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房地产可行性分析报告
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房地产可行性研究报告范文【1】
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。
因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。
项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
第一节 可行性研究的概念和作用
一.可行性研究的概念
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。
1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。
1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导 国的可行性研究工作。
房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭?谐〉闹鸩焦娣叮?康夭?耐蹲驶?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼丛缴伲?欢咸岣呔霾咚?剑?拍苋〉孟钅靠?⒌某晒α?
二.可行性研究的作用
(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。
开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。
在 国投资项目必须列入国家的投资计划。
尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
(三)可行性研究是项目筹措建设资金的依据。
房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。
银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。
因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
(四)可行性研究是编制设计任务书的依据。
可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。
第二节 可行性研究的阶段工作
一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
(一)以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。
该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。
如果机会研究认为可行的，就可以?邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?
(二)初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。
(三)详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。
未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
(四)可行性研究阶段工作精度表
第三节 可行性研究的内容
一.可行性研究报告的结构
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵剂?霾糠帧?
(一)封面:一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
(二)摘要:它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。
也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
(三)目录:由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
(四)正文内容:它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
1.项目概况
主要包括:项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明);
2.市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。
包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。
作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。
房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。
估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。
房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。
具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
8.不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。
该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。
同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
10.研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
(五)附件:它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。
一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件(如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。
专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
(六)附图:一份完整的可行性报告应包括以下附图:项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括:项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二.可行性研究报告的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。
一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。
而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。
在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。
以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。
房地产项目的投资概算应包括以下内容:
(一)营销开支概算
1.项目前研究及可行性研究的开支
2.项目策划的开支
3.销售策划的开支
4.广告开支
5.项目公司日常运作的开支
6.项目及企业的公关开支
(二)工程开支概算
1.用于工程勘探的开支
2.用于吹沙填土、平整土地的开支
3.用于工程设计的开支
4.用于建筑施工的开支
5.用于设施配套的开支
6.用于工程监理的开支
(三)土地征用开支概算
1.政府一次性收取的标准地价
2.用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3.影响公共设施而出现的赔偿开支
(四)金融成本开支概算
1.外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
2.贷款引起的利息支出
3.各项保险开支
4.税收和行政性收费
5.不可预见开支
第四节 可行性研究报告的编制
一.房地产项目可行性分析常见误区
1.误区一:一个标准的效益分析
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。
在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。
因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。
可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2.误区二:先入为主的可行性研究
纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。
这些因素包括:高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津;在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金短缺;一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。
当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。
再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子:引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。
这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
(1)先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。
往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。
所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。
b.课题组人员的业务水平不过关。
有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。
这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。
这在意向接触的时候是。
必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商;有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
二.编制可行性研究报告的人员安排组合
要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据 国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项:
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项:
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项:
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项:
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。
招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项:
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1、以下证明材料:
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项:
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。
规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料:
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。
各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。
所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
房地产项目可行性研究报告【2】
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称:青岛市***中心和综合办公楼建设工程
1.1.2建设单位:青岛市***置业有限公司
1.1.3项目地址:燕儿岛路以北，青岛市***号
1.1.4项目用地面积:9844m2
1.1.5项目总建筑面积:70000m2
地上建筑面积:
地下建筑面积:55000m215000m2
1.1.6项目总投资:23000万元
1.1.7项目建设期:18个月
1.2项目提出背景及建设必要性
1.2.1项目提出背景
青岛地处山东半岛东南部，位于东经119度30分~121度，北纬35度35分~37度09分。
东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里。
与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院第一批确定的沿海开放城市与经济中心城市。
青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。
作为山东省的重要经济中心和对外开放的窗口，1992年省人民政府把青岛确定为山东省对外开放的龙头。
为了适应改革开放新形势的需要，青岛市作出了行政中心东移的战略决策，以此带动东部的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。
东部地区已成为青岛市房地产开发热点地区之一。
青岛市***号地块位于宁夏路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面积7803m2。
基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。
为加快地块的开发建设，武警水电部队青岛项目部
1
决定在此地块投资建设接待中心和综合办公楼。
项目名称为青岛市***中心和综合办公楼建设工程。
按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。
1.2.2项目建设必要性
1、实现东部开发区规划，进一步完善新的市中心区建设。
根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新的行政中心。
经过几年的开发建设，东部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。
本项目的建设，将进一步完善东部地区的建设，实现东部开发区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立青岛新的形象，促进青岛市现代化国际城市建设。
2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高青岛市城市化建设的需要。
“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。
2005年，我市以度假旅游为核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，一批规模大、投资高的旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。
初步统计，去年我市旅游项目建设投入资金49亿元以上，比上年增长约48%，其中社会性投资占86%。
23个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色的旅游街区;昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。
海景花园大酒店二期工程、银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点项目顺利完成年度计划，同时加快建筑业发展，巩固建筑业作为国家支柱产业的地位，培育经济新的增长点迈出了关键一步。
2006年我市旅游大项目总体呈现出“体量大、数量多、档次高、项目精”的特点。
一是数量多、投资大。
2006年全市已签约和已签订投资意向及在谈的旅游项目约有51个，总投资额约416亿元，旅游大项目的数量和投资额为历年之最。
二是度假区建设项目多。
金沙滩度假酒店、北京电影学院创意学院、极地海洋世界、石老人浴场、石老人休闲区、天泰东海岸项目、青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。
三是高端旅游项目多。
在建、拟建的游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共11个，投资额约32亿元。
四是海洋特色突出的旅游大项目多。
极地海洋世界、海军博物馆改造工程、石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建设。
五是高档次酒店项目多。
在建、拟建的四、五星级酒店18家，投资额约83亿元。
引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。
目前，希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的经营和管
2
理。
以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化、市场化、国际化整体推进。
进一步提高中心城区集聚辐射功能,加快新城区建设;推进五市城区向中等城市目标发展;使青岛成为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。
3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。
综上所述，本项目的建设对于改善青岛市旅游、商务及办公条件，完善东部城区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。
1.3建设单位基本情况
1.3.1发起人情况
本项目由青岛市***置业有限公司承担建设。
1.3.2经营宗旨
通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。
项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便、合理、舒适的旅游、餐饮、办公场所。
从而达到促进青岛市城市建设，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设的目的。
通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。
1.3.3经营范围
在青岛市***号地块建设宾馆、商务、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。
1.3.4总投资
本项目总投资为23000万元。
1.4可行性研究工作的结论
可行性研究结论
1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建设的步伐。
2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务、办公市场较好。
3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。
4、项目经济效益良好，财务分析可行。
项目主要经济指标见表1-1。
3
表1-1
序号
1
2
3项目经济技术指标一览表指标名称总投资占地面积总建筑面积
其中:接待中心
网点
地下室
写字楼单位万元m2m2m2m2m2m2数2300098447000025000180001500012000量备注
4
第二章市场分析
2.1青岛房地产市场分析
2.2.1房地产发展概况
青岛以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景，使青岛的房地产市场充满了诱人的魅力。
近年来，青岛的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房地产热点城市之一。
一九九二年在邓小平同志南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市级机关东迁的决定，原市委情况看，1984年以青岛市城市建设综合开发公司为代表的首批4家公司的成立，使青岛房地产进入萌芽阶段，当时房地产投资主要是以旧城改造为目标，由于政策与观念的双重因素制约，房地产投资发展较为缓慢。
1988年青岛市开始实施国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地产公司发展到20家。
1992年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入三年的高涨时期，房地产投资从92年到94年三年间，各年增长率分别为139.2%、143.2%和136%，93年达到顶峰，94年开始增速减缓，95年以来增速明显减慢，95年增长率为21.1%，96、97年则出现了负增长，分别为-19%和-6.47%，98年开始回升达到43.81亿元，比97年增长了2.7%，99年增幅明显加大，全年累计完成投资62.97亿元，比98年增长43.8%。
目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的一个重要新兴产业，98年房地产的增加值为21.07亿元，占全市国内生产总值的2.37%，占第三产业增加值的6.30%。
青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本一致，在经历了90-94年高速增长期后，95年增速明显减缓，96、97年出现了明显的回落，98年又开始出现一定的增长。
随着国家一系列扩大内需拉动经济的方针实施，一系列大力发展房地产业的政策相继出台，青岛市房地产形势好。
20xx上半年，我市建筑业企业深化企业改革，加强企业内部管理、加大施工资金和技术的投入，市场竞争力进一步增强，承揽建筑施工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值167.5亿元，比去年同期增长31.0%;本年新签建筑施工合同价款146.8亿元，同比增长15.1%;全市建筑业企业全员劳动生产率5.9万元/人,增长31.1%。
一、建筑工程产值增速加快，占比提高
上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进度，建筑业总产值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现建筑工程产值149.2亿元，同比增长35.5%，
5
增幅比总产值高4.5个百分点，占建筑业总产值的比重高达89.1%，同比提高1.5个百分点。
其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建筑市场上的主要角色,前6个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值64.8亿元，与去年同期相比增长了20.4%，占建筑工程产值的43.4%。
二、一级以上资质企业完成产值占近六成
上半年，从全市建筑企业资质等级看，一级以上建筑施工企业完成产值高达99.1亿元，同比增长52.2%,占建筑业总产值的59.1%，其中:一级企业完成81.2亿元，占建筑业总产值的48.5%，特级企业完成17.9亿元，占建筑业总产值的10.7%;从企业的资质等级和企业的规模来看，大型国有建筑业企业仍然是我市建筑市场上的主力军。
上半年，完成产值超过亿元的单位共31家，共完成建筑业总产值107.6亿元,占全市总产值的64.2%。
三、施工面积小幅上升，新开工面积“放量”增长
上半年,我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达2916万平方米,同比增长7.3%。
国有及国有控股企业完成1000万平方米，同比增长2.6,占全部施工面积的34.3%。
上半年，新开工面积1165万平方米,同比增长28.2%，高于施工面积增幅20.9个百分点，占全部施工面积40.0%，同比提高6.6个百分点。
其中:国有及国有控股企业施工面积323万平方米，同比增长60.7%,占新开工施工面积的27.7%，同比上升7.1个百分点。
新开工面积放量增长,说明我市建筑业发展势头良好。
四、建筑市场进一步规范,招投标率占90%以上
工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平、工程质量、技术水平的一种行之有效的制度。
上半年，市建筑市场进一步规范，工程招投标率上升，在全市建筑工程中，实行招投标承包的施工面积2709万平方米，比上年增长18.1%，招投标率为92.9%，同比提高8.5个百分点。
其中:国有及控股企业招投标承包面积999万平方米，增长29.5%，招投标率达99.9%，同比提高20.7个百分点;一级资质以上招投标面积1676万平方米，增长76.2%，招投标率98.8%，上升16.5百分点。
五、本年新签合同额平稳增长
随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。
上半年，我市施工企业新签施工工程合同价款达146.8亿元，同比增长15.1%。
从企业的资质等级来看，一级企业及以上企业新签合同价款78.6亿元，占全部合同价款的53.5%，增长17.6%;二级企业36.3亿元，占24.8%;三级企业31.9亿元，占21.7%。
六、全员劳动生产率增幅较快
在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托的组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进一步提高，建筑队伍的素质明显增强。
今年上半年,全市建筑业企业全员劳动生产率5.9万元/人,比上年同期增长31.1%，其中国有及国有控股及一级等规模大的企业都达到8.6万元/人。
目前，全市注册有各类房地产开发经营企业、物业管理及服务机构450家，其中约一半为外商投资企业。
房地产从业人员达15000人。
总体上看，青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在一个较高发展水平。
从中房系统公布的城市房地产价格指数看，青岛落后于北京、上海、深圳、广州等城市，与天津、大连、武汉、西安等城市同处于第二层次。
目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海一线，由于环境质量好、交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随着环境的差异，同类房地产价格能相差4-6倍。
2006年上半年我市餐饮市场继续走强
今年上半年，我市在扩大内需、繁荣经济的宏观调控政策作用下，城乡居民收入和消费支出快速增长，从上半年住宿、餐饮企业经营情况看,全市共实现社会消费品零售额63.31亿元，增长11.8%，拉动全社会消费品零售额增长1.6个百分点，呈现企业景气提升、住宿餐饮市场发展加快的特点。
一、住宿、餐饮企业景气度高
据青岛市企业调查队2006年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长、收入稳定增加、商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿、餐饮市场表现活跃，企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为161.54和148.88。
其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比一季度提高10.1点，企业家信心指数比一季度提高5.2点。
住宿餐饮企业景气度的大幅度提升，表明全市住宿餐饮即期和预期市场发展看好。
二、餐饮市场消费火
上半年，全市住宿、餐饮市场在商务宴、旅游宴、家庭宴、婚庆宴等各种宴席的带动下，市场热点此消彼长，一些餐饮名店、大店每天从中午到子夜一直呈高峰状态，出现了翻台率高和营业时间延长的特点。
据统计，上半年全市住宿餐饮市场共实现社会消费品零售额63.31亿元，增长11.8%;其中274家星级及限额以上住宿餐饮企业实现零售额12.39亿元，增长27.6%，高于全社会零售额增幅11.4个百分点。
上半年全市星级住宿业和限额以上餐饮企业营业收入超过1千万元的企业达41家，占全市限上住宿餐饮企业的15%;营业收入位于前3位的企业分别是:青岛海天大酒店有限公司，实现营业收入1.07亿元;青岛肯德基有限公司，
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营业收入1.0亿元，青岛香格里拉大饭店有限公司，营业收入0.92亿元。
三、非公有制企业实力强
从企业所有制性质看，星级住宿业及限额以上餐饮企业中，外商及港澳台投资企业33家，营业额5.85亿元，占限上住宿餐饮企业营业额的32.8%;私营企业144家，营业额6.43亿元，占36.1%;国有及国有控股企业43家，营业额2.89亿元，占16.2%。
目前，非公有制企业已在规模与服务水平等方面成为住宿、餐饮业市场的主要角色，尤其是民营餐饮企业改变了以往的单纯数量优势，餐饮业民营经济的主体地位已经确立。
四、市内四区市场建设发展速度快
从区域分布看，市内四区住宿、餐饮市场发展较快，上半年累计实现住宿餐饮业零售额27.42亿元，市场份额43.3%;其中星级住宿及限上餐饮企业129家，占全部限上企业的47.1%，实现零售额8.08亿元，市场份额达65.3%。
五、能源消耗总体低速增长
上半年，全市星级住宿及限额以上餐饮企业能源消耗主要体现在水、煤炭、电力、汽油、柴油、煤气等资源，其中电力消费量最高，居其他能源消费量之首。
从上半年能源消费情况看，电力消费量7051万千瓦时，同比增长9.1%;水消费量258.5万吨，增长2.1%;汽油消费量728吨，增长1.1%;柴油消费量11.1万吨，下降5.0%;天然气消费量328万立方米，增长397%;煤炭消费量1.4万吨，下降10.2%。
2.1.2房地产市场的供求分析
青岛的房地产市场由于92年开始的开发规模的急剧膨胀，引起95、96年房地产业整体大滑坡，98年后形势有所转变。
实际销售面积在94、95年达到100万M2以上，96年开始回落，从销售面积的增长幅度看，93、94两年急剧增长，95年维持了94年的水平，96年回落已成为必然，销售面积下降20%，仅为79.9万M2,97年开始反弹,上升41.1%,98年由于房改实施,销售面积猛增至178.1万M2,增长率为58.03%，99年度房屋销售形势继续好转，全年销售房屋236万M2,比98年增长232.5%。
我市在今年迎来大项目建设的高峰并非偶然，这得益于旅游规划、招商引资和项目建设等工作的突破性进展。
其中，旅游规划编制工作进展顺利，为旅游业的健康发展奠定了坚实基础。
市级旅游规划方面，《青岛市旅游业“十一五”规划》、《青岛市海上旅游专项规划》和《青岛市度假旅游专项规划》，已通过中外专家评审和市旅游工作领导小组审核，下一步报市政府审批。
市规划局牵头编制了《青岛市海岛保护和利用专项规划》，已通过专家评审;《青岛市游艇码头专项
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规划》已经市政府正式批准实施。
区市旅游规划方面，胶南、即墨邀请国内专家，对旅游发展战略进行了深入研讨，形成了科学的旅游发展思路。
市南、崂山、城阳、李沧、胶州出台了加快旅游业发展的意见。
市南、城阳、李沧、黄岛编制完成了旅游产业发展总体规划。
胶南、平度对旅游产业发展总体规划进行了修编。
莱西编制完成了旅游业“十一五”规划。
在重点旅游区和项目规划方面，凤凰岛旅游度假区控制性规划进行了专家研讨;温泉旅游度假区以及鳌山城市组团温泉片区控制性规划，大珠山风景区、小珠山风景区控制性规划进入专家评审阶段;崂山风景名胜区总体规划修编，已上报国家建设部，进入国务院审批程序;青岛海滨风景区总体规划已通过专家论证，上报省建设厅待批。
市南区先后完成了太平角酒吧休闲区、市南区滨海旅游带、时尚闽江街区和中山路欧式特色街区等专项规划，并通过了专家论证;胶南大珠山风景区、小珠山风景区、琅琊台风景区等控制性规划已编制完成;四方区海云庵民俗社区改造规划工作全面展开。
浮山湾国际邮轮母港选址论证已经市政府批准。
极地海洋世界、现代艺术中心、石老人休闲园、海军博物馆等重点旅游项目的规划方案已进行了综合论证和审核。
旅游招商引资工作也取得明显成效。
各区市、部门通过强化旅游招商引资工作,吸引了一批国外企业集团来我市投资开发旅游项目。
2005年，引进旅游大项目29个，投资额151亿元人民币。
天逸海湾国际度假城、颐中鳌山湾滨海公园、东方威尼斯水城、唐岛湾国际游艇俱乐部和华爱游艇俱乐部等一批旅游大项目落户我市，使我市的知名旅游品牌达到10多家。
目前，香港中旅集团、瑞典危尔马拉集团、英国CHR公司、大连海昌集团等大企业投资建设高星级酒店、大型度假休闲项目以及大型室内主题公园等项目正在洽谈中。
事实上，我市旅游大项目建设在去年就显现出过人的能量。
2005年，我市以度假旅游为核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，一批规模大、投资高的旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。
初步统计，去年我市旅游项目建设投入资金49亿元以上，比上年增长约48%，其中社会性投资占86%。
23个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色的旅游街区;昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。
海景花园大酒店二期工程、银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点项目顺利完成年度计划。
2006年我市旅游大项目总体呈现出“体量大、数量多、档次高、项目精”的特点。
一是数量多、投资大。
2006年全市已签约和已签订投资意向及在谈的旅游项目约有51
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个，总投资额约416亿元，旅游大项目的数量和投资额为历年之最。
二是度假区建设项目多。
金沙滩度假酒店、北京电影学院创意学院、极地海洋世界、石老人浴场、石老人休闲区、天泰东海岸项目、青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。
三是高端旅游项目多。
在建、拟建的游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共11个，投资额约32亿元。
四是海洋特色突出的旅游大项目多。
极地海洋世界、海军博物馆改造工程、石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建设。
五是高档次酒店项目多。
在建、拟建的四、五星级酒店18家，投资额约83亿元。
引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。
目前，希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的经营和管理。
目前，现代艺术中心的小剧场建设已完成工程量的40%，休闲中心南区正进行地上二层施工，艺术家工作室已开始施工建设;中国海军博物馆扩建工程已完成工程招标等前期工作，计划年底前完成主展馆土建工程的50%;石老人休闲区已完成拆迁及土地平整工作，6月开工建设，计划2008年完工;北京电影学院创意学院宿舍楼已于5月封顶，计划7月底完成教学楼主体工程建设，9月份投入使用;唐岛湾国际游艇俱乐部已与上海实业、英国财富集团签署合作协议，目前正在办理土地手续和规划设计等，计划下半年开工建设;奥运酒店与洲际集团签署了管理协议;金沙滩度假酒店于今年3月开工建设，计划年底完成主体工程。
同时，一些先行开工的项目则相继开放。
(滨海步行道崂山段)石老人浴场改造一期工程、银海游艇俱乐部会展中心已于5月份完工对游人开放;灵山湾高尔夫18洞球场于6月份试营业;温泉主题公园、唐岛湾滨海公园基本完工。
另外，各区市还在洽谈不少旅游项目唐岛湾游艇俱乐部、海底宾馆、泛美酒店、小珠山主题公园等投资超过10亿元的项目都已与投资商签订了框架性协议;室内滑雪场、室内主题公园、啤酒城改造等项目正与外商谈判中。
2.1.3房地产市场走势分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下:
1、宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。
2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，改革的目标是:停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
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我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。
3、住宅制度改革已进入实施阶段，1998年底全国城镇范围内停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。
4、融资环境大大改善。
中国人民银行为配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了《住房公积金管理条例》，这一切不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。
5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道,房地产法规体系已基本形成。
房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。
6、1997年上半年国家土地局发出通知停止审批新增用地，1998法》现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。
从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在一个较高水平上。
伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。
青岛四个“大手笔”60亿元项目:计划投资额24亿元的世界文化村、20亿元的创意文化城、15.5亿元的中加数字动漫基地、1.2亿元的卡通乐园项目将赴济南参加省文博会，并将在省文博会上进行招商融资和签约。
如果签约顺利，世界文化村、卡通乐园、中加数字动漫基地都将于今年启动。
由此可见青岛的旅游文化产业大有可为。
2.2项目的市场前景分析
2.2.1项目的环境分析及市场定位
本项目拟建于青岛市燕儿岛路以北，距海滨不足1500米，周围居民区密集，商业繁荣，为东部地区黄金地段。
本项目建设以宾馆、商务、办公楼开发为主，全部对外租售。
从周围地块办公楼销售情况看，由于地处青岛东部海滨，周围环境较好，住宅价格属青岛中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。
根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司、国内外长驻青
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岛机构以及部分机关工作人员。
从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻青机构工作职员、国内大型企业集团管理人员以及律师、各种注册师等。
综合考虑项目具有的竞争优势如下:
1、项目位置地处东部海滨，是机关、银行、公司、各类事务所集中区域，便于公务、商务往来，具有一定区位优势。
2、东部新区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。
3、设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地、休闲场地，优质的物业服务，可以为人们提供一个良好的商务环境。
4、周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。
综上所述，项目是选择置业的理想区域。
另外，至1999年底，全市有项目的三资企业已达5279家，国外驻青机构1200家，外地驻青办事机构已逾4000家，在市场。
2.3.2商品房价格分析
青岛市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。
南部沿海一线，东部新区及毗邻地区、中山路商业区、台东商业区周边由于环境质量好、交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。
城阳区、李沧区价格相对较低，同类房地产价格南北最大相差4-6倍。
项目价格定位应主要根据其地理位置，东海路、燕儿岛路沿线高档商务办公楼价格在10000-15000元之间，本项目综合考虑本项目写字楼价格平均为12000元。
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第三章项目地址及外部配套条件
3.1项目地址
本项目建设地点位于青岛市市南区中段，燕儿岛路以北，浮山西麓。
本项目位于东西快速路商住、居家理想之地。
3.2地质条件
根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下:
1、拟建场地地貌单元属丘陵地，地势东高西低，最大高差3.20米。
2、拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡、断层、淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。
3、场地地层较为简单，自上而下分为杂填土、砾砂、强风化花岗岩、中风化花岗岩、微风化花岗岩，层序清楚。
根据建筑场地类型划分标准判定该场地土类别为Ⅰ类，场地岩土稳定性良好，可作为工程天然地基。
建议以强风化与中风化花岗岩作为地基持力层。
3.3地震裂度
根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于基本烈度六度地区，按六级设防。
3.4外部配套条件
本项目地处东部新区，各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件。
1、供电
项目用电主要是设备用电及生活用电，经初步估算项目总装机容量为2000KW。
??电力由区域变电站统一供电。
市电力部门具有为本项目的供电能力。
2、给水
主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由宁夏路城市供水管就近引接。
3、排水
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按照规定，排水实行雨污水分流制。
项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水、雨水可排入宁夏路和燕儿岛路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。
4、通迅
青岛市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具备条件，完全可以满足本项目通讯工程的需求。
5、有线电视
该项目位置在青岛有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。
6、热源
本项目所处区域位于青岛开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。
7、煤气
青岛市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。
8、交通运输
项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。
距火车站、青岛港均不足10公里，距离空港30公里，交通十分便利。
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第四章建设方案
4.1建设概况和背景
本方案位于宁夏路以东，燕儿岛路以北，青岛市***号***院内。
为两栋独立高层建筑，一为接待中心，一为写字楼，底部通过裙房连接。
其中接待中心建筑高度100米，写字楼建筑高度60.6米，地上建筑面积约55000M2。
基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。
4.2建筑设计
4.2.1设计原则:环经济的原则。
4.2.2交通组织:
外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。
停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。
地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。
4.2.3绿化景观:
通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。
通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。
4.2.4竖向设计:
竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。
4.3建筑结构
根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途、规模，建筑标准为一级，耐火等级为一级，建筑抗震设计规范为甲类。
本工程结构设计按6度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。
主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。
采用箱型基础，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墙板均设置三道
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防水层。
4.4建筑设计
本方案两座主楼东西相对，立面造型协调统一，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。
平面布置:地下两层停车库，地上五层裙房加24层接待中心和12层综合办公楼。
入口都位于基地西南测，结合周边地势标高，根据功能的不同分层设置。
酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于20平米，宽敞舒适。
能满足不同客户的需求。
办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公的需求。
裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。
立面造型:两座主楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设计。
延竖向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。
变化之中追求统一，相同元素的重复体现出建筑的韵律感。
采用新型的建筑材料，体现丰富的建筑空间。
外装修要以青岛的城市特点结合国际现代化水准考虑，与宁夏路沿街立面色彩相协调，主楼十外墙采用呼吸式玻璃幕墙，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。
内装修可视客户要求进行精装修。
4.5公用工程与设备
4.5.1供电
1、强电部分
根据国家规范及有关规定，本项目属一类高层建筑，电力负荷按一级考虑。
在地下室设一配电间，由供电部门两路高压线引至，总容量2000KVA，再由此分配给各区的配电室、大厦内各房间均采用节能型灯具照明。
2、弱电部分
(1)楼中敷设有线电视线路。
(2)楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。
(3)安装无线及有线网络。
4.5.2给排水系统
1、给水
本项目用水主要是生活用水、运营用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m3考虑。
水源取自宁夏路市政给水管网。
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大厦采用分区供水方式。
地下一层至地上五层为低区(直供区)，由室外管网直接供水，系统为下行上给式。
地上六至29层为高区，屋顶设25m3高位水箱，采用水泵-水箱-管网联合供水方式，系统为上行下给式。
消防用水见"消防篇"。
2、排水
项目排水采用雨污分流制。
雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。
项目日污水排量约150立方米。
污废水合流排放。
4.5.3空调
项目采用集中中央空调系统与分区空调相结合方式，热源由青岛开源热力公司供应。
由燕儿岛路供热管网进入区内换热站。
4.5.4煤气
煤制气由室外的中压煤气管网引至区内煤气调压站，经调压后为低压的煤气采用下供式送至各厨房。
4.5.5机械通风
电梯机房、泵房、地下停车场等按规范机械送排风。
新风标准按国家规范要求设计。
第五章交通影响分析
5.1、项目周边现状交通状况
拟建项目位于现武警医院地块，周边分布着宁夏路、燕儿岛路两条城市主干路以及隆德路、大尧三路和漳州路三条城市支路，交通条件相对较好。
根据现状交通流量观测，宁夏路和燕儿岛路高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受的范围内。
5.2、交通量预测
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5.2.1背景交通量预测
背景交通量是指未来拟建项目以外的社会交通量。
背景交通量的预测采用传统的“四阶段”法进行预测。
“四阶段”法从青岛市未来土地利用和交通规划方案入手，通过预测人口、岗位分布，运用交通发生模型预测交通出行需求，并建立相关模型进行交通方式划分和交通分布预测，构筑车辆出行OD表，最后进行交通量分配。
通过预测，得到20xx年无项目时周边路网交通量情况，如表1。
表1无项目时周边路段/交叉口交通量及饱和度序号
路段/交叉口名称
通行能力(pcu/h)
123
宁夏路(项目门前段)宁夏路-隆德路宁夏路-燕儿岛路
480052005600
高峰小时交通量(pcu/h)260033504230
0.540.640.76
二级二级三级
饱和度
服务水平
注:服务水平一级，饱和度<0.4，汽车在畅通条件下行驶，车辆间基本上不存在相互干扰;服务水平二级，饱和度0.4-0.7，部分汽车成队行驶，但还是有部分汽车可以超车行驶;服务水平三级，饱和度0.7-1.0，多数汽车成队行驶，且超车行驶很困难，可能会出现短暂交通阻塞;服务水平四级，道路交通需求大于通行能力，可能出现长时间交通阻塞。
5.2.2诱增交通量预测5.2.2.1交通方式预测< p="">
根据青岛市城市综合交通规划的交通预测模型，2010年青岛市内四区交通出行方式结构，如表2。
但是，由于建设项目的区位和自身特点，其本身交通出行方式结构将有所变化，主要表现在:项目性质为酒店和办公，小汽车和出租车的出行比重将有所提高，步行、自行车和摩托车的出行比重将下降;项目周边公共交通发达，分布有多条公交线路，方便居民采取公交出行，而且国家优先发展公共交通的政策必然催生青岛市公共交通的快速发展，所以公交出行比重将有小幅提高。
经过分析，预测项目本身未来的交通出行方式结构，如表2。
表2
2010年青岛市和项目交通出行方式结构小客车公共交通出租车其它客车摩托车步行
区域
青岛市内四区21.7%29.6%拟建项目
30.0%31.0%
6.5%
4.2%
3.9%1.0%
28.1%6.0%16.0%2.0%
100%100%
自行车总量
14.0%6.0%
18
5.2.2.2交通出行量预测1、交通产生/吸引率的确定
不同用地性质高峰小时的交通吸引率和产生率是不同的，通过对青岛市同类型建筑物交通吸引强度的调查，并参考北京、上海等城市同类项目，并充分考虑未来机动车拥有量和利用率的增高，确定建设项目高峰小时各类性质用地产生/吸引率如下表:表3
项目不同业态高峰小时居民出行产生/吸引率
不同业态建筑性质
酒店/宾馆(人/100平方米)办公(人/100平方米)
2、交通出行量预测
拟建项目的三个设计案中，方案三的有效建设规模和停车位较大，所以报告仅分析了最不利情况下的交通影响程度。
根据项目的建设规模和交通出行率，计算高峰时段人员交通出行量，然后根据交通出行方式和单车载客率计算机动车出行量。
计算公式如下:
吸引率5.04.0
产生率3.53.3
P
A100
式中:P机动车高峰小时交通出行量，pcu/h;A业态面积，平方米;居民出行产生吸引率;不同车种的出行比例;载客率;车型折算系数。
表4建设项目2010年高峰小时人员交通出行量
性质酒店办公合计
表5各种车型平均承载率
车种
承载率(人/车)
小客车2.5
19
业态面积(平方米)381561590054056
吸引量19086362544
产生量13355251860
合计324311614404
公交50
出租车2
其它客车3.5
表6各种车型折算系数
车种折算系数
小客车1.0
公交车4.0
其它客车1.5
出租车1.0
建设项目交通出行包含的车型主要有:小客车、公交车、出租车及其他客车。
通过以上计算，可以得到项目酒店和办公各自的高峰小时交通量。
但是，根据同类项目的调查，酒店和办公的高峰小时时间不同:办公高峰小时时间与居民上下班高峰时间基本一致，即早高峰时间上午7:00-8:00，晚高峰时间17:00-18:00。
酒店早高峰时间一般为8:00-9:00、晚高峰时间为17:30-18:00。
通过综合测算，将两者的高峰时间和平峰时间进行错位叠加，得到项目综合高峰小时交通出行量为:表7方式吸引量产生量合计
项目高峰小时各种车型交通出行量(pcu/h)
小客车259190449
公共交通543993
出租车151111262
其它客车554196
合计520380900
由上表可以看出，本项目综合高峰小时产生的机动车交通量约为900标准车/小时，将以上交通量在规划路网上采用多车种平衡分配法进行分配，得到不同路段/交叉口的项目诱增交通量。
5.3、动态交通影响评价
根据项目需要，遵循“远近结合、节省投资、施工简便”的原则对项目周边的交通设施进行优化(优化措施见后面章节)，在此基础上计算路段和交叉口服务水平。
项目建成后周边道路系统的交通量可分两种情况:即项目综合高峰流量与城市交通平峰流量的叠加、项目平峰流量与城市交通高峰流量的叠加。
通过计算，由于项目本身的出行交通量远小于城市交通量，所以项目平峰流量与城市交通高峰流量叠加方案时，道路交通量相对较大。
经过预测，2010年项目周边道路/交叉口的交通量及服务水平如表9。
表9有项目时周边道路/交叉口的饱和度序号
路段/交叉口名称
通行能力(pcu/h)
12
宁夏路(项目门前段)宁夏路-隆德路
48005200
20
高峰小时交通量(pcu/h)35003900
饱和度服务水平
0.730.75
三级三级
3宁夏路-燕儿岛路560046800.84三级
通过以上分析可以看出，项目的出入车辆都通过宁夏路，导致宁夏路交通量增长幅度最大，达到了25%;周边两个交叉口的交通量增幅在10%左右。
分析结果表明，路段/交叉口的饱和度大都在0.8左右，处在三级服务水平。
5.4、静态交通影响评价
停车泊位数量的确定既要考虑它的积极方面，也要考虑它的约束方面;既要考虑自身空间条件，也要考虑对社会和周边路网的影响，做到自身利益与社会利益的双赢。
拟建项目的停车位配建数量通过配建指标法进行测算。
根据规划局《规划管理政务公开手册》和市政府已批复的《青岛市市南区东片区控制性详细规划》，办公的配建标准按照1.0个/100平方米建筑面积、接待中心(中档宾馆性质)的配建标准按照0.3个/100平方米建筑面积。
由此，测算拟建项目的停车位配建数量应为175个。
项目方案配建停车位230个，高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。
5.5、交通优化措施
1、设计方案在宁夏路的进出口，可以采取右进右出的方式，最大限度减轻对宁夏路的交通影响程度;
2、根据宁夏路、隆德路、大尧三路和燕尔岛路的规划红线宽度，在道路建设或改造时，宜将交叉口进口道拓宽一个车道，以增加交叉口的通行能力。
5.6、主要结论
1、建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了一定的交通影响。
但是，通过适当的交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。
2、项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。
21
第六章消防
本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为一类，耐火等级为一级。
按建筑物的使用特点，存在一定的火灾隐患及疏散扑救难度。
为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持“以防为主，防消结合”原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。
6.1设计依据
1、<<建筑设计防火规范>>
2、<<高层民用建筑设计防火规范>>
3、<<自动喷水系统设计规范>>
4、<<火灾自动报警系统设计规范>>
6.2消防措施
6.2.1建筑防火措施
1、大厦四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于3.5米.
2、设消防控制中心。
控制中心设在一楼，出口对外。
3、在地下室设独立消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。
消防泵房的出口直接对外。
4、防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于2个.
5、主楼设防烟楼梯和消防电梯。
电梯井井壁为耐火极限不小于1小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。
6、按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟、排烟设施，并设消防疏散指示标志。
7、结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。
8、配电间采用防火墙。
9、建筑物安装避雷装置，以防雷击。
10、地下停车场设计按<<汽车库设计防火规范>>执行。
6.2.2电气设备防火
1、电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照<<电气装置安全工程施工及验收规范>>执
22
行。
2、消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。
3、所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。
4、为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。
5、电气设备和移动电气的避雷、接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。
6、照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。
6.2.3火灾报警与灭火系统
1、在每层设火灾报警装置和消防电话。
2、设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配备消防水泵。
3、配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设一定数量的手提式灭火器。
6.2.4加强消防安全教育，做到人人重视消防、防患于未然。
可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理、可靠。
第七章环境保护与节能
23
7.1环境保护
本项目地处青岛市东部新区，周围高楼林立，政府机关、金融机构、学校、住宅密集。
属居住、文教区。
按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准。
7.1.1设计依据
1、<<污水综合排放标准>>
2、<<大气环境质量标准>>
3、<<城市区域环境振动标准>>
7.1.2主要污染源
根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境的污染，项目起用后主要污染源为固体垃级.废水.废气.噪声。
1、固体垃级:
办公垃级、餐厅和商场内的废弃物及废损物品。
2、废水:
餐厅操作间的洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。
3、废气:
(1)厨房内因烹饪产生的油烟，煤制气燃烧后的废气。
(2)停车场内汽车排放的尾气。
4、噪声:
汽车发动时的噪声、设备间机器运转时产生的噪声等。
7.1.3防护措施
1、垃级处理:
按照我国现行的设计规范，设置必要的垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。
2、废水处理:
废水按规范要求直接排入市政污水管网。
3、废气处理:
地下停车场安装通风排气、排烟装置。
4、噪声控制:
(1)设备间采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪声。
(2)产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。
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(3)所有机电设备均选用低噪音设备。
(4)通风系统，在必要的位置加装消音器。
7.2节能
7.2.1能源消耗
本项目能源消耗主要有:电、水、煤制气、柴油。
其中电是主要能耗，消耗量占总能耗的81%。
7.2.2设计的主要原则
按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用与项目规模相适应的先进、可靠的节能型设备和材料。
尽量做到合理高效。
7.2.3节能措施
1、主要用电设备选用低损耗高效节能产品。
2、室内照明采用节能灯具。
3、门和窗采用保温密封效果好的材料制作，以减少室内热量损失。
4、合理布局房间朝向，提高房间自然光照。
5、供热管网采用高效保温材料做保温层。
6、水、电、煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。
第八章管理机构与劳动定员
8.1管理机构
青岛市***置业有限公司拥有法人资格，其管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。
董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长1名，副董事长1名，董事若干名。
25
董事会下设经营管理机构，负责日常经营管理工作。
管理机构设总经理1名，副总经理3名。
根据本项目的生产特点，公司下设办公室、财务部、销售部、预算部、工程部5个部门。
各部设部门经理1名，负责本部门的日常工作，对总经理及分管副总经理负责。
公司的机构设置，最终由公司董事会研究决定。
本项目建设由工程部负责，??房地产销售由经营部组织专门的销售班子具体负责。
??其他部门协助处理有关各项工作。
青岛市***置业有限公司机构设置及本项目的管理系统如图7-1所示:
8.2劳动定员
根据本项目的经营规模，为保证公司的服务质量，初步确定，定员为15人。
各部门人员配备见下表:
公司职员，除了由公司聘请的管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和青岛市关于劳动管理方面的规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用、量才使用。
所有被招聘的职工都与公司签订劳动合同并报青岛市劳动局备案。
8.3经营管理
由于本项目为房地产开发项目，因此，??经营过程中应着重做好以下几方面工作:
1、工程建设管理
工程建设是本项目的中心工作，??这方面管理工作的好坏将直接决定项目的成功与否及企业信誉和经济效益。
??因此，从工程规划设计到竣工全过程，必须对工程设计、建筑材料、质量和价格、施工进度和质量等严格把关。
??为了达到控制工程进度、质量和投资，??应实行招标施工和工程监理。
2.写字楼租售
本项目开发的写字楼及商务用房由青岛市***置业有限公司负责销售。
为了搞好销售，??公司除应配备专门的销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化的信息搜集，??尤其是青岛房地产业的市场情况，??应及时掌握产业的市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理的价格进行销售，以免积压资金，??利于滚动开发。
特别要着力在预售上下功夫，??以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金的压力，收到好的经济效果。
3.物业管理
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综合体建筑内应实行物业管理。
物业管理应根据各期竣工面积和用途制订规划，切实搞好。
使小区有一个安全舒适的环境，同时，公司也可获得一定的经济效益。
武警水电部队青岛项目部作为发起人，在房地产开发的各个环节上有着丰富的经验，??可以胜任项目的开发建设工作。
为了进一步搞好项目的管理工作，??公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进的管理经验，对项目实行标准化和现代化管理。
制订切实可行的各项管理规章制度，严格劳动管理。
??做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，??赏罚分明。
以科学的管理创一流的质量和最佳的效益。
董事会
总经理
副总经理
27
办财预公室务算
部部
项目有关组
织协调工作
8-1项目管理机构示意图经营部项目房地产销售
28工程部项目开发建设图
第九章项目进度计划
项目建设期为17个月，计划2007年5月动工，2008年9月完工交付使用。
表9-1
项目进度计划表
29
第十章投资估算与资金筹措
10.1投资估算本项目建设投资23000万元，各项投资构成如下:
一、工程及设备费用
二、其它费用
三、预备费用
合计:13070.9万元9331.1万元598万元23000万元占56.83%占40.57%%占2.60%
投资估算主要依据青岛市同类项目的造价测算，工程费用按类比计算，各种收费按青岛市及国家有关规定估算。
土地出让费按委托方提供标准测算，外配套费、煤气配套、有线电视费等含在土地出让费内;全部资金按自有资金考虑，未考虑资金利息。
10.2资金筹措
10.2.1资金来源
根据估算本项目总投资共计23000万元。
主要来源于以下部分:
1.注册资本:
2、差额投资
总投资中注册资本以外的差额资金由合作方投入。
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第十一章项目财务评价
11.1销售收入
本项目销售收入包括写字楼及商业销售收入。
11.2销售税金
按税法规定本项目应缴纳营业税、城维税、教育费附加等，综合税率为5.5%。
11.3利润测算
本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。
11.4敏感性分析
价格波动基本不会导致项目出现亏损。
投资增加10%，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本。
10.5评价结论
本项目财务收益较好，有一定的抗风险能力，可使投资各方获得较好的收益，因此，在经济上是可行的。
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