当前我国物业管理模式与风险分析
摘 要：作为伴随着改革开放逐渐发展起来的新兴产业，物业管理在住宅商品化进程不断加快的同时，获得了前所未有的发展。完善的物业管理还能够在很大程度上改善人们的居住环境和居住条件，这对促进城市管理水平的提高和资产的保值增值以及构建和谐社会是有着十分重要的现实意义的。基于此，本文首先对物业管理的内涵及社会功能意义进行了讨论，然后从多个不同的角度对当前我国物业管理模式与风险问题进行了分析。
关键词：物业管理;管理模式;管理风险;风险防范
作为现代服务业的重要组成部分之一，物业管理因其具备低能耗、低成本的特征，在人们生活水平改善、区域经济增长等方面表现出了良好的功能，并因此成为国家层面上进行大力扶持的重点行业。但是，不可否认，物业管理在获得发展的同时，在行业中间也存在着一定的(甚至是严重的)需要亟待解决的问题，这些问题的存在已经在一定程度上影响到了人们的正常生活和社会的稳定。其中的原因是多方面的，有的与物业公司的运作体系和市场结构不合理有关，有的与行业的整体运作模式有关。因此，我国的物业管理领域已经处于一个需要对其进行重新审视的发展阶段。本文首先对物业管理的内涵及社会功能意义进行了讨论，然后从多个不同的角度对当前我国物业管理模式与风险问题进行分析。旨在通过本文的工作，为物业管理公司或者物业管理行业提供可供借鉴的管理信息，促进行业的健康发展。
一、物业管理的内涵及其社会功能解析
(1)物业管理的内涵。作为与房屋、住宅等的所有与使用相关的概念，物业管理指的是从事物业管理的企业所进行的对房屋、住宅及其相关物的管理，物业管理的运作与房产的租赁、出售、维修与维护以及治安、环保等有直接的关联，有的也会将其直接交给专业的市场去运作，物业管理企业也就因此产生，后者主要向住户提供具有一定的内容的有偿服务，法律手段与经济手段是其最为主要的管理模式，管理的范围极其广泛，几乎覆盖到了与房产有关的所有。因此，与传统的通过行政手段对房屋及其相关物进行管理的模式不同，物业管理不但能够避免房管部门长时间的提供无偿服务的尴尬，该能够因此降低费用和开支，当然，更为实际的是，它能够有效的弥补以往“自建自管”式的房屋管理模式的不足。
(2)物业管理的社会功能解析。对现代的物业管理而言，其社会功能是极为广泛和直接的。同我国的传统社区管理体制相比，物业管理以房屋产权的私有化为运作依据，并在此基础上完成了一定的制度创新，因此，物业管理在这些方面具备明显的优势。物业管理从一整套专业化的管理体系出发，将与房屋有关的、分散的社会分工集中于企业内部进行统一处理。因此，消费者或者业主只需要面对物业管理企业即可，就能够在其帮助下获得预期的服务。另外，现代物业管理实际上又形成了一个新的联络系统，社区内的个人、社会群体和社会组织能够在物业的感召下形成一种横向的联合，这对促进社区内部的整合与维系，促进社会的和谐与进步是有一定的现实意义的。
二、现阶段我国物业管理可供选择的模式
(1)创新物业管理的服务观念，从源头上重塑物业管理模式。需要动用企业文化的作用，以此为基础去创造更多的优质的服务。此外，还需要合理的运用创新服务观念，通过观念上的改变来构建物业管理公司的心的愿景和使命，以期更好的为消费者或者业主服务。比如，可以考虑建立针对特色业主的特殊服务，根据业主的实际情况，为其提供符合其需求的服务。在这方面，私人化健康保健服务、报纸杂志的收取服务等都可以考虑为消费者。(2)建立关爱型和一站式的物业管理模式。在现代社会中，物业服务的重点已经不仅局限于向消费者提供物质上的享受，与此同等重要的还有精神上的服务，这在市场经济条件下表现的更为明显，并且有超过物质享受的趋势。从这个角度讲，物业管理已经成为了时代的产物和时代的特殊要求，要想获得发展和进步，就必须要不断的提高与完善自身的服务。因此，对物业管理企业来讲，需要对开展的每一项工作和提供的每一项服务制定统一的标准，并以此为基础，规范其服务。使得每一种工作、每一项服务都执行的有理有据。(3)细分物业管理的服务领域，将该行业真正的推向市场。要促进物业服务企实现价值的回归，使其回到能够体现其核心价值的服务方面。也就是说，要将对房屋本体与设施设备的管理作为管理的重点，同时，要通过强制性的标准和社会监督机制的建立，提高物业管理企业的服务和管理水平，全方面的促进物业管理产业的升级与结构优化。只有这样，才能将物业管理行业打造成专业性强较、技术高度密集的行业，并有可能使其进一步的迈向高端。为了实现这一点，需要鼓励一些专业化的服务企业进入到这一行业，形成物业管理的社会化发展的大局面。
三、在物业管理模式的实施过程中存在的'风险及其防范措施
(1)物业管理中的成本风险。对物业管理而言，成本风险是所有风险之中最为重要也最为直接的，也是物业管理企业的核心风险之一。因此，在探讨物业管理风险的问题上，服务的提供应该与成本的控制置于同等重要的地位。为此，需要从以下几个方面出发降低成本、增加收入：当承接物业管理业务时，需要优化企业的经营项目，并对其结构进行调整，努力改善现有的业务项目，或者舍弃一些价值较低的项目;同时，还要在价格方面考虑业主的承受能力，确定业主的需求层次，以此来控制开支，降低物业管理的成本风险。
(2)物业管理中的市场风险。从发展的角度讲，物业管理中形成的风险一般可以划分为两个不同的阶段：第一阶段，物业管理的风险主要表现为物业管理的竞标合同风险、物业管理的硬件运作风险、来自于业主的风险，以及物业管理强企业和业主在购销过程中因信息缺乏或者信息的不对称而产生的风险。在这种情况下，如果物业管理企业对相关的情况掌握不周，对相关的信息掌握不全，就极有可能给物业管理企业带来一定的市场风险。在第二阶段，物业管理的程序风险。有物业管理员工的失误造成的风险以及由于市场竞争而产生的风险。这些风险的成因来自于以下两个方面：物业管理企业的内部管理水平的低下和激烈的市场竞争。
(3)物业管理的风险防范措施选择。对物业管理而言，其风险防范可从以下几个方面进行：首先，引入现代的管理理念和机制，优化企业管理的程序和结构，同时要加强制度建设，强化为业主服务的意识，并以此为基础构建起卓越的企业文化;其次，注重对企业员工的培训和教育，最大限度的提高员工的素质，使其树立起强烈的风险意识。此外，还需要建立风险快速补偿机制，从内部增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险的能力，尊重业主和保护业主的合法权益，加强与业主的联系与沟通，提高物业公司整体管理效率和风险控制能力等。
四、结语
在我国，物业管理的产生和发展已经经过了30多个年头，在这一过程中，物业管理行业和企业一方面顺应了住房市场化和住房管理社会化的改革要求，还在一定程度上填补了在单位制解体以后住宅区管理的空白，逐步形成了企业主导的一体化物业管理模式，使人们知道了物业管理的基本内容，初步培育了人们的物业服务消费意识。但是，即便如此，物业管理的发展仍处于初级发展阶段，还有诸多的问题需要面对，有大量的风险需要分析和防范，只有如此，才能使这一行业获得可持续的发展。
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