保障性住房物业管理资金来源与运用机制
文章首先简单介绍了我国保障性住房的现状和发展趋势，提出保障性住房在物业管理中遇到的资金来源与运用问题，建立保障性住房物业管理资金来源与运用机制，确保保障性住房在使用过程中物业管理的有效进行。
摘要：目前中国的住房市场中，保障性住房因为政策和制度的优势，其所占的比例越来越大。“十二五”期间，我国会有大量保障性住房的建设。在不久的将来，这些保障性住房会大规模地投入使用。在建筑物的使用过程中，物业管理是一项重要的内容。
关键词：保障性住房;物业管理;资金来源与应用;有效机制
一、引言
最近几年，随着住房保障政策和住房保障制度的建立，经济适用房、廉租房和公租房等政府部门为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的保障性住房越来越多，这些保障性住房将在今后几年甚至几十年的住宅市场中占据一定的份额。与一般商品住房一样，保障性住房在使用过程中也需要进行物业管理。物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
相对于商品住房而言，保障性住房有一定的特殊性，保障性住房的物业管理存在一定的困难。保障性住房的使用人群相对而言都是低收入家庭，这在一定程度上造成了物业管理费用收缴率的低下，物业管理过程中物业管理资金的来源受到了一定的限制，这必然导致保障性住房物业管理服务水平的低下。长此以往，保障性住房在使用过程中将会出现房屋质量下降、住宅环境恶化等问题，这将严重影响保障性住房使用者的生活质量，违背保障性住房建设的初衷。因此，要研究解决保障性住房在物业管理中出现的各种问题，尤其是物业管理资金来源与运用问题，确保保障性住房物业管理的有效进行。
二、保障性住房的现状和发展趋势
保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。由于我国70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标：住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。
1995年我国开始实施的“安居工程”是保障性住房的雏形。1998年住房制度改革，正式提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。2006年出台“90/70”政策(即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下户型必须占总面积比例的70%以上)，市场结构开始向中小户型住宅转变，并称尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今后两年廉租住房建设规模。2007年提出住房保障制度的目标和框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。2008年底，提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，计划2009-2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房，到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。2009年制定保障性住房发展规划，计划2009-2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。2010年提出全年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。2011年国家发展和改革委员会提出，未来五年，我国将建设城镇保障性安居房3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%;2011-2012年将各建1000万套，后三年完成剩余的1600万套保障性住房的建设。从我国住房保障制度和住房保障政策的发展来看，国家对保障性住房的保障力度越来越大，保障性住房的建设规模也越来越广。在未来的住房市场中，保障性住房所占的份额也会越来越大。
三、保障性住房物业管理的资金平衡问题
住宅社区物业管理是指住宅社区物业产权人、使用人委托物业管理企业对社区内各类房屋和设备、设施及相关的居住环境进行维护、修缮和提供服务的活动。保障性住房的物业管理是指政府或住户通过招标等渠道委托有资质的物业管理企业对保障性住房小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治，包括管理、经营与服务三方面的工作。
(一)保障性住房物业管理费用的构成
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。物业管理人员的费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。
2.公共设施、设备日常运行维修及保养费。公共设施、设备日常运行维修及保养费包括：(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建设施的维修费;(2)给排水日常运行、维修及保养费;(3)电气系统设备维修保养费;(4)燃气系统设备维修保养费;(5)消防系统设备维修保养费;(6)公共照明费;(7)不可预见费;(8)易损件更新准备金。
3.绿化管理费。绿化管理费是指小区内环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费和景观再造费。
4.清洁卫生费。清洁卫生费包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需的其他费用。
5.保安费。保安费是指对封闭式小区公共秩序的维持费用，不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险;保安用房及保安人员住房租金。
6.办公费。办公费包括交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)和其他杂项等。