上海二手房交易的流程详情
下面是小编整理的关于上海二手房的交易流程详情，一起来啊阅读吧!
上海二手房交易流程及买房注意事项【1】
一：上海二手房交易基本流程
1.产证调查、户口情况 (人工审核)
2.居间协议(定金协议)
3.网签、核价、 审上下家税、限购，首付(审上下家税根据实际情况和各交易中心规则而定)
4.上家还贷款(如有 大约10-30天)
5.下家申请贷款 (20-40天)
6.下家贷款审批
7.上下家完税
8.过户 —> 15-20天 卖家去名字
9.拿产证 (过户之后约20天)
10.银行放贷款 (纯商贷出产证7-15天左右，纯公积金从预审起72天放款)
11.交房验收、付尾款
备注：纯公积金贷款审批时间较短，请务必在居间协议(付定金)以前亲自查看 产证调查和户口情况;各交易中心交易程序前后略有差异。
二：购房、卖房前准备
买房：
搞清楚购房人是否限购、个人征信和贷款能力。
看中房子后第一时间去调产调，带好身份证去当区交易中心。
重点看 权利人，所有权来源(如果是继承、赠予会有额外税收)，竣工日期，建筑面积，贷款抵押情况。
卖房：
卖房往往是置换，所以如果急着买房请注意日期和房款事宜，比如买家首付，第二笔，贷款到位日期，过户后去名字日期。
还有适当了解下家的限购与否和贷款能力，保障以后过户顺利。
(如果置换过程中出现临时资金短缺，房产金融资讯可为您提供解决方案)
三：定金合同、居间合同
牢记：居间+买卖协议=合法买卖合同，卖家全部人员到场并签字确定，买家至少一人到场。
如果不走中介，定金合同代替居间合同。
买家注意事项：
1.中介费最好在签订居间合同前谈好。
2.特别重申 产证调查和户口问题，和限购、贷款等问题。
(户口是否存在非房本上的名字，请特别注意)
3.居间合同往往和买卖协议在一起捆绑，签字前请全部看清楚。
4.房屋地址，面积，购房日期 ，验证卖家户口本原件，房产证原件，结婚证(如果有)，身份证。
5.委托事宜，中介除了介绍买卖双方认识以外，是否服务内容还包括 网签，贷款，过户，交房等事宜。
6.如果卖家是要求到手价，卖家房屋是否满2年(营业税)，是否满五唯一 (免营业税，个人所得税)，是否有继承赠予(个人所得税20%)。
7.关于普通住宅和非普通住宅请确认，税费差异较大。
8.买家自己是否是第二套，契税不同。
9.日期请确定到天：网签日期，首付日期，户口迁出时间(记得要写清楚 过了某一日期，每日产生违约金)，过户日期，交房日期。
10.金额确定：房款，首付金额，第二笔金额，尾款金额，中介费，税费是各自承担还是买家承担。
(如果卖家有继承，满五唯一无法确定建议税费各自承担，房价适当调整)(户口无法及时迁出的，尾款适当增加)
11.赠送情况双方协商：家具，电器，空调，维修基金，物业费是否有拖欠。
12.需要卖家配合：贷款，水电煤有限过户，物业维修基金
13.中介费支付方式，1.网签当日全部付清，2 网签一半，过户一半 (推荐)。
请注意如果一方违约，是否违约方要承担所有中介费，如果双方共同决定解除合同，是否双方共同承担中介费，还是一方承担， 可能还会要求签署佣金确认单。
14. 如果卖家有贷款，近期内没有置换打算，劝服卖家同意 资金监管方式交易，可以大幅提高交易安全.
15.如果此房屋有第三方抵押贷款(除了银行贷款买房)，如：小额贷款公司，个人抵押，最好是在定金或交易前让上家把债务和相关抵押解除。
16. 定金违约金额 根据合同法规定，一般是退一赔一。
四：网签合同
1. 网签前准备：下载《上海市房地产买卖合同》，熟悉条款，如果是通过中介，最好提前一天 拿到中介打印的买卖合同(拍照微信发给你看)。
2. 网签合同正文主要注意事项：第二条 金额;第四条 交房日期;第六条 过户日期;第九条 乙方违约责任;第十条 甲方违约责任;附件二： 设备和装饰 (固定装修);附件四 物业费、水电煤等费用。
3，补充条款 (一)
3.1 维修基金交割约定，是否赠送; 3.2 户口迁出日期约定及违约赔偿金(按日计算，比如每日500元或者房款总价万分之1);3.3 税费承担情况，是乙方承担全部或者甲乙各自承担税费(如果有赠送或者继承，乙方承担全部风险较高，请慎重); 3.4 贷款申请日期约定; 3.5 甲方产权证密码纸约定; 3.5 甲方配合乙方贷款约定;3.6 通讯地址约定; 3.7 房地产权利，产权争议和其他主张权利，贷款抵押等情况约定。
4. 附件三 付款协议
4.1 总价约定; 4.2 定金转首付; 4.3 首付数额和日期(网签当日); 4.4 第二笔(若有)付款数额和日期; 4.5银行贷款金额 (贷款审批金额不足或未通过，现金补足); 4.6 尾款支付日期。
5. 网签当天所带材料和复印件 按当地交易中心为准，卖家买家全部到场。
五：首付，核价，审税，限购
1.首付：网签后双方到银行(买卖双方提前准备好相同银行银行卡，保留付款凭证和卖家收据，贷款要用)。
2.核价：窗口会给评估申请去评估窗口做房价评估，核价完毕后双方签网签合同。
价格核定表后续审税需要。
3.审税，限购：网签首付当日可审税，各交易中心规则略有不同，有的可以上下家同时审，有的先审下家过几天再审上家，提交资料已各交易中心要求为准.
(如下仅做参考) 卖家：身份证，产证，合同原件 (有些还需要户口薄，出生证); 买家：身份证，户口薄，单身证明/结婚证/离婚证+离婚协议，出生证;配偶身份证，结婚证，户口薄。
及若干复印件
六：贷款
1. 卖家还贷款(若有)，需要提前预约，请打银行电话咨询，还款完毕拿着相关资料去交易中心注销抵押登记。
(若卖家还贷有压力可用辅助上家卖房
产品 赎楼贷 解决问题)
2. 买家申请贷款 (有的`银行需要卖家取消抵押后才能申请，有的可以同时)，申请贷款可以通过三个方式 第一：自己到银行申请; 第二：通过中介渠道申请(收费或中介费包含);第三：通过专门的贷款中介 (收费). 贷款审批进度和过户日期息息相关，请预留足够时间。
正常情况下 贷款审批21-35天，公积金稍快。
评估费问题根据各银行规定收取，和房龄和贷款金额有关。
6.3 如果是纯公积金贷款，可以去置业担保中心申请，代好相关材料和复印件，预审不用卖家到场，第二次需要，周一到周六上班。
七：完税
上下家可以及时缴税，或上家可以过户当天缴税，看大家时间安排。
八：贷款审批
贷款审批通过后，有的银行会陪同过户，有的是需要到银行自己拿材料，过户时要用.
九：过户
过户当天双方带好所有资料，全部到场(除了尾款和银行贷款外，过户前卖家应该已经拿到全部款项。
(假使上家急着拿按揭部分，可用我们房产金融工具 全款贷 提前把按揭部分给到卖家)
十：银行放款
过户后7-10天银行会放款，买家如果拿到产证和他证及时交银行，评估费也不要拖欠。
有的银行必须卖家户口全部迁出才能放贷款，所以请申请贷款的时候问清楚信贷员，是否和网签合同户口迁出时间有冲突。
十一：交房
户口是否迁出，维修基金过户，物业费，水电煤有线电视是否有拖欠，有的需要卖家到场 有的不需要，可以咨询物业和电话相关部门，房子没有问题，签署确认单后付尾款。
最新上海二手房交易流程【2】
前期调研：
1.拉产调，确认产权权属问题(有没有纠纷?有没有抵押?)
2.是否有租客，需租客放弃优先购买权的书面承诺
3.去小区物业了解有无物业费欠缴的情况
4.了解供电供水燃气是否正常，房屋质量是否有问题，墙壁有无裂痕
居间协议：
1.核实上家身份证，房产证，户口本，中介身份证
2.违约处理办法，如不能按时过户，交房，中介私自将房产证交由上家，房屋质量出现问题等如何处理
3.商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期，给一次钱上家要打一次收条(定金，首付，贷款，尾款)
4.户口迁出条款
5.税费问题(中介费，满五唯一费)及违约处理
6.产证上出现的名字都需签字
7.产证交中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失
8.付订金
网签：
买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》：
1、买方限购资格:在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭
(1)上海户口但无住房的家庭; (2)上海户口仅有一套住房的家庭; (3)非上海户口但能提供连续满五年社保或者税单的!
2、买方提交材料：
上海户籍：身份证、户口簿、结婚证
非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证(单身限购)、纳税或社保证明
3、卖方提交材料《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明
注意事项：确定对方户口迁走时间;签定合同时，必须所有产权人到场。
家庭成员及权利相关人员要到场，同意卖房;核实好对方身份证，房产证。
签定合同后，房产证需交给第三方中介保管;将居间协议的附加条款及违约处理办法写入买卖合同
办理贷款
办贷款的时候卖家夫妻双方到场签字，买家是已婚的也需夫妻双方到场签字。
卖家：身份证，产证人到场，买卖合同，婚姻证明，私章，收款账户和户口本;
买家：身份证，户口本，结婚证明，学历证明，收入证明，银行流水，个人所得税单，首付款转账凭证和收据，私章，还款账号;
审税和过户
第一：一般买卖合同签好后就可以去交易中心走程序了。
1，交易中心取号【核价号，审税号】，需提供房产证和买卖合同
2，核价，需下家其中一人一人提供房产证，买卖合同，本人身份证【交易中心核定房价是否合理，最低合同价太多就可能通不过】
3，审税，需上家全部到场，下家至少一人到场【需提供房产证，买卖合同，上家所以权利人的身份证，下家所有购房者的身份证，户口本，结婚证{或离婚证、离婚协议，单身证明}，有未成年小孩的需提供出生证;以上所有需复印一份{户口本每一页有字的都要复印，复印至空白页第一张}】，房东方有没有个税这里会有结果的，审税完成后审税窗口会出具下家房屋查询单，上家结束任务，回家，下家拿查询单查名下房屋状况【限购】
第二，买家拿好查询单到查询窗口，需下家至少一人到场【需提供：所有购房者的身份证，户口本，结婚证{离婚证，离婚协议，单身证明}，未成年小孩出生证，买卖合同;以上所有证件需复印{同上}，买卖合同只需复印第一页第二页和签字页】，办理完成后，窗口会出具告知书，告知书上会有日期通知下家来完税【一般21天后】。
下家可以回家去喽，这期间下家可以去办理贷款【如果需要】
第三，告知书日期后的随便某一天，就可以去交易中心拿好【需提供告知书】，还有税单，拿好税单，付税【可以刷卡】，拿好完税证明，如果贷款审批完成就可以过户去了，特别声明，拉出税单，就必须三天内交税，否则3天后会有滞纳金。