房地产资产评估报告「最新版」

时间：2020-12-18 14:52:11 资产评估报告我要投稿

房地产资产评估报告「最新版」

　　房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。下文是yjbys小编精心整理的关于房地产资产评估报告相关内容，希望对大家有所帮助!

房地产资产评估报告「最新版」

　　一、个别因素分析

　　估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。

　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。

　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。

　　二、区域因素分析

　　1.概况

　　***

　　2.自然条件

　　***。

　　3.对外交通条件

　　***。

　　4.基础设施

　　***。

　　三、最高最佳使用分析

　　房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。

　　四、估价方法的选取

　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

　　五、估价过程

　　1. 确定估价对象房地产年纯收入

　　A.确定估价对象房地产年总收入

　　①确定客房年总收入

　　据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：

房间名称	数量（套）	房价（元）	入住率	年收入（元）
主楼标准客房	49	248	70%	3104836
副楼标准客房	8	120	70%	245280
主楼单间	13	258	60%	734526
副楼单间	6	160	60%	210240
主楼高级套间	2	880	50%	321200
副楼套间	2	380	50%	138700
总统套房	2	1260	40%	367920
合计	82	--	--	5122702

　　客房年收入=房价×数量×入住率×365

　　客房年总收入=512.27万元

　　日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%

　　+(2+2)×2×50%+2×2×40%

　　=96.8人

　　②确定会议室年总收入

　　根据委托方提供的'资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表：

会议室名称	半天价格（元）	出租率	年收入（元）
大会议室	1800	30%	394200
小会议室	1200	40%	350400
合计	--	--	744600

　　会议室年收入=半天价格×2×出租率×365

　　会议室年总收入=74.46万元

　　③确定餐饮年总收入

　　餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则

　　餐饮年总收入=96.8×80%×100×365

　　=282.66万元

　　④确定估价对象房地产年总收入

　　估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则

　　年总收入=512.27+74.46+282.66

　　=869.39万元

　　B.确定估价对象年总费用

　　①确定人员工资福利年总费用

　　估价对象现有相关服务人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则

　　工资福利年总费用=100×1800×12

　　=216万元

　　②确定餐饮年总成本

　　餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则

　　餐饮年总成本=282.66×40%

　　=113.06万元

　　③确定消耗品年总成本

　　消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的8%计算，则

　　消耗品年总成本=(512.27+74.46)×8%

　　=46.94万元

　　④确定年广告宣传费

　　年广告宣传费按总收入的2%计算，则

　　年广告宣传费=869.39×2%

　　=17.39万元

　　⑤确定年水电供热费

　　年水电供热按总收入的5%计算，则

　　年水电供热费=869.39×5%

　　=43.47万元

　　⑥确定年维修保养费

　　年维修保养费按年总收入的3%计算，则

　　年维修保养费=869.39×3%

　　=26.08万元

　　⑦确定年行政管理费

　　年行政管理费按年总收入的6%计算，则

　　年综合税收及附加=869.39×6%

　　=52.16万元

　　⑧确定年综合税收及附加

　　年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所得税、房产税等，按年总收入的15%计算，则

　　年综合税收及附加=869.39×15%

　　=130.41万元

　　⑨确定估价对象年总费用

　　估价对象年总费用为以上1-8项之和，则

　　年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41

　　=645.51万元

　　C.确定估价对象年纯收入

　　年纯收入=年总收入-年总费用

　　=869.39-645.51

　　=223.88万元

　　2. 确定资本化率

　　资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率内插法求取。一年期定期存款利率可视为安全投资利率，一年期贷款利率可视为风险投资利率，当前一年期定期存款利率为4.14%，一年期贷款利率为7.47%，现按照黄金分割位内插，则

　　资本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618

　　=6.20%

　　3.确定收益年限

　　估价对象建成于2003年，建筑物耐用年限为50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限为2053-2008=48年，故确定收益年限为建筑物尚可使用年限47年。

　　4.计算估价对象价格

　　公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r

　　式中：P为估价对象房地产收益总价，a为年纯收入，r为资本化率，n为收益年限。

　　房地产总价=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%

　　=3397.28万元

　　根据***房地产评估咨询有限公司出具的***字[2008][估]第***号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为1131.94万元，则

　　估价对象房产总价=3397.28-1131.94

　　=2265.34万元