二手房交易个人所得税

时间：2023-04-01 04:08:39 常识大全我要投稿

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二手房交易个人所得税

　　二手房最大头的三个税，增值税、个人所得税、契税。增值税满两年基本上就不用缴纳了。个人所得税则需要满五唯一才能免去。契税就根据你买房的套数、大小决定缴纳多少契税。

　　个人所得税=(地税评估总价-财产原值-合理费用)×20%

　　评估价减去原来的购买价格再减去一些合理的费用，乘以20%就是你所要缴纳的个人所得税，不少啊。

　　这是由谁缴纳?当然是卖家啊。

　　可是实际交易中还是买家缴纳。

　　再看看财产原值是什么意思，是指购置或建筑该房产(含土地出让、转让金)的价值，必须凭合法票据(发票、财政票据)或购房合同减除。

　　那什么叫做合理费用呢?是指本次缴纳的增值税中的附加税费、上手业主的契税发票、维修资金、住房装修费用(按比例扣除)和住房贷款利息发票等，合理费用必须凭合法票据(发票、税票或财政票据)减除。

　　住房贷款利息发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的该房房号的详细地址，经税务机关审核后，才可按规定抵扣。

　　合理费用=增值税的附加税(譬如城建税、教育费附加、地方教育费)+卖家契税发票+维修基金+住房装修费用(按比例扣除)+住房贷款利息等

　　地税局介绍烟台二手房交易税收政策【2】

　　二手房交易过程中的税费优惠政策

　　高均志介绍说，二手房交易税收优惠政策主要有这几点：个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

　　自用生活用房的起始时间，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间，按孰先原则确定。

　　三种不征个税的情形：一是房屋产权无偿赠与直系亲属或与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

　　二是继承房产包括法定继承、遗嘱继承或者遗赠。

　　三是离婚析产过户，不征收个人所得税。

　　在缴税过程中采取据实征收和核定征收两种方式。

　　一种是纳税人能够提供完整准确的房屋原值凭证按据实征，按转让住房的评估价减除转让住房原值和合理费用后的差额按20%比例税率计征收。

　　另一种是纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按转让住房的评估价×核定征收率进行核定征收，核定征收率住宅按1%，非住宅按2%计征。

　　跨区购买二手房契税缴纳问题

　　王宏松解释说，个人二手房交易，除了缴纳个人所得税外，还要缴纳增值税和契税。

　　根据鲁财税[20xx]4号文《山东省财政厅、山东省地方税务局、山东省住房和城乡建设厅转发〈财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知〉的通知》，“家庭唯一住房”、“家庭第二套改善性住房”由购房所在地房地产主管部门查询纳税人家庭成员(范围包括购房人、配偶以及未成年人子女)住房情况。

　　住房情况查询范围为拟购住房所在县(市、区)行政区域。

　　(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　计算契税时，若成交价格偏低，则按照评估价格计算缴纳。

　　二手房交易税费详解【3】

　　二手房交易税费该有谁来交?二手房交易税费该由谁来交大家普遍搞不清楚，其实买卖房屋的税收，国家明文规定了买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得应缴纳的税费。

　　按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。

　　但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。

　　因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。

　　不过如果买房无异议答应缴纳二手房交易过程中的全部税费，那也无可厚非，只要自己觉得物有所值就行了。

　　严格来讲，二手房交易税费全由买家交原则上说是不合理的。

　　但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。

　　合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。

　　二手房交易税费之“税”

　　二手房交易税费--个人所得税计算方法

　　纳税人：卖方

　　普通住宅5年之内个人所得税计算方法：(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%)×20%;

　　注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

　　二手房交易税费--营业税计算方法

　　纳税人：卖方

　　普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)——免征营业税;

　　非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;

　　别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;

　　注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。

　　这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

　　二手房交易税费--契税计算方法

　　纳税人：买方

　　普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;

　　非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%;

　　注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

　　二手房交易税费--土地增值税计算方法

　　纳税人：卖方

　　二手房交易土地增值税税率：5%(无法提供完全票据按金额的5%)

　　土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%

　　注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

　　二手房交易税费--印花税计算方法

　　纳税人：买卖双方

　　二手房交易印花税税率：0.5%

　　注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税

　　二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法

　　纳税人：卖方

　　二手房交易城建税：营业税的7%;二手房交易教育费附加税：营业税的3%。

　　二手房交易地方附加税：依各地方而定

　　二手房交易税费之“费”

　　1、中介费(买卖双方)

　　依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超过10万元至100万元金额(含100万元)的，按1%收取;超过100万元金额以上的按0.5%收取。

　　比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即买卖双方合计需要支付的中介佣金为12250元整。

　　2、买卖合同公证费

　　买卖合同需要公证时才须缴纳：房屋成交总额×0.3%;

　　赠与过户公证费：40元/平米×产权证面积;

　　继承公证费：80元/单放弃继承公证：80元/人

　　3、二手房交易地方附加税：依各地方而定、房屋产权登记费

　　50元(买方承担，每增加1人加10元，买家为单位的80元)

　　4、房屋评估费

　　按评估额×0.5%缴纳

　　5、工本费

　　80元，共有权证：10元

　　6、分摊费用

　　成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)

　　成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

　　7、测绘费

　　面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。

　　一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

　　8、调档费

　　20元。

　　9、解困房出售费用

　　成交价或评估价(高者)×1%

　　10、综合地价款(上市交易的经济适用房)

　　成交价的10%(卖方缴纳)

　　11、土地出让金(已购公房)

　　成本价：以北京为例，城八区内：15.6元/平米;城八区外：12.9元/平米

　　经转商：10% 按经管理3%(按成交价)

　　二手房交易税费之“房改房交易税费”

　　房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。

　　契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳;

　　土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。

　　【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由**颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;

　　个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;

　　需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

　　二手房交易税费之“经适房交易税费”

　　经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多.

　　契税、印花税、营业税：均按照商品房交易有关规定纳税;

　　个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭住房而需要上市交易的，依旧需要纳税;

　　经济适用房的“5年之限”：

　　1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员】;

　　2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。

　　这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，

　　只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。

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