二手房交易流程

时间：2022-09-30 03:42:11 常识大全我要投稿

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二手房交易流程

　　以下是小编为各位同学收集和整理有关二手房交易流程，希望对学习大家有所帮助!

　　二手房交易流程【1】

　　一次性付款：

　　查册——签房屋买卖合同——网签——交易递件——完税过户——领取《房地产权证》

　　按揭付款：

　　查册——签房屋买卖合同——网签——签件、送银行审批——银行同意借款——交易递件——完税过户——领取《房地产权证》——办理抵押登记——银行放款

　　一、查册

　　查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况(如产权人、地址、面积等情况、有没有抵押、有没有被查封或被规划等信息)以及能否正常交易，以保障买方的切身权益。

　　查册有两种方式：(1)业主须提供房产证的登记字号或房产的详细地址交由中介方代查。

　　(2)业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。

　　二、签定房屋买卖合同

　　买卖双方及中介方协商后，在签约时期明确填写好交易要求，例如：房款总额、定金金额、房款的支付方式、交楼标准、交楼时间等，必要的时候，还需签订有关的补充协议，以避免产生误会，免除纠纷。

　　三、签件、送银行审批

　　买卖双方需备齐签件所需资料到银行签贷款合同。

　　卖家需要准备资料为：

　　(1)产权证原件及复印件;(2)卖方身份证、户口簿原件及复印件，若有共有人则需提供共有人的身份证、户口簿原件及复印件;(3)若卖方已婚，其配偶需签署同意出售房产的声明并尽可能提供结婚证、配偶身份证、户口簿原件及复印件，若确实无法提供本偶的有关情况，卖方至少应提供配偶身份证复印件且出具具结书。

　　(4)若卖方未婚，则提供未婚证明2017年二手房交易流程及注意事项2017年二手房交易流程及注意事项。

　　(5)活期存折复印件。

　　买家需提供的资料：

　　(1)身份证、户口簿原件及复印件，若有多人联合申请则需提供其他申请人的身份证、户口簿原件及复印件;港澳人士提供回乡证或出入境证，外籍人士提供护照。

　　(2)若买方已婚，需提供结婚证，配偶身份证，户口簿原件及复印件;若买方未婚，则提供未婚证明。

　　(3)经济收入证明原件及复印件2017年二手房交易流程及注意。

　　包括单位开具的月收入证明(一般是月还款额的200%)，个人银行帐户最近半年使用的流水帐

　　注：物业为混合结构的不能申请公积金贷款。

　　四、贷款申请成功

　　买家向按揭人员查询银行审批贷款金额、年限、月供款额的相关信息。

　　注：批贷银行一般可提供同意贷款确认书(俗称：同贷书)

　　五、网签

　　网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。

　　可用网签号在“广州市房地产中介协会”网上实时查询，得知二手房交易的办理进程

　　六、交易递件

　　买卖双方亲自前往房管局办理，须持房地产证、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明，如果是单位房改房买卖还需提供缴款明细表2017年二手房交易流程及注意事项房产置业顾问。

　　七、完税过户

　　根据房管部门核准的交税金额交税。

　　先交税费，才能凭税费发票办理过户手续。

　　税费如下：

　　买方税费为：

　　1. 交易管理费=3元×建筑面积。

　　2. 契税=销售总价×1%(仅限于首次置业，而且购房面积在90平方米以下);契税=销售总价×1.5%(仅限于首次置业，而且购房面积在90~144平方米);契税=销售总价×3%(第二次购房或购房面积在144平方米以上的)。

　　3. 登记费=50元/证(每多一个共有人多10元)

　　4. 贴证印花=5元/证

　　卖方税费为：

　　1. 交易管理费=3元×建筑面积;

　　2. 营业税=成交价×5.61%(出证未满5年才收，房产证已过五年以及房改房单位不需要交);

　　3. 个人所得税=成交价×1%(房产证已过5年并且是唯一物业的可免征);

　　4 土地出让金=销售总价×3%(房改房才交);

　　注：交税时记得带银行卡付款，如需现金付款，需到银行办理证明。

　　八、领新《房地产权证》

　　若没有委托取证，请买方亲持受理回执和身份证原件，前往房管部门领取房产证。

　　律师提醒：

　　务必核对清楚新证上的内容(如产权人名，身份证号码、地址等)。

　　九、办理抵押登记

　　房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

　　注：按揭付款须由房管部门归档后方能办理抵押登记，登记后房地产证备注栏有“贷款银行”名称。

　　十、银行放款

　　银行根据审批约定，将房款打进买方或卖方指定的银行帐号中。

　　注：1. 业主到银行打簿确认放款金额。

　　2. 买家可取回合同及借据。

　　3. 如无特殊约定，此时可视为房款已支付结清2017年二手房交易流程及注意事项2017年二手房交易流程及注意事项。

　　4. 如无特殊约定，此时可进行物业交接。

　　20xx年二手房交易注意事项

　　(1)房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

　　房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

　　所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　(2)房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

　　如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的2017年二手房交易流程及注意事项文章

　　(3)交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

　　如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

　　因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

　　这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　(4)土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　(5)市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　(6)福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　(7)单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费

　　2017年二手房交易流程及注意事项房产置业顾问。

　　再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

　　买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　(8)物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　(9)中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

　　买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　(10)合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

　　二手房交易流程【2】

　　一、双方当事人的基本资料：具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。

　　双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件;属共有财产的,共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证委托书。

　　二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的房产证和土地证原件，确保出卖人合法拥有房屋。

　　三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。

　　在二手房买卖过程中，通常是一次性付款的，但也存在着出卖人在出卖房屋时，有部分银行贷款不能清偿的情况2017年二手房交易流程图及注意事项2017年二手房交易流程图及注意事项。

　　由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的，应注意交易安全。

　　还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款，这两种情况下，最好是由中介机构提供担保。

　　四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间;房屋附属物品的归属;水、电、物业管理等的交接;办理房屋过户时相互配合与协调的问题;交易税费、其他费用分摊责任。

　　这里尤其要注意的是税费的分担，通常二手房买卖过程中，约定卖方净得款最为简洁2017年二手房交易流程图及注意事项文章

　　五、违约责任：规定哪些是违约情形;违约责任如何承担;违约金、订金、赔偿金的计算与给付;规定免责条款;如有担保，应规定担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。

　　六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。

　　通常情况是约定仲裁，这样可以保证争议的及时解决。

　　七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还

　　八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同2017年二手房交易流程图及注意事项房产置业顾问。

　　有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

　　九、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。

　　十、附件：在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

　　目前，二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属，列明随屋赠送的物品清单。

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