资产评估报告的制作步骤
纳入评估范围的资产、负债以证券*提供给北京证券资产评估有限公司的“资产清查评估明细表”为准。
五、价值类型及其定义
本次评估选用的价值类型为市场价值。
现行市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易时所表现的价值。
买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。
相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。
六、评估基准日
评估基准日是确认资产、评估价格的基准时间，本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。
确定本次评估基准日的理由为：
(一)在征求委托方及产权持有者意见的基础上，根据此次经济行为的性质，以有利于保证评估结果有效地服务于本次评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项为原则而选定的。
(二)在资产评估中所采用的价格均以评估基准日的现行公允市场价格作为取价标准。
该基准日后，人民币存贷款利率无变动，汇率和国内物价指数平稳，国家政策或行业政策无大变动，国际国内政治经济形势基本稳定,因此确定该评估基日对评估结果无明显影响。
(三)本项目所选取的评估基准日为一特定会计期间的终止时点，能够较全面反映评估对象的情况，尽可能接近评估目的的实现。
本次资产评估基准日是二○**年十二月三十一日。
七、评估依据
在本次资产评估工作中所遵循的法律法规以及参考的文件资料主要有：
(一) 行为依据
委托评估协议
(二) 法规依据
1、《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
2、国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》;
3、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》;
4、原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见(试行)》;
5、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[2001]102号，2001年);
6、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号);
7、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知(会协[2003]18号);
8、《企业价值评估指导意见(试行)》;
9、中国资产评估准则(2007);
10、《企业会计准则》(2006)。
(三) 产权依据
1、《产权持有者关于资产产权声明》;
2、设备购置发票、重要资产购置合同或凭证;
3、其他有关委估资产的产权证明文件。
(四) 取价依据
1、委托方(产权持有者)提供的各类《资产评估清查申报明细表》;
2、委托方(产权持有者)提供的原始会计报表、原始会计凭证、财务会计经营方面的资料、企业提供的银行对帐单及余额表，以及有关协议、合同书、发票等财务资料;
3、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及本机构平时所积累的市场信息和取价参数资料等;
4、国务院令[2000]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;
5、原国家经济贸易委员会国经贸[1997]456号“汽车报废标准”;
6、原国家经济贸易委员会国经贸贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;
7、中国机械电子工业出版社20XX年《中国机电产品报价目录》;
8、国家国库券利率、银行贷款利率等价格资料;
9、《慧聪商情》办公自动化市场报价;
10、《资产评估手册》、《资产评估常用数据与参数手册》。
八、评估方法
根据国有资产评估的有关法规和《企业价值评估指导意见》(试行)，依据本次评估目的及委估资产类型，结合证券*近几年经营状况选择评估方法。
该企业属非上市公司，目前同类企业也无交易资料可供参考，故无法采用市场法进行评估;证券*经营成果可以计量和预测，故可采用收益法评估;被评估企业有完整的财务会计资料，故可采用成本法进行评估。
本次评估选择成本法和收益法对证券*整体资产进行评估。
(一)收益法
此次评估工作中，我们采用收益法对证券*的股权价值进行评估，即以未来若干年度内的企业股权自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出股权自由现金流量折现值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值得出股东全部权益价值，用股东全部权益价值乘以拟转让股权比例则得出股东部分权益。
本次收益法评估模型选用企业股权自由现金流量模型。
在股权自由现金流量折现法模型下，股东全部权益资产价值的计算公式为：
股东全部权益资产价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值
在此模型下，营业性资产即为企业未来各期股权自由现金流量的折现值之和。
(二)成本法
成本法的基本思路是从投入的角度，即从资产购建的角度将被估企业视为一个生产要素的组合体，在对各项资产清查核实的基础上，逐一运用不同的方法进行评估，最后加和确认为评估结果。
证券*各项资产包括流动资产、固定资产、无形资产，负债为流动负债。
1、流动资产
流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。
(1) 货币资金
对货币资金，评估人员对库存现金进行盘点，根据盘点后现金金额和现金出入库记录，倒推评估基准日库存现金余额，以核实无误后的金额确认为评估值。
对银行存款账面价值进行核实，并结合银行对帐单金额和余额调节表，以核实无误后的金额确认为评估值。
(2)应收账款
应收账款：评估人员在对应收账款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。
根据各单位的具体情况采用个别认定法，对评估风险损失进行估计。
以账面值减去评估风险损失作为评估值。
(3) 预付账款
评估人员在对预付账款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。
根据各单位的具体情况采用个别认定法，对评估风险损失进行估计。
以账面值减去评估风险损失作为评估值。
(4) 其他应收款
其他应收款：评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。
根据各单位的具体情况采用个别认定法，对评估风险损失进行估计。
以账面值减去评估风险损失作为评估值。
(5) 存货的评估
纳入此次评估范围的存货主要包括建筑原材料、存货-在产品(工程施工)以及周转材料，分布在各项目地。
评估人员核实各种费用清查评估明细表与明细账余额是否一致，取得原始入账凭证，在核对无误的基础上分析存货价值。
2、固定资产
纳入此次评估范围的固定资产包括房屋建筑物、机器设备、电子设备和运输设备。
评估人员根据企业委托评估的资产范围和资产类型，明确评估范围和对象，拟定评估工作计划和实施方案，制定评估工作方案;根据委托方提供的评估申报表及相应的权属材料，确定具体的评估计算方法，分资产类型进行分析，确定适用的评估方法;与委托方的技术人员、资产管理人员，深入现场实地勘察、鉴定，了解掌握现实状况;将勘察鉴定结果详细记入鉴定表中作为评估计算的重要依据。
核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向公司管理人员调查了解建设基本情况，查询并收集相关权属、合同资料。
整理汇总，撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。
3、无形资产
证券*现持有两块土地。
其中***办公基地未办理土地使用权证，该土地系证券*与当地证券签订协议租赁所得、证券**已办理土地使用权证。
土地使用权证号：证券(***出)第**号。
对无形资产清查核实，评估人员调查了解了无形资产的具体内容，账面价值构成要素，核对财务的入账金额和其他有关的财务凭证，核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，查询并收集相关权属。
整理汇总，撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。
4、长期股权投资
长期股权投资是指通过投资取得被投资单位的股份。
企业对其他单位的股权投资，通常是为长期持有，以及通过股权投资达到控制被投资单位，或对被投资单位施加重大影响，或为了与被投资单位建立密切关系，以分散经营风险。
评估人员调查了解了长期股权的具体内容，对被投资单位进行了资产清查，并对被投资单位进行了资产评估。
用被投资单位的全部权益价值乘以所持股权比例则得出长期股权投资权益价值。
5、流动负债
对企业负债的评估，主要是进行审查核实，以将来应由评估目的实现后的产权持有者实际承担的负债金额作为负债的评估值，对于将来并非应由评估目的实现后的产权持有者实际承担的负债项目，按零值计算。
对于流动负债项目中的应付账款、其他应付款、应交税费等项目的评估，根据企业提供的各项明细表，以产权持有者实际承担的债务作为其评估值。
九、评估程序实施过程和情况
我公司接受评估委托后，即选派评估人员于20XX年3月17日开始前期工作，配合企业进行评估前期准备工作，制订资产评估工作计划，随后进驻现场并于20XX年4月30日完成现场勘察工作。
此后，评估人员经历2个多月的询价、估算工作，于20XX年6月10日出具了资产评估报告书。
我们根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估，整个评估工作分为四个阶段：
(一)前期准备阶段
1、对委托项目进行前期调查，听取委托方关于被评估资产的范围、类别、评估目的和时间进度要求的介绍，并深入现场，对委估资产做初步了解，在此基础上，与委托方商定评估基准日并签订资产评估业务约定书。
2、根据资产评估业务约定书，结合评估项目的具体情况，拟订初步的评估工作计划，包括各类资产拟采用的评估方法、人员配备及时间安排进度，在此同时，根据评估工作的需要，提请委托方做好资产评估前的各项准备工作，包括：资产清查核实、填写各类资产评估申报表及准备与评估有关的各种资料。
(二)现场评估阶段
根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权界定，具体步骤如下：
1、听取有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍;
2、根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法;
3、将产权持有者提供的资产评估申报明细表与企业的财务账册进行核实;
4、核实设备数量、运行维修等情况，查阅产权证明文件如设备购置合同、发票等资料;勘察实物资产的现状和权属情况，查阅和收集有关资料，拟定实物资产评估思路;
5、了解各项资产的性质、内容并查看收集相关合同、凭证和单据;
6、对遇到的问题与审计人员及产权持有者沟通;
7、开展市场调研、询价工作。
(三)评定估算
评估现场工作结束，转入评定估算阶段。
评估人员根据收集的价格资料及每项资产的具体特点，对债权债务类资产负债主要通过核实、分析等手段进行评估;对实物类主要采用成本法进行评估，根据掌握的交易实例等，计算各单项资产评估结果。