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房地产业资产评估报告模板
4、本报告的评估值是在估价对象无任何他项权利限制条件下计算得出的。
5、本报告只可按估价目的使用，不得用于其它用途。
6、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
估 价 结 果 报 告
一、委托方：白银铜城商厦(集团)股份有限公司 二、受理方：甘肃宏信房地资产评估有限公司 办公地址：白银区万盛路1号 联系电话：(0943)8253116 三、估价对象概况：
1、房地产权属状况：根据委托方提供的(白)房权证(白银区)字第005107号房屋所有权证，估价对象权属白银铜城商厦(集团)股份有限公司，权属清楚。
2、地理位置：估价对象白银区红星路85号1幢楼位于城建什字东南角，其东临白银市地税局，南临银光住宅区，西临公园路，北临红星路，交通便捷，地处城区规划一级地段。
3、建筑物概况：估价对象共四层(局部五层)，混合结构，19XX年竣工，L形楼，总建筑面积2040.51平方米，外墙面普通装修，水、暖、电、讯、消防配套设施齐全。
因本次估价不考虑其室内装修价值，故对装修情况不做描述。
四、估价时点：201X年1月8日。
五、估价时间：20XX年1月8日。
六、估价目的：提供市场价值。
七、估价报告的有效期限：本估价报告评估结果的有效期限为六个月，即从20XX年1月8日起到2010年7月7日止的期限内有效。
八、估价方法：根据估价对象为收益性物业，估价目的和所收集的资料，市场上与估价对象类似用途的房地产租赁价格较多，但市场上与估价对象同一地段，同用途，同结构的近期交易房地产没有，故确定采用收益还原法确定估价对象房地产价值。
九、估价原则：本报告评估过程依据合法原则、估价时点原则、公平公正原则、替代原则。
十、估价依据：
1、国家建设部、国土资源部及白银市人民政府颁发的有关政策、法规文件。
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。
3、委托方提供的房屋所有权证。
4、评估人员现场勘察获取的数据和资料。
5、本公司掌握的白银市区同类结构商品房租赁价格。
十一、价值定义：本估价项目采用公开市场价值标准。
十二、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，选用科学合理的估价方法，在分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为6547997元(大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币)。
单价:3209
元/平方米。
十三、评估人员：
撰写人： 郭荣芳
审核人：杨银满
批准人：王丽
估 价 技 术 报 告
第一部分 选择估价方法
根据估价对象为收益性物业，估价目的和所收集的资料，市场上与估价对象类似用途的房地产租赁价格较多，但市场上与估价对象同一地段，同用途，同结构的近期交易房地产没有，故确定采用收益还原法确定估价对象房地产价值。
收益还原法定义：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
第二部分 估价过程
收益还原法估价的思路：根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进行资本还原，确定估价对
象在估价时点的价值。
公式：V=A/R[1-1/(1+R)n] A、纯收益确定
1、年总收益：经评估人员对该地区物业租金水平的调查，该地段同类物业月平均租金为40-50元/平方米，并且属同类物业社会平均客观水平，且近几年来一直保持在这个水平上，根据估价对象目前的使用状况，确定租赁价格取45元/平方米.月，空置率10%，则一年的总收益为：
45×12×(1-10%)=486(元/平方米) 2、总支出：
(1)租赁管理费取年租金的0.75%。
486×0.75%=3.65(元/平方米) (2)房屋维修费按年租金的2%计。
486×2%=9.72(元/平方米) (3)房产税按年租金的12%计。
486×12%=58.32(元/平方米)
(4)营业税按年租金的5%计，城市维护建设税、教育费附加分别按营业税的7%和3%计。
486×(5%+5%×7%+5%×3%)=26.73(元/方米) (5)其它费用按年租金的10%。
486×10%=48.6(元/平方米)
(6)年总支出(1)-(5)项之和：
3.65+9.72+58.32+26.73+48.6=147.02(元/平方米) 3、年纯收益：
年纯收益=年总收益-年总支出
=486-147.02=338.98(元/平方米)
B、资本化率的确定：采用安全利率加风险调整值法，取一年定期存款利率为2.25%，加上低风险下房地产还原利率7.54%
R=2.25%+7.54%=9.79% C、收益价格
根据混合结构房屋耐用年限为50年，已使用22年，故估价对象的收益年限为28年，则：
V=A/R[1-1/(1+R)n]
=338.98/9.79%×[1-1/(1+9.79%)28] =3209(元/平方米) 六、估价结果
估价对象房地产价值： 3209×2040.51=6547997(元)
大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币。
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