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农村宅基地转让纠纷
农村宅基地使用权转让纠纷【1】
(一)农村宅基地的使用权转让需满足的四个条件：
1.需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;
2.转让人与受让人同为本村村民;
3.受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;
4.宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。
著名征地拆迁律师沈玉潮，现任北京来硕律师事务所征地拆迁部主办律师，高级合伙人，20XX年代理的"解某不服某县政府房屋征收补偿决定案"与"原国家发改委副主任刘案"一并被选为推进河北省法治进程的十大案例。
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沈玉潮律师拥有丰富的庭审经验，在办案中，善于抓住案件的核心和要害，从最本质和关键的问题着手，办理案件认真负责，恪守勤勉尽责，一切以当事人利益为中心的原则，自执业以来，共代理征地拆迁案件二百余件，其它各类案件三百余件，客户对案件处理结果的满意度在九成以上执业信条：受人之托，忠人之事;永远做人民的律师，永远为弱势群体服务。
(二)农村宅基地转让容易出现的问题有哪些
1.没有规范的买卖合同
在农村房屋或宅基地的买卖中多为口头协议，未签订买卖合同(或者买卖合同不规范);然而在法律上农村房屋或宅基地的买卖也需要规范的买卖合同。
如果没有签署买卖合同或者是买卖合同存在瑕疵，很容易对合同内容出现争议，进而造成毁约纠纷。
2.房屋升值，卖方毁约
现在的土地价值与日俱增，房屋的价值也不断增长，很多房屋出卖人看到了房屋的经济利益，已经出卖房屋或宅基地的人开始反悔，想方设法地想收回房屋，这样就很容易出现纠纷。
3.城镇居民禁买农村房屋/宅基地
农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，房屋出卖人更是“理直气壮”地反悔，也使得一些买了农村房屋或宅基地的城镇居民钱房两空。
农村宅基地不能随便转让，合同将判无效【2】
值得注意的是，根据目前国家的法律政策，宅基地等集体所有土地使用权只能在本集体经济组织成员内部享有、流转;
在这之外的宅基地交易一律无效。
我们知道现行的政策具有很强的社会保障功能，但在实际社会中，存在大量的违法宅基地流转。
如果交易双方能够正常履约，这种违法现象也就“合情合理”地存在着，并无“相关单位”追究。
但交易之中一旦产生纠纷，需要通过法律途径解决时，这种“转让”行为被法院认定为无效几乎是肯定的。
相关案例：
20XX年，村民吴某与蔡某签订了一份楼基地转让协议书，
约定吴某将位于己村的一处拆迁补偿置换的楼基地，以83000元的价格转让给外村村民蔡某，
双方签下转让协议并载明款项当面付清，同时吴某还找到了同村村民李某作为协议书的证明人并签字注明。
蔡某顺利从吴某手中买下楼基地后，该处楼基地就一直被闲置，蔡某也未在上面建设房屋。
20XX年，该街道的居委会以该处楼基地未能办理楼房建设手续，遂将该楼基地收回，并向吴某补偿位于县城外环的安置房一处。
得知此消息的蔡某找到吴某，拿出了当年双方欠下的合同，要求该楼基地补偿的安置房应归其所有，
蔡某认为，吴某已经将该楼基地转让给了他，因此，安置房归其所有合情合理。
眼见安置房到手的吴某并未马上同意将安置房交付给蔡某，他要求蔡某再支付15万元额外金额才转让，双方因此产生纠纷。
一个月后，蔡某起诉至法院，要求吴某将楼基地补偿所得的安置房无条件转交给自己，
或者赔偿自己当初购买楼基地支付的8万3千元以及相应的损失。
法院认为，该涉案楼基地所占土地性质系集体所有土地，
且吴某取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益，其性质等同于宅基地。
而张某将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的蔡某，该行为已经违反了我国行政法规的强制性规定，
最终法院依法确认该转让协议无效，蔡某不能取得涉案楼基地的使用权。
律师：宅基地转让被判无效后，关于补偿责任划分依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，
“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
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