物业税开征的可行性

时间：2021-02-07 13:14:27 物业管理毕业论文我要投稿

物业税开征的可行性

　　物业税开征的可行性

　　摘要:贾康委员今年在两会期间提交了一份《关于抓紧研究、准备出台物业税(房地产税)的提案》。

　　其是开征物业税的坚定拥护者。

　　许多学者认为,中国开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收,还可抑制房地产投机,至少不会出现房价飙升的局面。

　　开征物业税有利于房地产行业健康发展,也有利于分税制财税体制从中央践行至地方。

　　那么在当前的环境下,中国开征物业税是否可行?针对这个问题进行了论述。

　　关键词:物业税;主体税种;不动产

　　一、物业税开征提出的原因

　　(一)物业税能够抑制当前房价

　　随着近两年房价不断高涨,关于物业税的开征被提上了日程。

　　今年全国“两会”上,一些代表、委员也建议适时开征物业税。

　　由于物业税增加了房产持有成本可借此降低房价,同时通过推行物业税改革能抑制日益严重的房地产投资和投机行为,将“流转领域”的收费变为“保有领域”的收税,对于改革现行“土地财政”意义重大。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示,物业税的征收对象主要是拥有房产的个人,而个人持有房屋的动机基本可分为三类:一是投机性购房,以短期持有赚取差价为主要动机;二是投资性购房,以长期持有保值增值为主要动机;三是居住性购房,以永久持有居住生存为主要动机。

　　自住性住房显然不是政府调控目标;如果是短期持有的投机性购房,在房价涨幅远高于物业税成本时,物业税影响有限;对于长期持有的投资性购房者,物业税影响较大,但所购住房用于出租的投资者可能通过提高租金将新增税收成本转嫁给租房者。

　　(二)物业税为地方政府提供了主体税种

　　物业税的开征让地方政府拥有可归其专享的基本税收来源,主要是基于以下原因:一是在西方国家,以物业为主体的财产税是地方政府收入的重要来源,而且在转轨国家,该项收入也呈明显的上升趋势。

　　二是经济发展与社会财富、尤其是经济发展与社会财富中的房地产之间的正向变动关系,使地方政府有一个充足和稳定的税收来源。

　　三是中国在短期内难以开征遗产税与赠与税,因而在财产税体系的构建中应该更加重视对房地产的征税。

　　四是房地产税归属于地方政府,使地方政府提供公共服务的成本的回收与其居民的受益相对接,有助于促使地方政府构建有效率的财政体制。

　　二、物业税开征面临的问题

　　从中国提出对房地产征收物业税的设想至今已经历六年多时间,但由于税率、税基和征收对象等问题尚未解决,同时牵动的利益群体太广,因此开征物业税一直仅仅停留在“想法”阶段。

　　关于物业税的开征,笔者认为主要存在以下几个问题:

　　(一)物业税与其他税种重复

　　根据国家税务总局网站上2004年的解释,“物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地”,“物业税即指房地产税或不动产税”。

　　在国际上,物业税被称为“地产税”或“财产税”,针对的就是土地、房屋等不动产,它征收的对象是土地和房子的所有者和拥有者,并要求他们每年都缴付一定税款,税值也是随地价和房产的升值而提高。

　　从物业税概念的理解,我们可以认为物业税不仅包括房产税,而且也包括地产税,是涵盖了所有房地产方面不动产物业的税费总和。

　　而在中国现阶段,涉及房地产开发的税费共有53种,其中9项为税,剩下的44项全部是费,它们占据了房地产开发成本的30%～45%。

　　已经有了这么多的税费种类,再来征收物业税,就将出现重复的情况。

　　当然,一些交易过程中的税费可以与物业税合并,比如房产税、城市房地产税等等,但交易之前的税费是去是留,便成了大问题。

　　如果能够取消自然简单,要是保存,这些税种的税率将如何调整,又值得商榷。

　　(二)物业税与土地出让金的协调

　　物业税是针对不动产征收的。

　　政府设立一个专门以不动产为对象的'税种,其中的逻辑就是由于政府投入成本开展城市的公共事业建设,如治安、教育、医疗、交通等方面的投入,方能维护物业正常运转和物业价值。

　　政府对物业价值征收一定比例的税收,才能保证这种投入长期的稳定性。

　　但是要增加物业税这样一个新税种,其征收逻辑就面临一个大的问题――原有的公共投入来源渠道与物业税如何协调?原有的渠道还保留,额外新增加一个税种,无疑会导致全民税负的加重。

　　去掉原有渠道,又是否具有可行性呢?在欧美不少国家的征税标准中,并没有土地出让金的说法,因为土地出让费用已经并在了物业税之中,按年计收,不断累加。

　　而中国却实施的是土地出让金制度,一次性收足全额。

　　如果像国外一样,只收物业税,不收出让金,土地出让制度就要进行全盘改革,土地供应需多元化,政府要成为土地市场的局外人,或最多是平等一员,这就要从《宪法》和《物权法》对土地权利的设定开始改革,难度比单纯物业税征收更大,且去掉政府对土地财政的依赖更不是简单的事情。

　　(三)物业税征收的操作

　　开征物业税必须具备完整的程序。

　　首先它需要具备完善的物业登记制度,然而我们目前的登记制度还不够完善,其次得有科学的针对不动产的价格评估机制和会计制度,这是配置税率和制定增、减税率条款的依据,但其同样也还有提升和完善的空间。

　　除此之外,中国目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多,也不完善。

　　这也是中国在物业税征收方面的困难之一。

　　同时,物业税的收取方式也存在两难的选择,一是按照房价征收,并有着单套住宅总价的“0.6%～6%之间”以及“0.9%～2.4%之间”两种可能。

　　另一种是按照面积计算,以120平方米划分界线,大城市上浮20%至144平方米,不足分界线减半收取,超过分界线全额征收。

　　前一种为欧美国家所通用,房价越高所需要支付的税费就越多,但会导致购房成本的提升。

　　后一种照顾到了购买小面积的首次置业者的,但无法体现高房价的一线城市与低房价的三线城市之间的差距。

　　三、物业税的定位

　　开征物业税既有利又有弊,大体涉及上述所讲的几大问题。

　　这些问题归结起来无非是利益问题和技术问题,当前,无论从房地产市场稳定、财政税收稳定还是从社会稳定的角度看,施行物业税都能发挥某种程度的作用,主要从以下三个方面来分析:一是政府对物业税的定性。

　　如果政府出台物业税的目的是保障第一套房的公民居住权,严格抑制房地产投资或投机的行为,则可参考其他国家有关物业税的制定。

　　二是物业税的实际征收情况。

　　物业税的征收涉及较多的技术问题和执行中的不确定因素,如不能较好地处理这些问题,都会使得物业税作用大打折扣,如我们的土地增值税政策,从制定公布已十年之余,但至今征收也不尽人意,应有作用没有发挥。

　　三是房地产宏观调控的其他政策,政府调控房地产的政策多,法律规定、信贷手段、土地政策、销(预)售制度等等。

　　税收政策只是其控制手段之一,只靠物业税来调控房地产市场,不仅不能解决当前房价高等相关问题,还往往会带来新的问题。

　　同时,中国在开征物业税的问题上应结合中国本身的经济制度与政策,不能照搬照抄其他国家或地区的做法,否则,物业税的实行就不能达到政府的预期调控效果。

　　有人提出物业税的税率应参照某国家或地区,比如说可按照台湾144平方米以上房源,每年收取税费为房屋总价的0.8%~1.5%。

　　笔者认为,这种机械的照搬只能带来更多新问题,因为物业税只是一个国家或地区名目繁多的税种之一,是一个国家或地区进行房地产宏观调控的手段之一,所以中国物业税的确定与执行关键是结合中国目前的总体税收体系和中国目前宏观调控的需要,如果借鉴其他国家或地区的做法,便要综合考虑被借鉴国家的税收体系和房地产市场的客观情况。

　　参考文献:

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　　[2]柳婧.中国个人房地产税收体系管理的研究[J].时代经贸,2007,(5).

　　[3]付钊.试论物业税开征的难点及政策建议[J].新西部,2008,(12).

　　[4]魏晓峰.外国房地产税制比较及对中国物业税改革的借鉴[J].会计之友,2005,(5).

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