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天津二手房交易流程

时间:2022-09-30 08:53:36 常识大全 我要投稿
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天津二手房交易流程

  天津二手房交易流程的情况是什么样的呢?二手房在交易的过程中需要准备很多的材料,我们在买二手房前可以先来了解下二手房交易流程的情况。

  天津二手房买卖各区交易流程详解【1】

  天津二手房屋买卖各区的交易流程详解如下:

  天津二手房屋买卖各区的交易流程总体是一致的总体分为1.看房2.议价3.签订天津二手房屋买卖协议4.到房屋所在区县房地产管理局的产权交易大厅签订《天津房产买卖协议》5.房款进资金监管中心6.缴纳相关税费并办理产权转移登记,俗称过户。

  (1)看房

  买方了解房屋整体现状及产权状况,小区环境、价格水平、是否有议价空间、是否存在拆改、是否带租约、是否带抵押、配套设施是否齐备和完好。

  (2)议价

  买方必须要求卖方出示合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件、是否有共有权人,以此来确定卖方是否对该房屋享有有处分权。

  这是议价的基础,必须搞清楚谈判的对象。

  找准目标双方方才协商交易价格。

  (3)签订二手房屋买卖协议

  卖方提供了二手房屋相关的合法证件,买卖双方签订二手房屋买卖合同(或联系“天津代办网”签订房屋居间协议)。

  买卖双方就房屋坐落位置、产权状况及成交价格、定金交付金额时间、交房时间、过户时间、税费由谁支付、户口迁移时间、卖方是否同意并配合办理买房贷款、违约构成、违约赔付等等相关事项经协商达成一致意见后,买方可以向卖方缴纳定金并在协议书上签字。

  (4)到房屋所在区县房地产管理局的产权交易大厅签订《天津房产买卖协议》

  天津二手房买卖双方同时去房屋所在区县房地产管理局的产权交易大厅递件,携带房产证、身份证等等,天津各区产权交易大厅要求有所不同,例如武清区要求买方需要提供“个人征信报告”,到人民银行查询,北辰要求婚姻状况证明文件,河北区要求预约。

  (5)房款进资金监管中心

  一次性付款,签订《天津房产买卖协议》当天即可将房款存入资金监管中心、交纳相关税费并申请过户,有的区在签订《天津房产买卖协议》当天不能将房款存入资金监管中心、交纳相关税费并申请过户。

  这是另一个差异点。

  贷款购房,签订《天津房产买卖协议》后按贷款银行要求将购房首付款存入资金监管中心,等待银行批复贷款。

  (6)缴纳相关税费并办理产权转移登记,俗称过户

  一次性付款交易,携带付款资金监管的凭证、已交的各项税费的发票和卖方一起向房屋所在区县房地产管理局的产权交易大厅提交转移登记申请。

  买卖双方向房地产管理部门提交转移登记申请后,管理部门要查验有关证件,缴费凭证,审查产权,对符合上市买卖交易条件的天津二手房屋准予办理产权转移登记手续,产权有争议、有瑕疵或被查封则不予办理产权转移登记手续。

  贷款购房的,听贷款银行通知何时办理过户,除买卖双方同时到场并携带上述材料外,贷款银行需要提供贷款合同并配合办理过户手续以及他项权登记手续。

  过户完毕时房管局向买方出具领件通知(领房本时所需的凭证)

  (7)买方领的房本、卖方收到房款,按约定交接房屋。

  第1步:买卖前的产权审核

  担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。

  但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。

  首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。

  如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

  第2步:交定金与签合同

  看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。

  但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。

  房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。

  所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。

  如果你看中的房子还在按揭中,定金尽量不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。

  如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。

  如果没有可信赖的第三方,定金可以交由银行监管。

  具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

  一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在国土房管局网站上下载。

  合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。

  第3步:赎楼

  赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。

  一般来说,赎楼是业主方的责任。

  赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

  这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。

  另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。

  如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

  第4步:付首期及资金监管

  除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。

  事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。

  无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。

  具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。

  如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。

  银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。

  出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

  第5步:签订买卖合同

  在交定金环节,自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容。

  其格式可以参考中介的居间合同,或者直接到地方的国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处,下载《××市二手房预约买卖及居间服务合同》作为参考。

  签订书面协议时,主要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。

  日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。

  交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

  第6步:选银行和办按揭

  如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。

  去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

  申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。

  一般来说当天就能够确批复。

  但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。

  不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数。

  至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。

  至于银行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。

  至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。

  第7步:过户及交税

  购房过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。

  买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。

  一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

  交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。

  至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。

  第8步:后续事项

  交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,之后业主才交钥匙,正式完成交易。

  而上述的水电等交接,就要分别到管理处、税务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等。

  主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。

  如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

  天津二手房过户资料

  1、购房所需证件

  身份证明:身份证、护照及译本公证

  婚姻证明:结婚证、离婚证及离婚协议书、法院判决书等

  户籍证明:户口本、集体户口首页复印件(加盖公章)等

  外籍、港澳台人士:需要护照及护照的译本公证

  备注:涉及证件的原件和复印件都需要准备

  商业贷款所需证件

  身份证明:身份证、军官证

  学历证明:学历证

  收入证明:收入证明、近半年或一年流水

  公积金贷款所需证件

  身份证明:身份证

  婚姻证明:结婚证、离婚证及离婚协议、法院判决书等

  居住证明:外地户籍需提供在津居住证明

  备注:已婚人士办理公积金贷款需要夫妻双方所有证件

  办理过户所需证件

  备注:如过户房屋产权涉及未成年人,还需提供监护公证、父母身份证、结婚证、家庭户口本

  天津二手房买卖业务涉及到的税种

  二手房交易中,买卖双方还需向税务部门缴纳交易的各类税种。

  其中契税、印花税等是必须要缴纳的税种,而个人所得税、营业税等因房产购买年限、是商品房还是经济适用房的不同在交易中产生不同的税收标准。

  1)契税

  征收方法:纳税价格×1%(个人首次购买建筑面积90平米以下普通住宅)

  纳税价格×1.5%(首次购买建筑面积90-144平米的普通住宅)

  纳税价格×3%(购买非普通住宅或非首次购房)

  2)个人所得税

  征收方法:纳税价格×1%

  个人将购买不足5年的住房对外销售,应全额征收个人所得税;个人将购买超过5年的住房对外销售,如果是业主唯一住房,免征个税,如果不是唯一住房,则全额征收个人所得税

  3)营业税

  征收方法:满2年住宅不满2年住宅

  普通:无普通与非普通全额征税×5.65%

  非普通住宅:差额×5.65%

  4)土地证转让费

  征收方法:纳税价格×1%(划拨),(出让)的土地性质无需交纳此项

  5)手续转让费:

  征收方法:6元/平米

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