续的，可责令补办;未经批准而无法办理过户登记手续的，属于合同无法履行，如出卖方要求解除合同返还房屋的，应当支持其主张，判决返还房屋。
由此造成买受方损失的，买受方可要求出卖方赔偿损失。
(三)出租农村房屋、宅基地行为的效力认定
农民将经依法批准修建的房屋出租的，如其宅基地使用权与建设报批时的手续齐全，可认定合同有效。
农村居民仅出租住房，因不涉及宅基地使用权主体变更，故不受承租人身份条件和“一户一宅”原则的限定。
农村宅基地转让协议【5】
转让方(以下简称甲方): 工作单位: 住址: 身份证号:
受让方(以下简称乙方): 工作单位: 住址: 身份证号:
经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款,以资共同遵守:
第一条 转让房屋的基本情况
转让房屋(以下简称该房屋)位于兰州市 区 路 号 单元 层 室，房屋结构为 ，建筑面积 平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)，实际使用面积 平方米。
第二条 转让价格
双方商定该房屋转让价格为(人民币) 元整，大写(人民币) 。
第三条 付款方式
双方一致同意购房款由乙方分期支付。
在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款 元(大写 );剩余房款 元(大写 )在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。
甲方在收款时应向乙方出具收据。
第四条 房屋交付
甲方应于本合同生效之日起 日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。
第五条 房屋过户
房屋交付乙方后，甲方应当在 时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。
第六条 甲方的承诺保证
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。
甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。
第七条 违约责任。
甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20 %的违约金。
乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。
第八条 本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。
第九条 本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。
协商不成时，甲、乙双方同意由 仲裁委员会仲裁。
第十条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十一条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
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