房地产公司内部审计报告
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xxxx置业有限公司成立于20xx年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。
xx项目多层住宅一期共12栋楼(414套)、二期共11栋楼(356套)均已全部售罄，分别于20xx年10月、20xx年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼(住宅320套、门面房178间)，最后一批房源于20xx年12月交付使用。 由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算;通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款;其他一些需要关注的事项。
一、xx项目整体经济效益测算
1、销售收入
xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米(不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米)，其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日，已实现销售面积共计113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。
xx项目销售完成情况及待售物业一览表
单位：万元
附：配套物业表
2、项目工程总投资预算
xx项目工程投资成本预算约29360.94万元(不含资本化利息1003万元)，其中：土地价款5024万元、建筑安装工程成本19681.8万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止20xx年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250万元(最终以决算为准)，见下表：
xx项目项目成本估算表：
3、xx名称项目整体效益测算
如下表，xx项目整个项目净利润约5528.94万元，项目成本净利率18.2%，销售净利率12.3%。以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响。