社会经济调查与研究报告

社会经济调查与研究报告

　　在现在社会，报告的使用频率呈上升趋势，报告根据用途的不同也有着不同的类型。在写之前，可以先参考范文，以下是小编整理的社会经济调查与研究报告，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

社会经济调查与研究报告1

　　（1）项目概况

　　某项目为投资性房产，位于某城市中心购物广场，在20xx 年建成，建筑面积16000m2，地上结构2层。当前，该项目大部分房屋已经出租，按照会计准则，在20xx年的2月末认定房产公允价值。

　　（2）分析评估对象

　　由管理层向中介机构委托，按照会计准则中的各项要求对于该房产展开评估，评估人员和管理层共同签订约定书，并在20xx 年对于房产展开勘察，收集房屋产权证以及租赁合同相关信息，对于同商圈的房产租金水平以及出租情况展开全面市场调查。房产第一层和第二层分别为4000m2、6000m2，出租给家电超市，租金每月80元/m2，自20xx年起，租金每年上涨幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在装修期间可免除租金5月，假定租期在 20xx年7月1日开始。第二层面积剩余20xxm2，到达基准日的时候，已经出租1000m2，租金每平方米150元/月，自20xx年起租金每年上涨8%，签订租期共5年，也是按照季度支付。在装修期间，可免除租期3月，假设租期从20xx年的10月1日起算。除此之外，各商户还会缴纳房产管理费用，每月20元/m2，该案例当中所有资金不包括房产管理税前租金 。

　　（3）收集市场信息

　　由评估师对于该房产的市场租金展开调查，并从公司数据库内获得市场租金信息，调查结果如下：对于大面积租赁信息，已收集三项房产当中部分面积向超市、家电连锁店等进行出租，其中第一处房产在20xx年的10月15日签约，租期5年，每月租金100/m2，租赁面积10000m2，第二处房产建成时间为20xx年6 月，自此开始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租赁，面积 15000m2，第三处20xx年签约，租约8年，租金每年增长约2%，在20xx年租金每月96元/m2。针对小面积的租赁信息，以收集的第一层商铺租金信息，每月租金在1602 -300元/m2 不等，第二层左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增长率浮动在4~10%之间

　　（4）选择评估方法

　　结合投资性房产评估相关规定，若使用公允价值这一计量模式，需要满足下列条件：第一，投资性房产周围存在较为活跃的房产交易市场；第二，可借助交易市场获取同类房产市场价格、租赁价格等信息，只有满足上述要求，才可对于公允价值展开合理预判。由于该地区房屋带租约销售项目较少，但是同类商业房产的租赁市场较为活跃，故此，最终选择收益法对于房产的公允价值进行评估，并在20xx年底完成。

　　（5）确认评估参数

　　针对大面积租赁单元，结合市场调研信息，第二处房产和委托房产的情况类似，所处招租阶段，但是如果使用低于市场价格的租金进行出租，那么将此房产作为委估房产市场客观的租金案例并不合适，故此选择第一处和第三处房产当做对比案例，将上两处房产租金作为基础，对于区位因素以及租约条款展开分析，结合评估人员现场勘察结果，对于相关信息作出调整，认定客观租金市场价格为每月110元/m2。针对小面积的`租赁区域，和大面积单元一致，可结合调查信息，选择可对比的案例，最终确定第一层市场租金为每月250元/m2，第二层租金为每月190元/ m2，针对空置以及收租损失等确认，按照调查结果，同类房产项目的市场均空置率7%，市场整体的空置率在5~12%之间，选择 8%作为均空置率，并将收租损失按照2%计算，最终认定由于空置导致的收租损失率10%。在税费方面，由于税法当中规定，房产的适用税率12%，且营业税5.5%。在成本费用方面，按照评估结果，年租金3%为房产管理费，2%为重置提拔款，5%为市场推广费，折现率10%，产权证适用终止日期为20xx年12月30日，剩余收益年限38年 。

　　（6）评估过程和结果

　　结合上述信息展开会计计量与核算，并对相关信息进行披露，对于所有房产展开评估，评估结果为232121000元，评估单价为每平方米14500元，价值类型为公允价值，能够对于房产评估产生约束作用，利用该方法对于投资性房产的价值展开评估，结果更加合理，能够按照评估对象具体情况灵活选择。

社会经济调查与研究报告2

　　（1）相关法律法规体系不健全

　　法律、法规体系的不健全是一直以来困扰房地产评估行业的一个比较严重的问题，这与我国房地产行业起步晚，立法难度大等原因是分不开的。目前已颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，但这一法律中的相关条例大部分是针对整个房地产行业而制定的，与房地产评估相关的规定却相对较少，造成了我国房地产评估行业中很多环节都缺少完善的法律依据。为此，房地产评估行业在其业内制定了一系列规章制度，旨在规范评估行为，确保行业健康发展。但由于不同地区市场发展有其特殊性，因此行业规范难以适用于全国所有地区的房地产评估市场，从而导致了不同区域形成各自行业规范的现象。不同规范之间难免存在差异甚至冲突，在实际推广的过程中困难重重。即便是各个区域内部，在规定了统一的行业规范后，规定的执行效果也不甚理想。由于行业规定不具备显著的`法律效力，导致很多人在评估过程中有“钻空子”的行为，当自身利益与行业规范发生冲突时，不能做到自觉遵守相关规定规范自身行为。

　　（2）房产评估机构地位有待提高

　　贷款人本身是买评估报告的人，评估机构必须给其提供服务，但是也不能够不重视银行，若是房产评估不合格，银行也会非常不满意，银行会不信任这个机构，甚至会封杀这个机构，所以，其面临的风险比较大。

　　(3)评估人员综合素质待提高

　　当前我国房地产评估人员的综合素质较为参差不齐，造成这种情况的主要原因来自于三方面：首先是在房地产评估人员的培养上面，当前我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、有针对性的培养教育，致使房地产评估行业专业性人才的缺失。其次是在房地产评估人员的行业准入方面，当前我国房地产评估行业还没有形成一套完善的、科学合理的人才准入和考核机制，房地产评估人员进行行业存在一定的随意性，从业人员综合素质参差不齐、良莠不齐，人员的理论知识和实践技能缺失直接导致了房地产评估工作质量水平无法得到保障，最终影响了房地产行业的总体形象。最后是在房地产评估人员的再教育、再培训的力度不足。房地产评估工作因个案的不同而可能需要采用不同的评估方式和计算手段，并且房地产价格也受许多方面的影响，这就要求房地产评估人员在评估过程中要不断优化和提升自身房产评估的理论和技能知识，与时俱进，使得房地产评估工作能跟上时代的节奏。当前房地产评估人员相关的教育和考试一般都为一次性的，继续教育和学习方面几乎完全没有，这一点也直接影响了房地产评估工作的质量

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