物业税征税对象

时间：2022-10-05 18:16:12 物业管理毕业论文我要投稿

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物业税征税对象

　　物业税征税对象

　　摘要本文从我国物业税的征税对象出发，通过分析国内外及沪渝方案关于征税对象规定，笔者认为，我国物业税的征税对象应是我国境内土地、房屋及其建筑物。

　　包括外国人在我国境内的单位及其个人拥有所有权土地、房屋及其建筑物;产权不明的土地、房屋和建筑物因业主对其占有、使用而产生价值的范围;也包括了目前已经购置的房产;业主仅拥有的一套住房，但物业税的征税对象不涉及农村，不涉及除商品房外的其他产权房。

　　关键词物业税房产税征税对象

　　税收是国家宏观调控的有利工具之一，是调节经济的重要杠杆，也是财政收入的重要手段，房地产税作为税收最重要税种之一，在调控房地产市场中起着极其重要的地位。

　　然而，我国当前房地产税却存在很多弊端。

　　第一，房地产课税税种繁杂、设置重叠，存在重复征税;第二，在征税过程中，“重交易，轻保有”，造成房地产业失衡;第三，地方税权短缺，难以发挥地方政府征收管理的积极性，从而制约了房地产税制的正常发展;第四，房地产相关配套制度不健全，税收流失现象较为严重。

　　2010年1月9日重庆颁布了《个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，而后，上海于1月27日印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，“沪渝房产税试行”在某种层度上有起到了积极作用，但也存在某些不足。

　　笔者认为，税收开征合理与否，税收要素的设置是重要的判断标准。

　　一、物业税的界定

　　目前，在我国大陆比较流行的叫法是物业税，但对其定义，国内不同的学者给出的定义也不一样。

　　有学者认为物业税就是香港地区或东南亚国家的“财产税”。

　　如：吴俊培在《关于物业税》、《论我国的财产税》等文中指出物业税就是香港地区、东南亚国家的财产税。

　　邵锋在《物业税开征与城市发展》等文章中也指出物业税就是财产税，类似的学者还有很多。

　　也有学者认为我国提出的物业税概念不是我国香港地区或东南亚国家的“物业税”。

　　如：蔡红英在《对“物业税”内涵及改革目标的进一步探讨》中指出，我国的物业税和香港及东南亚的不同，而应该是属于房地产税系列

　　笔者认为，讨论物业税的定义，首先应当明确物业税的性质，根据税法相关理论，按征税对象的不同，税收可划分为：财产税、流转税、所得税和行为税;财产税是指以法律规定的特定财产为征税对象的一类税。

　　流转税是指凡是以商品流转额和非商品流转额为征税对象的税。

　　所得税是以纳税人的所得额或者收入额为征税对象的税，又称收益税。

　　行为税是指法律规定的特定的行为进行征收的税。

　　从定义可以看出，物业税应属于财产税，但物业税又有别于广义上的财产税，财产税是纳税人所有的财产，按照国外征收财产税的情况看，它大致包含：土地、房屋等不动产;汽车、船舶、摩托车等家用动产;库存商品、机器设备等营业性动产;同时还包含有营业性专利权、资源开采权、股权、有价证券、公司债券等无形动产。

　　而我们国家所讨论的物业税，它仅仅只对“物业”征收，“物业”是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

　　比如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等等。

　　它仅指不动产，而不包括财产税中动产。

　　综上所述，物业税应具有财产税的特征而又不完全属于财产税。

　　居于这两者，我们可以对物业税作这样的界定，物业税是指对土地和房屋等不动产在一定期间内(通常是一年)依据不动产在市场中的价值向不动产所有者或使用者征收的一种税。

　　二、国外及我国香港、台湾地区物业税征税对象介绍

　　美国财产税的征税对象原则上是纳税人拥有的动产和不动产。

　　纳税财产主要包括有土地、企业营业动产、房产等。

　　虽然美国开征的财产税，物业税只是其中的一部分，但其缴纳最主要的还是物业税。

　　日本的物业税征收的对象主要是房地产，其涉及的范围较广，具体包括有住房、工厂、店铺、仓库及其它建筑物。

　　只要能够具有使用价值的“物业”都在征收的范围之内，如具有使用价值的附属物等，假如因增加房屋的某一建筑物，例如阳台或是小屋，而该增加的附属物因其具有使用价值也应纳入课税范围之内。

　　香港物业税(狭义上)的课税对象是指香港境内用于出租而非自用的土地(不包括农用地)、房屋、其它建筑物等物业。

　　而差饷税的课税对象则包括自用的和非自用的两类，其免征的对象很少，具体包括：土地、房屋、其它建筑物等不动产。

　　三、国内物业税征税对象的探讨

　　关于物业税的征税范围，目前国内学者的争议点主要聚集在以下问题：征税对象是否涉及农村;征税对象是否涉及已登记的存量房;征税对象是否涉及除商品外的其他产权房。

　　(一)征税的范围是否涉及农村。

　　关于这个问题，目前国内学者有以下三种观点，第一种观点认为征收对象不应涉及农村，其范围仅限于城市、县城、建制镇以及工矿区;第二种观点认为，除了上述范围内还需扩大到农村;第三种观点认为，目前征收范围应是城市、县城、建制镇以及工矿区，等时机成熟了再扩展到农村。

　　其实这三者聚集的焦点是是否扩大到农村以及什么时候对农村征收的问题。

　　笔者倾向于第三种观点，改革开放以来，我国虽然城镇化进化很快，在一些地区农村与城市的界限也越来越近于模糊，但现今对农村开征物业税仍不成熟，理由如下：

　　首先，我国农村经济水平仍不高，刚刚解决了温饱问题，农业税也刚刚取消不久，而物业税的开征是按照面积的大小来征收的，在我国，农村的房产面积相对较大，这样将会给经济水平相对落后的农村业主带来不可承受的负担，暂缓开征农村物业税，可以减轻农民的负担，促进农村经济的发展。

　　其次，现今我国的评估机制很难对农村房地产做出合理的评估，有很多农村没有统一的房地产市场价值概念，按照何种标准对其评估很难统一。

　　(二)征收对象是否涉及存量房。

　　关于征收对象是否涉及存量房，主要集中在是否取消交纳土地出让金的问题上。

　　笔者认为开征物业税不应取消土地出让金。

　　首先，土地出让金是费，而物业税是税，二者的性质以及在社会上发挥的作用是完全不同的，税、费二者不具有相互替代性。

　　其次，取消土地出让金不利于我国的廉政建设，容易滋生腐朽。

　　开征物业税的同时取消土地出让金，由于不用一次性缴纳土地出让金，土地的交易与供应则不再有资金这道高高的门槛，通过拍卖、招标、挂牌出让的方式也没了根据，政府分配土地更没有了根据，是凭人情还是凭关系，这些都没有一个统一的标准。

　　第三，以物业税代替土地出让金不具有现实可行性。

　　物业税的计税依据是按照房地产的价值计税，而作为房屋本身的价值不会随着时间或是其他外界因素的变化而升值的，相反，房屋会随着时间的变化而不断折旧，其真正升值的土地因为取消了土地出让金，使土地无偿取得，这样将造成地价和土地市场的消失，从而使得房价无法得到科学的估算，对物业计税也无法得到统一的依据，最后将使物业税的征收无法正常进行，造成社会不公平现象的发生。

　　因此，只要物业税的设置合理，对目前已购置房产的业主来说是不存在重复收税的，同时也可以解决取消土地出让金而带来的种种问题。

　　(三)开征范围是否涉及除商品外的其他产权房。

　　我国城镇用房主要是商品房，但也包括其他形式的住房，如小产权房、福利房、房改房、经济适用房等等，对于这类产权房是否征收物业税，国内学者有不同的观点。

　　主张对其他产权房开征物业税的学者认为，这些区别的实质只是能否进入市场进行流通，其主张，如果对商品房征税外的其他产权房征税，理论上符合受益原则。

　　而主张不对其他产权房开征物业税的学者则认为，依据公平原则，税收的征收是缩小财富差距，如果又对其他产权房征税的话则无法实现实质公平。

　　笔者认为物业税的征税对象不应涉及其他产权房。

　　理由如下：

　　首先，其他产权房是国家对一些弱势群体的福利政策，其存在的原因是由于这些群体没有能力或是没有足够的能力购置房产，是保障性住房，如果再对这些房产开征物业税的话，不但与国家的政策相违背，也违背了物业税开征的作用，物业税的开征从某种意义上说，可以缩小贫富差距维护社会稳定，实现社会公平，如果仍对其他产权房开征物业税则失去了这一意义。

　　其次，对其他产权房开征物业税很难施行，且不实际。

　　我国现今的房产制度比较乱，评估制度尚未健全，纳税人的纳税意识还有待提升，如何评估、怎么评估、是否按照市场的价值评估等等这些问题尚未解决，对其他产权房开征物业税很难实现。

　　第三，其他产权房没有年限限制，物业税的设置是按照一定的年限每年征税，且征税额随着土地的价值逐年提高，再者，商品房开征物业税是把土地出让金相应地平摊或是减少土地出让金，这些产权房缴纳物业税，从某种意义上说，和商品房则没有任何区别了，也就失去国家设置其他产权房的意义。

　　四、沪渝房产税改革试点方案征税对象的规定

　　重庆方案的征收对象采取的是分步的实施方式，现纳入征收的住房主要包括以下三种：第一种是个人拥有的独栋商品住宅;第二种是个人新购的高档住房。

　　这里的高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

　　第三种是在重庆市同时无工作、无企业和无户籍的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

　　上海方案的征收对象是指在上海新购且该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

　　从上面的规定可以看出，上海征收的范围只限于新购房，相对上海，重庆的征收范围广一些，既针对存量房也针对新购房，体现的是对高档的个人住房征税。

　　但沪渝方案规定的征税对象有一个共同特点都以第二套房为起征点(除了上海非本市居民，但本质上也是一致，因为其在减免上又做了特殊规定)，这一点笔者有不同的看法。

　　其实对于征税对象是从哪一套房开征问题，国内学者一直存在争议。

　　第一种观点认为应该从第一套房开征，现在国际上很多国家都是这种征收办法，例如美国。

　　可是反对者认为，这样不仅起不到征税的作用，还会引起社会的不满，目前，我国买房就很难，很多人好不容易买到了房子还得还“贷款”，负担已经很重，如果还要缴纳物业税，对他们来说难免不是一个“噩耗”，而且对于一些家庭比较困难的业主，将面临“住不起”的困境，物业税开征的目的之一是为了解决“买不起房”的问题，可是现在开征后竟然出现了“住不起房”的问题。

　　此外，在中国有很多城市的居民还存在几世同堂的情况，他们仅拥有一套房子，父亲把房子传子女、子女再把房子传孙子，虽然表面上他们所拥有的房子飞速涨价，可是他们的经济状况仍旧贫穷，他们从未让自己的房子在市场上流通，也没有得到利润。

　　对这些群体开征物业税将会引起他们的不满。

　　还有另一种观点认为，物业税起征点是家庭拥有的第二套房子，第一套自住的房子不征收。

　　从沪渝方案来看，符合第二种观点，但笔者仍倾向于第一种观点。

　　但在设置上应对某些特殊的情况作出免征或是减免的规定。

　　理由如下：

　　首先，起征点从第一套房子开征更能实现整体的公平，根据受益原则，居民住房享用着国家提供了很多公共产品，包括基础设施，治安，消防，安全保障等，政府在一块投入了很多，包括人力、物力还有资金，同时，随着政府这些公共产品的投入而使得该区的经济环境和自然环境发生改善，物业也随之升值。

　　而作为受益的居民却无偿的享用着这一切，现今开征物业税，对第一套与第二套都相同受益的物业来说，也应该公平对待。

　　其次，起征点从第二套开征存在很大的漏洞。

　　第一，很难确认哪套属于第二套，假如某业主，其有两套房子，一套120平米，价值100万，另一套60平米，价值40万，那么怎么确定哪个是第二套，业主肯定选择价值便宜的计税。

　　退一步说，如果按房地产登记的时间来确定的话，那么业主对第一套房子的购置都会选择大户型，不利于房地产市场的发展。

　　重庆方案规定的存量房也应缴纳物业税，那么对存量房怎么认定，按照登记时间的话，对那么购买第二套大户型的业主来说是不公平的。

　　第二，可能会造成社会出现“假离婚”现象。

　　因为物业税仅对拥有第二套住房的家庭开征，所以拥有两套住房的家庭，通过“假离婚”变成两个家庭，绕开物业税，这种情况在中国是有可能出现的。

　　再次，只要设置合理，起征点从第一套开征不会引起社会群众的不满。

　　对于那些拥有第一套房且经济水平不高，或是现今仍无法缴纳物业税的业主可以给予减免，根据具体情况作合理设置，从第二套起征会更合理。

　　五、结论

　　物业税的征收对象是开征物业税的一个重点，也是顺利开征物业税必须解决的难点，其存在的问题比较多，而且争议点比较大。

　　从上面国外及我国相关地区的分析可以看出，现今国际上征税对象主要还是土地及建筑物。

　　如：美国财产税的征税对象是纳税人拥有的动产和不动产，主要包括有土地、企业营业动产、房产等;日本的物业税征收的对象主要是房地产，具体包括有住房、工厂、店铺、仓库及其它建筑物;香港物业税的课税对象是土地、房屋及其他建筑物;我国台湾地区物业税的征收对象包括土地和房屋及其建筑物。

　　同时，这些国家都对农用地作出免税的规定。

　　从上面对国内学者观点的综合分析以及对“沪渝方案”规定的分析得出。

　　我国开征物业税，其征税对象不能涉及到农村，只能居于城市、县城、建制镇以及工矿区，等时机成熟了再扩展到农村;对目前已经购置的房屋仍应当征收物业税，但是在税率的设置上有别物业税开证之后新购置的房地产，甚至可以根据具体的特殊情况对其免征物业税。

　　政府对于土地的批租仍需向承租方一次性收取土地出让金，但土地出让金的金额应当相应的降低，结合以后物业税的税率作出不同的调整;对于目前我国除商品房外的其他产权房不应征收物业税，等条件允许时再相应作出调整和修改。

　　我国开征物业税的征税对象应是纳税人拥有所有权的土地、房屋及其建筑物。

　　物业税的设置应当遵循“宽税基”的基本原则。

　　除了一些特殊的免税范围外，不但应对现今拥有所有权的土地、房屋及其建筑物的业主征税，同时对一些不明产权的使用者或是管理者也应当征收物业税，只要是城市、县城、建制镇以及工矿区内的房地产都是征税的范围，同时，对于土地、房屋或是其他建筑物的新增建筑物或附属建筑物(如凉台，小阳台，小平楼等)，只要具有使用价值的，也应当对其征收物业税。

　　综上所述，我国物业税的征税对象包括我国境内土地、房屋及其建筑物。

　　包括外国人在我国境内的单位及其个人拥有所有权土地、房屋及其建筑物，同时也包括因业主对其占有、使用而产生价值的一些产权不明的土地、房屋和建筑物。

　　注释：

　　刘剑文主编：《财政税收法》，法律出版社2004年版，第190页.

　　钟伟、冯维江：《物业税征收的国际经验及借鉴研究》，载《税务研究》2004年第4期.

　　Aaron. H. J. Who Pays the Property Tax[M].Washington， DC： Brookings Institution， 1975.

　　王素昭、李静华：《国外物业税的经验及启示》，载《山西建筑》2008年第1期.

　　任寿根：《港澳台房地产业与房产税制度》，载《涉外税务》2000年第2期.

　　受益原则是指，人们房享用了政府提供的基础设施等公共产品，包括治安保护、消防安全、自然环境和公共环境的改善等，同时由于政府提供的这些改变，使得居民住房随之升值。

　　从而能够顺利地为其财产所有者带来经济利益或心理上的满足。

　　作为受益人，财产所有者理应为这种产权保护支付一定的报酬.

　　《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》第2条.