物业管理研究论文范文
物业管理研究论文范文一：物业管理人员管理现状分析
摘要：新形势下，20**物业管理企业只有采用先进的系统化的人力资源管理模式，加强对员工的科学管理，充分发挥员工的积极性，将企业的目标与员工个人目标统一起来，这样才能够实现更大的企业价值。
关键词：物业管理;管理
一、物业管理企业的人员管理现状
1.对人力资源管理不重视
目前，部分20**物业管理企业，尤其是小型20**物业管理企业对人力资源管理的认识还不到位，只是简单地认为人力资源管理部门是只花钱不挣钱的部门，不能给企业带来实质的效益，这就导致很多企业都不愿意对人力资源部门进行资源投资。
2.企业内部培训机制不完善
20**物业管理企业的内部培训机制不完善，未制定相应的员工培训规划，在培训上投入较小，培训方式和内容都较落后，采用的还是集中培训的方式。加上中高层管理人员对于管理技能培训认识还不到位，不注重企业员工素质的提升、企业文化的建设，这样就很容易造成员工掌握工作技能不熟练，对企业的忠诚度降低，甚至出现员工流失严重的现象。
3.在人员招聘方面有所欠缺
一些中小型20**物业管理企业在招聘人员过程中，未对其招聘岗位进行分析，更没有明确招聘岗位的职责，造成招聘条件和招聘标准过于主观;未建立一套完善的招聘管理系统，也未对招聘工作进行追踪、分析和调查，这样对招聘人员的选拔就产生了影响，增大了员工流动和企业用人的成本。
4.薪酬管理机制相对单一
目前，大部分企业在薪酬方面还是采用传统的模式，不利于激发员工的积极性。随着企业战略目标的深化，这种单一的薪酬管理方式很容易造成优秀员工流失。
二、物业管理企业的人员管理发展趋势
1.从业人员专业化程度不断提升
随着20**物业管理企业从注重数量提升转变为质量和规模的增长，势必推动20**物业管理行业整体素质的提升，使得20**物业企业社会资源配置也能得到全面提升和优化。实现集约化、规模化已成为20**物业管理企业的发展趋势，同时也提升了对人才的要求。在人力资源管理上对人员的需求并不是简单的人员增加，更多的需要20**物业管理企业具备更多优秀的人员，特别是高素质、能力强的复合型20**物业管理人员。这样才能更好地推动企业发展。
2.部分专业工作将实行外包
有的20**物业管理企业为了降低成本，提高服务水平和工作效率，对部分专业工作实行外包。可以说，专业外包对于20**物业企业来说既有利亦有弊，需要靠企业的管理人才运筹得当，化弊为利，实现低风险、高效率。在激烈的市场竞争环境下，必须树立科学的人力资源管理理念，提升对人力资源的开发意识，配备高素质的人事工作人员，采用先进的经营管理手段，运用现代的.科学管理方法，实现人力资源管理工作的高效率和最优化。
3.网络信息背景下需要复合型人才
把握现代管理和科学技术知识的高素质的复合型人才，是20**物业管理企业提升自身竞争力、获得可持续发展的重要资源。20**物业管理企业要想在巩固现有市场的基础上，进行新市场的开拓，探索一条可持续发展的道路，就必须向业主提供更加优质的专业技术服务，这也就需要企业培训和组建一支掌握信息化、智能化管理方式的高素质专业技术人才队伍，以更好地为业主提供服务。
三、新形势下物业管理企业人员管理的对策
1.建设核心企业文化
结合企业的管理特点，建设核心企业文化，营造团结合作融洽的文化氛围，为人才创造和谐稳定的工作环境。让员工能够在一个和谐、轻松、公平、团结的环境和团队中工作，并将人性化管理更好的渗透到每名员工的思想中，使得人性化管理得到认同并形成强大凝聚力，成为企业的生产力。
2.把人力成本管理上升为人力价值管理
人工成本管理对企业各项工作的开展具有非常重要的作用，做好企业人工成本控制才能够让企业获得更好、更全面的发展，进一步提升企业人力价值。新形势下做好企业人工成本管理十分必要。(1)实现人才到“人财”的转变，为企业带来巨大财富。当人才感到自己是企业投资的一部分、占有一定比例时，企业与人才的合作、对人才的激励就自然成了人才是企业投资者的主人翁管理，无为而治。(2)20**物业企业想要在激烈的市场竞争中提升自身的市场竞争力，在不断拓宽市场的同时，更需要不断扩大生产规模、增加人工数量，这样就会造成企业成本增加，导致人工成本管理难度的提升，因此，需要不断强化人工成本管理。企业只有针对当前市场环境进行科学分析，积极应对降低成本、提高效益带来的压力，探索出适合自身的人工管理方式，才能体现出人力资本价值。(3)把人力成本管理上升为人力价值管理，节约企业成本，提升企业利润。企业想要在生产经营过程中降低人工成本，就需要提升人工成本的利用效率，提高运营效率，提升20**物业人工成本管理水平，为企业获得更大的发展空间。
3.提升20**物业管理人员的领导力
“千里马常有，伯乐不常有”。领导者要善于识人、知人、用人、留人。在人才问题上更新观念，开拓创新，重塑人格魅力，提高管理水平。管理水平的高低，在很大程度上左右着企业的发展;领导风格及人格魅力，在很大程度上影响员工的积极性和团队的稳定性。
4.完善薪酬激励制度
效益激励是培养员工爱岗敬业的助推器。在实际操作过程中，企业能够采取各种手段和方式对员工进行公平公正的奖惩，并由此提升员工的上进心和工作积极性。一旦企业没有完善的竞争激励制度，对员工未实行竞争约束，更未培养员工的竞争意识，就很难调动员工的工作积极性。企业应在对员工日常的考核中，充分利用员工绩效考核制度对员工进行业绩评价，并实行等级薪金制度。对表现优秀的员工给予奖励，对表现较差的员工予以惩罚。需要注意的是，在开展效益激励的过程中一定要秉持公平、公正、公开的原则，不能马虎了事。另外，在进行效益激励的同时，对那些工作中成绩较好的员工，让他们做先进、立标杆、树典型，并给予他们丰厚的奖励，以此激发其他员工的工作热情，营造一种良好的工作氛围。
5.构建科学合理的薪酬管理机制
企业薪酬管理机制的公平与否，对薪酬水平、薪酬结构的科学性和适应性有着非常重要的影响，甚至会影响到人员的稳定性。因此，企业应采取有效措施：
(1)构建合理科学的薪酬管理制度，同时针对薪酬管理工作中存在的不足，及时制定出与目前企业发展战略相适应的薪酬管理方案，并根据形势的变化，不断进行薪酬水平和薪酬结构的调整，进而实现效率、公平、合理的薪酬目标。
(2)针对薪酬管理现状，转变过于单一化的薪酬管理理念，建立一个以市场需求为导向的“宽带式薪酬管理模式”，摒弃和改变传统用职称、岗位和级别进行薪酬评估机构，重新结合企业自身的一些特点，建立薪酬管理体系，制定薪酬管理的方案和操作流程，促进企业更快地适应形势的发展和业务的需要。
6.完善绩效管理
进行考核、评估、激励。关注结果，还要关注过程、影响。
(1)做好绩效考核各个环节的工作。科学选择绩效考核方法，建立公平公正公开的考核机制，将考核结果作为奖罚晋升的依据。做好考核评估，绩效申诉、绩效反馈、绩效改进、绩效面谈。
(2)提高个人绩效和团队绩效。考核是手段，激励是目的。绩效管理应以激励为立足点、以激励为核心，制定相关政策和措施，避开因僵硬局限的绩效考核与应用而激化人性利益上的弱点和矛盾，实现根治。人才激励与绩效激励是相互影响相互作用的，应建立人才的动态调整、平衡、分析和管控机制，达到最佳效果。新形势下，20**物业管理企业只有采用先进的系统化的人力资源管理模式，加强对员工的科学管理，充分发挥员工的积极性，将企业的目标与员工个人目标统一起来，这样才能够实现更大的企业价值。
物业管理研究论文范文二：业主自治——物业管理及行政管理
摘要：业主现有的水平距离业主自我管理还有一定差距，而20**物业管理法规滞后、可操作性不强，甚至相互冲突，则是导致20**物业管理秩序混乱的根本原因。而创造性的20**物业管理制度建设，正是推动与保障20**物业管理和业主权利的关键。
关键词：物业管理;行政管理
一、物业管理在行政管理下从需求发展成产业的回顾
从时间顺序来看，我国20**物业管理大体上可以划分为四个阶段:政府行政管理(含单位自管)阶段、房地产开发企业管理阶段、按照现代企业制度建立20**物业管理公司的管理阶段和业主自治管理阶段，并在发展中成为一个独立的产业。其中前三个阶段又具有共性，表现为行政主导的管理或者说是这种管理理念的延伸，业主自治管理正在探索和形成之中。
(一)适应20**物业管理需求，促成20**物业管理新生行业成长
20**物业管理是随着深圳商品房的出现，首先由深圳从香港引进的。20世纪80年代起，市场经济日趋活跃，城市建设事业迅速发展，房地产经营管理体制的改革步伐加快，当时主要为了解决外商人员在中国大陆地区的居住问题。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳市20**物业管理公司成立，标志着20**物业管理在中国大地的复苏。政府运用行政手段，通过实施一体化20**物业管理，提供高效而规范的小区20**物业管理服务，使得20**物业管理在当时作为一新生事物很快为众多业主和使用者所接受，甚至成为某种身份的象征。同时，该20**物业公司作为一个政府机构，履行政府与企业双重职能，我国的20**物业管理就这样在行政管理模式下运行起来。虽然后来随着政府改革的深入，20**物业管理公司最终被定义为企业从政府部门剥离出来，但这套行政管理模式特别是其中的一体化20**物业管理方式被延续下来。
(二)成立了专门的20**物业管理部门或企业，20**物业管理进入房地产开发企业管理新阶段
进入20世纪90年代，20**物业管理随着我国房地产业的升温而进入快速成长阶段，20**物业管理在全国普遍推开，开发商纷纷成立自己的20**物业管理部门或企业接管所开发的20**物业。在这个阶段，20**物业管理公司70%都是开发商自办的企业。在管理方法上，经历了由引入国外的管理方法、模式加以模仿、消化和借鉴，到结合国情、探讨20**物业管理的本土化实施的过程，走出了一条积极探索之路。1994年6月，深圳市人大常委会通过了深圳第一部20**物业管理条例《深圳经济特区住宅区20**物业管理条例》，标志着在经济特区深圳，20**物业管理进入了法制化阶段。
(三)社会需要规范化的20**物业管理，促使我国20**物业管理进入按照现代企业制度建立20**物业管理公司的阶段
2003年6月8日，以中华人民共和国国务院令形式颁布的《20**物业管理条例》在全国施行，按照现代企业制度的要求建立20**物业管理公司，实施一体化20**物业管理，标志着20**物业管理在我国进入法制化、规范化的新阶段。在这种背景下，许多没有开发商背景的20**物业公司大量出现，依靠提升服务和20**物业管理品质求得生存和发展，推进了我国20**物业管理的大发展。我国于2007年出台《物权法》，将业主的权益法制化。同时，我国对《20**物业管理条例》进行了修改，20**物业管理企业也改名为20**物业服务企业。该法确定了业主的主体地位，20**物业服务真正成为20**物业服务企业“产品”的卖点。这样，强势的行政管理逐步弱化，转变服务态度和提供更好的服务质量让业主满意，成为20**物业服务企业生存和发展的根本。
(四)20**物业成为业主最重要的财富，20**物业管理将迎来业主自治管理阶段
从2010年开始，以北京业主为代表的部分业主的20**物业所有者自治意识开始觉醒，并自发在个别住宅小区管理中进行以业主组织主导的20**物业管理尝试。在这种自治管理方式下，更多选择权将由业主组织自行决定，一体化20**物业管理可能被直接对业主或业主组织负责的专业化管理代替或与之并存。这一现象也已经反映到一些地方政府20**物业管理的规定中，如《北京市20**物业管理办法》第二条条文特别强调业主自行管理或者通过他人实施对20**物业管理区域的管理，与目前普遍实施的必须由20**物业服务企业来管理业主的20**物业形成强烈的对比。相似的情况在我国东部经济发达地区也多地出现。业主自行(自治)管理已被提到制度层面上，并将通过业主组织实现对20**物业的完全控制和管理，按照20**物业自身的特点和业主的需要来自行管理20**物业将会实现，业主自治管理是未来20**物业管理的发展趋势。
二、行政管理下物业管理的冲突与反思
行政管理下的一体化20**物业管理，虽然在一定历史阶段促进了经济的发展和百姓生活水平的提高，但随着我国经济的进一步发展和人民生活水平的大幅提高，这种管理模式也存在许多问题。
(一)政府对20**物业管理大包大揽，重审批，轻监管，缺乏过程管理
在现实中，我国政府职能转变还没有完全到位，服务型政府的建立还有一个过程，政府治理在制度化层面的水平低，小政府、大社会的格局并没有形成。政府这支有形的手同市场这只无形的手并没有严格区分，在20**物业管理方面反映出的问题是政府大包大揽，管得过宽，重审批，轻监管，服务能力差，无过程管理，习惯于命令式指挥，习惯于用行政强制手段来代替市场无形的手，造成市场混乱，脱离市场实际与老百姓的生活需求。
我国政府的政策目标一直停留在便民利民的初级阶段，难以适应现代社会以公共服务为主的20**物业管理服务对政府服务的需求。具体表现在:一是20**物业管理体制没有理顺。政府没有把包括20**物业管理在内的社会公共福利制度的制定和完善提到工作日程，20**物业管理中的公共事业服务、业主自我服务、20**物业经营性服务还没有区分，而20**物业服务提供方有选择性提供服务，造成经济效益好的一些服务项目多而重复，而另一些经济效益差的和需要补贴的项目少或存在空白。二是20**物业政策方面政府供给的不足。公共选择理论学者提出了“政府失败理论”，政府同其他组织和个人一样可能犯错，打破了政府永远是天使的神话。如在维修基金的政策安排上，不但业主所有的专项维修资金很难由业主组织自己管理，而且专项维修资金由政府代管的情况下使用极为艰难。
据统计截至20**年6月，全国千亿元住宅专项维修资金沉睡，全国各地省级专项维修资金最高使用率仅为1.47%。又如，在业主委员会制度安排上，房地产行政主管部门获得了控制和影响业主委员会的权力。20**物业管理条例赋予业主委员会和业主的权利是有限的，不利于业主维护自己的合法权益。业主组织还没有获得独立的法律地位，代表业主自己管理、维护20**物业的能力还很弱小，政府也未有意识培训他们管理20**物业的经验和能力。
(二)20**物业管理行业协会不为业主考虑，反而更多地为政府分担、为开发商服务
20**物业管理行业协会本质上应是行业自律组织。我国现行的20**物业服务行业协会是以20**物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的行业性自律组织，具有社团法人资格。按照规定，20**物业服务企业应积极参加20**物业管理行业协会的活动，接受其业务指导。我国20**物业管理行业协会在三个方面偏离了业主的利益和需求，成为一个没有业主支持的协会。首先在桥梁和纽带作用方面，20**物业管理行业协会应当起到业主、政府与企业之间的桥梁和纽带作用，在为业主争取利益和权利的同时，也维护20**物业企业的利益。
但在现实中，20**物业管理行业协会鲜与业主联系，不为业主争取权益，而是站在政府的角度，执行政府政策和政府意志，成为政府的宣传部门。其次在调研和督察作用方面，20**物业管理行业协会应当调查了解整个行业状况，维护行业的整体利益，促进企业之间的公平竞争。但在实际操作中，20**物业管理行业协会维护的是会员企业的权益，对业主的权益很少予以考虑。第三是交流和服务作用，开展省市区之间、港澳台地区及国际20**物业服务同行联络和合作，为行业和社会各界提供相关的信息咨询服务。但在现实中，没有真正了解业主利益和需求，不去督促20**物业企业提升服务品质，20**物业管理行业协会难以得到业主的支持。
(三)20**物业公司以盈利为目的，公益服务无法体现，20**物业从业人员问题不断20**物业管理服务特别是住宅小区的20**物业管理服务具有一定公共利益的性质，需要相关组织和人员提供部分公益性服务。而住宅小区由20**物业公司实施一体化管理，虽然极大地减轻了社会管理的成本，减少了政府支出，但20**物业公司逐利的本性使其不惜采用一切手段降低成本或增加收入，这同业主逐渐觉醒的维权意识冲突不断并已成为社会焦点。
反映在整个20**物业服务过程中，从房屋接管、装修、日常设施设备的维修，到对环境卫生、安全保卫、客户服务等各个方面，业主与20**物业公司难以达成一致意见。且在我国目前的低水平20**物业管理下，大多小区实施的是包干制收费管理，20**物业公司为了节约成本支出，往往尽量少做事甚至不做事，给业主的感觉就是20**物业管理就是成天收费。同时，20**物业管理行业属于劳动密集型产业，部分20**物业管理人员素质低、形象差、不负责任，保安动粗打人已不是新闻。
(四)业主更关心专有部分，对公共部分关心甚少，对20**物业管理现状不满意见很多，缺乏主人翁精神
对大多数业主来说，只有房屋专有部分是自己独有的，而共有部分大家都在使用，所以业主普通更关注专有部分，对公共部分往往不愿意出面得罪人。同时，我国法律对建筑物以外的部分也不进行登记，业主根本无维权的可能性。在20**物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，共用部位、共用设施设备的利用与收益的归属，20**物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等等，都是容易出现纠纷的热点问题。当对20**物业管理现状不满意时，大多业主不去思考如何改善20**物业管理品质，而是在私下议论或是拒交20**物业费，较少有业主采取理智的行为。
小区业主与20**物业公司矛盾的症结其实还隐含着深层次的利益关系，部分政府部门对20**物业公司藐视法律的行为姑息纵容，却对业主依法自治百般刁难，这幕后往往都有利益在作怪。当业主与20**物业公司发生纠纷时，一般业主较难采取正确的维权方式，大多业主的维权武器是不交20**物业费，导致在诉讼中大多败诉。各地法院遇到的情况相类似，据上海法院系统的统计，通过法院审结20**物业纠纷案件中，9成以上被告为久拖20**物业费的业主，且结果往往是业主败诉。
(五)业主组织如业主大会、业主管理委员会的作用有待发挥
我国的业主组织以管理好本小区为目标，在性质上属于群众自治组织，包括业主大会、业主委员会等，目前还没有形成合力也缺乏实力。业主组织的弱化造成小区20**物业管理水平完全由20**物业公司控制，业主组织真正发挥的作用有限。以20**物业业主委员会为例，据上海社会科学院发布的《上海蓝皮书社会(2008)》指出，上海业主委员会存在5大难问题:业主大会召开难、业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难以及对业主委员会及其成员监督难。
如今，这5大难题一个也没有减少。业主委员会与20**物业公司契约关系的构建，也被复杂的行政与利益关系所渗透、包围，他们之间的矛盾与冲突对社会的和谐稳定已造成很大影响。而业主大会往往1年甚至多年才能召开一次，召开时参加的业主积极性也不高，真正关心并参与小区20**物业管理的业主也不多。即使在这种情况下，业主组织要发挥作用也要受到居委会的管理和制约。居委会同业主委员会都同属群众自治组织，但居委会由于有政府行政权力撑腰，成为凌驾于业委会的顶头上司，常见的.如居委会干涉业委会的换届选举等。因此，在当前的管理体制中，要想成立真正属于业主的、不受操控的业委会就有一定的难度。
三、做好业主自治管理下的物业管理工作
虽然受到各种因素的制约，但业主自己管理自己的20**物业是不可阻挡的历史潮流。要搞好业主自治管理下的20**物业管理，需要从以下几方面开展工作:
(一)政府做好管理与服务，充分尊重业主20**物业管理的自治权
政府应放心让业主自己管理自己的20**物业，从管理型政府向服务型政府转变，有意识培育业主组织的治理能力，帮助业主及业主组织提升20**物业管理能力。我国政府一直在探索政府管理职能实现三大转变:即政府管理的范围要从大政府向小政府转变，政府管理的理念要从管理型政府向服务型政府转变，政府管理的方式要从主要依靠行政命令向主要依靠市场选择转变。反映在20**物业管理行业，政府要充分尊重业主管理20**物业的自治权，放手让业主自己管理自己的20**物业，充分发挥市场在资源配置中的作用，调动各方面的积极性参与20**物业管理。
同时，政府还需要作好20**物业管理行业的服务，促进20**物业管理行业的健康发展，发挥好政府的指导和引导作用。特别是政府要组织研究力量，搞清楚20**物业管理行业的内在发展规律，引领20**物业管理的发展方向。同时，要加强20**物业管理政策法规的制定、修改并及时发布，根据人民的生活需要和20**物业自身的管理要求适时调整20**物业管理政策，促使20**物业管理行业良性发展。
(二)业主及业主组织在20**物业管理中发挥主体地位和主导作用
业主应尽可能摆脱政府对20**物业管理的控制和对20**物业管理公司的依赖，积累并形成自身的20**物业管理治理能力，20**物业的保值增值完全由业主自己承担。我国目前的20**物业管理由于没有业主的主动积极参与，使得20**物业管理驱动力不足，在专业化、职业化方面程度低。
因此，有必要对20**物业管理进行制度改革、机制创新和资源整合，对业主及业主组织重新进行角色与功能定位，制约和均衡行政权力在20**物业管理中的作用，充分发挥业主及业主组织的主体地位和主导作用。加强业主自治能力的培养，在论证研究的基础上可以率先在部分条件好的小区实施20**物业管理示范区试点，全面培养业主自我管理能力，通过业主组织企业化方式培育、积累业主自治能力，真正实现业主自己的20**物业自己负责经营和管理。
还可以借鉴其他行业的管理经验，在20**物业管理行业引进职业经理人制度，充分发挥职业经理人在现代管理中的作用，协助业主和业主组织实现规范化、科学化、高效率的20**物业管理工作，改变目前小区20**物业管理中对20**物业公司的依赖，从而在整体上带动业主的管理能力，提升20**物业的管理水平和可持续发展能力。理顺所有权关系，20**物业的保值增值本是业主自己的事，完全应该由业主决策和承担，即使委托20**物业公司管理，这个责任也仍然在业主自己身上，而不是20**物业公司。
(三)20**物业服务企业或职业经理人等经营单位要提供高效的服务能力
经营单位狠抓经营管理，充分运行现代科学技术，更好地促进业主及业主组织提升20**物业管理能力。我国20**物业管理行业虽然经历了30多年的发展，取得了一定的发展。但总的来说，与发达国家相比还有许多不完善的方面，需要不断地改进和提高。例如，20**物业服务企业或职业经理人等经营单位经营理念还比较落后，服务能力还很弱，现代科学技术在20**物业管理行业的应用还不够充分。不少20**物业服务企业依靠房地产企业的支撑，自身经营和盈利能力较差，没有创造良好的品牌效应，在施行一体化的20**物业管理过程中，没有自己的服务特色和技术特长，依旧停留在简单劳动和劳动密集型产业的传统管理上，缺乏高素质人才，管理效率低下，没有走技术创新和管理创新之路。
在20**物业管理中引进职业经理人的还很少，错失了这一在众多行业中普遍采用的高效的现代管理方法，使20**物业管理企业间的竞争和行业内部的管理创新缺乏动力。因此，建议现有的20**物业服务企业在参与20**物业管理外，还可大胆引进职业经理人制度，促进20**物业管理行业的适度竞争，通过市场引导各经营单位不断提升服务能力，强化内部经营管理，以业主和业主组织为中心，提升20**物业管理服务能力，更好地为业主的20**物业服务，这样20**物业保值增值才具有持续的保障。
四、业主自治管理的突破
业主及业主组织对20**物业的自治管理是历史的必然选择，要从根本上理顺20**物业管理关系，推行20**物业管理区域实体化，建立20**物业管理区域科学合理的管理层次和管理机制，就要破除并改革当前20**物业服务企业对20**物业管理权的垄断。在业主自治进程中，政府要大力宣传、制定政策主动引导推进;20**物业服务企业和职业经理人等经营单位要主动调整管理方式、运作模式并真正落实以业主服务为宗旨工作思路和工作作风;业主及业主组织站在本20**物业管理区域自身的角度，根据本区域实际状况创造性地开展工作，不但要做好治安维护、清洁卫生工作，更要培育自治能力和管理水平，增强自治能力，使业主权利得以维护和20**物业保值增值的目标得以实现，促进居民安居乐业，解决好我国最基本的民生问题———住的问题。
同时，需要清醒认识到业主自治管理在我国的形成还有一个过程，在现有20**物业管理现状下，要实施业主自治管理，还需要推动20**物业管理行业在三个层面有实质性的突破:一是在20**物业管理思想观念方面的突破与创新。在思想观念上要由行政管理向业主自治管理转变，政府由行政管理转向市场服务。
认识到20**物业管理是政府、市场与业主不同利益主体多元互动下业主的自治管理。二是在20**物业管理制度上的突破与创新。我国要想通过20**物业管理搞好社会治理提升城市管理水平，必须要有系统的、配套的制度设计与安排，解决好当前20**物业管理过度行政化干涉的问题、开发商遗留事项让20**物业公司受伤的问题、强势的政府行政权力与业主自治边界问题等。
此外，业主现有的水平距离业主自我管理还有一定差距，而20**物业管理法规滞后、可操作性不强，甚至相互冲突，则是导致20**物业管理秩序混乱的根本原因。而创造性的20**物业管理制度建设，正是推动与保障20**物业管理和业主权利的关键。
三是在20**物业管理机制方面的突破与创新。良好的20**物业管理必须是业主广泛参与的过程与结果，但据对业主的调查统计结果显示，在20**物业小区里积极维权的业主大约占10%，保持沉默的也大约占10%，有80%的业主不大关心20**物业管理和小区事务。必须创造性地开展工作，将广大业主发动起来，使全体业主共同关心、支持并参与家园管理与建设;明确业主组织在20**物业管理中的核心作用，做好相关业主组织的职责、权力设计，鼓励、支持业主组织参与并提升小区20**物业管理水平;可以大胆在20**物业管理区域施行实体化管理并引入职业经理人制度，开创20**物业管理新局面。
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