二手房交易注意事项和流程

常识大全 时间:2017-06-19 我要投稿

  买二手房交易有哪些注意事项和流程呢,看下面,小编来告诉你,化欢迎参考

  二手房交易注意事项和流程【1】

  1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:

二手房交易注意事项和流程

  (1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

  (2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。

  买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  (3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。

  买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  (4)、立契。

  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

  现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

  (5)缴纳税费。

  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。

  比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  (6)、办理产权转移过户手续。

  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  (7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  (8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  2、二手房交易十项注意

  (1.)房屋手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

  房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。

  所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

  (2.)房屋产权是否明晰

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

  如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  (3.)交易房屋是否在租

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。

  如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

  因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

  这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

  (4).土地情况是否清晰

  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  (5.)市政规划是否影响

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  (6).福利房屋是否合法

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  (7.)单位房屋是否侵权

  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。

  再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。

  买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  (8)物管费用是否拖欠

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  (9).中介公司是否违规

  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

  买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

  (10.)合同约定是否明确

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

  3、北京:二手房买卖可找银行做付款中间人

  首次做生意的两个人由于相互之间不了解,对交钱付货的安全没有十足把握,尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金,或者出现问题后卷款逃跑的风险。

  如果这笔钱的收和付都由银行来做,似乎买卖双方都能安下心来谈交易。

  浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务,从房产、汽车,到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。

  以二手房交易为例,买卖双方达成购买协议后,买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金,并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。

  买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管,等到交易完成后,银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。

  传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易

  交易费用 流程 交易费用 流程

  ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费

  ●其它费用 通过中介公司办理,手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费

  ●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理

 

  二手房交易流程,过户流程,注意事项【2】

  二手房一般交易流程:

  第一步:联系经纪人实地看房,看好交诚意金签<<委托代购协议>>帮你和房东谈价格,谈好把诚意金转给房东作为定金,和房东签《房屋预售协议》,约三方见面正式签三方:《房屋买卖合同》。

  第二步:(1)如果房东有按揭客户一次性付款:略

  (2)如果房东有按揭客户要贷款:签完买卖合同,略

  (3)如果卖方银行无按揭,买方一次性付款,可签完买卖合同直接去房管局过户。

  (4)如果卖方银行无按揭,买方贷款买房,银行对所交易的房屋联系评估公司来评估,然后出评估报告。

  等评估报告出来,三方去银行签借款合同,等银行借款合同审批通过,三方在工作时间到房管局办理产权过户。

  递件,然后当日买方把首付款给卖方,等通过再取证。

  然后做抵押,尾款由银行直接放给卖方指定账户。

  整个过程结束。

  9、买卖二手房需要准备的资料:

  (1)买方商业贷款需准备:

  A、身份证;

  B、户口本;

  C、婚姻证明(结婚证或离婚证),未婚则不需要

  D、收入证明(我们公司有各个合作银行的收入证明格式)

  (2)买方公积金贷款:

  A、身份证;B、户口本C、婚姻证明(结婚证或离婚证),未婚则不需要;D、收入证明(我们公司有各个合作银行的收入证明格式);E、当地公积金中心开具的公积金缴存证明。

  (3)卖方需要准备的资料:

  A:产权证

  B:身份证

  C:户口本

  D:婚姻证明(结婚证或离婚证),未婚则不需要

  补充说明:如果产权证上有共有人,则共有人必须也要准备如上资料。

  如果产权无共有人,但是产权证上日期是08年以前,如果业主已婚,也需要业主配偶的如上资料。

  过户流程:

  【领表:《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》,填表。

  交易:买卖双方验人签字。

  查档:查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果,下午查次日出结果)。

  鉴定:做《房屋安全鉴定报告》。

  核价:财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。

  地税:缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税,印花税买卖双方各万分之五。

  第二天或第三天交件

  七天后交契税:交纳契税,领取契证交手续费:交纳交易手续费封卷:领取证回执

  此后十个有效工作日后

  领证:买方拿身份证原件取房证。

  【十大注意事项:

  在二手房买卖中,因每位买方和卖方的情况都不尽相同,再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素,使得房屋买卖纠纷很容易发生。

  为了让房产买卖行为顺利,减少那些既花精力又花时间的纠纷发生,笔者分别为买卖双方在5个环节支招。

  卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节

  一、挂牌时明确委托方式和期限。

  卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。

  卖方在挂牌时除明确挂牌价格外,还应明确委托方式和挂牌期限。

  此外,有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来,但最后签约的肯定是他人;所以,卖方不要轻易收取中介的定金。

  二、谨慎收取定金。

  中介公司找到客户后会同卖方议价。

  如卖方接受购买条件,则从中介处签收定金。

  但很多中介公司会要求保管该定金,卖方对此要慎重。

  房子卖了,定金转为佣金倒也算了,就怕买方毁约卖方可以没收定金时,中介公司却要求分卖方一杯羹。

  三、签约时要注意三点。

  一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方,最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”,即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明,如有抵押,则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明,如该房已经出租,则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。

  三是交易流程必须与房款支付挂钩,即确保在房屋过户前后拿到房款。

  四、尽量取得放款承诺。

  签约时,买方通常只支付首期款,余款待过户后由银行支付。

  但银行只根据买方指示付款,如在房屋过户后、银行放款之前,买方取消了贷款,则银行自然不会再放款给卖方,故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。

  五、交房过户时避免违约责任。

  交房和过户是卖方的两大义务,需买方配合。

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