宅基地转让协议有效吗

时间：2022-10-06 07:34:46 常识大全我要投稿

相关推荐

宅基地转让协议有效吗

　　宅基地转让协议书有没有法律效力【1】

宅基地转让协议有效吗

　　宅基地属于农村集体土地，只能在村集体内部流转。

　　虽然没有全国性的统一规定，但是各省市均有类似规定，以河北省为例，依据《河北省农村宅基地管理办法》

　　第六条农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。

　　禁止非法占用土地建设住宅。

　　禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。

　　协议转让宅基地转让协议判有效【2】

　　协议转让宅基地使用权本是双方真实意思，协议签订数年后一方竟说协议无效，要求返还。

　　宅基地转让协议是否合法有效?7月16日，正阳法院审结了该起宅基地使用权纠纷案，法院一审判决宅基地转让协议合法有效。

　　李某系正阳县城郊乡农民，与朱某住在同一村民组，且前后院邻居。

　　2009年11月，双方约定：李某将位于朱某房屋后面的一处340平方米的宅基地以3.5万元的价格转让给朱某，朱某再给李某0.5亩耕地耕种，征得村民委员会及村组的同意后，双方签订了转让协议，朱某付给了李某宅基地转让款3.5万元，李某均出具了收条。

　　随后李某外出打工，朱某于2011年在该宅基地上建造了房屋，垒了猪圈，发展养猪业。

　　且房屋建成并已入住，但尚未办理登记手续。

　　今年3月，因城镇建设，需征用李某所在的村民组的土地及宅基地，朱某宅基地上的房屋需要拆迁，拆迁改造工程指挥部与朱某签订房屋拆迁补偿安置协议。

　　6月，李某突然找到朱某，说原签订的协议是违法、无效的，现在没房子住了，想要回来，朱某不肯，认为当时都是自愿的，自己花了很多钱，即使无效，也是李某的错，过去这么长时间了才反悔，是不诚信的表现，房子已建成并入住了，宅基地不可能再还了。

　　两人争执不下。

　　于是，李某起诉到法院，要求法院判决其与朱某签订的宅基地转让协议无效，朱某返还宅基地。

　　法院审理后认为，李某所签协议系真实意思表示，并已履行完毕，朱某早已迁入诉争宅基地所在村组，现李某要求确认协议无效缺乏充分依据。

　　此外，李某不能充分证明其对诉争宅基地享有土地使用权，请求返还无据。

　　农村宅基地房屋买卖合同是否有效?【3】

　　【案件概况】2003年2月左右，黄某将其名下的坐落于崇明县竖新镇大椿村10队的宅基地房屋(以下简称“系争房屋”)转让给刘某，刘某按约支付了房款人民币(以下币种均为人民币)12,500元(其中500元为押金)，黄某交付了房屋，刘某对系争房屋进行了装修。

　　2004年4月左右刘某将系争房屋转让给了顾某，顾某支付了房款，刘某向顾某交付了系争房屋。

　　刘某、顾某均系城镇居民，黄某、刘某间的买卖行为未得到相关组织、部门的批准同意。

　　现黄某提起诉讼，要求：一、确认黄某与刘某之间转让宅基地房屋的买卖合同无效;二、刘某返还顾某相应的房款，黄某返还刘某房款10,000元;三、坐落于崇明县竖新镇大椿村的宅基地房屋归黄某使用。

　　【法院裁决】根据相关规定，农村宅基地房屋不得向城市居民出售，故黄某与刘某之间的农村房屋买卖合同应属无效。

　　但鉴于黄某、刘某均已履行了合同，系争房屋已经交付刘某多年，且刘某对该房屋进行了装修，不宜再返还房屋，现刘某已将系争房屋出卖给顾某，基于合同相对性原则，黄某无权要求刘某向顾某返还购房款，故原审法院驳回黄某要求刘某返还顾某房款的诉请并无不当。

　　现一审法院判决，一、涉案房屋买卖合同无效;二、驳回其余诉讼请求。

　　二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

　　【律师点评】上海市欣隆律师事务所杨东律师分析认为，本案基础法律关系为农村房屋买卖合同关系。

　　结合案情而言，本案可能存在如下争议问题：

　　第一，黄某与刘某之间系农村房屋买卖合同是否有效?

　　涉及农村房屋买卖合同的效力问题，按照相关法律、法规的规定，宅基地房屋买卖的双方应为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。

　　审批手续为经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。

　　城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。

　　因此，刘某系非农家庭户口，故黄某与刘某之间的农村房屋买卖合同属无效合同。

　　第二，农村房屋买卖合同无效后如何处理?

　　按照合同法的相关规定，合同被确认为无效后，当事人因该合同取得的财产，应当返还给受损失的一方。

　　不能返还或者没有必要返还的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。

　　损失计算原则上应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。

　　第三，司法实践中如何认定合同效力及返还房屋问题?

　　按照上海高院的相关指导意见规定，就此类的农村宅基地房屋买卖合同纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

　　综上可见，目前司法实践中，涉及农村宅基地房屋买卖合同效力，先要看买受人身份情况，再要看是否经过审批同意，最后还要看合同是否履行交付占有使用。

　　为此，上海房地产律师杨东提醒：对于出卖人而言，应在合同履行完毕前或者交房前提出合同无效返还房屋的诉求，这样主张获得法院支持的可能性很大。

　　对于买受人而言，应当第一时间履行合同并接收房屋，并保留持续占有、使用等证据，这样有利于主张维持现状;当然如果法院认为合同无效应当予以返还，也可以考虑主张因出卖人的过错导致的损失赔偿，当然也包括现在市值与当初市值的差价损失。

　　同时，也需要注意尽量举证自己无过错，来减少自己的赔偿比例。

【宅基地转让协议有效吗】相关文章：