医院资产评估报告
一、金融不良资产评估的有关问题
金融不良资产评估中的理论和实践问题很多，这里列举在实践中经常面临的最重要的20个问题，展开分析。
1、评估什么?
《金融不良资产评估指导意见(试行)》
金融不良资产是指银行持有的次级、可疑及损失类贷款，金融资产管理公司收购或接管的金融不良债权，以及其他非银行金融机构持有的不良债权。
并不能理解为：为贷款所设定的保证——抵押、质押物，以及债务人拥有的资产等是“不良”。其变现折扣并不是由于资产的质量，而是产生于变现的时间要求，
受雇于AMC评估业务，本质上是对债务人和债务责任关联人可以偿还贷款资产线索的查证、资产变现值的估算;经营现金流的判定;其他任何可能偿还贷款的线索以及可回收贷款的判定。
债务人、债务责任关联人可以偿还贷款的3个来源：
1.经营现金流;
2.清算剩余资产;
3.债务重组付出。
判定的是偿债能力。偿债意愿是企业信用的评价，应当不属于价值评估范畴。
2、为何划分分析业务、评估业务?
价值分析业务：无法实施必要评估程序的
基准日的价值或价值可实现程度
价值评估业务：可以实施必要评估程序的
基准日的价值
在未受到限制、能够履行必要评估程序的情况下，通常应当考虑执行价值评估业务。
在受到限制、无法履行必要评估程序的情况下，可以与委托方协商执行价值分析业务。
价值分析业务，应当确信受到的限制不会影响其独立性、公正性和价值分析结论的合理性。
3、如何划分分析业务、评估业务?
1.在约定时限内，是否能够充分获取评估对象的资料和信息;
2.对评估对象的现场调查是否受到限制，如由于相关当事方不配合或其他原因，无法进入现场实施清查、勘察等必要评估程序;
3.对评估对象的法律权属资料和资料来源的查验是否受到限制;
4.是否存在评估师认为对形成合理价值评估结论具有重要影响的其他事项。
4、分析业务和评估业务的披露
提醒委托方和其他报告使用者关注价值评估结论和价值分析结论的区别。
价值分析结论是在受到一定限制条件下形成的专业意见，委托方和其他报告使用者应当知晓其作为参考依据的适用性不同于价值评估结论。
5、评估的是什么?——评估范围和对象的确定
评估对象
债权资产本身
资产-用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产。
评估范围
债务人
债务责任关联人-不但应包括债务人本身，也包括债务连带责任人，具体包括有效保证期内的贷款保证方、提供物权担保(抵押、质押等)的第三方、承债式兼并方和其他责任关联方等
实务中存在的主要问题分析
关于评估范围和对象的问题主要有两个方面，一是没有明确说明评估或分析的对象。金融不良资产评估业务的评估对象一般存在两种，一是债权本身，二是用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产(往往因受到限制、无法实施必要评估程序)。而在报告书中几乎都是因受到限制、无法实施必要评估程序的用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产。这样，因没有明确说明评估对象，在瑕疵事项的揭示中，不能说明究竟是何种原因产生的瑕疵。二是没有对债务连带责任人偿债能力进行分析。金融不良资产评估业务和分析业务中的范围，不但应包括债务人本身，也包括债务连带责任人，具体包括有效保证期内的贷款保证方、提供物权担保(抵押、质押等)的第三方、承债式兼并方和其他责任关联方等。债权资产价值分析除调查债务人经营情况、财务情况、资产状况、企业信用等外，应当调查债务人责任关联方的经营情况、财务情况、资产状况、企业信用等，这是“债权资产价值分析业务”分析范围的具体要求。
6、价值类型的不同理解
资产的清算?债权的清算?
《意见》——清算价值是指资产在强制清算或强制变现的前提下，变现资产所能合理获得的价值。委托方在需要将持有的金融不良资产在短时间内强制清算或变现时，可以委托注册资产评估师评估清算价值。
评估对象是债权本身时，是否存在强制变现?利用债权处置市场资料，对比分析得出债权的变现价值，属于清算价值类型?还是市场价值类型?
实务中，AMC处置债权的时间足以支持市场价值类型的定义
假设清算法，适用于“清算价值类型”。
假设清算法是指在假设对企业(债务人或债务责任关联方)进行清算偿债的情况下，基于企业的整体资产，从总资产中剔除不能用于偿债的无效资产，从总负债中剔除实际不必偿还的无效负债，按照企业清算过程中的偿债顺序，考虑债权的优先受偿，以分析债权资产在某一时点从债务人或债务责任关联方所能获得的受偿程度
假设清算法，企业的清算和资产的处置变现
7、假设清算法——评估的不是净资产
假设清算法评估：是在对可以偿还债务、优先股东、普通股东剩余资产受偿权利等有效资产的评估，之后按顺序，确定AMC作为一般债务人可以获取的剩余资产变现额。
假设清算法评估：当企业只能清算关闭，资产逐个变现前提下，成本法是首选方法。
假设清算法评估：可以整体变现、可以持续经营的前提下，基于“企业现金流” 评估的价值，之后按顺序偿还，应当是可选方法。
8、假设清算法——固定资产的评估
运用假设清算法评估有效资产价值，对债务企业而言，设备已经不具持续使用前提，不应以市场价格加计运费、安装调试费的思路作价，应以销售途径确定“二手”设备价格扣减销售费用的思路。尤其是车辆。
9、无效资产确认