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房屋租赁合同的审查
随着法律知识的普及，能够利用到合同的场合越来越多，签订合同能平衡双方当事人的平等地位。那么合同书的格式，你掌握了吗？下面是小编帮大家整理的房屋租赁合同的审查，欢迎阅读与收藏。
房屋租赁合同的审查 1
房屋租赁合同的审查要点【1】
一、对出租主体的审查。
对出租主体的审查,除审核出租人的主体资格外,还应审查出租人是否有权出租标的物,可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。
审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同,以上名称供参考),主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
如果出租人非产权人,而是承租后再转租,还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租,应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人),相关文件应作为合同附件。
二、审查合同是否有违反强制性规定的内容。
如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格,承租违法建筑等。
三、租赁标的物的准确描述。
合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况,如承租的建筑面积或使用面积、楼层等,最好附图说明。
此外,要对租赁物作完整描述。
四、租赁标的物用途。
在租赁房屋前,应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途,做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。
如果房产证上记载用途为住宅,则对于经营用房的承租原则上不予考虑。
同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途,如用于营业、办公或仓储等。
五、租赁期限的审查。
审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。
按照《合同法》的规定,租赁期限不得超过 20年,超过 20 年的,超过部分无效。
租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订日起不得超过 20 年。
六、租赁标的物交付的约定。
审查是否有房屋移交方面的具体约定,如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。
七、租金条款的审查。
审查有关租金的约定是否完整,具体包含以下几个方面:
1、租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。
2、租金包含的范围及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
3、是否有类似约定:“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外,出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。
”
八、装修及免租期的约定。
审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。
如涉及装修改造,应在合同中约定:在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下,出租人同意承租方进行装修改造,并应约定合理的免租期限。
九、关于宣传广告事项的约定。
对于租赁房屋用途为营业、办公的,承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。
因此, 审查租赁合同时,注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传,并应约定出租人保证广告位的合法使用。
一般情况下,此费用可约定为已包含在合同租金中。
如约定由承租方另行支付,须对费用标准及支付作具体明确的约定。
十、关于维修的约定。
审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。
房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时,出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修,费用由出租方承担。
同时,合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公,且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准,承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
十一、关于租赁物不能正常使用,减少租金及费用的约定。
审查合同时,注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时,承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费,如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的,承租方有权解除合同,并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
十二、违约责任的约定应尽可能具体和量化。
违约责任方面,应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。
为增加违约责任的可操作性,可以约定一方违约后计算损失的范围,也可约定违约金的具体金额或比例,违约金不宜过低。
十三、关于承诺保证条款。
租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款,出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷,且应保证没有第三方就此主张权利。
交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利,则在保障承租方权益的前提下,由出租方负责解决,如造成承租方损失的,由出租方负责赔偿。
并可进一步约定,其保证若有不真实之处,承租方有终止协议的权利,并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
十四、关于租赁登记备案的约定。
根据《城市房地产管理办法》第 53 条的规定,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。
因此,在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。
十五、审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件。
关于优先承租权,目前法律没有明确规定,若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件,则租赁期满后临时谈判,一旦谈判不成,将无法继续承租,这对承租方来说可能造成损失。
因此,在合同中应明确约定租赁期限届满后,承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。
房屋租赁合同涉及的法律关系、法律问题较为复杂,合同履行中容易发生争议和纠纷,风险相对较大。
笔者基于自己的法律实务经验,对房屋租赁合同审查中应注意的问题予以介绍。
常见问题及处理建议【2】
一、出租人的主体资格审查问题。
一般情况下房屋租赁合同应优先选择与房屋的产权人签订合同,次之也可以考虑与代理人及转租人签订租赁合同。
若与代理人签订合同,还需要有产权证人同意转租的书面证明文件,并在合同中约定如产权人同意转租的书面文件不真实时,转租人应承担何种责任(此处违约金的约定可适当提高数额)。
其次,应尽量考虑选择法人签约,如选择自然人,该自然人应为成年人且具有相应的民事行为能力(非精神病人);如为未成年人,应征得其法定代理人(监护人)的书面同意。
自然人为房屋产权人时,经常存在房屋共有的状况,此时还应征得其他共有人的同意。
此外,选择出租人原则上尽量避免采用转租形式。
二、不适于承租的房屋租赁审查问题。
依据建设部《城市房屋租赁管理办法》第 6 条的规定,有下列情形的房屋不得出租:
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押,未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
三、关于出租人对房屋拥有合法权利的保证问题。
对合同标的物拥有合法的.所有权是当事人行使对标的物的占有、使用、收益、处分权的基础和前提,否则可能不受法律保护。
四、租赁有抵押房产的问题。
承租有抵押房产的问题分以下两种情况:
第一、承租先出租后抵押的房产,风险相对较小。
《担保法解释》第 65 条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
第二、承租先抵押后出租的房产,风险较大。
依据《担保法解释》第 66 条的规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损
失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失, 由承租人自己承担。
依据上述法律规定,此种情形下承租人有以下两重法律风险:
其一,抵押权实现后,原租赁合同因此提前终止,承租人无权要求受让人继续履行原租赁合同。
其二,抵押权实现造成承租人的损失,存在无法获得赔偿的风险。
五、优先购买和优先承租权问题。
优先购买权是法定权利,即使合同中未约定承租人也可享有,但鉴于法律只有原则性规定,具体内容仍应在合同中具体约定,以利履行;而优先承租权没有明确的法律规定作为权利依据,必须由合同双方自行进行明确约定方可行使。
六、关于租赁期满后的合同处理。
《合同法》规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
因此,如果原租赁合同约定了自动顺延条款,应明确约定顺延的具体期限。
七、房屋租赁和场地租赁之区别。
房屋租赁和场地租赁的税率不一样,所以为了降低租金,个别公司将房屋租赁合同作为场地租赁合同来签订。
按照《合同法》规定以合法形式掩盖非法目的的合同是无效的,所以此类以避税为目的的合同存在被认定无效因而无法得到法律有效保护的风险。
目前有些地区税务部门对此核查比较严格,存在被查处的违规风险,建议按实际租赁种类据实分列。
如果合同中既有租赁场地也有房屋的,可以分开计算租金。
八、关于租金支付具体约定的问题。
租赁合同中,由于合同履行管理环节的问题或其他原因,公司尽管没有违约的故意,但实际却未能按合同要求及时付款,常因此发生迟延付款的违约行为,经出租人提示才被动付款,违约
风险较高,建议合同中补充如下约定:
1、租赁合同中对公司延迟付款责任进行明确,明确延迟付款的违约金总额的最高限额;
2、在合同付款条件中增加要求出租人出具相关文件(如发票、付款通知)后一定期限内公司予以付款的内容,增加出租人的付款提示义务,避免承租人因疏忽等原因迟延付款。
此外,如租期较长,建议租金支付约定为分期支付。
房屋租赁合同的审查 2
1、合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况
2、房屋租赁合同中应写明住房具体情况
住房的具体位置，如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、合同要写明住房用途
住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、合同中要约定好租赁期限
由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式
住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，擅自提高房租。擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
6、住房修缮责任的承担
出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的、住房修缮责任出租人是住房的.产权人或产权人的委托人，责任。责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
7、住房状况变更
承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、扩建或增加。确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
8、转租的约定
有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
9、违约责任
在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，定相应的惩罚办法。定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。
10、租赁合同的变更和终止
如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的、上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果因为工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
房屋租赁合同的审查 3
租赁合同应当采用书面形式，至少一式两份，出租人与承租人各持一份。
1、出租人出租房屋的合法性
出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。
1.1出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书;
1.2出租人是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记;
1.3出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有者(即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人)之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。
作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件;出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。
代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件;查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。
2、出租人为转租的情形
2.1转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合同，合同约定允许转租;
2.2原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定，需要取得房屋所有人同意转租的书面同意书
2.3次承租人最好能查看并持有原租赁合同
3、租赁房屋用途
3.1租赁合同应明确租赁房屋的`用途，承租人未经出租人书面同意不能改变用途;改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。
3.2如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同;如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途;如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法，如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。
3.3合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。
对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。
根据民法典规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
4、约定租赁期间
租赁合同应明确约定租赁的起止日期;
根据民法典的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
5、租金的计算与支付
租金起算点要明确;如有装修时间，不计算租金的(所谓免租期)，也应明确。
民法典第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定(补充协议约定或合同相关条款、交易习惯)仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
民法典第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6、装修与提前解约
合同宜约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意;装修不应破坏房屋基本结构;对装修的其他约定。
承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。
7、押金的支付与返还
租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，主要用于1)担保租金的支付，防止欠租;2)对房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害;3)防止拖欠水电费等相关费用。
对出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋;交房后再收押金就难了。
在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用结算后，出租人应将押金退还承租人。
8、违约金
房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。
迟延支付租金的违约金。
提前解除合同的违约金。
9、房屋及附属设施的维修责任
通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用;对于一些微小的维修，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明确范围，最好能列一个清单，避免含糊不清将来发生纠纷。
10、房屋附属设备、水电气等相关手续
租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定;
对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、网络、电话、有线电视等使用和缴费应作出约定。
对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定，并按照约定进行交接、作出记录。
房屋租赁合同的审查 4
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定
即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租
只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法
在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的`，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案
《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
在审查房屋租赁合同的法律效力时可以从四方面进行审查，即主体、客体、合同内容以及登记备案，详细内容还请各位从上文中进行了解。合同一般都是与当事人利益密切相关的文书，因此大家不管是签订什么合同，一定要小心谨慎，千万不能使合同无效，这样对自身利益来讲是很不利的。
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