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宅基地买卖怎么立合同
宅基地买卖怎么立合同?农村宅基地买卖合同效力如何认定有效还是无效?请看下面。
l 问题引入
随着城市化的不断发展，农村人口迁徙的进程不断加快。
与此同时，城市房价的高企以及城市生存环境的拥挤，使得越来越多的城市居民倾向于在城市近郊购买房屋。
在此背景下，农民私有房屋买卖合同引起的纠纷近几年不断增加，呈现出典型化、复杂化的趋势，但对于这类合同效力的认定一直存在争议，已经成为当前民事审判实践中亟待解决的疑难问题。
与此同时，由于涉及到农村宅基地，自然避不开集体土地征收中对农村宅基地的征收问题，从而在某种程度上来说，对农村宅基地买卖合同效力的认定又成了行政诉讼中需要考量的问题。
(值得提示的是，本文所说的农村宅基地买卖合同主要是指买受人为城市居民的买卖合同，集体经济组织成员之间的买卖合同也会稍有提及。)
由于房屋和土地有着天然的关联性，并且在我国仍然采取的是“房地合一”的原则，因而农村私有房屋的买卖不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移。
由于我国农村土地归集体所有，村民作为集体经济组织的成员只拥有宅基地使用权，并且一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，因此目前国家的法律和相关政策对于宅基地进入市场进行交易流通采取了原则禁止的态度。
根据最新的《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整有关法律规定的决定(草案)》的规定，暂时调整实施土地管理法第四十四条、第六十二条关于宅基地审批权限的规定，明确使用存量建设用地的，下放至乡(镇)人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。
国土部部长姜大明表示，试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。
由此可见，对于农村宅基地的转让问题，目前的法律规定以及相应政策，也只是放宽到集体经济组织内部。
那么，政策背景与现实情况冲突下，我们应当如何对农村宅基地买卖合同效力进行认定?笔者将结合办理过的具体案件的实际情况以及北京市法院的通行做法，对此进行评价。
由于篇幅所限，笔者无法面面具到，甚至也无法保证深入，权且作为初步参考，后续会有更详尽的论述推出。
2 实务操作
“无效是原则，有效是例外”
现实中农村房屋买卖情况已较为普遍，法院在农村房屋买卖合同定性问题上自然形成了两种代表性的意见。
一种意见主张认定买卖合同有效，其根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，认为反推此规范即含许可买卖之意，同时结合合同法及其司法解释，由于现行法律和行政法规没有直接禁止农村房屋买卖行为，按“法不禁止即为自由”的私法理念，应判决确认合同的法律效力。
另一种意见则认为应认定买卖合同无效，其理由是，我国宪法第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。
另外还有一些国家政策方面的规定，主要就是国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”;2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这两个国务院文件，不属于法律或者行政法规，不能作为认定合同无效的法律依据，但可以作为一种参照。
两种观点似乎都有道理，但笔者更倾向于支持第二种观点。
因为如果承认房地合一的前提，那么既然禁止对宅基地进行转让，自然房屋买卖并不符合“法不禁止即为自由”的私法理念。
当然，对于房地合一的争论，此处不做太多回应。
实务中，对于城市居民购买农村宅基地上的私有房屋，现阶段我国的法律法规及政策还都是采取的禁止性原则，在审判实践中，对于农村私有房屋买卖合同在一般情况下认定为无效。
法院动态
北京市高级人民法院早在2004年12月针对此问题专门组织了研讨会，会议中达成共识并形成了“会议纪要”：农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外;
从买卖双方的主体身份来看，如双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效;
2006年9月14日，北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会召开，这次会议认为：农村私有房屋买卖应当认定无效，2004年“会议纪要”中所确立的原则是恰当的，仍应坚持，但是在以无效为原则之外要考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效，对于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可以认定转让合同有效。
l 征收下的诚实信用原则的考量
在城市化进程较快的地区，当农村房屋买卖行为发生后，因房屋所在村落面临征地拆迁，故宅基地上所建房屋的所有人就可能取得较为优厚的补偿安置待遇，这时，部分房屋出卖方受利益驱使在卖房后有的甚至在卖房数年后，仍起诉到法院，对原房屋买卖协议予以反悔，从而主张买卖合同无效，要求收回房屋或得到原房价及拆迁补偿之差额部分。
以北京为例，著名的画家村案即属于具有代表性的案件。
此案中，二审法院北京市二中院审理认为，马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
但同时二审法院指出，出卖人应对合同无效承担主要责任。
对于买受人利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
对合同无效的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条有明确规定。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
但通过调研分析，可以看出此类案件之所以成讼，多为农村土地价格上扬促使出卖人毁约所致，此类案件数量不断增长，因此，在处理合同无效的法律后果时，应当结合合同法的公平原则和诚信原则来理解第五十八条之规定。
应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。
因此，法院审判实务中的此种做法，是在不违背上述“无效是原则，有效是例外”前提以及在《中华人民共和国合同法》之下的一种自由裁量，从法外人的角度来看也显得更加公平合理。
小结
逐利是市场经济下的固有特征，但是我们向来提倡取之有道并且取之有德。
诚实信用原则作为保护合同的天然盔甲，不应徒有虚名，这也是法律的应有之义。
在承认这一标准的前提下，我们才有可能对此环境下的农村宅基地买卖合同效力作出判断。
虽然法律对此问题的具体规定并不完善，但是结合目前司法实践的具体情况，农村宅基地买卖合同效力还是应当坚持无效为原则，同时考虑具体情形慎重确认有效。
对于合同无效的法律效果，需要考虑到均衡买卖双方的利益，以避免不稳定因素的产生。
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