加强物业管理企业财务管理的途径论文
加强物业管理企业财务管理的途径论文【1】
摘要：财务管理是企业内部管理的核心，关系到企业资产的安全和完整，也关系到企业的经济效益。
鉴于此，本文将通过对企业财务管理理论的概述，分析其于物业管理企业中的作用，并藉此提出相应改善建议，以期对我国企业财务管理实效性的提升提供有益参考。
关键词：物业管理 企业管理 财务分析 事中控制 房地产行业
人们生活水平不断提高，对于居住环境、配套服务的要求也越来越高，房地产的衍生行业之一――物业管理企业藉此需求背景下得到了蓬勃发展，并逐渐成为人们最为关注的焦点。
由此，加强物业管理企业财务管理，对其内部管理现状展开详细研究，总结其具体财务实施过程，将有助于提升整体物业管理水平。
同时亦有助于为消费者提供更加满意的服务。
一、企业财务管理的理论概述
(一)基础释义
财务管理就是指在企业在运行过程中采取的围绕财务活动的一系列管理工作，它是企业管理的重要组成部分，具体包括管理企业资金运作，处理企业内部财务关系，处理企业和外部财务关系等。
现代企业制度赋予了企业独立的财权，企业成为自主经营、自负盈亏的实体单位，因此，企业应当以市场为导向，吸收最优的财务管理思想，树立最先的财务管理理念，建立最优的财务管理、投资机构，为企业制定科学的财务战略计划，从而确保企业的可持续发展。
(二)主要特征
良好的财务管理能够保障企业资金的循环使用，使企业创造更多的财富。
同时，加强财务管理也是巩固企业内部管理的关键，能有效解决企业内部管理的主要矛盾，提高企业的经济效益。
而企业财务管理最大的特点与之企业自身规模相关，以中小企业为例，正所谓“船小好掉头”，中小企业财务管理多数灵活，但其管理多数缺乏科学性和规范性，财务内部控制薄弱，企业资金利用率低，投资效率往往不高，抗政策风险和市场风险的能力也较弱。
二、财务管理对物业管理企业发展的作用
我国第一家物业管理企业成立至今，已有三十余年，而物业整体行业发展趋势也正日趋逐渐走向规范化。
物业管理与地区经济、人们生活质量息息相关，且伴随着人们生活水平的提高而快速发展，其以向业主提供优质服务为宗旨，将企业经济效益、社会效益综合在一起，是城市建设的重要组成部分。
作为房地产的衍生产业，物业管理企业的发展过程难免备受压力，内外管理都时常频现一系列问题。
财务管理一般泛指在一定整体目标的情况下，针对资产购置、资产融通以及利润分配所开展的管理工作，同时也是对企业资金投入以及利润回收的全过程所采取的经济管理活动的统称，其涉及企业的整个经营过程。
所以，立足于如此激烈的市场竞争环境下，企业要想在市场竞争中站稳脚跟，就必须要提升自身的资金管理水平，借助财务管理确保企业财务管理工作的实际质量。
三、改善物业管理企业财务管理的有效途径
(一)明确物管企业财务管理目标
物业管理企业只有树立明确的财务管理目标，才能正确的引导后续会计工作，切实提高财务管理水平。
为此，企业应结合自身发展战略，及时掌握外界环境变化，防范风险，确保按照预定的轨道发展;还应理顺产权关系，明确各项费用支出，积极建立现代企业制度，加强对市场的调查研究，尤其是对投资项目的可行性研究，要注意分散投资方向，降低投资风险，来进行企业资本的积累;此外，还要正确认识到企业的规模实力和投资界限，有针对性的强化企业投资能力。
(二)加强对财务管理的事中控制
在财务管理实践过程中，基础数据的采集和统计可以简单的概括成会计凭证的填写、会计确认和会计计量，其中，模型运算的结果包括了财务会计的.报表整理，财务会计的总账以及财务会计的类型，由此可见，财务管理需要面对基础数据的采集和统计工作，信息的筛选和信息的计算。
因此，加强对基础数据源的控制能提高财务管理事中控制的有效性，在一定程度促进了财务信息数据的统一和整合，为财务管理实效性提升提供了助力。
(三)创新对会计凭证的记录形式
实践中，财务管理信息的获取都是借助于会计凭证，所以，会计凭证是企业资金管理数据的重要来源。
为此，财务管理要加强对会计凭证的关注和重视，从会计凭证角度深化财务管理预测，为企业后续资金管理活动提供有力依据。
此外，企业交易过程中主要以货币为主，会计凭证也更多的是涉及到贷方记录和借方记录，然而，这些数据难以满足财务管理会计具体工作的实施。
因此，必须要对会计凭证的记录形式进行优化和创新，除了记录必要的货币信息之外，还应该在会计凭证的备用信息栏中，增设统计信息代码，使之不仅利于资金信息的记录和收集，立足于财务管理的预测角度，在一定程度上保障财务信息的丰富和完善。
四、结束语
除前文所述，笔者认为物业管理企业在财务管理实践中，还应注意财务风险的规避和分散，加大保险力度，降低索赔风险，并在企业业务范围内推行坏账准备金制度，计提的坏账准备金应当计入管理费用，以提升公司的风险意识和抗风险能力，最大限度减少资金占用，加快资金周转速率，进一步实现资金成本的缩减。
参考文献：
[1]曹莉.物业管理企业内部财务控制探析[J].企业研究，2011(12)
[2]刘芳.浅析财务分析管理与资产保值增值[J].商业文化(上半月)，2011(12)
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物业管理公司的财务管理现状与建议【2】
物业管理行业有其自身的行业特点,因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性,如何加强和完善物业公司的财务管理,不仅关系着物业公司自身的发展,还涉及到社区的和谐稳定。
一、当前物业管理公司财务管理现状
(一)物业管理者缺乏现代理财观念,不重视成本管理工作
传统意义上的物业管理走的是“谁开发,谁管理”的路子。
随着物业管理需求的进一步扩大,物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。
但长期以来,受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响,致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业,缺乏现代管理理念和科学的市场定位,没有长远的经营谋略,形不成规模效益,再加上不重视财务管理工作,人、财、物、信息等资源未能优化配置,甚至存在严重浪费,致使企业经济效益低下。
因此,物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。
(二)物业管理公司的内部财务控制不规范
总体来说,物业管理公司内部财务控制不够规范,物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循,而且有的物业公司由于核算简单,并没有制定相应的内部财务制度,这对于物业公司来说都是不合理的。
大部分企业需要设立账目,但会计基础管理薄弱、依法建账不到位,并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目,这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况,而且会计信息也不能得到真实的反映。
(三)物业管理公司的资金管理力度不够
资金不足和筹资能力差是当前物业企业管理中普遍存在的问题,物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。
主要包括物业管理的启动资金,即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。
至于其他渠道,如银行借款资金,由于物业管理企业几乎都是中小企业,其注册资本较少,资本实力有限,土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少,缺乏信用保证,所以难以银行贷款。
(四)物业管理公司财务报表过于笼统,无法满足各层次的管理需要
物业公司根据会计制度的要求,对外提供的报表,只有资产负债表、利润表、现金流量表,数据过于笼统和宏观,缺少管理需要的各种报表。
如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息,只能采取统计办法获取,耗时耗力,且容易出现差错,无法满足内部管理的需要。
二、关于完善物业管理公司财务管理的几点建议
(一)要强化成本观念,建立财务成本分析控制制度
物业管理作为服务性行业,财务管理的一个重要方面就是成本管理,因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出,因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。
物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标,提高全员成本素质和意识。
另一方面通过对人力资源的科学整合,激活人才潜力,减少冗员,降低人工成本。
同时还要通过职业道德及服务技术培训,造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍,来提高工作质量和效率。
(二)要全面展开财务分析,保证资金合理运用
物业企业在开展经营的过程中,经济收益主要来自于两个方面,一个是为客户提供物业管理,收取管理费。
另一个就是开展多种经营,多元化、分散化投资。
如果企业想从中获取利润,使得企业发展壮大,就要对企业进行有效的财务分析,保持企业良性运行。
物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析,从而为客户及投资者提供有用信息。
首先,财务管理部门要评价公司的财务状况,了解公司一定时期的资产、负债水平,从而判断企业的经营风险,保证资金合理运作。
企业在发展壮大时需要投资筹资,企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例,充分利用闲置资金,合理安排长期借款或者是短期借款,有效控制资金成本。
其次,财务分析要评价企业的管理效率,管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。
企业要分析自身的管理效率,及时了解企业的运作情况,要对企业的财务制度进行检查,以有效防范经营风险,健全财务控制,保证业务流程流畅运作。
最后,企业的财务管理分为三个部分,投资、融资以及利润分配。
企业要进行利益分配,就要对企业的获利能力进行评价,赢利多少不仅跟自身有关系,而且跟投资者、债权人都息息相关。
因此,对企业赢利能力的评估是必须的,不仅可以满足投资者的需要,而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。
(三)就是要加强物业管理资金的筹措及运作管理
物业管理资金的来源,除资本本金或者银行贷款外,其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用,所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。
同时,加强资金有计划及合理使用,把有限的资金用在必要的物业管理项目上,增加资金使用的透明度。
另外,进行科学的投资决策,积极防范投资风险。
物业管理企业多是中小企业,更应选择科学合理的投资模式,尽可能地采用中短期投资,扬长避短,在科学合理的投资模式下,加强投资项目的可行性研究和论证。
同时,加强项目投资实施过程中的控制和管理,搞好监督工作。
(四)要建立和健全物业公司内部财务管理制度
物业管理企业应根据国家统一规定,结合本身的经营特点和内部管理要求,制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。
同时,还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法。
如:《收费员管理办法》,《预售电费系统工作规则》,《空置房、报停房管理办法》,《兼职收费员管理办法》,《物资采购管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标,并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。
因此,物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自主权,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,才能规范企业的财务行为,促进物业管理企业的健康有序发展。
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