对加强物业管理工作的思考
摘要：加强居民小区物业管理，改善居民生活环境逐渐成为人们关注的焦点和热点问题之一。本文对当前物业管理工作的现状、存在的问题等，进行较为深入的研究，并提出相应的对策。
关键词：物业,管理,服务
物业管理行业是我国一个新兴的朝阳产业,正处于前所未有的发展阶段,随着物业市场规模的不断扩大,也给该行业带来了一些实实在在的问题。
一、当前物业管理工作的现状
近年来，物业管理在政府相关职能部门的监督支持下，在开发企业大力扶持下，规模不断增大，管理不断规范，服务内容和服务质量得到明显提升。
一是物业管理市场化运作已经起步。近年来，各地政府及物业主管部门，紧紧围绕引入竞争机制，提高物业管理水平，积极开拓物业管理市场，不断引入外部物管企业进驻，全力推行物业管理前期招投标制和提前介入制，取得了初步成效。
二是物业服务意识进一步提高。各物业企业努力转变观念，提升服务意识，立足职责定位，以良好的服务，取信于业主，在确保公共区域的绿化维护、环境卫生维护、协助秩序维护和安全防范服务到位的基础上，创新服务举措，努力融洽与业主的关系。比如有的小区为80岁以上老人送生日蛋糕、为新婚夫妇送鲜花、举办消夏晚会、开展各种有奖征文、摄影比赛等活动，促进了和谐小区建设;有的小区在显著位置开展物管条例宣传，免费提供给车打气、叫车等多种温馨服务等，受到业主欢迎。
二、物业管理工作存在突出问题
当前，物业管理工作面临的问题较多，综合各方面的意见建议，主要表现在以下四点：
(一)社会认识存在偏差，物业企业地位尴尬。一是行业偏见普遍存在。由于我国的物业管理是从计划经济下传统房屋管理转变过来的，不少业主的福利型住房消费意识根深蒂固，对有偿服务还很不适应。多数业主将自身和物业企业的关系定位于主人、仆人的雇佣关系，稍有不满便指责、投诉，甚至无理取闹，造成了业主与物管企业处于对立的局面。同时，《条例》的宣传深度和广度都不够，广大业主、物业从业人员，包括有的职能部门工作人员对相关内容还不了解，甚至还有误解。二是行业社会地位不高。由于物业企业的服务项目以保洁、绿地维护、简单维修为主，属于技术含量低、劳动密集型行业，无论从业人员的学历、素质还是身份、待遇均相对较低，由此造成该行业的社会地位不高。三是舆论导向存在偏差。媒体对于物业服务的正面报道不多，缺乏对物业企业客观公正的评价和对社会、对业主的理性引导，客观地造成了群众对物业企业存有偏见。如物业仅是协助公安机关开展常规性安全防范的企业，不可能杜绝盗窃犯罪的发生。但在发生住户被盗或车辆被偷时，经常把责任推给物业企业。
(二)物业企业经营亏损，行业发展举步维艰。目前，物业企业经营状况很不乐观，发展前景堪忧。据调查，绝大多数物业企业亏损经营。主要原因一是收费标准偏低，二是物业服务企业负担较重。有的新小区内高层住宅二次供水、供暖产生的费用，旧小区水、电管线老化更换、设备维修、道路修复等等产生的费用，目前主要是由物业企业承担，相关单位相互推诿，尚未理顺。对于收费很低的物业企业，要承担份内份外的各种费用，显然是力不从心。有的企业为了减少亏损，采取裁减人员、降低工资等措施，又导致了服务质量下降，影响行业的进一步发展。
(三)旧区基础设施老化，改造管理难度大。当前，物业管理存在问题最多的`是老旧小区。主要表现是：一是配套设施严重老化。九十年代初建成的小区，配套水平低，基础设施差，绿地及公用休闲设施少。经过近20年的时间，许多住宅小区的共用部位、公用设施设备急需维修养护和改造。二是服务管理难度大。旧小区的共同特点是：小区内道路四通八达，违章建筑多，人员来往复杂，车辆乱停乱放现象严重。
三、加强物业管理工作的几点建议
系统地研究解决制约物业管理发展的相关问题，促进物业管理工作科学发展，是关注民生的重要体现。为此，就物业管理工作提出以下建议：
(一)加大宣传力度，优化物业服务企业的发展环境。一是加强社会舆论宣传。充分利用新闻媒体广泛宣传与物业管理有关的法律法规，提高居民对物业管理工作的认识。通过制作 “物业直通车”、“业主园地”等专题栏目，采取业主访谈、物业与业主对话等形式，架起沟通交流的平台;通过加强法律宣讲、报道先进物业管理经验、宣传物业服务中的感人事迹等举措，进一步增强从业人员的职业归属感和责任感，增进业主对物业企业的理解和支持，从而促进物业管理工作的优质高效开展。二是加强行业内部宣传。物业人员在学习掌握好相关法律法规的同时，各小区要在显要位置开辟宣传专栏或宣传橱窗，宣传物业管理法律法规，公布服务内容、服务承诺、服务举措，报道物业服务动态、小区内的好人好事等，以丰富多彩的形式，引导业主关注、关心小区物业工作，增强业主的认同感。
(二)发挥政府主导职能，助推物业企业规范发展。建议政府把物业管理列入落实科学发展观，推进社会经济发展、建设和谐蓬莱的大框架、总规划中，从政府到企业，从社会到业主群体，把全面、准确地贯彻《物权法》、《物业管理条例》和《物业管理条例》作为大事来抓，改善行业生存环境，促进行业规范发展。要制定完善物业管理的相关政策，进一步健全物业管理网络，引导建立业主自治组织，要充分落实镇街的组织、指导职能，对将来建设的新小区，努力按《条例》要求运作;对条件成熟的建成小区，积极稳妥地组建业主委员会、成立业主大会;对己成立业主委员会的，要加强对其监督和指导，及时发现消除不稳定因素。
(三)加大政府扶持力度，强化物业企业自我“造血”功能。物业企业的市场化经营是现代物业发展的趋势。目前，有些地区物业企业靠开发企业的“输血”而生存，一旦开发企业无力承担之时，也是物业企业倒闭之时。因此，要引导物业企业依靠自身力量而生存，强化其自我“造血”功能。要建立质价相符的收费体系，要出台相关扶持政策。一方面，对积极参与旧区物业管理的公司给予适当扶持。如可在税收、旧区改造等方面给予一定的政策优惠，促进企业形成良性循环机制，逐步走向市场化的运作模式。另一方面，允许和支持物业公司开展多种经营、特约服务等，以扶持、帮助物业企业加快发展。