中小城市物业管理对策
中小城市物业管理对策，下面带来的中小城市物业管理对策相关论文范文，欢迎阅读。
中小城市物业管理对策【1】
摘要：物业管理在我国东南沿海以及经济发展水平较高的各大中型城市发展较快，为人们提供所需的各种服务，促进了物业保值增值与人们生活质量的提高。
但中小型城市由于各种原因，物业管理发展相对滞后，存在着服务质量不高、企业盈利能力有限、人才缺乏以及业主认知度有限等问题。
为此，有针对性的提出相关对策建议，以此促进中小型城市物业行业发展。
关键词：物业管理;中小城市;问题;对策
随着经济社会发展以及人们生活水平的提高，物业管理行业发展较为迅速，人们对于这个新兴行业的认知度也在不断提升，甚至房地产销售环节也经常以物业管理作为重要的营销手段。
目前新建商品房小区，基本上都采用市场化的物业管理模式，尤其大中型城市，也是各大物业公司竞相争夺的重点，相对而言，中小型城市的物业管理还有待进一步发展和完善。
本文以辽宁省鞍山市为例，分析中小城市物业管理现状，存在的问题以及相关对策，为中小城市的物业行业发展提供参考。
1鞍山市物业管理行业发展现状
1.1物业管理伴随着房地产业的发展快速兴起
物业管理是房地产业一个重要的组成部分，与房地产业的流通环节、消费环节有着密切的联系，是房地产开发建设的完善与延续。
良好的物业管理有利于房地产的销售推广，有利于实现物业的保值增值，有利于房地产市场的发展完善，有利于提高房地产开发企业的声誉和品牌价值。
现在许多一线城市的大开发商进驻鞍山，例如万科、华润、保利、恒大、佳兆业等，而它们本身自有的物业管理也一同到来，这将为鞍山房地产的发展注入新的活力，同时也能够带动城市物业管理水平的提高。
1.2政府对物业管理的重视程度逐步提高
据统计，目前鞍山市共有一百七十余家物业服务企业，物业服务企业的增加引起了政府越来越多的重视。
在2009年10月9日，鞍山市房产局为了整顿物业管理市场秩序，规范物业服务企业的行为，保障业主的合法权益，在全市范围内开展了对物业服务企业的清理整顿工作，吊销10家物业服务企业资质证书，取消其进行物业服务的资格。
10月28日，提出了《鞍山市物业服务企业动态监管及年度考核暂行办法》。
2010年5月6日，为了进一步提高鞍山市物业管理水平，推动物业管理行业规范有序发展，创建安全、舒适、文明、和谐的住宅小区，制定了《鞍山市推进物业管理工作实施方案》。
在2013年度开展了物业行业年度检查评比工作，并将评比结果在新闻媒体和市房产局网站上向社会公布。
2013年2月17日鞍山市房产局下发了《关于清理整顿物业服务企业从业人员岗位证书的通知》从而提高物业服务水平，推动物业诚信体系建设，促进社区的和谐。
市房产局的一系列举措有力的说明了政府对物业管理行业的重视程度越来越高。
1.3物业纠纷数量不断上升
随着物业管理的普及，物业公司在管理水平上存在较大差距，一些规模较大，知名度较高的物业企业相对较好，而对于大部分中小型物业企业，物业纠纷种类繁多，数量也在不断上升。
在鞍山市的一些小区，由于物业管理状况频发，各种问题接踵而至，使业主对物业服务企业越来越没有信心，满意度直线下降，最终导致业委会辞退小区物业的现象频有发生，万泰锦绣华城小区的例子就足以说明。
2012年7月9日上午，万泰锦绣华城小区业主称指出，从开始入住时，小区物业服务状况就不断发生，由于车位划分不合理，业主的车经常遭到划伤，车胎被扎，坏了的门铃也一直得不到及时修理，时间一长业主对物业的不满情绪越来越多，交了物业费却得不到应有的服务，最终演变成该小区物业公司被辞退的结果。
2鞍山市物业管理行业发展存在的问题分析
2.1园区项目规模小，限制盈利空间
园区规模小意味着物业公司管理规模小，但是物业公司不能因为管理规模小就不正常的运转，物业公司还是要聘请客服、维修、保洁等员工进行日常工作，这样小而全的企业势必会造成一定的资源浪费。
鞍山市在房产开发时有很多规模较小的项目，这样就造成了物业公司接管后，由于园区规模小物业公司很难实现盈利，很难在小区经营下去。
2009年鞍山市房产局部门做出了规划，决定对市内的老旧住宅小区实行物业管理，提供保洁保安等服务，从而提高居民的生活质量，改善城区的形象。
由于老旧小区的规模普遍偏小，物业公司不愿意承接规模较小的旧小区，给物业管理工作的开展带来很大障碍。
2.2物业服务企业总体实力弱小，影响服务质量
在鞍山市物业服务企业的数量不少，但总体实力弱小。
造成这样的原因有内部的也有外部的，内部原因在于物业服务企业中大部分是注册资金在50万元的三级资质的企业，资质等级偏低。
这样的企业规模小，专业化水平不高，缺乏竞争力，所提供的服务仅是基本的简单的维修、保洁、维护秩序、绿化等基础性的服务，无法与其他城市的大公司相媲美。
外部原因则是由于鞍山与沈阳城市间的距离相对较近，而沈阳市是辽宁省的省会城市，城市规模与经济发展状况要比鞍山高出很多，市场机会也相对较多，一些具有竞争实力的大企业往往选择到沈阳进行经营发展，而其他实力比较弱小的企业则选择在鞍山发展，这就造成了鞍山的物业管理企业总体实力弱小。
2.3缺乏专业人才，制约行业发展
对于企业来说，员工是构成企业的最基本的条件，而一个企业的成功与否取决于企业内拥有的专业人才。
我国物业管理专业发展时间较短，专业人才匮乏，从业者的素质偏低严重影响了物业管理企业的发展。
鞍山市的物业管理从业人员同样存在这样的问题，专业人才的供给机制尚未形成，对于专业人才的培养严重不足，使得鞍山市物业管理从业人员大多是由半路转行，没经过系统的专业知识培训。
从业人员的来源，主要包括从事其他工作的管理人员和工程技术人员、复员军人、城市中的下岗工人、农村的剩余劳动力以及一些院校的非专业毕业生。
产生这种结果原因之一，是人们对物业行业的总体认识还不全面，甚至有偏见，使得优秀的人才不愿入行。
另一方面省内在物业管理工作上有丰富经验的人都被沈阳、大连等城市吸引，那里的发展前景与福利待遇都要比鞍山好，就连鞍山本地的年轻人在毕业之后往往选择留在沈阳，不愿回到家乡。
2.4业主对物业管理工作的认知度不足
现在的人们普遍都知道小区应该有物业管理，但对于物业管理工作的具体内容是什么还是比较模糊，由此也造成了业主与物业公司之间的矛盾。
现在，即使是一些大品牌的物业服务企业，同样会出现业主投诉、拒绝交物业费的问题，但是大多数理由并不充分，其原因多是由于业主对物业管理的认知度不足，理解上存在偏差。
人们对于物业管理的工作的认识存在两种极端，一种是“贬低观”，另一种是“全包观”。
持“贬低观”的业主认为物业管理不过只是打扫打扫卫生、养花、看大门、看车辆，这种认识使得社会对物业管理行业的轻视，不尊重。
这种认识一天不得到改善，那么物业公司做出再多的努力，提供再好的服务，也无法轻易改变自身的社会地位。
持“全包观”的业主则认为交了物业费，发生的大事小情都应该找物业处理，物业公司应该保证业主的人身安全、保证业主的财产不被盗，保证房子不漏水，东西坏了都要给维修等，这种所有的事都找物业的观念也是对物业管理工作的认识度不清所造成。
业主的要求没被满足，就会导致不交物业费，由此与物业公司发生矛盾。
3鞍山市物业管理行业发展的对策
3.1合理规划物业管理区域的规模
由于物业管理存在一定的规模经济现象，因此应该改变传统的.以单个园区作为物业管理最基本单元的做法，发挥相关政府职能部门的作用，重新规划、整合物业管理区域，使物业管理企业能够有利可图，有动力进行物业管理，尤其针对一些老旧小区的改造，这种思路更应该进行推广。
在具有一定规模的住宅区域内统一规划道路、停车场、垃圾投放点、绿化美化以及公共设施等，在方便居民生活的同时也利于物业公司的管理，获得经济效益的同时形成良性的可持续发展状态。
3.2大力培养专业人才
物业人才来源于两个方面，首先是内部供给，即通过对物业企业现有员工进行培训，提高其专业技能与综合素质。
对企业员工进行培训又可以包括对管理人员进行培训、对普通员工进行培训。
其中要重视对高层管理者的培训，重视物业公司领导干部的培训学习，让他们更新知识，转变一成不变的观念才能够带领员工们开拓创新、树立良好的品牌形象，也只有领导干部的思想得到提升，才能够开展员工们的知识培训，从而提高管理水平。
同时也要对普通员工进行常态的培训学习，不断提高专业技能与综合素质，为企业储备人才。
其次就是外部招聘，从社会上招聘企业所需人才，这里要充分发挥高校培养人才的重要作用，各高校应积极进行物业人才的培养，并注重校企合作，提升学生的专业技能。
另外，还要加强对物业从业人员的职业道德培训，真正为业主提供满意的服务，提升物业企业的知名度与业主满意度，从而促进行业整体的发展。
3.3实行多种经营，提高企业生存能力
要解决物业企业的亏损问题除了要有专业人才的管理之外，不能只靠收取物业费这一项收入，还要实行多种经营。
实行多种经营不能盲目的去做，应该考虑企业的自身情况以及实力等，要讲究战略和策略。
多种经营的宗旨必须要清晰，以“业主需求”为圆心，一点一点向外扩散。
随着业主需求的不断增加物业企业的经营也要与时俱进。
在信息与科技共行的时代，各种各样的传媒速度加快，人们的工作节奏越来越紧张，常常感觉到时间如流水，愿意用金钱换取更多的时间。
物业企业可以抓住这一点，围绕“业主足不出门，就可办天下事”这一点开动脑筋进行多种经营，既节省了业主的时间，物业公司也能够获得收益。
3.4培养业主正确的物业观
要培育业主正确的物业观应从多个方面入手，首先是政府发挥引导职能，政府主管部门可以通过组织培训在全市范围内科普物业知识，这是一种比较有效的方式。
也可以每个月选出一天作为全市的物业知识普及日，可以在广场、公园等市民活动较多的地方进行物业知识宣传活动，这样可以让人们认识物业管理工作。
其次，物业服务企业发挥自身的优势，在所在小区进行宣传，可以直接接触业主，记录他们提出的问题，最后每个项目的管理中心进行总结，这样可以对业主普及相应的物业管理知识。
这种方法可以有很多实行方式，比如给业主发手机短信、电子邮件、园区内发放宣传册、定期组织有奖问答活动，使业主接触到物业知识内容，宣传与活动同时进行对业主普及物业管理知识是十分有效的方式。
总之，我们的生活离不开专业的物业管理，物业管理行业也必将蓬勃发展。
随着我国东南沿海以及各大中型城市物业管理行业的不断发展和完善，中小城市的物业管理行业也应该不断吸取经验，逐步走上规范的、健康的发展之路。
参考文献
[1]关鹏.中小城市物业管理面临的问题及对策[J].现代物业，2008，(10)：8991.
[2]杨哲.中小城市―物业管理市场新天地[J].城市开发，2013，(11)：6869.
[3]吴健巍.中小城市物业管理市场化现状与前景探讨[J].中国市场，2006，(45)：1415.
张掖市住宅小区物业管理【2】
摘要：随着生活节奏的不断加快、城市人口的逐年增加，人们对城市住宅小区的物业管理和服务工作的要求也愈来愈高。
加强城市住宅小区物业管理成为政府部门和社会各界普遍关注的问题。
张掖市住宅小区的物业管理工作相对于其他大中型城市还比较滞后，如何提升张掖市住宅小区的物业管理水平需要政府部门、社区组织、物业公司以及小区业主共同努力。
关键词：张掖市;住宅小区;物业管理
“涓涓细流，汇聚成海;粒粒细沙，集聚成塔”，城市住宅小区的物业管理工作看似简单、琐碎，然而却与人民的幸福、社会的和谐休戚相关，不容忽视。
只有每一个住宅小区的业主能够居住得舒适、安心，我们的社会大家庭才有可能和谐有序、稳定团结，因此，加强城市住宅小区的物业管理就成为当前城市综合治理以及社会建设的重要内容。
随着张掖市委市政府“建设丝路明珠金张掖、实现幸福美好家园梦”这一目标的提出，张掖市住宅小区的物业管理问题越来越受。
一、张掖市住宅小区物业管理现状分析
张掖是典型的农业城市，城镇化建设处于起始阶段，城镇人口也是在2000年以后才逐步增加的。
随着农村土地制度改革的不断深化、农民外出务工人数的不断增加，越来越多的张掖农民从乡村举家迁往城区并购房居住，成为张掖新市民。
据【2013年张掖市国民经济和社会发展统计公报】显示，截止2013年末，张掖市的城镇常住人口已经达到46.86万人，占全张掖市总人口比重的38.71%，比2012年末提高了1.6个百分点。
相对应地，张掖市城区以内的住宅小区数量也在逐年增加，尤其是2010年以来，张掖市城区内的住宅小区如雨后春笋一般“冒了”出来。
张掖市城区内仅由开发商对外出售建立起的商品房住宅小区就有60多个，然而，如此之多的小区总体的物业管理水平却不容乐观。
在2010年3月23日，由甘肃省第四届物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)评审小组、甘肃省房地产协会，共同牵头组织评选的甘肃省第四届物业管理省级优秀住宅小区前20名的榜单上，张掖市仅有2个小区榜上有名。
分别是张掖馨宇丽都住宅小区(张掖市丽都物业管理有限公司)和张掖供电公司综合住宅小区(张掖市金源物业管理有限责任公司)。
由此可见，张掖市住宅小区的物业管理水平亟待提升。
二、张掖市住宅小区物业管理存在的问题
毋庸置疑，住宅小区应该有自己的物业公司或者是物业管理办公室。
然而，经过大量的走访和调查，笔者发现，尽管张掖市城区内的各个住宅小区都有名义上的“物业公司”，有的还成立了“物业管理委员会”，但在日常生活中，并不是所有的物业公司和物业办公室都真正起到了物业管理的作用。
“挂羊头、卖狗肉”的物业公司在张掖市城区内还不止一处。
经过分析，笔者认为，张掖市住宅小区物业管理主要存在以下问题。
第一，部分住宅小区的物业管理没有形成至上而下、科学规范的管理机制，有名存实亡的现象。
住宅小区的物业管理原则上必须具有自上而下严格的机构设置。
一级领导部门是张掖市政改委、房管局、以及社区。
二级隶属部门是各小区物业公司、管委会、以及经理室。
接下来还应该有第三级参与物业管理的人员即：业主代表、物业公司代表、居委会代表等。
然而，目前张掖市部分住宅小区的物业管理机构不完善，管理制度严重缺失，从而导致物业管理工作相对滞后。
第二，住宅小区物业工作者的文化程度不高、工资报酬偏低，工作责任心不够，服务意识淡薄。
张掖是一个农业城市，外出务工的人员数量呈逐年增加的趋势。
有知识、有能力的青年大都宁愿选择外出打工也不会在家乡找工作。
因此，张掖市住宅小区可以招聘到的物业工作人员文化程度偏低，没有接受过专业的物业工作培训，这就大大限制了他们的工作水平。
再者，由于他们的报酬大约是每月1000元左右甚至更低，因此，“给多少钱、出多少力”的思想长期支配着他们的大脑，服务意识和责任心难免会大打折扣，这些都直接或间接地影响着小区物业管理水平。
第三，部分住宅小区的住户对业主的权利和义务没有明确的概念。
如今的时代，时间就是生命、时间就是金钱，即使在张掖这个小城市，人们也常常感到忙碌不堪、分身乏术。
尽管住宅小区的很多业主都在抱怨自己小区的物业管理如何糟糕，但真正能花费时间和精力去分析原因或者是找相关部门去解决问题的业主少之甚少。
人们似乎只习惯于过过“嘴瘾”而已，却不去思考如何才能够改善这种不尽人意的状况，这就从某种程度上助长了物业公司工作不实、不细、甚至偷懒的侥幸心理。
三、提升张掖市住宅小区物业管理水平的建议
(一)相关政府部门和社区组织需要完善机构设置、简章立制，加大对住宅小区物业管理和督导的力度。
目前，全国各级政府都将住宅小区的物业管理纳入了社会经济发展考核体系，并建立各相关部门齐抓共管的机制。
早在2009年张掖市就出台了《张掖市物业管理实施办法》。
2013年1月9日至10日，张掖市区房产管理局、物价局相关负责人及街道、社区居委会部分工作人员等组成达标考核组，对全市住宅物业管理示范小区进行综合考评，并严格对照考评标准逐项打分。
经过综合评议，宁和园、丰泽园、金安苑和馨宇丽都这4个住宅小区被授予“张掖市住宅物业管理示范小区”。
这一次评选活动，对于张掖市住宅小区的物业管理工作无疑是一次有效的检阅和督导。
我们呼吁，今后政府各相关部门应该多组织类似的活动，不断完善小区物业管理机构的设置和物业管理条例的修订，严格按照科学、规范的管理标准对住宅小区的物业管理进行定期和不定期的抽查与督导，提升住宅小区物业管理的层次和水平。
(二)各住宅小区的物业公司需要不断增强服务意识、提高服务质量。
物业公司与业主之间是服务与被服务的关系，业主从购买住房开始就每年都要缴纳物业费，物业公司有义务为业主提供优质的服务，让业主住的舒适、安心。
除了在业主找上门时物业公司应该积极、热情地为业主解决困难之外，各小区的物业公司还应该主动去想办法、出点子、努力提高自己小区的物业管理和服务水平，避免让业主抱怨才对。
这就要求物业公司要不断加强对物业工作人员的管理和培训，强化他们的责任意识和服务理念，必要的时候为工作人员进行一些物质上的奖励和补偿，调动员工的工作积极性，提高服务水平。
(三)小区业主要树立在充分享受业主权利的同时自觉履行业主义务的观念。
不断提高生活质量是绝大多数人的追求，张掖虽然是一个小城市，但近几年新建的住宅小区的硬件设施也越来越接近大都市的标准，很多业主选择的住宅小区表面上看上去还是很“高档”的。
然而，这些居住在所谓的“高档住宅小区”的业主其自身的素质却令人唏嘘。
这些业主只知道享受业主的权利却没有自觉履行业主义务的概念，在小区内按照自己的意愿到处乱停车辆、乱扔垃圾，甚至有长期拖欠物业费、与物业管理人员发生冲突的现象发生，这种行为往往给整个住宅小区的物业管理工作带来不便。
我们期待类似的这些业主能够学会换位思考、体谅物业人员的难处，积极、自觉地配合物业管理人员的工作，在充分享受业主权利的同时，不要忘记自己应当承担的义务。
总之，城市住宅小区的物业管理是一项系统工程，牵扯到方方面面，无论是政府相关部门、社区机构还是物业公司、小区业主，缺少了任何一方的支持，都会是“孤掌难鸣”。
因此，我们呼吁大家能够行动起来，各尽其责、共同努力，争取把张掖市住宅小区的物业管理水平提升到一个新的层次。
参考文献：
[1]邓宏乾，住宅小区物业管理，华中师范大学出版社，2006，(10)
[2]任长江，住宅小区物业规范化管理制度范本，人民邮电出版社，2007，(08)
[3]吕玢、乔欣，住宅小区物业规范化管理工作手册，中国纺织出版社，2008，(12)
【中小城市物业管理对策】相关文章：
我国物业管理对策06-23
社区物业管理对策02-12
房产物业管理对策07-27
物业管理存在的问题及对策06-17
高校物业管理问题及对策论文03-12
居住小区物业管理现状及对策01-26
物业管理现状存在的问题及对策论文10-29
高校物业管理存在的问题及对策论文04-10
城市物业管理的发展不足及对策论文03-14