租房合同怎么办理
租赁合同办理登记(备案)【一】
《深圳经济特区房屋租赁条例》第六条规定：房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到主管机关登记或者备案。
一、提出申请
租赁当事人可以到房屋所在地的租赁管理所领取《宝安区房屋租赁登记表》、《深圳市房屋租赁合同书》，在签订合同之日起10日内到房屋所在地的租赁管理所申请合同登记或者备案，并提供相关材料。
当事人提出申请时需提供的材料有：
1、出租人房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件，具体是：
(1)符合办理合同登记条件的材料包括：
①房地产权利证书(含县级或县级以上主管部门颁发的房屋所有权证、部队房地产权证);
②具有正当理由尚未办理房地产权登记但能够证明其产权的建筑许可证(以县级或县级以上主管部门颁发的为准，若许可证法定用途不明的，还需提供有关职能部门提供的能够证明其法定用途的材料)或建设用地规划许可证、红线图、建设工程规划许可证，竣工验收材料(加盖建设主管部门印章的竣工验收合格证书或竣工验收备案证明书或竣工验收备案回执);
③已开具付清房款证明，并在产权登记部门备案的购房合同书;
④经有关主管机关批准的并在有效期内的临时建筑许可证;
⑤市、区房地产登记部门出具的产权登记电脑查询资料(须有查档部门盖章，自出具之日起15个工作日内有效);
⑥抵押贷款合同(未注明房屋面积、使用有效期限、使用用途的，需提供房产证复印件);
⑦已生效的法院判决书、裁定书或仲裁机关的仲裁书(房屋具体信息未明的，需提供判决书所依据的房地产权利证书或产权登记电脑查询资料原件);
⑧合作建房需提供行政主管机关的批准文件;
⑨改变房屋原使用功能的，还应提供经行政主管机关同意改变房屋使用功能的批文。
(2)符合办理合同备案条件的材料包括：
①未经有关主管机关批准而擅自改变房屋用途，有合法房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件;
②自建房屋经居委会或集体股份公司及街道、社区行政管理部门开具自建房使用证明;
③属行政事业单位、国有企业或集体所有单位的出租房屋，须提供上级管理部门开具的房屋所有人或使用人证明;
④未有主管机关批准文件的合作建房的房屋出租，不属于禁止出租范围的，须提供土地使用权资料及合作建房协议书;
⑤拍卖的房屋出租，须提供拍卖确认书及付清房款证明;
⑥区政府或其委托的街道办事处出具的临时场地使用证明;
⑦已生效的法院判决书、裁定书或仲裁机关的仲裁书(房屋具体信息未明，又无法提供房地产权利证书或产权登记电脑查询资料原件的);
⑧其他证明其产权的材料。
以上材料查验原件、留存复印件，且复印件需租赁当事人签字确认，收件人经查验后加盖“与原件核对相符”印章。
(3)办理转租合同登记(备案)还应提交的材料：
①已登记(备案)的原房屋租赁合同书或租赁凭证(验原件，留复印件);
②原合同未约定承租人可以转租的，应提供原出租人同意转租的证明文件(原件)。
2、房屋租赁合同书(原件)
3、出租人和承租人的有效身份证件或法律资格证明：
(1)出租人或承租人为个人的：
①有效身份证件具体包括：居民身份证、居民户口簿、港澳台证、境外人士护照(须有居留许可或入境签证)等(查验原件，留存复印件);
②委托他人办理的，还须出具授权委托书(原件)及委托代理人的有效身份证件(查验原件，留存复印件)，如以委托代理人名义签订合同，委托人须在授权委托书上表述清楚，当事人在境外签署的委托书应按规定经过公证或者认证;
(2)出租人或承租人为单位的：
①政府或上级主管部门同意设立的批文、组织机构代码证、境外企业合法开业证明(查验原件，留存复印件);境外企业合法开业证明须附中文译本，未经中国相关职能部门认证的，需经使领馆公证或认证。
②法定代表人或负责人证明书(原件);
③经办人的有效身份证件(验原件，留存复印件)。经办人非法定代表人或负责人的，还须出具法定代表人或负责人的授权委托书(原件)，如以委托代理人名义签订合同，委托人须在授权委托书上表述清楚，境外当事人的委托书应按规定经过公证或者认证。
(3)共有房屋出租的还须提供共有人有效身份证件或法律资格证明(验原件，留存复印件)，若以部分产权人名义出租的还须出具其它共有人同意出租的证明或委托书(原件)。
4、其他材料：
(1)出租屋业主或管理人应当提供出租屋编码卡;
(2)《出租屋流动人口综合管理责任书》;
(3)长期租住的承租人应当按照深圳市居住证管理的有关规定提供居住证;
(4)住宅出租屋承租人为流动人口育龄妇女(20至49岁)的，还应提供经现居住地人口计生机构查验的计划生育有关证明;
(5)无合法竣工验收证明的工商业出租屋，在办理合同备案时，应当提供由建设主管部门颁发资质证书或建设主管部门认可的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告。
二、受理，审核
1、申请人提交申请材料齐全的，受理机关当场受理，并出具《房屋租赁合同登记(备案)收件回执》。
2、申请人提交申请材料不齐全的，应当场一次性告知需要补正的全部内容，并出具加盖本机关印章的《补正告知单》，材料齐全后，再行受理。
3、予以受理的，受理机关对申请材料进行审查。
4、审查符合办理合同登记或备案条件的(含转租)，予以办理合同登记或备案。对以下几种情形不予办理合同登记或备案：
(1)房屋出租人不是房屋所有人或合法使用人的;
(2)租赁合同期限超过合同法规定期限的;
(3)租赁合同期限超过土地使用年限的;
(4)不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;
(5)转租的租赁合同约定的租期最后时限，超过原租赁合同中约定的最后租期时间;
(6)转租的房屋再行转租;
(7)被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的;
(8)已公布房屋拆迁公告限期拆迁的;
(9)被有关主管部门确定存在重大消防、安全、治安隐患的;
(10)无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋。
三、核准
1、经审查符合条件的，进行合同登记(备案)。将有关资料录入计算机系统，计算机自动生成的登记(备案)号用皮带印章、红色印油加盖在存档的《房屋租赁合同书》右上角。打印《房屋租赁凭证》，《房屋租赁凭证》须加盖房屋租赁登记(备案)专用章、登记(备案)经办人和审批人签章方为有效。
2、经审查不符合登记(备案)条件的，出具《不予登记回复》或《不予备案回复》，并留存申请材料。
3、自受理之日起至办结登记(备案)或者做出不予办理决定之日止，不得超过5个工作日。
4、逾期不作出是否予以登记(备案)决定的，视为予以登记(备案)。当事人应于逾期之日起15日内到房屋所属街道租赁管理所办理登记(备案)手续。
四、办结
受理机关将《深圳市房屋租赁合同书》(一份)、《租赁登记表》存档，当事人依法交纳有关税费，受理机关向出租人、承租人各发放一份《房屋租赁凭证》。发放的《房屋租赁凭证》遗失补办须公告，变更、解除合同时须交回。
五、立卷归档
1、建档与归档
房屋租赁业务档案实行专人负责管理制度。租赁管理所指定档案资料管理员(简称档案员)，并设立专门档案室、柜保管房屋租赁档案资料及有关文件资料。
2、档案利用
利用档案的管理规定：
(1)上级业务主管机关可以检查、调阅档案,其他人员查询档案须经所长同意。
(2)当事人(含委托人、委托代理人)查阅自己的资料，个人需提供有效身份证件，单位需提供写明查阅资料范围并加盖公章的介绍信或证明、来人须提供有效身份证件，并收取介绍信或证明原件和身份证件复印件存档。
(3)律师受当事人委托调查取证的，档案员需遵守以下规定：
①来访律师必须持有当事人的授权委托书;必须持有律师事务所出具的调查专用证明，并且在证明上写明所要利用档案的具体事项;必须出示经年审有效的律师执业证。
②利用档案的内容是与该律师承办的法律事务有关联的事实。
③利用档案的方法可以是查询、摘录、复印(留存的个人身份证件除外)。
④无论是否达到其利用目的，均应收取当事人授权委托书复印件(验原件)、调查专用证明原件、执业证复印件存档。
⑤实物档案不得外借。
(4)法院、公安局、检察院、监察局等执法机关利用档案，需出示介绍信和工作证，并两人以上共同进行。应收取介绍信原件、工作证复印件存档。
3、档案保管期限及销毁
房屋租赁档案应按规定保管期进行保管：有效资料应长期保存;单位房屋租赁期限届满的档案保存3年;私人房屋租赁期限届满的档案保存2年。
档案员对保管的档案应每半年进行一次检查、清理。保管期满的档案资料，编制《档案销毁清册》，报区办批准后，集中以焚烧或化成纸浆的方式销毁。
档案销毁时，必须由两人负责监销，并在《档案销毁清册》上签名。《档案销毁清册》由本级档案室长期保存。
租赁合同终止应办理的手续【二】
一、合同终止的情形
合同终止分两种类别：一种是合同约定的租赁期限未满，提前解除合同;另一种是合同约定的.租赁期限届满，合同自然终止。
1、提前解除合同的情形
提前解除合同有四种情形：一是承租人有《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十九条规定的行为之一的，出租人依法单方解除租赁合同;二是出租人有《深圳经济特区房屋租赁条例》第三十六条规定的行为之一的，承租人依法单方解除租赁合同;三是签订合同的双方或多方当事人协商一致，解除租赁合同;四是合同约定的租赁期限未满，但合同约定的解除合同的情形出现，使合同中止。
提前解除合同的，当事人需到属地街道租赁所申请注销合同登记备案。
2、约定期限届满自然终止
合同约定期限届满，无需租赁当事人办理合同终止手续。
合同签订人一方欲延续租赁关系的，应在合同自然终止前一个月向另一方或多方提出，在合同自然终止前十日内重新签订租赁合同或补充协议。
租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同或补充协议的，出租人有权按合同约定的期限收回房屋。
二、注销合同登记(备案)业务流程
1、当事人提出申请：
(1)单方解除租赁合同的，需提供下列材料：
①申请人签字的《注销房屋租赁合同登记(备案)申请、受理单》(原件)，申请人有效身份证件或法律资格证明(查验原件，留存复印件);
②申请人持有的《房屋租赁凭证》(原件;2011年3月31日前登记备案的，提供原《深圳市房屋租赁合同书》);
③已解除租赁合同的有效证明材料，即以下材料之一：
a、已送达对方当事人的合法解除房屋租赁合同通知书、相关证明材料和单方解除合同的情况说明(原件);
b、人民法院或仲裁机关判(裁)决租赁合同解除或无效的生效法律文书(查验原件，留存复印件)。
(2)双方协议解除租赁合同的，需提供下列材料：
①租赁双方签字的《注销房屋租赁合同登记(备案)申请(受理)单》或租赁双方签署的《解除租赁合同协议书》(原件)，双方有效身份证件或法律资格证明(查验原件，留存复印件);
②双方持有的《房屋租赁凭证》(原件;2011年3月31日前登记备案的，提供原《深圳市房屋租赁合同书》);
2、受理机关根据当事人提供的注销合同登记(备案)申请及相关证明材料进行审查。
3、经审查符合条件的，在计算机系统进行注销合同登记(备案)操作：在《注销房屋租赁合同登记(备案)申请(受理)单》上打印受理内容交租赁当事人(或委托代理人)签字确认;审批通过后，在收回的《房屋租赁凭证》上加盖“注销合同登记(备案)专用章”或在被解除的《深圳市房屋租赁合同书》封面和登记章旁加盖“注销合同登记(备案)专用章”，完成办理。
无法提供原《深圳市房屋租赁合同》原件或《房屋租赁凭证》的，当事人应出具遗失声明。房屋租赁管理部门在官方的网站或当地主要报刊上公告《房屋租赁凭证》或原《深圳市房屋租赁合同书》(2011年3月31日前登记备案的)失效。
4、当事人提交的解除合同证明材料、签字确认的注销登记(备案)申请单、收回的《房屋租赁凭证》等均应存档，列于原档案材料之后。
私房出租税收知识
一、私人房屋出租如何计算税款?
按《深圳市地方税务局关于调整个人出租房屋营业税起征点的函》(深地税函[2011]285号)规定，自2011年11月1日起，按如下标准对私人房屋出租征收税款：月租金5000元(不含)以下的，按综合税率4.1%缴纳;月租金5000元以上、20000元(不含)以下的，按综合税率4.44%缴纳;月租金20000元(含)以上的，按综合税率6.12%缴纳。
二、私人房屋出租应如何缴纳税费?
宝安区各街道房屋租赁所受地税机关的委托，统一代征私人房屋租赁相关税款。私人房屋出租人是房屋租赁相关税款的缴纳义务人，应按期到房屋租赁所服务大厅缴纳税款。
税务机关可以应当事人申请，按《中华人民共和国税收征收管理法》规定，结合房屋租赁市场的指导租金和出租率，核定年度内私人房屋出租的每月租金收入，再按核定的月租金收入征收税款。
三、法律责任
出租人应在税务机关和房屋租赁管理部门所规定的期限内缴纳税款。逾期不缴纳税款的，由税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定责令限期改正，可以处二千元以下罚款;情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款;并从滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金;出租人构成偷税行为的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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