物业公司成本控制方法

时间：2021-02-10 12:29:03 物业管理毕业论文我要投稿

物业公司成本控制方法

　　物业公司成本控制方法

物业公司成本控制方法

　　摘要：随着物业管理行业的竞争日益加剧，我国物业管理行业也进入了微利时代，物业公司想要获得更多的发展空间，提升企业的实际经济效益，就必须从加强企业成本控制方面入手，只有实现成本的有效控制，才能提升企业综合竞争实力，也才能在市场上占有一席之地。

　　本文简要地分析了物业管理企业成本控制方面现存的问题并提出相应管控方向建议。

　　关键词：物业管理; 成本控制; 管控方向

　　1.引言

　　我国的物业管理行业可以说是一个微利行业，随着市场竞争压力的逐渐增大，物业公司的经济收益更是微乎其微，在这种大的市场环境之下，多数物业公司都处于惨淡经营甚至濒临亏损的境地。

　　所以物业公司如果想要真正的提升企业综合竞争实力，除了最大限度的提升物业管理费用的收缴及管理工作力度之外，更重要的就是必须加强对企业内部的成本管理工作力度。

　　2.物业管理成本概述

　　物业管理企业的工作主要是根据与客户签订的物业管理服务合同，对社区内的房屋以及各项配套的公共设施、场地进行日常管理和维护，确保社区内环境卫生，维护社区内社会秩序等社区服务。

　　物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各项支出，根据不同的分类标准可划分为不同类别，一般来说，主要包括：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化管理费;清洁卫生费;保安费;办公费;文体活动成本;物业管理单位固定资产折旧费;法定税费等。

　　根据物业管理企业的工作内容可以看出，物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。

　　物业管理企业日常管理的事物繁多，包含社区的各个方面，即使是同一物业企业由于不同社区的物业类型不一样、社区大小不一样、新旧不一样、客户需求不一样、收费标准不一样，导致物业管理企业成本监管难度很大，很难实行统一的成本管理标准、统一的成本核算。

　　3.物业成本控制现状分析

　　物业管理企业属于劳动密集型的微利企业，其成本的构成相对于其他行业来说比较简单，主要包括物业管理成本和经营成本，如前所述，前者包含管理服务人员的工资福利、设施设备的维保、保洁、秩序费用等，后者包含开展各项经营活动的费用支出。

　　传统的物业成本控制是以裁员、减少维保费用项目等，直接“降低成本”为核心，其从短期看有一定的经济效果，但其弊端会随着客户对服务的认同度的改变和提高逐渐显现。

　　其最终会导致物业管理服务的品质下降，从而影响企业的长远的战略发展。

　　以下我们进一步分析影响企业成本控制的主要因素，以找到符合企业可持续发展的战略导向的成本控制方法。

　　( 1) 成本管理控制的滞后性。

　　通常，企业的成本管理控制始于相关物业接管验收之后。

　　但实际上，物业管理成本的大小很大部分取决于物业本身的特点，如其规模大小、风格特点、所使用的建筑材料、设施设备的配套等都对物业管理的成本有很大的影响。

　　因此，物业管理企业应充分地与项目开发商进行对接，在项目规划设计之初就根据自身今后的管理的需要及品牌定位等，对项目的功能、工程质量、秩序维护等方面提出合理化的建议，以有利于后期的物业管理及尽可能地减少设施设备的维护成本，延迟设备使用寿命。

　　制定合理的、可操作性强的物业管理服务方案，配置合适的管理设备、培养精良的管理人员，对关键岗位实行合格准入制。

　　而不仅仅是在物业接管验收之后再来考虑相关的成本管理控制。

　　( 2) 成本管理体制的矛盾性。

　　物业管理企业的成本管理控制体制存在着“抓紧就死，放松就乱”的两难性即集中和分级核算的两难性。

　　目前大多数的物业管理企业的成本管理体制是直线式的“统一核算，分级管理”，会计全都集中在集团总部，下属的各个项目中心只有出纳。

　　这样虽强化了对各项目成本的管理控制，但集团式物业管理企业下属的项目中心较多且分散，每笔费用都需到总部各个职能部门及领导处报批，这无疑增加了管理成本，降低了工作效率。

　　部分物业管理企业试行成本管理控制权下放，但相关权限人的把关不严，自身管理素质缺陷又造成了企业管理混乱，项目成本失控的现象。

　　因此，企业管理体制的不合适，直接影响了企业的成本管理控制。

　　( 3) 缺乏成本控制的手段。

　　一是现在物业管理企业普遍存在的问题是，提到控制就是想到降低成本，然后就是裁员、减少工作时间和费用支出等。

　　这样陈旧的管理思路早已不适应现代的市场经济发展，也不利于整个行业和企业本身的发展。

　　这样的成本管控制体制在深度上只关注成本节约，而忽略了通过成本与技术、业主资源、服务质量的有机结合来实现成本的深度控制。

　　不单只注重企业内部的成本因素控制，通过企业外部的影响因素控制成本来实现对成本的广度控制。

　　二是大部分物业管理企业都有通过增加物业管理的面积来达到降低成本的意识，但规模效应是否能有效带动经济，这在物业管理中还是值得讨论的问题。

　　作为劳动密集型的行业，物业管理项目的'增加，意味着管理服务人员的成比例的增加，其成本并没有实现实质性的下降。

　　再考虑到管理初期所投入的各项费用等，总体成本是下降还是上涨仍是个未知数。

　　( 4) 成本管理方法的局限性。

　　目前物业管理企业实行的成本管理方法有责任成本法、标准成本法等，这些传统的成本管理法在一定的条件下保证了经济效益目标的实现，能发挥一定的作用。

　　但在现今的现代市场经济环境下，尤其是在强调以客户为主导的环境下，这些成本管理方法的局限性就无法很好地适应。

　　特别是在采用包干制的项目中，项目的盈亏全归企业，这些方法是立足于企业内部，核算企业的内部耗费，易产生降低服务品质来换取收益的情况，从而使客户利益受损。

　　这些方法忽视了市场竞争、客户需求、行业发展，不利于企业的长期发展。

　　4.有效控制物业成本措施分析

　　( 1) 强化人力资源的管理。

　　如前所述，物业管理企业是劳动密集型的企业，那么有效控制人力成本就成为控制管理成本的关键因素之一。

　　我们应该充分应用科学技术管理替代人工管理，辅以信息化的管理方式来降低人力成本，提高人均管理面积及效能。

　　加强对员工的企业文化宣贯及业务能力的培训，为员工开辟畅通的职位晋升渠道，以降低员工的离职率，从而节约企业的培训成本。

　　不断提高员工的政治、科学和文化水平，加大技术改造资金投入，根据企业不同的发展阶段匹配不同时期的企业司组织架构，合理有效地配置相应人员，充分研究国家鼓励的用工政策，既为社会提供有效的劳动岗位，又合理地减少了企业用工成本。

　　简而言之，对各工作岗位进行科学的编制，可有效地降低物业管理企业的人力成本，促进企业的可持续发展。

　　( 2) 追踪作业成本法。

　　追踪作业成本也就是控制作业成本。

　　目前大部分物业管理企业都是简单的控制部门或单位的成本，这种方法的缺点在于不能很好地解决具有关联性和同质性，且不属单一部门费用的归属问题，易造成单为追求部门利益而损害企业整体利益情况的发生，难以达到最有效的全局成本控制。

　　追踪作业成本是以作业作为核算的对象而非项目，这样就避免了上述情况的发生，较好地从整体上控制成本。

　　同时，其有助于企业树立“以业主为中心”的服务思想，使企业注重成本效益水平，同时以资源消耗对业主是否有价值增值的效果作为成本管理控制的标准，而不再仅仅是看成本耗费本身。

　　( 3) 注重细节管理控制。

　　由于物业管理属于微利行业，注重细节管理来控制成本是其确保盈利的必然要求。

　　例如，河南天一物业公司就在总结自身特点的基础上，推进成本工程与耗费控制，并在实践中取得了很好的成效。

　　公司遵守基本的财务管理准则，严格控制各项费用开支，减少非生产费用，具体有：压缩会议、电话、接待、车辆、水电等费用。

　　为公司带来了意想不到的收益成效。

　　( 4) 注意降低组织成本。

　　我们不能忽视组织成本也是影响物业管理企业成本的重要因素之一。

　　降低组织成本具体需从两方面入手，一是完善组织结构。

　　根据项目自身特点、业主需求和市场的变化来不断调整组织结构，使其达到最优。

　　二是完善组织运作的机制。

　　如决策机制、日常管理机制、与业主沟通机制、员工激励机制等。

　　( 5) 实现管理的科学化。

　　在科学技术为第一生产力的今天，加强科学管理降低成本是必然的趋势。

　　具体应注意以下几方面：一是配备高效节能的管理设施设备，与政府相关单位协作加强管理项目节能改造工作的推进; 二是运用先进的方法进行现代化管理，综合运用全面预算管理、三标一体化的质量管理体系、办公的信息化管理、物流集中配送管理等现代化管理方法; 三是提高员工综合素质，注重对业务、职能等全方位复合型人才的打造与培养。

　　5.结语

　　总之，物业企业是以服务为宗旨，以经营为手段的综合型经营组织。

　　物业管理成本的高低直接决定了物业管理企业的可持续发展。

　　因此加强对控制物业管理成本的研究，从而降低管理服务成本，实现投资效益最大化成为物业管理企业的重中之重。

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