物业调查报告（精选21篇）
在现在社会，需要使用报告的情况越来越多，我们在写报告的时候要注意涵盖报告的基本要素。你所见过的报告是什么样的呢？下面是小编收集整理的物业调查报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
物业调查报告 篇1
物业管理是一种新的管理模式，其职责是围绕多种管理服务功能，整合各类专业技术人员，有效帮助居民解决生活中的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居住环境。随着经济和社会的持续发展，城市居民对生活质量和居住环境改善的要求日益提高。住宅区消防安全作为人们最关心和需要解决的问题，自然成为物业管理的重要责任。目前，由于受到消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响，大部分物业管理单位管理水平参差不齐，大部分物业管理单位消防安全责任不明确，消防安全意识薄弱，业主委员会与物业管理单位之间长期缺乏信任基础，导致委托管理单位和社区，尤其是多物业建筑存在大量火灾隐患。目前，各种住宅物业管理模式在消防安全管理方面面临严峻挑战。
一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题
(一)大部分物业管理单位的防火意识不强
在日常消防管理工作中，《中华人民共和国消防法》和《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理条例》的相关规定和要求不能得到认真执行，对法律法规明确规定的消防安全责任认识不足。《中华人民共和国消防法》第十四条、《机关、团体、企业事业单位消防安全管理条例》第十条明确规定了物业管理单位的各项消防安全责任。但有些物业管理单位对此知之甚少，甚至完全不懂法，不守法，不查处法，造成工作的盲目性和被动性，直接或间接纵容各种火灾隐患的滋生和滋长。
(二)部分物业管理人员消防服务质量不高
在日常消防检查中，发现个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历和专业技能较低，安全意识较差。大部分小区的消防控制室值班制度流于形式。有些单位只满足于有人值班，值班人员对消防中心的各种消防设备的操作和日常消防检查不太了解。值班人员不关心消防设施的正常运行，也不关心消防中心自动报警系统的声音。有的值班人员能发现问题，却解决不了，甚至直接关机。一些单位消防设备无人值守，内部消防设施设备被盗严重，应急照明和疏散标志损坏严重，消防设施设备长期处于缺陷状态。一些单位、开发商、业主相互推诿责任，缺乏协调配合，导致旧的火灾隐患被拖了很久，而新的火灾隐患不断涌现。随着时间的推移，大部分消防设施的效率，尤其是联动功能大大降低，大大降低了消防设施的整体性和可靠性，导致数百万消防设施投资无效，无法发挥应有的功能。
(三)大多数物业单位的消防安全管理职责不明确
物业管理公司作为市场经济的产物，其最终目的是服务于与业主的所有合同，也就是说，只对合同约定的内容负责。目前的普遍情况是，很多单位和业主在物业管理单位和业主交接过程中，对消防设施的管理没有详细的合同约定，使得物业公司不清楚消防设施是否应该、如何以及在多大程度上进行管理，大多数业主，尤其是小区业主，除了电梯运行和环境卫生外，基本上不关心公共设施的管理。导致一些消防设施不能始终处于工作状态或不能及时恢复，影响设施的工作效率。
(4)部分业主消防安全意识不强，物业缺乏管理
有些业主往往只注重居住和工作的小环境，而缺乏对建筑和社区整体安全的考虑。他们以装修为名，任意扩大装修面积，任意改变建筑物的使用性质，任意增加夹层扩大防火区，改变建筑结构和楼梯形式，堵塞排烟口，占用疏散走廊等。但是，为了追求经济利益，物业单位害怕得罪业主，不履行劝阻和管理责任。单位无法解决问题时，未能及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时间，只认为我不是执法部门，根本管不了这些事，从而放任发展，增加了建筑物的火灾风险和火灾荷载，造成大量“先天性”火灾隐患；
(e)物业管理单位出入缺乏必要的消防条件
物业管理企业是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设和房屋管理部门在颁发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量有明确的要求，但没有明确消防专业技术人员的数量。另外，很多有楼的物业管理企业，尤其是非住宅区的高层，基本都是从房地产开发企业衍生出来的。虽然具有独立法人资格，但受制于房地产开发商，建设和管理体制不划分严重制约了物业管理单位的工作。
(六)消防设施日常维护经费不能得到有效保障
由于业主人数多且分散，在公共场所使用、车辆停放、物业公司服务质量等方面容易造成业主与物业之间的冲突，造成双方的不信任和争执。此外，由于受传统“主仆”观念的影响，物业管理处于被动和弱势地位，导致未能及时收取物业管理费用。同时，现行法律规定了建筑大修理资金的收取、储存和使用，要求由出卖人或受委托的物业管理企业作为实施单位使用维修资金，并提出分项目维修资金的年度使用计划和预算报告。维修资金经业主委员会审核，房地产行政主管部门批准后，可以分批拨付给实施单位。运营程序复杂，很少有物业单位有决心和耐心申请和使用资金，导致未能有效保证包括消防设施在内的公共设施维修资金的使用。
(七)消防安全管道
管理不属于委托管理的正常范畴
在日常监管执法过程中，笔者遇到了这样的情况。由于与业主矛盾尖锐，部分物业管理单位未办理任何交接手续就离开小区，导致小区日常管理完全瘫痪，小区业主委员会立即聘请新的物业单位进行日常管理。消防部门在进入住宅区进行监督抽查时，经常注意物业管理单位的管理和监督。但由于原物业单位未将主体建筑的检查和消防设施的相关维护资料移交给业主委员会，且业主委员会未将消防安全管理纳入委托物业单位的管理范围，新的物业管理单位不应承担相应的法律责任，消防部门只能将责任落实到业主委员会。但业主委员会是由全体业主选举产生的非法人临时组织，没有能力承担法律责任，大大增加了居民区火灾隐患整改的难度，也大大增加了消防部门的工作量。
二、解决物业管理中消防安全责任不落实的问题
(1)进一步明确和完善相关法律法规
根据物业管理的现状，政府相关部门应加快相关法律法规的制定和完善，进一步明确业主委员会的职责，完善组织结构，确保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会和物业管理单位之间的问题处理程序，明确合同约定的消防安全管理具体内容，规定每栋楼(或小区)都要通过招投标方式聘请物业管理公司，严禁多产权楼开发公司使用多产权楼或委托下属物业管理单位管理。以建筑消防设施委托管理为前提，业主聘请物业公司管理，确保消防设施有人管理，明确物业管理单位接管时间，完善建筑消防设施交接手续；
(二)提高物业公司的进入壁垒
建设和房屋管理部门在颁发资质证书时，应当明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，并将消防专业培训和取得相应的消防资质证书作为颁发物业管理单位资质证书的前提条件。同时，要建立规章制度，制定消防部门与建设、房管部门之间的信息通报制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，将消防专业人员数量、消防管理能力强弱、物业管理公司履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申请和评级范围，提高物业管理单位的消防安全意识和管理水平；
(三)加强对物业公司消防工作的指导
区级政府应当将街道和社区内的物业管理单位纳入街道、社区和派出所的考核管理范围，定期定量对辖区内居住区的管理单位进行消防监督检查，将加强物业公司管理作为今后消防管理的一项经常性工作，并将物业管理单位纳入日常监督管理。规范物业管理单位履行消防安全职责，作为加强各类建筑和社区消防工作的基本内容。同时，物业管理单位应积极与街道、社区和派出所建立联动机制。一旦社区出现违法违规行为，物业管理单位应及时向街道、社区和派出所报告，有效将一些隐患扼杀在萌芽状态。同时，相关职能部门也要加强执法力度，对长期存在火灾隐患的物业管理单位和个人要依法严肃处理，严肃查处；
(4)加大消防教育培训力度
加强对物业管理单位负责人和相关管理人员的消防安全培训。街道安全办应做好测绘、统计汇总工作，督促落实，防止漏报和培训。通过培训，物业管理人员可以增强消防安全观念，深入学习《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企事业单位消防安全管理条例》等法律法规，进一步明确各项消防安全责任，树立消防安全责任主体意识。管理人员应报警，组织人员疏散，组织灭火。努力提高物管单位消防管理水平和岗位人员素质。
(5)规范公共维修资金管理
《物业管理条例》明确了维修基金制度的相应法律地位，其使用是否公平合理将直接影响到每个业主的切身利益。因此，要完善和规范维修资金的使用管理，特别是要明确公共部位特定设施设备对应的维修资金使用原则和程序，建立由物业单位主要负责人负责消防安全的消防组织，定期召开消防工作会议，有效解决火灾隐患和资金问题。对于需要使用专项维修资金的，房管部门、街道、社区和派出所应当协助物业单位协调业主，或者由物业单位以粘贴公告的形式告知业主，以便尽快启动维修资金。总之，物业管理单位消防安全责任的落实关系到千家万户的安全和幸福，是消防工作的重要组成部分。只有政府和职能部门密切配合，共同努力，物业管理单位充分认识火灾形势和火灾隐患，认真履行消防安全职责和义务，努力为居民安居乐业和城市经济发展提供坚实的消防安全保障，才能创造良好的住宅小区消防安全环境，共同为构建和谐社会做出应有的贡献。
物业调查报告 篇2
调查提纲：
通过对源泉小区的住户和居民进行询问和走访调查，源泉小区目前的物业管理公司为金桥物业管理公司，该公司的法人为刘源，该物业管理公司在管理小区的过程当中存在着很多的漏洞和不足，例如对小区安全管理方面没有尽到自己应有的责任，卫生服务也相对差，各种的便民服务也难以让人满意，基础设施维护不到位，对居民的要求和提出的问题不能及时正确的解决，通过分析，造成这些现象的原因也是多方面的，其中有一部分为外部原因，但是大部分还是与物业公司的经营管理本身有关。通过与该物业公司管理人员的交谈，同样也了解到在物业管理工作中他们所遇到的难题，也了解到一部分他们公司的发展现状和水平。通过对双方材料的研究和整理，我们小组成员对该小区所存在的问题提出了我们自己的几点可行性建议。希望能够对小区今后的管理工作有指导和借鉴意义。
调查过程及内容：
20xx年12月5日星期三上午八点我小组成员前往延吉市源泉小区进行研究调查，在达到小区门口后，我们就发现一个特别令人匪夷所思的事情，该小区的出入口前居然没有设置电动门等任何出入管制设施，而且另我们更为吃惊的是，当我们进入小区的时候，竟然没有任何物业管理人员前来询问我们的身份及目的，那就更别谈要求我们填写出入人等信息登记表等必要的程序了，我们可谓是不费吹灰之力就轻松的成功‘混入’该小区，我们首先绕小区走了一圈，之后我们就发现了一个问题，该小区没有任何的休闲娱乐场所和设施，而且该小区的楼层和角落处的垃圾不时的映入眼帘，此时，该小区‘脏乱差’的印象已经在心中形成。后来发现该小区还存在乱停车、乱放自行车的现象，后来发现小区内部不时的有人员在流动，于是我们采取了现场随机调查询问的方式，向12名小区住户询问了他们对该小区的不满意之处及他们理想中该小区的模样，。之后我们对小区用户描述的问题和现象进行了实地的勘察，发现确实存在着诸如楼道的墙壁陈旧、甚至脱落等现象，由于不便进入小区用户的住房内，所以有些问题未能进行实地的勘察，此乃无力之举。后来我们找到了该小区的物业管理处，向物业管理人员介绍了我们的身份和来意，并就以上调查和总结的问题与该物业管理人员进行了详细的交谈，经过分析和交流，该小区物业管理人员承认在物业管理工作中确实存在着不足和应当改进之处，但是也向我们耐心的介绍了其中有些问题并不属于他们职责范围之内，也向我们口述了在物业管理过程中遇到的问题和难题，我们分别对上述问题一一进行了讨论，得出了令人比较满意的结果。交谈之后，双方都很愉悦，在向对方道别后，我们返回学校对调查的记录和笔记进行了整理，大概内容分类如下：
1、该小区存在的主要问题
2、这些问题存在的主要原因
3、如何正确处理这些问题
主要问题：
经过现场调查和住户的反映，总结出以下问题：
1）部分楼梯间墙壁陈旧，应该进行粉刷
2）小区没有保安人员，给小区安全管理带来隐患
3）小区内停车秩序混乱，应加强管理
4）常有人到小区散发广告，住户反映，也存在不安全因素
5）小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），环境脏乱，建议加强管理
6）小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理
7）小区随处可见垃圾，卫生服务需要加强
问题主要原因：
1）该小区的楼房已经有一定的楼龄，出现此现象是合理之情。
2）该小区没有保安人员是因为物业管理费中无此项目。
3）小区停车秩序混乱是因为没有专门的停车位，也没有负责车辆管理的专职人员
4）常有闲杂人等到小区散发广告是因为该小区入口没有电动门等限制措施，也没有做好相应的出入人员登记表。
5）环境脏乱，积水较多是滋生蚊虫较多的原因，住户居民把不吃的食物到处乱丢，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小区经常出现丢自行车现象，一方面是因为对进入小区的人员没有进行很好的监管，另一方面原因是因为该小区没有一个专门停放自行车的自行车棚，自行车乱放，给小偷以可乘之机。
7）造成垃圾乱丢的现象是因为一方面该小区的卫生服务本来就不到位，造成破窗理论的上演，另一方面该小区没有张贴注意环境卫生等宣传标语，使人们不注意，最主要原因是因为该小区的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建议：
1）可以和业主一起商量，在各位业主集体同意的情况下，向每位业主收取一定费用后联系建筑公司尽快施工。
2）可以和各位业主商量，在征得各位业主同意的情况下，向每位业主增加收取保安人员的物业管理费用。
3）可以建立小区车辆管理制度，对小区有车的业主进行档案登记，对每个车辆固定车位，并安排专职人员负责。
4）小区入口设置电动门，对进出人等进行人员登记。
5）通知小区业主把各种废弃食物集中放在统一的一个位置，安排专门人员及时进行处理。必要时可以放置驱蚊和防鼠药物。
6）在小区的合理位置开辟一个场所，建设一个自行车棚，这样就可以避免乱放，也可以减少丢自行车现象。
7）安排保洁员要及时清理角落和小区垃圾，在明显位置张贴保护环境的公益性标语，并在人员活动多的地方多设置垃圾桶数量。
物业调查报告 篇3
近年来，房地产的大力开发已形成了一个新的经济增长点，大大地改善厂区居民居住条件，因而，住宅小区物业管理的问题也应运而生。物业管理公司相继成立。物业管理事业的发展，在为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境等方面发挥了重要作用。然而，也有些物业公司责任心不强，管理松散，纠纷不断，存在着让广大业主不满意的问题。
一、我市物业管理的现状
为了维护住宅小区消费者的合法权益，必须进一步了解我市物业管理中存在的问题，了解住宅消费者对物业管理的意见和要求，以便反馈给政府有关部门，为政府有关部门制定政策，加强对物业管理公司的指导和监督。为此，根据计划，开展一次住宅生活小区物业管理问题的入户问卷调查，对某某小区的住户进行了调查。
本次调查以问卷和走访约谈的方式进行，历时一个月，对某某区的500户人家进行了调查，调查结果如下：
1、在被调查的500户中，业主自主选择物业管理公司只120户，占24％，由房地产开发公司指定的有380户，占76% 。
2、在500户中，有386户，反映该住宅生活小区曾成立业主委员会，并享有选举权，占77%。有220户，占44％的业主反映享有监督物业管理公司履行物业服务合同的权利。
3、在500户中，有331户反映住宅小区存在擅自改变小区内土地用途；302户反映小区内存在擅自改变房屋及配套设施的用途、结构、外观；毁损设施、设备、危及房屋安全的行为：有253户反映小区存在私搭乱建、乱停放车辆、在房屋共用部份乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观、噪声扰民的现象。有123户反映住宅小区屡屡发生小偷小摸现象，随意让陌生人进入。
4.有293户反映房屋及公用设施、设备修缮不及时；占58%
5.有206户反映物业管理制度不健全、管理混乱。
6.500用户对住宅小区物业管理公司在房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮与整治服务方面进行综合评估，结果是：有112户，占22％的业主对该物业管理公司的服务表示满意，有136户，占27％的业主对该物业管理公司表示比较满意或基本满意，有326户，占65％的业主对其物业管理公司的服务表示不满意。
二、调查中发现的问题：
在调查中，根据业主反映，这些住宅生活小区的物业管理很不规范。主要表现有：
1治安问题严重：小偷小摸现象屡有发生，小贩、废品收购及其他闲杂人员自由出入住宅小区没人过问。
2卫生脏、乱、差：有的生活小区垃圾没有定点投放，垃圾没有及时清理，楼道乱堆放杂物、宠物乱拉大小便，生活污水随意排放。
3绿化地管理不善：有的绿化地没有栽种花草树木、杂草丛生，几乎成为茺芜，有的花草树木没有很好养护，以致退化、枯萎。有的占用绿化地搞建筑。
4改变房屋用途：有的物业管理公司将地下室、藏物间出租，造成噪声扰民，有的占道停放车辆，阻塞交通。
5物业管理制度不健全：有206产业主反映，该小区物业管理混乱，存在私搭乱建、乱停放车辆，房屋共用部份乱堆乱放，随意占用，有的房屋及公用设施、设备修缮不及时。
三．对物业管理发展的分析和建议
我所调查的小区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的，因而居住者是房屋的产权人。于是，出现了一种对等的市场关系：业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买中获得生存。同时，也有了相关与物业管理的法律与条文出来，这意味着，物业从社会管理者，转变为社会单位，从前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高，却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉。
随着物业管理的发展，目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现，物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。我建议从如下几个方面加强物业管理工作：
1、多方入手，解决收费难问题。收费难是物管多方面矛盾的反映，也必须多方面入手解决。
2、建立经常有效的沟通机制，形成业主与物管共建小区的工作格局。与住户群体的良好沟通是物管企业的立身之本。大家虽已认识这项工作的重要性，但同住户保持制度化沟通的不多，这有违物管行业的发展趋势，必须引起业内的高度重视。
3、物业必须严格加强管理，多听些业主的反映的意见，及时向上级汇报，解决问题。总之，在整个调查过程中，让我更深入的了解物业，坚信物业管理行业将有一个崭新的未来，希望我国的物业能做的最好！
物业调查报告 篇4
目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80％下降到58％，勤业一、二、三村的收缴率只有30％，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50％；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。
分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决
与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。
6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。
物业调查报告 篇5
居家过日子，这是再基本不过的了。只有吃住不愁，人们才有可能去干事业。随着生活水平与消费意识的提高，人们对小区管理提出了更高的要求，物业管理方式就是在这种趋势的催化下诞生的。对于这种新生的小区管理方式，人们褒贬不一，引起了广泛的争论。对此，我们进行了关于物业管理方面的社会调查，现将调查成果与结论报告如下：
一、物业管理的性质：
物业管理与传统的小区管理方式（如家委会）相比有很大的区别。首先，物业管理公司是一个企业，自然是以营利为目的，所以所提供的服务是有偿的。而家委会只是一个组织，是政府的一个部门，是非盈利性的；其次，由于物业公司是一个企业，所以有权力，也有义务为业主提供有偿的服务，而家委会却没有这样的义务。由上述区别中我们发现：由于物业管理是有偿性服务，那么其总体服务水平一定在无偿服务之上，也就是说，物业公司提供的服务更加专业、更加周到。
二、物业公司对小区的建设：
为了使业主能够对自己提供的服务满意，物业公司都在积极地做实事，小区建设就是最好的例子。以我们调查的世纪城小区为例，物业公司已为业主提供了体育器材等设施，并计划提供更多文体、商业类设施，大大方便了住户。也正是因为物业公司做出的努力，使得相当一部分住户逐渐接受了这种新生的小区管理方式。
三、未来的发展空间：
由于物业时新兴事物，所以有些细节问题还不是很清楚，业主与物业公司之间的冲突屡有发生。但纵然是这样，物业管理业凭借着齐专业的服务赢得了大多数人的青睐。可以相信，随着法律条文的完善与管理、服务项目的增加，物业管理市场将会更加规范，住户也会获得更大的利益。到那时人们的居家生活将会更加舒适，让我们翘首以待吧！
物业调查报告 篇6
一、基本情况
xxxx物业有限公司地处xxx，成立于xxx年xx月xx日，是我县物业管理服务行业的领跑者，注册资金xxx万元（由xxx出资入股xxx万元、xxxx出资入股xxx万元），社会信用代码xxxxxx，中征码xxxxxx。法定代表人xxxxx，男，汉族，身份证号码xxxx，任公司总经理。公司倡导“以人为本”的管理模式，引进全新管理服务概念，拥有一支敬业精神强、专业素质高的员工队伍，以“成就至尊服务，打造行业品牌”为服务宗旨，全心全意实现对客户的承诺。
二、经营情况
xxx物业有限公司，与城区大型小区（xxx、xxx）签字了长期的物业管理服务，具有稳定的收入来源。
1、借款情况：根据征信数据报告，该公司无借款记录。
2、该公司经营管理正常，营业收入稳步增长。
3、根据报表数据情况分析，该公司短期偿债能力较强。总体看来，该公司经营管理正常，随着内部管理的不断加强，企业盈利能力进一步提高，抗风险能力不断增强。
三、抵押物
该笔贷款提供房屋产权抵押的担保方式；
以xxx个人所有的商铺房产做抵押，建筑面积xxxxxx平方米，位于xxx，（产权证号；xxxxxx权证xxxxxx字第xxx号）办理了房地产抵押登记手续，产权清楚。
四、贷款用途
该公司申请短期流动资金xxx万元，贷款主要用于流动资金周转，该公司作为一家物业公司，其服务对象主要是县域的大型小区，现处于发展阶段，资金需要量大。
五、还款来源
还款来源为县域几个小区物业管理服务费收入，收入稳定，做为此笔贷款的还款保障。
六、结论
综上所述，贷款申请人主体资格合法，符合我公司贷款条件，所经营的行业盈利较好，贷款有足值抵押，建议给予xxx物业有限公司贷款xxx万元整，期限为xx个月，月利率xx%。
物业调查报告 篇7
1、物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。此次调查听取了某小区对该区物业管理工作基本情况的介绍，实地走访了部分业主和物业服务公司，对一些居民进行了调查问卷，通过认真分析提出相应的对策。现将调查情况报告如下：一、物业管理工作的基本情况据调查，某小区位建筑面积72374.23平方米，其中住宅建筑面积约71280平方米，共计25栋792户，始建于XX年，全部为多层住宅楼，每户面积约90平方米。于XX年交付，入住率达到87%左右，居住覆盖率呈上升趋势，小区绿化面积是建筑面积的35%以上。该小区物业。
2、服务公司拥有管理服务人员18人，小区只有一个主出入口，属于全封闭小区。设有地上停车位153个，以及地下停车场，配置了一处儿童娱乐园，有独立的物业管理用房，小区主要道路以及单元口都配备了摄像监控系统。
二、小区物业管理存在的问题
1、物业管理企业反映存在的问题：一是业主对物业服务的意识谈薄；二是房屋维修养护责任意识不强，产权归己，维修自理的观念没有树立；三是不服从管理，乱扔杂物现象时有发生，自律意识淡漠；四是少数不按时交纳或不交纳物业管理费；五是前期配套设施不完善。
主要表现在：中控门未起到相应的作用、没有配套的宣传栏、没有自行车摩托车车棚等；六是物业可使用费用太低，导致物业企业不能正常的服务和运行。该物业公司管理人员介绍：该公司现有职工共计18人（其中保洁6人、门卫3人、监控5人、水电工1人、会计1人、管理人员2人）。人员工资每月就需要2万多元，而就算全额收取物业费才2万8千余元，根本就不够企业的正常运行，只能雇佣一些退休工人，否则企业根本无法维持。
2、业主反映存在的问题：本人分别对小区部分业主进行问卷调查，业主集中反映的问题主要有：一是物业管理开始比较好，但一个月以后就不行了，门卫的雇佣都是老人，反映比较慢，从而失窃的现象时有发生；二是小区内的监控没有发挥应该有的作用，失窃过后出现监控死角；三是外来人员以及车辆进出比较随便，平常大清早就有人在小区内叫卖，影响业主休息，管理没有到位。四是公共设施损坏不能及时维修；五是楼道卫生不能按时打扫，往往是一个星期才能打扫一次；六是宣传不到位，不知道物业到底是干什么的，也不知道有业主委员会这个机构。 3、调查发现的问题：一是业主和物业管理企业矛盾突出。物业管理服务行为不规范。该物业公司是分公司，聘用人员没有一人取得物业管理上岗证，从业人员整体的素质不高，服务水平不高。物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差，只能做到最基本的环境卫生及绿化维护，对车辆乱停乱放、外来人员进出等基本管理没有尽到应该尽到的义务。没有物业宣传，整个小区没有相关的物业宣传，未按规定公布收费项目以及收费标准，物业日常服务收支不够透明。加上业主对权利义务的认识不。
3、对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清，有的甚至不知道物业是干什么的。业主反应问题得不到及时解决，使业主和物业管理单位矛盾日益突出；二是物业费难收。小区物业费收取难原因很多，不交费的理由更是多种多样，主要表现在：房屋质量缺陷、邻里纠纷、失窃、对物业管理服务不能满足个别住户要求等，都作为不交费的理由。该小区物业管理费是按每0.4元/平方米收取。物业费收取率为80%左右，空置房只收取部分，物业费不能按期缴纳，就会造成恶性循环，如此恶性循环，直至物业企业把心事都放在了收取物业费上，而无心服。
4、务导致服务质量下降，广大已交业主一同深受其害。而物业公司对不交费业主只能是上门追缴，其他毫无办法；三是业主委员会流于形式。小区业主不知道有业主委员会，主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
三、对策和建议
1、加强宣传，广泛发动。物业管理是一项新兴发展行业，为确保小区物业管理工作的顺利开展，物业管理企业必须必须多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动，公开物业收费标准和物业日常项目开支的情况，让业主明确交的物。
2、业费用在那里了。让市场经济观念深入人心，增强业主物业管理消费意识，花钱买服务的意识，让业主心中明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使业主认可、理解、支持物业管理。同时要深入基层，调查研究，摸清社情民意，广泛听取业主意见，科学制订物业管理方案，为小区物业管理的顺利实施提供保障。
3、理顺关系，明确职责。物业管理是一个社会性工程，涉及面广，情况复杂，为确保工作的正常开展，必须协调各部门，明确职责，理顺关系。一是要协调与某企业的关系，要求某企业落实小区部分房屋漏水及单元进户门损坏问题，解决历史遗留问题。提供物业管理必备的房屋设计、图纸资料和档案资料，更好的明确小区的死角，加强对死角的监控力度；。
4、二是理顺物业管理公司与房产局物业办、辖区派出所、社区居委会、环卫、绿化等部门的关系，分清、规范相互之间一些具体环节的权、责，营造有利于物业管理的外部环境，这是搞好小区物业管理的重要环节。
5、提高认识，明确责任。目前，小区的业主自治自律意识比较差，政府要硬性规定实施业主委员会制度，使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督，居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调，促使物管工作正常有序开展。让业主委员会制度真正的起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
6、完善配套设施。要进一步完善封闭式管理配套治安岗亭、围墙等设施，尽量聘请专业的保安队伍，为物业管理工作顺利开展提供基础保证，解决部分车辆乱停乱放现象，对小区内破损较为严重的基础设施进行改造。 。
物业调查报告 篇8
一、我国城市旧区物业管理现状
课题组对目前我国一些城市在旧区实行物业管理的现状进行了调研，具体情况是：天津市物业管理截至20xx年11月底已接管整治项目166个，1000.3万建筑平方米，分别占整治项目应实施物业管理个数和面积的39.9%和43.99%。
广州市老城区现已有99个旧居民区推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用。目前，3个试点小区已基本引入了物业管理，小区的环境和居民的生活得到了明显的改善，这一物业管理模式受到群众的普遍欢迎。
北京市在对旧小区实行综合整治后，按照现代的物业管理模式进行管理。
吉林省白山市强化了住宅小区综合整治，实行属地化组团，区域化管理，改善小区整体环境。近年来市政府先后投入大量资金，由房产局牵头，对市区的住宅小区进行综合整治，实施拆仓房建绿地、修道路工程。
邯郸市旧住宅区占有很大比例。据统计，全市主城区内共有各类住宅区392个，其中原由房产部门统一管理的、各单位自行管理的、产权混杂的旧住宅区就占323个。为彻底改变旧住宅区脏乱差的状况，20xx年，市委、市政府提出用3年时间，不断加大力度，晋级升档，完成主城区全部住宅区的综合治理任务，大力推行物业管理，为广大城市居民创造一个整洁有序、优美舒适的生活环境。
20xx年6月，长春市物业管理与社区管理相结合整治旧区试点工作方案已上报省建设厅，结合物业管理工作现状，朝阳区湖东小区和铁路小区(建筑面积分别为34万平方米和3万平方米)被确定为旧区整治试点区域。
从以上各城市对旧区的管理来看，旧区的物业管理工作已逐渐成为各城市关注的重点，但如何彻底有效地对旧区进行管理还有待研究、实践。
二、目前各地对旧区物业管理采取的普遍方法
现在旧区推行物业管理一般都是按照先治理后管理，治理与管理紧密衔接的原则进行。同时，各地也根据自己的实际情况采取了不同的管理模式。
从管理模式上看天津市目前主要有三种：一是以房管部门成立专业公司接管为主，天津和平、河西、南开三区房管局都成立了局属专业物业管理公司，以市场化运营模式，取得一定成绩：共接管小区36个;二是以街道、居委会模式进行管理为主，红桥、河东、塘沽、汉沽四个区，共接管小区42个;三是以单位模式进行管理为主，河北、河东和大港区三区，共接管33个。
长春市对于老的没有实施物业管理的区域，即“旧区”，将采取物业管理与社区管理相结合的新思路。
在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，广州根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。如推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用。
北京提出各区(县)政府要加强对老旧居住小区的综合整治，动员产权单位、产权人、使用人、物业管理企业共同出资改造居住区环境。在此基础上，通过试点，结合公房出售，摸索经验，建立不同形式的、适合老旧居住区特点的物业管理方式。
三、目前旧区物业管理中存在的几个典型问题
不管各地采取怎样的物业管理模式，在实际工作中都遇到了几个典型的难题，这些难题直接影响着居民对物业管理工作认可度和物业的正常运行，并制约着旧区物业长效管理，值得其它未实行旧区物业管理的地区注意。
(一)旧区物业收费低，收缴率低，物业管理企业不愿接管
旧区物业收费低，政府制定的物业服务基准价格偏低，物业管理公司入不敷出。比如天津市，针对旧区多年来形成的收费机制，天津市各区对旧区物业收费大致实行两种模式：一种是按建筑面积收费，一般不超过0.3元/平方米;另一种是以房型收费，大致分独单、偏单、三室，并根据提供的服务标准制定具体的收费价格，一般独单5～6元;偏单7～8元;三室9～10元;以目前的情况看，大多数改造后的旧楼区还是以房型收费为主，可以看出，旧区收费标准无法和现有的普通商品住宅小区接轨。同时旧区物业管理还处于“福利”或“半福利”状态，业主观念尚未转变过来，不愿交费或少交费，物业收费率低，天津市平均收缴率仅为50%。多数物业管理企业难以做到收支平衡，经营非常困难。实际上旧区房屋及设施设备都急需维护与维修，物业管理费更需提高。而与此同时许多旧区的住户大多是低收入阶层和承租户，要想改变目前这种状况难度可想而知。
(二)维修基金严重匮乏
旧区许多房屋是房改房，房改后，按照商品房统一管理模式要求，必须提取维修资金，提取比例为房款的2%。而事实上，不少地方维修资金还得不到完全落实，追缴比较困难。再加上不少房改房房屋质量普遍较差;长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低、设备陈旧、老化，给维修造成了较大压力。另外还有一些私产旧房，由于过去交易手续的不完备，维修资金也没有按时足额缴纳。
(三)法律法规尚不完善，人们的民主参与意识不高
虽然现在各城市对旧区的物业管理大都比较重视，而且也意识到了法律法规的不健全，但要在短时间内建立起完善的法律法规也是不可能的，只能随着时间的推移，针对旧区出现的新问题，逐步建立。现在许多城市已出台了一些法律法规，在其中对旧区管理作了规定，如北京，相继出台了《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》、《北京市居住小区物业管理服务标准》以及即将出台的《北京市物业管理服务质量标准》等;天津市相继出台了《天津市物业管理条例》、《天津市商业维修基金管理办法》、《天津市旧区物业管理服务用房购置和管理规定》以及《关于旧区物业管理服务收费有关规定问题的通知》等;邯郸市出台了《公有住房售后维修养护管理办法》、《公有住房售后维修养护办法补充规定》、《物业管理企业资质管理暂行规定》、《邯郸市城市住宅区物业管理办法》和《邯郸市原建住宅小区物业管理分等级收费实行办法》，这些都值得各地借鉴。但同时，由于一些法律法规宣传不够，人们的民主参与意识不高，许多居民不遵守这些法律法规，物业对这些行为又难以有效控制。因此，如何尽快制定适于旧区物业管理的制度以及如何使这些制度有效地得到执行，是值得有关部门考虑的问题。
(四)接管进度慢，物业管理形同虚设
在一些已综合整治过的旧区，可以看到自行车存放处、对小区的封闭、门卫的值班室等设施，但同时也注意到自行车存放处没有几辆自行车，人们还是按原来的习惯随处停放;小区虽用栅栏圈住了，但出口太多，挡不住出出入入的小贩;门卫值班室内没有门卫。另外，小区内没有物业管理办公用房等，接管进度慢，物业管理形同虚设。治理与管理如何紧密衔接值得各地关注，不要将治理的成果付诸东流。
(五)新旧管理体制衔接难
过去，旧区的管理主要依靠街道居委会，同时还有供水、供电、供气等部门的协调配合，而现在实行新的物业管理体制后，许多地区物业管理公司与供水、供电、供气等专业管理部门之间还没有建立起规范的委托服务关系，出现问题，容易造成扯皮;街道基层组织的行政管理与物业管理公司的经营管理存在责任划分不明确、职能交叉重叠、互相争权现象。
四、我国城市旧区物业管理办法的框架设计
在对城市旧区实行物业管理的时候，必须分阶段、分步实施，逐层深入，要治理一个，管理一个，注重效果而不是数量和过程，要循序渐进，不可操之过急。具体管理办法如下：
1. 做好旧区物业管理实施的准备
深入旧区进行物业管理的宣传，讲解相关的法律法规(主要是针对旧区的一些具体规定)，加深人们对物业管理的认识;对旧区的物业现状进行摸底(如产权情况、新旧程度、管理单位及现状等);摸清旧区居民对物业管理的需求(如居民对原有物业管理的评价、居民的收入水平、居民对新物业管理方式的认知程度等)。
2. 对旧区进行分类，制定相应的物业管理办法
在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，要根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。目前各城市采取的物业管理方式主要如下：对环境配套比较好，房子比较整齐，产权比较分散，住户有一定经济承受能力，对物业管理需求较迫切的住宅小区优先进行整治，可参照新区开展现代化的物业管理;对配套比较差，房子比较旧，住户经济承受能力有限，对物业管理需求一般的住宅小区，以房屋维护为重点进行单项物业管理，随着条件改善，逐步增加服务内容，同时应注意选聘专业的物业管理公司进行这些管理，逐步纳入到现代化的物业管理上。
3. 及时总结经验与教训，妥善解决易出现的各种问题
通过对旧区实施物业管理的城市的调查研究，目前急需解决的几个问题如下：
◎ 物业收费
要解决物业收费低、收缴率低、物业管理公司入不敷出的情况，可采取的措施如下：
(1) 明确业主公约。事先对小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式(物业费可以实行低取费、菜单式，按项定价的方式)实行由当事双方协商确定，制定本小区的业主公约，同时应注意公约不得违反当地的法律法规。政府要给物业管理企业对违反“公约”的人有“罚”款权，这种“罚”款不同于“行政罚款”，而是要求违反“公约”人要对遵守“公约”人的侵害承担赔偿责任。物业管理企业进行“罚”款的依据是“公约”，“罚”来的款只能转入物业的公共维修资金和用于物业管理的费用支出，而绝不能进入物业管理企业的“利润”或“罚款”人的腰包。法院或仲裁机构对物业纠纷主要应依“公约”判案。“公约”不仅约束业主，同时也是对物业管理企业的约束，在企业不能按要求管理物业时，业主同样可以依据公约的规定提出警告、“罚款”甚至终止合同。
(2) 在小区显眼的地方张贴服务内容及服务标准、收费标准、收费方式以及对违反公约的处罚措施。
(3) 公有租赁住房应从租金中提取一定比例的物业管理费用，物业管理单位要相应承担一定的责任。专业部门委托给物业管理单位承担绿化和道路养护的，有关部门应给一定的费用。
(4) 物业管理企业可就地吸纳下岗职工，享受优惠政策，降低运行成本，把有限的收入用在服务上，同时也解决了这些业主交不起物业费的难题。
(5) 以政府补贴的形式，作为资助特困家庭缴交物业管理费的专项经费。
(6) 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
(7) 控制物业公司的进驻资格。在实行物业公司管理的小区，一定要选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、管理服务质量好、群众满意率高、具有较强市场竞争力的公司，这些公司的管理好，资源配置的能力强，直接管理成本低，从而即使物业管理费用低些也有利益可图。再者，公司管理得好，居民必然按时交费的就多，收缴率相应的就会提高。
(8) 加强物业公司与业主之间的沟通。物业公司平时应注意举办一些活动，加强与业主之间的沟通。如不定期邀请社区有威望、较热心的业主座谈;“六一”儿童节组织有孩子的业主一起活动;为老年人举办书法绘画比赛;组织社区人们跳健身操等。别看举办这些小型的活动事小，但是它的作用和意义却不能轻视，通过一个个不同形式的活动，促使物业与业主、业主与业主之间进一步的了解，有益于小区和睦气氛的培养，有益于不少问题的解决。
(9) 可以采取物业缴费社会化的形式，让居民把物业费直接交到银行，为居民建立信用体系，对那些有能力支付物业费却以各种理由拒交的业主进行制裁，同时，对物业公司也应实行信用机制，建立信用体系。如果物业公司不能履行职责，将拿不到管理费或少拿，以打消一部分按时交物业费业主的顾虑。
(10)政府应出台有利于旧区物业管理更优惠的政策，对积极参与旧区物业管理的物业管理公司给予补贴和扶植。如政府在税收等方面给予一定的政策优惠，同时拨出专款补贴给物业管理公司，保证物业管理公司能保本微利，在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场，从而扶植物业管理公司接手旧区的物业管理，形成良性循环机制，待条件成熟时再按照市场化的模式进行运作。
◎ 住房维修资金
要想成功地归集维修资金，彻底改变传统的“以租养房、以租养人”的房屋维修管理模式，实现“市场化、社会化、专业化”的现代物业管理的房屋维修模式，保证房屋及其设备的正常使用和运行，各地应采取的措施主要有：
(1) 尽快出台相应的法律法规。如北京市国土房管局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》中规定：商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金，用以保障住房售后的维修管理。虽然现在有许多城市注意到了旧区维修资金的问题，但由于实施难度大，一些城市在政府规定中未涉及旧区维修资金的收取、管理和使用，各地应根据本地区的情况尽快出台相应的法律法规，以便有法可依。
(2)加大旧区维修资金的归集力度。国家有文件明确规定：“旧有公房出售时，购房者按购房款2%的比例，向售房单位缴纳维修基金”，因此，对旧区内公房转为私产的一定要进行维修资金的收取;对于还是公有租赁住房的应尽快制定维修资金统一归集的办法，使它们也纳入住房维修基金，进而形成统一、可靠、有效的住房保障机制，不断完善资金缴存程序，简化手续，使新老政策尽快并轨。同时还要对公有住房售后维修资金进行整合。
(3)建立完善的维修资金管理制度。维修资金涉及广大业主的共同利益，资金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，设专门的管理机构。在物业专项维修资金的监管方面，广州市大力推行物业专项维修资金“一户一存折”和“维修资金专用卡”的维修资金管理制度，即每一业主都有维修资金专用账户，广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况，并由专门的部门监督管理专项维修资金，以维护广大业主的切身利益，值得各地借鉴。
◎ 理顺各部门的职责
物业管理与社区管理、社区服务、社区精神文明建设及供水、供电等到部门的专业管理有着密切的联系，搞好物业管理单靠一家不行，只有充分发挥政府主管部门的核心作用，各部门密切配合，共同促进才能实现。
在处理物业管理和社区管理的关系上，要充分依靠街道、居委会。物业管理是社区管理的基础，是社区服务网络的重要组成部分，也是社区精神文明创建的重要力量。要在街道、居委会的配合支持下，理顺小区管理体制。
在处理物业管理和供水、供电等部门的关系上，可按照新小区的办法进行管理。同时业主委员会是物业小区(大厦)业主民主协商、自我管理、平衡利益机制的组织。政府主管部门应积极指导业主筹备小组召开业主大会，组织成立业主委员会。按照新小区的管理方式促进业主委员会与物业公司之间的双向选择、合同约束机制的发展，推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展。
总之，在理顺物业管理和其他各部门的关系上，应以物业管理为主，其他各部门为辅、积极配合小区的物业管理，改变过去存在的环境差、服务差、管理差的小区形象，为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环境。
物业调查报告 篇10
一、调查目的
改革开放以来，随着我国社会主义市场体制的建立和日趋完善，国民经济持续稳定的发展和人民生活水平的逐步提高，专业化的物业管理模式也逐渐走进人们的生活，为人民服务，为人们熟知，物业走近一个逐渐完善，逐渐自我提升的过程。进入物业市场，了解物业现状，深入物业实践，将理论与实践相结合，积累经验，总结知识，了解问题，提升专业水平，打好专业基础，最终服务物业，贡献物业。
二、调查对象
xx有限公司
xx管辖小区
三、调查人：
常金香
四、调查时间：
20xx年8月21日
五、调查内容
欧思诺物管有限公司，总部设在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小区物业管理项目。该单位属于三级资质物业管理公司，物业管理范围广泛，物业管理类型多样化，集服务、管理与经营一体化。
“竭石花苑”位于昌黎县东区，属社区物业，它是一个环境优美，管理完善的花园式住宅，获河北省建设厅“优秀小区”称号。内部设备设施齐全，保安、消防、环境等管理到位，给人们一个安适、休闲的优雅环境。当日正执周末，孩子们在儿童娱乐设施上尽情的玩耍，大人们也忙里偷闲地打着扑克、下象棋，也有人正向物业人员反映问题……融入物业，让我感受真实的物业服务。
调查结果显示：人们对于这个新兴行业普遍认为有较大的发展空间，小区负责人高先生也表示，物业管理行业拥有巨大的发展空间与速度，他还乐观地表示物业管理在不久的将来将进入一个崭新的时代。是的，物业管理自改革开放以来，至今已发展成为一个拥有2万多个企业，数百万从业人员的企业，它已被住宅小区、工业区、学校、医院、车站、机场、商场、办公楼等各类不同性质的物业所采用，被人们视作现代化城市的朝阳产生。
物业管理是一个涉及领域十分广泛的行业，其管理的对象是物，即已建成的各类地上建筑物，及其附属物的设施、设备和相关场地，而物业管理服务的对象是人，即物业的业主及使用人。调查显示，在该小区从业人员专业毕业生，相对比较少，而专业人员实践能力相对低下，在物业管理已发展为城市市区水平的情况下，加强专业人员的培训，加大专业人员数量是必要的。服务于物业，其管理人员必须具有系统地专业知识，这也是高先生特别提出的一点。物业管理企业的管理人员，不仅要有房屋建筑、给排水机里设备、局域网系统等工程技术方面的知识，同时也需要社会学、法学、管理学、经济学、心理学等各方面知识，也就是说，应具备文、理、工等多个学科交叉的知识结构。同时，更应加强理论与实践的结合，深入物业管理实践，将知识融会贯通，积累实践经验，反复学习总结，才能进一步提升专业人员的专业素质与技能，从而更好地服务于物业。
高先生还认为物业管理企业与高校合作培养物业人才，是一条可行之道，双方可以优势互补，给学生接触物业的机会，进行经验交流，提高学生的专业文化，也可以为企业带来一批批优秀的专业人才，促进物业管理行业健康发展。
物业管理做为一个新生的行业，在其发展过程中，也存在这样那样的问题和矛盾，诸如环境卫生、安全防卫等诸多原因引起的纠纷、投诉等都是等待我们急需解决的问题。物业管理服务的对象是人，要面向问题，解决问题。物业中存在的问题直接影响着物业管理的发展，要看重并及给予解决。诸如法律法规不健全，专业人员缺少，内部结构不完善等诸多因素影响着物业管理行业的发展，培育物业管理市场，规范物业管理行为，提高管理服务质量，已成为业内人士的共识。
通过整个调查，得出以下结论：
（1）物业管理将呈现巨大的发展空间与速度。
（2）对物业管理专业学生提出更高更深的要求，同时，也为高校培育学生提供了方向。
（3）物业管理存在诸多问题急待解决，要求健力健全法律法规完善竞争市场，提升物业服务质量。
总之，在整个调查过程中，让我更深入的了解物业，坚信物业管理行业将有一个崭新的未来，作为物业人，更好地服务物业。
物业调查报告 篇11
为深入贯彻中央关于加快发展服务业的重大战略部署，全面树立和落实科学发展观，为政府研究制定行业政策提供参考，为有关部门加强行业指导提供依据，中国物业管理协会于20xx年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止20xx年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。现将初步调查的有关情况报告如下：
一、物业管理行业对社会经济发展的贡献
随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。
（一）服务水平显著提高
为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90％以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉。
（二）社会效益表现突出
一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。
二是积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。这次被调查的企业中，协助公安部门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发事件30207起，参加抢险救灾68905人次。
三是热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。被调查的企业中三年来有793家企业先后赞助社会事业经费4035.66万元，捐助希望工程和帮扶贫困母亲等活动经费4177.84万元。
（三）经济效益有待改善
目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为82.1万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。
（四）环境效益初步显现
物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。
二、行业发展的基本状况
（一）企业发展情况
1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的5.82%，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至20xx年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数94.18%，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。其中1994至20xx年10年间共成立企业2495家，占总企业数75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企业数量的增长速度放缓。。
2.以企业注册登记类型划分。
国有企业758家，占总企业数的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%；私营企业348家，占7.57%；
港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低。
3.以企业资质等级划分。
一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。 以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。
4.以与开发企业的关系划分。
被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数27.39%；其他隶属关系的企业3340家，占72.61%。 开发建设单位下属企业占全部企业的四分之一强。
（二）从业人员情况
被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：
1.以工作岗位划分。
从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。操作岗位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。
（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系）
从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用。
2.以学历层次划分。
被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的。
3.以技术层次划分。
被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。技术力量的薄弱是显而易见的,这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。
4.以男女性别划分。
被调查企业的从业人员中，男性占64.22%，女性占35.78%。
物业调查报告 篇12
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。此次调查听取了某小区对该区物业管理工作基本情况的介绍，实地走访了部分业主和物业服务公司，对一些居民进行了调查问卷，通过认真分析提出相应的对策。现将调查情况报告如下：
一、物业管理工作的基本情况
据调查，某小区位建筑面积72374.23平方米，其中住宅建筑面积约71280平方米，共计25栋792户，始建于XX年，全部为多层住宅楼，每户面积约90平方米。于XX年交付，入住率达到87%左右，居住覆盖率呈上升趋势，小区绿化面积是建筑面积的35%以上。该小区物业服务公司拥有管理服务人员18人，小区只有一个主出入口，属于全封闭小区。设有地上停车位153个，以及地下停车场，配置了一处儿童娱乐园，有独立的物业管理用房，小区主要道路以及单元口都配备了摄像监控系统。
二、小区物业管理存在的问题
1、物业管理企业反映存在的问题：一是业主对物业服务的意识谈薄；二是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；三是不服从管理，乱扔杂物现象时有发生，自律意识淡漠；四是少数不按时交纳或不交纳物业管理费；五是前期配套设施不完善。主要表现在：中控门未起到相应的作用、没有配套的宣传栏、没有自行车摩托车车棚等；六是物业可使用费用太低，导致物业企业不能正常的服务和运行。该物业公司管理人员介绍：该公司现有职工共计18人(其中保洁6人、门卫3人、监控5人、水电工1人、会计1人、管理人员2人)。人员工资每月就需要2万多元，而就算全额收取物业费才2万8千余元，根本就不够企业的正常运行，只能雇佣一些退休工人，否则企业根本无法维持。
2、业主反映存在的问题：本人分别对小区部分业主进行问卷调查，业主集中反映的问题主要有：一是物业管理开始比较好，但一个月以后就不行了，门卫的雇佣都是老人，反映比较慢，从而失窃的现象时有发生；二是小区内的.监控没有发挥应该有的作用，失窃过后出现监控死角；三是外来人员以及车辆进出比较随便，平常大清早就有人在小区内叫卖，影响业主休息，管理没有到位；四是公共设施损坏不能及时维修；五是楼道卫生不能按时打扫，往往是一个星期才能打扫一次；六是宣传不到位，不知道物业到底是干什么的，也不知道有业主委员会这个机构。
3、调查发现的问题：一是业主和物业管理企业矛盾突出。物业管理服务行为不规范。该物业公司是分公司，聘用人员没有一人取得物业管理上岗证，从业人员整体的素质不高，服务水平不高。物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差，只能做到最基本的环境卫生及绿化维护，对车辆乱停乱放、外来人员进出等基本管理没有尽到应该尽到的义务。没有物业宣传，整个小区没有相关的物业宣传，未按规定公布收费项目以及收费标准，物业日常服务收支不够透明。加上业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清，有的甚至不知道物业是干什么的。业主反应问题得不到及时解决，使业主和物业管理单位矛盾日益突出；二是物业费难收。小区物业费收取难原因很多，不交费的理由更是多种多样，主要表现在：房屋质量缺陷、邻里纠纷、失窃、对物业管理服务不能满足个别住户要求等，都作为不交费的理由。该小区物业管理费是按每0.4元/平方米收取。物业费收取率为80%左右，空置房只收取部分，物业费不能按期缴纳，就会造成恶性循环，如此恶性循环，直至物业企业把心事都放在了收取物业费上，而无心服务导致服务质量下降，广大已交业主一同深受其害。而物业公司对不交费业主只能是上门追缴，其他毫无办法；三是业主委员会流于形式。小区业主不知道有业主委员会，主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
三、对策和建议
1、加强宣传，广泛发动。物业管理是一项新兴发展行业，为确保小区物业管理工作的顺利开展，物业管理企业必须必须多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动，公开物业收费标准和物业日常项目开支的情况，让业主明确交的物业费用在那里了。让市场经济观念深入人心，增强业主物业管理消费意识，花钱买服务的意识，让业主心中明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使业主认可、理解、支持物业管理。同时要深入基层，调查研究，摸清社情民意，广泛听取业主意见，科学制订物业管理方案，为小区物业管理的顺利实施提供保障。
2、理顺关系，明确职责。物业管理是一个社会性工程，涉及面广，情况复杂，为确保工作的正常开展，必须协调各部门，明确职责，理顺关系。一是要协调与某企业的关系，要求某企业落实小区部分房屋漏水及单元进户门损坏问题，解决历史遗留问题。提供物业管理必备的房屋设计、图纸资料和档案资料，更好的明确小区的死角，加强对死角的监控力度；二是理顺物业管理公司与房产局物业办、辖区派出所、社区居委会、环卫、绿化等部门的关系，分清、规范相互之间一些具体环节的权、责，营造有利于物业管理的外部环境，这是搞好小区物业管理的重要环节。
3、提高认识，明确责任。目前，小区的业主自治自律意识比较差，政府要硬性规定实施业主委员会制度，使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督，居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调，促使物管工作正常有序开展。让业主委员会制度真正的起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
4、完善配套设施。要进一步完善封闭式管理配套治安岗亭、围墙等设施，尽量聘请专业的保安队伍，为物业管理工作顺利开展提供基础保证，解决部分车辆乱停乱放现象，对小区内破损较为严重的基础设施进行改造。
物业调查报告 篇13
邓爷爷说过;“真理是检验实践标准的唯一标准，”这也在一定程度上强调了实践的重要性，今年是我大学的第二个暑期生活，也是我第二次进绿城物业实践，虽然我学的是法律专业看似和物业没有多大关系。可是通过这将进4个月的实践生活，让我明白了法律无处不在，而学会把我学过的法律知识运用到生活中对于我们法律学习者来说至关重要。
首先，我简单的介绍一下物业公司的运行，物业管理是一个重要的概念，这是我们深入了解物业公司的关键所在。物业管理(property management)，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。在这个概念中涉及到了合同，这不得不说明法律与我们接触到的生活息息相关。离开了法律。我们的每一项管理工作将很难开展。下面我就针对我在物业公司的实践生活与法律联系比较紧密的东西与大家分享一下。在实践工作中。我们遇到了一件比较赤手的案子，一个路人从小区穿过，当时风比较大，天比较晚。回想起来还下着蒙蒙细雨。不幸的事情发生了。路人被从空中掉下来的花瓶砸伤了头，当时小区内的保安都惊呆了，感到很害怕。我们的保安迅速拨打了急救电话，病人很快被送进医院，事情远远没有我们想的那么简单，受伤者的家属把我们物业告上了法庭。
我们在查追案子的时候，调取监控录像的时候发现花盆掉落的具体位置并不清楚，由于家家户户都中了很多花，而且大家都不知道自己具体种了几盆花，大家都不承认是从他们家掉落的，我们当时都想不到解决的途径，当时还有同事问我是法官该如何判案子，我当时也不知道怎么回答，后来法院在判案子的时候下达的结果是由每家只要种了花的都得赔，我觉得这个案子就处理的很公平。问题在一定程度上等到了解决。这也是我第一次切身的体会到物业与法律的紧密型。受益匪浅啊。在这几个月的社会实践实践生活中，让我切切实实的感受到了。我们对待任何工作都要谨慎，认真，抱着负责人的态度，我们不用畏惧，一切都要靠事实说话。没有什么是我们做不好做不到的，只要我们在我们自己的职权范围内做好工作。问心无愧，我们将来不管从事哪一行，我们都可以做的很好。很出色。在实践的生活中，也让我认识到了我平时学习的不足，不能很好的与实践想结合，把所学的东西运用到实践中。在以后的学习中我会有针对性的来学习，我相信我能做的更好。
物业调查报告 篇14
随着生活水平与消费意识的提高，人们对小区管理提出了更高的要求，物业管理方式就是在这种趋势的催化下诞生的。对于这种新生的小区管理方式，人们褒贬不一，引起了广泛的争论。对此，我们进行了关于物业管理方面的社会调查，现将调查成果与结论报告如下：
一、物业管理的性质：
物业管理与传统的小区管理方式（如家委会）相比有很大的区别。首先，物业管理公司是一个企业，自然是以营利为目的，所以所提供的服务是的。而家委会只是一个组织，是政府的一个部门，是非盈利性的；其次，由于物业公司是一个企业，所以有权力，也有义务为业主提供服务，而家委会却没有这样的义务。由上述区别中我们发现：由于物业管理是性服务，那么其总体服务水平一定在无偿服务之上，也就是说，物业公司提供的服务更加专业、更加周到。
二、物业公司对小区的建设：
为了使业主能够对自己提供的服务满意，物业公司都在积极地做实事，小区建设就是最好的例子。以我们调查的世纪城小区为例，物业公司已为业主提供了体育器材、室等设施，并计划提供更多文体、商业类设施，大大方便了住户。也正是因为物业公司做出的努力，使得相当一部分住户逐渐接受了这种新生的小区管理方式。
三、未来的发展空间：
由于物业时新兴事物，所以有些细节问题还不是很清楚，业主与物业公司之间的冲突屡有发生。但纵然是这样，物业管理业凭借着齐专业的服务赢得了大多数人的青睐。可以相信，随着法律条文的完善与管理、服务项目的增加，物业管理市场将会更加规范，住户也会获得更大的利益。到那时人们的居家生活将会更加舒适，让我们翘首以待吧！
物业调查报告 篇16
一、我镇小区楼盘及物业管理现状
我镇目前成型的小区共有12个，包括2个高层小区（光亮·阳光佳苑、巨鑫雅苑）、1个集资房小区（祥瑞花园）、9个商品房小区，分属7个开发单位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我镇的住宅小区物业管理从20xx年开始起步，经过10年的探索发展，物业管理逐步深入民心。通过实施物业管理，居民的居住环境变得更加整洁，城市形象也得到了较大改观。物业管理已成为人们日常生产、生活中不可或缺的有机组成部分。
但由于受管理权限和历史遗留问题的影响，我镇的物业管理服务情况较为复杂，总的来看，我镇业管理可分为以下两种类型：一是旧小区传统旧体制的物业管理模式。由于这类小区修建当初开发商没有与正式物管公司签订合约，只是制定物管工作人员，必定会造成物管人员的消极怠工，提供的服务达不到要求，再加上这些小区业主对物业管理的认识和意识比较薄弱，物业交费率很低，规范化的物业管理难度较大，基本上没有正规的物业管理模式，只是形式上的请1-2个人即当保安，又做清洁。如：春夏秋冬四院等住宅小区，在进行物业管理时，只能实行基本服务（如简单的保洁和维修等项目）和低收费。
05年后修建的12个小区中，到目前为止有自己的业主委员会只有祥瑞花园1个小区。二是新建商品住宅小区较规范的物业管理模式。新建的住宅小区由于配套设施完善，环境较好，没有城市街道穿过，相对独立集中，再加上前期物业开展较好，收费水平和收费率也较高，物业管理服务工作基本能够维持正常。
如光亮阳光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小区。但另一方面，这些由开发企业建设的住宅小区为新建小区，接房率70%左右，但有的老百姓买房不光为了住，也有作为投资的，所以入住率只有40%左右，虽然说空关房按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。
二、小区贯彻落实物业管理法规情况
为了使国家《物业管理条例》等法律法规在我镇得小区得到有效宣传，使物业企业成为宣传、贯彻《物业管理条例》的主体，我镇采取以点带面，利用国庆、中秋及普法宣传日等节假日开展宣传活动，并通过横幅、报纸、宣传单，由政府牵头、物业公司联合举办“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的物业服务知识竞赛活动、物业服务进百家等多种形式，集中开展物业管理政策法规宣传活动。近一年来，发送宣传资料近1.5万份，举办了以“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的首届物业服务知识竞赛，通过开展这些宣传活动，对进一步加强物业管理、落实物管法规起到了良好的宣传效果。
三、小区业主大会及业主委员会情况
我镇小区起步较晚，12个小区只有祥瑞花园小区由业主投票，组成了业主委员会，其中：主任1人，副主任1人，财务1人，委员5个，基本上每1-2年召开一次业主大会，共同探讨本小区物业管理情况；2个高层小区（阳光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的业主还没有达到80%，所以还没有形成业主委员会，不过正在前期的筹备当中；起于小区都没有业主委员会。
四、物业管理公司资质、数量及经营情况
目前，我镇共有2家正规物业管理公司，分别是重庆光亮禾顺物业管理有限公司（负责光亮阳光佳苑小区）和重庆和宜物业管理有限公司（负责巨鑫雅苑小区），其中禾顺物业管理公司是重庆光亮集团下属子公司，公司财政能得到保障，但因目前小区入住率不足80%，加上小区有17个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况；和宜物业公司是与房地产开发商签的合同，同样由于入住率不足80%，加上小区6个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况。
五、物业管理服务情况
目前2个高层小区的物业管理服务已经进入正规化，能保障好小区内的清洁卫生、庭院看护等，基本能协调好业主与业主之间的纠纷，能提供一个较好的小区生活环境。
六、物业服务管理费用收取及管理使用情况
目前我镇的物业管理服务费用，祥瑞花园小区由业主委员会统一收取，交业主委员会财政保管，支付保安和清洁的工资，物管费用和工资基本持平；2个高层小区由物业管理同意按重庆市物业局的价格统一收取，交到公司财政，公司财政再同意支付员工工资和其他维修费用等，现在是一个入不敷出的情况；剩下的小区物业费用由社区工作人员收取（基本收不全），用于支付小区保安、清洁工的工资，同样也是基本持平。
七、我镇小区物业管理存在的问题
1、没有正规的物业管理，未成立业主委员会，小区物业管理比较混乱。
全镇12个小区中，只有祥瑞花园小区成立业主委员会，2个高层小区为新建小区，暂未成立业主委员会。剩下的9个小区均未成立业主委员会。主要是因为此类小区自2005年建成以后，小区开始引进物业管理模式，由开发商制定物业管理人员来管理物业，，但由于物业管理人员自身素养的偏低，是的无关于业主的矛盾纠纷越来越严重，对提供的服务越来越不满意，最终开发商撤下所有的物业管理人员，由业主自行管理。目前9个小区基本上都是由业主选1-2个人作为小区的物业管理人员，即为小区的清洁工，又为小区的保安，只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区的民事纠纷、工程维修基本都交给社区或者镇政府，增加了社区的工作量，反过来问题没有解决好，业主还不满意。业主意识较差，物业管理得不到群众支持。
2、部分小区物业管理费收费难。
12个小区，除了2个高层电梯小区物业费收取按照重庆市物价局核准外，其余10个小区物业费基本上是按照建筑面积来收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于没有正规的物业管理公司收取物管费，也没有业主委员会，业主自身市民意识不强，“花钱买服务”的意识比较死板，比如说有的小区业主开始交了物管费，但是由于某些业主没有交导致心里不平衡，或者说自己过分要求得到更多的服务而没有提供，继而开始不交物管费；有的是口头说交，但没有实际行动。
征收的物管费用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人员的工资统一由物管公司发放，2个高层小区目前的经营情况基本上都是公司要倒贴，像阳光佳苑，17个物业管理人员每年的工资发放达到30多万，而物管费全额收取才有24万多，资金缺口近8、9万元，其他如小区内水电费用，公共设施维修费用也由物管公司缴纳。没有正式物管公司的，像祥瑞花园小区有业主委员会，费用由委员会统一支付保安和清洁工的工资，剩余的作为小区内的维修费用；其他小区的物管费，能收上来的交由社区管理，然后按时给保安或者清洁工发放工资，有的小区也会楚翔缴纳的物管费用不够支付保安或者清洁工工资的现象，导致小区无物管。
3、集资房小区成政府包袱。
某些小区（如祥瑞花园小区）开始修建的时候为集资房，业主没有购买大修基金，目前房屋因工程质量问题，外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落，实际上成了政府的包袱。
4、规划超前性不够，车位配备普遍不足。
由于开发时间较早，规划超前性不够，业主生活水平的提高，购买私家车的人员越来越多，导致镇内大部分小区车位配备不足。12个小区除了2个高层电梯小区有自己的地下停车位，其余十个小区都没有统一的小区车位，小区内车辆乱停乱放的现象比较严重，甚至有的车子停到了小区周边的公路上，增加了城市管理的任务。
八、造成问题的主要原因
1、业主市民意识不强，业委会难成立。
业主自身市民意识不强，是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。随着生活水平的稳步提高，部分农民“洗脚上田”，在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业，变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却，比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等；对物业管理则爱理不理，一不高兴就拖欠物业管理费，或到管理处大吵大闹，严重的就堵塞小区门口。“物业是服务，花钱买服务”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。但这些业主却没有组建业主委员会，联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。
2、历史遗留问题未有效解决，多方矛盾纠缠不清。
许多小区当时开发商出售房屋的时候并没有要求购房者购买大修基金，现在开发商房子修好之后，指定的物业管理人员也没有继续做下去，业主选定的保安兼清洁工又只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区内的工程方面的问题，开发商拿已过保修期的借口来搪塞，不予修补；没有大修基金，像外墙脱落，外墙漏水等现象业主也很难自行筹集资金进行修
物业调查报告 篇17
过去，学校的物业一般由学校的后勤管理部门进行管理，但是，近几年学校的物业管理越来越社会化，学校的管理者认识到，在学校中引入现代化物业管理，可以提高物业管理的服务水平，保障学校教学和科研工作的顺利进行，创造清洁、优美、舒适方便、文明安全的校园环境。
学校作为物业产权人及使用人的代表，负责选择物业服务企业，对物业服务企业进行委托、指导、监督和检查，并协助物业服务企业进行工作。
学校物业管理的范围包括房地产范围内全部教学、科研、生活房屋及其附属设备和公共设施，并对房屋及其设备以及相关的居民环境进行维修养护和管理，承担校园物业的保安、防火、绿化养护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务等。为了加强校园的物业管理，我院选择了点亮物业管理公司为校园提供物业，进行合理的管理，点亮物业公司下设有综合办公室、财务部、工程部、物业管理部及各项目管理处等职能部门，公司现有管理人员具有多年的物业管理服务经验，操作技术人员具备丰富的实际工作经验。
点亮物业管理公司自成立以来，一直致力于科学规范的管理，注重亲情和谐的服务，以“客户为本，优质高效”为管理服务宗旨，在多年的物业管理实践中，点亮物业管理公司汲取先进的管理服务理念和科学的管理模式，逐步建立了完善的质量管理体系，并形成了公司独特的企业文化和品牌优质，更得到了广大客户的大力认同。
点亮物业管理公司质量方针明确，其为：
科学规范管理、真诚高效服务。企业精神可佳，其为：服务、协作、诚信、创新。企业目标为：追求卓越，勇创新高，构建和谐。点亮物业管理公司希望自己公司的管理服务为广大客户营造更加优美、整洁、和谐的人居环境。点亮物业管理公司把握客户需求，不断提升企业综合能力，实现客户需求到客户满意的转化，成为最受客户信赖的物业管理服务企业，该公司以诚信立本，以规范为径，拥开放心态，与客户共赢，注重细节，力求完美，在速度的范围内做到最好，最有效，积极响应客户意见，落实行动。
点亮物业管理公司的服务项目是：
（1）业主携带发展商签定的入住通知书，购房合同、身份证、户口本、车辆行驶证等各种证件的原件以及主要家庭成员免冠一寸相片各两张到管理处办理入住手续。
（2）管理处向住户发放《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等资料。
（3）业主填好《业主基本情况登记表》，登好《业主公约》和《物业服务合同》。
（4）管理工作人员与业主到现场验收移交住房，抄水、电底数，填写《入伙验房表》，并双方签字，交纳相关费用，管理处发放钥匙。
（5）有意使用固定车位者，选取固定车位，交纳有关管理费用。
作为我院的物业管理服务企业，点亮物业管理公司做到了对学生公寓的管理、教学楼的管理、设备的管理、绿化环境的管理这四个大点，首先是对学生公寓的管理，学生公寓的管理包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种公用设施零星维修工作，学生公寓家具维修、采购及其管理，学生床单、被罩的接收、洗涤和发放等工作。学生是学生公寓的使用人，对学生公寓的管理也包含对使用人的要求。因此我院点亮物业管理公司就对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止无证来访者及推销商品者进入公寓，电脑、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入时要核实登记。向学生明确提出安全要求，如不准在公寓内使用电炉子、电加热器等大功率电器。不准在公寓内乱拉、私拉电源线、电话线、电脑网线。不准在公寓内吸烟、点蜡烛、焚烧垃圾和废纸、信件等。这些都是电亮物业管理公司对学生公寓禁止的要求。物业服务企业负责公寓楼外周边的卫生保洁和楼内大厅、走廊、卫生间、洗漱间、楼梯以及公共部分的暖气片、灭火器、门窗等处的卫生保洁。住宿管理方面，严禁在宿舍内养宠物，严禁私自留宿外来人员等。
其次是教学楼的管理，要求教学楼内外的卫生保洁，定期修检电梯设备，妥善保管电梯机房钥匙及电梯门钥匙，任何非操作人员不得私自使用。
第三是设备的管理，每天检查各楼层，注意电线等设备设施是否有损坏，同时记录需维修得电灯、线路，并及时修理，保障电得正常供应。
第四是绿化环境得环境，点亮物业管理公司协助学校做好了绿化美化得总体规划和设计，美化了我学院的校园环境，特别是及时对老化树木进行修枝，保证了学生的安全，枯死树立淘汰后，及时补栽了新树，使校园确保整体协调。
点亮物业管理公司在我院的管理上有其独特的特点：
（1）管理时段性强，学校教学的作息时间很有规律，同时还有寒暑假。因此，物业服务企业根据学校的这种特点安排好自己的各项工作计划。依据学校教学的作息时间，划分不同的时间段，合理地安排设备设施的维修养护、日常清洁及校园的安全保卫工作。
（2）对安全管理的要求很高，学校的青少年集中的场所，青少年学生充满活力，行动敏捷，动作幅度大，在学校物业管理实际操作过程中，点亮物业管理公司考虑到学生的人身安全问题，对设备设施的维修养护很重视。
（3）物业管理具有互动性，由于学生的活拨好动，有些时候会造成学校设备设施的损坏，点亮物业服务企业充分注意到了这个问题。
我院为加强发挥学生的能动性，加强对学生的引导教育工作，使学生自然融入我院的点亮物业管理工作中，并自觉的制止有损于学校物业的行为。为此我院点亮物业管理公司做到了周全的服务。使学院物业十分完美。
物业调查报告 篇18
公司主要从事集装箱船舶装卸业务，同时提供订舱、码头内拆装箱、空箱管理等多元化增值服务。东方海陆坐落于天津港北疆港区东部，拥有4个专业化集装箱泊位。下属部门有技术部操作部行政部财务部物业部人事培训部而物业部作为服务行业来说，应该把业主的事情当成自己的事情来办，政府部门有“群众无小事儿”的服务理念，我们也应该有“业主无小事儿”的服务理念，这也适用于我们物业企业。
一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？如业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、创意服务等方面进行全方位介绍。为此我对企业物业管理工作中存在的一些问题进行分析考虑并提出相应的对策和建议。
1、物业服务
“以人为本”才是正道,以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为员工解忧，以广大员工的利益性、便利性为出发,在现阶段，企业对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。
2、增值服务
创意”考验用心程度,创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到业主是否住得舒心。如在中秋节等传统节日举办许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。
3、及时响应必须要做到及时、有效。
无论建议是否合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、询问。在受理了业主的维修通知之后，受理的人员应迅速及时处理。
4、物管技能
员工实际技能决定公司专业性物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为业主提供更加安全和可靠的生活环境。拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，这样才能赢得了业主的称赞。
5、公司绿化
绿化管理要因地制宜小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。
6、物业维修基金
做好物业维护最重要物业维修基金的动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，如果出现问题则要作出公正的评估，为业主提供合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。并且将维护基金“还之于民”。
7、企业文化
“提供安全、舒适的办公环境，善尽企业责任，共享经营成果”顾客第一，服务第一，行动第一”
8、物管人员素质
高科技设施呼唤高素质人才,早期的物业管理很简单，仅仅为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等。而现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等等。没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。
行政管理工作可以说是千头万绪、纷繁复杂。企业行政人员每天都面临着大量的、琐碎的、不起眼的事务。但是，这些事务只不过是行政管理这棵大树上的枝枝叶叶而已。概括起来说，行政管理在企业中主要有管理、协调、服务三大功能；其中管理是主干，协调是核心，服务是根本。究而言之，行政管理的实质就是服务。专门的行政管理部门（通常称为办公室、总经理办公室、行政人事部之类）担负着企业行政管理的组织实施、具体操作，是行政管理工作中的一个部分、一个环节，是整个行政管理系统中的一个小系统。
行政部门应该兢兢业业、认真细致地做好种种行政事务工作，把领导和员工从繁重、琐碎的行政事务和生活琐事中解脱出来，可以集中精力、轻装上阵，研究国内外市场形势，考虑公司的发展战略，探讨公司的组织架构，任用公司的各级干部，实施公司的经营方针，解决公司所面临的重大问题，以及专心做好每一笔重要业务等等。为了做好纷繁复杂的行政工作，行政部门的领导不能东一榔头西一棒子，茫无头绪地整天瞎忙；或是被领导一会儿支到东，一会儿支到西；结果村村起火，处处冒烟，吃力不讨好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部门的领导应该有"泰山崩于前而色不变"的定性，不管风吹浪打，胜似闲庭信步，有自己的主见，能够根据事情的轻重缓急，做好安排，指挥若定。为了能达到这种境界，必须建立健全和认真执行行政部门的各项管理制度、岗位责任制度、工作程序以及一系列规范化表格、图表等，从而建立起行政部门的"法治"秩序。更重要的是，要培养出一支高素质、高效率的行政人员队伍；同时要搞好科学分工、管理层次和合理授权。一旦行政系统的一系列硬件(如办公设施、生活设施)、软件(如规章制度、工作程序)、人员队伍、分工协作和管理层次等等建立健全起来，整个行政管理体系在很大程度上就会象一部自动机器一样运转，只在较少的场合才需要部门领导和上级领导辅以"人治"。一个行政部门的的管理能够做到这种程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部门如果仅仅满足于这样一种管理水平，那还是不够的。行政部门还必须在"管理"、"协调"和"服务"三方面再上一个档次，才算是一个合格的现代企业的行政管理者。
物业调查报告 篇19
一、我国物业管理立法现状
八十年代以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。
二、铜仁市是本次调查的必然选择
铜仁地处中国贵州东南门户，各个区县经济发展速度各不相同。在改革开放的推动下,铜仁已经取得了长足发展，经济实力不断提高。铜仁的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出铜仁地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了铜仁市作为了本次寒假社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以铜仁市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写。
在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近20天的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了铜仁市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。
三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析
（一）物业管理主体方面的缺陷
1、物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小，但发展较快。目前，铜仁市基本上在每个区县都相继建立起新兴的居民住宅小区，但是，在铜仁主城区分布较广泛，而各区县发展较慢仅仅在设施完备的新建居民小区才建立起物业管理服务，且为数不多。
2、专业性物业管理企业比例较大，但是仍需要相当部分的专业性企业。物业管理公司大都是专业性的，但实践中也存在很多非专业性企业。
3、小区业主大会的召开或定期召开现状令人担忧，业主缺乏对自己参加业主大会、行使相关权利的合理认识。
4、尚有相当比例的小区没有按照法律规定成立和召开业主委员会，有些公民缺乏权利意识。在召开业主大会后，法律法规规定，必须组成和召开业主委员会。
（二）物业管理合同及其违约责任追究
物业管理合同是业主集体与物业管理公司签定的关于经营特定小区物业管理服务的协议。因此，它是物管公司与业主之间发生法律关系的前提。在签定了物业管理服务合同之后，涉及的问题就是该合同的履行。
首先，在合同履行方面，从调查来看，铜仁市的居民住宅小区物管合同的履行情况问题相当严重。
其次，对于物业管理服务收费方面，缺乏较统一性。
再次，在小区发生仅仅安全等物业管理合同约定的情况后，物业管理公司有义务及时排除妨碍，消除危险。
最后，对居民小区内公共设施出租的决定权等方面；
(三)居民对物业管理服务的评价
在本次调查问卷结束后，被调查者提出了一些总结和评价
总结评价
(四)对发展和完善居民小区物业管理方面的建议
上述调查分析，发现了普遍存在的重庆市物业管理方面的现实问题，但是必须认识到上述认识的局限性。我试从上述问题出发，提出自己关于发展和完善居民住宅小区物业管理方面的建议。
1、积极促进物业管理市场性。实现对专业性物业管理公司的宏观调控，极力解决目前存在的物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小的问题。放开政府管制之手，大力将市场引进物业管理行业。
2、完善法律程序，实现物业管理定价的法律化。正确解决物业服务收费水平低、收费率低，代收代缴垫支多，个别管理部门乱收费，导致企业亏损严重等问题。合理规制物业管理服务费用的缴纳和比例。避免在实际中乱收费和收费不到位等问题。
3、加强有关物业管理方面的法律法规的法制宣传，提高小区业主法律和权利意识。
4、促进业主委员会和业主大会等业主权力机构的建立和完善，建立起合理的行使权利机构，以及时和迅速追究物业管理公司的法律责任。
5、发展群众性维权组织，加大社会对业主保护力。建立起物业管理协会，以这会中介主体资格出发，以发生应有的作用，促进行业的发展、壮大。
6、促进社会性物业管理行业的中介机构的设立和发展，并由政府进行授权管理自己行业，实现中介机构对本行业的“自我管理、自我服务、自我监督”等权利。
物业调查报告 篇20
调查提纲：
通过对源泉小区的住户和居民进行询问和走访调查，源泉小区目前的物业管理公司为金桥物业管理公司，该公司的法人为刘源，该物业管理公司在管理小区的过程当中存在着很多的漏洞和不足，例如对小区安全管理方面没有尽到自己应有的责任，卫生服务也相对差，各种的便民服务也难以让人满意，基础设施维护不到位，对居民的要求和提出的问题不能及时正确的解决，通过分析，造成这些现象的原因也是多方面的，其中有一部分为外部原因，但是大部分还是与物业公司的经营管理本身有关。通过与该物业公司管理人员的交谈，同样也了解到在物业管理工作中他们所遇到的难题，也了解到一部分他们公司的发展现状和水平。通过对双方材料的研究和整理，我们小组成员对该小区所存在的问题提出了我们自己的几点可行性建议。希望能够对小区今后的管理工作有指导和借鉴意义。
调查过程及内容：
20xx年12月5日星期三上午八点我小组成员前往延吉市源泉小区进行研究调查，在达到小区门口后，我们就发现一个特别令人匪夷所思的事情，该小区的出入口前居然没有设置电动门等任何出入管制设施，而且另我们更为吃惊的是，当我们进入小区的时候，竟然没有任何物业管理人员前来询问我们的身份及目的，那就更别谈要求我们填写出入人等信息登记表等必要的程序了，我们可谓是不费吹灰之力就轻松的成功‘混入’该小区，我们首先绕小区走了一圈，之后我们就发现了一个问题，该小区没有任何的休闲娱乐场所和设施，而且该小区的楼层和角落处的垃圾不时的映入眼帘，此时，该小区‘脏乱差’的印象已经在心中形成。后来发现该小区还存在乱停车、乱放自行车的现象，后来发现小区内部不时的有人员在流动，于是我们采取了现场随机调查询问的方式，向12名小区住户询问了他们对该小区的不满意之处及他们理想中该小区的模样。之后我们对小区用户描述的问题和现象进行了实地的勘察，发现确实存在着诸如楼道的墙壁陈旧、甚至脱落等现象，由于不便进入小区用户的住房内，所以有些问题未能进行实地的勘察，此乃无力之举。后来我们找到了该小区的物业管理处，向物业管理人员介绍了我们的身份和来意，并就以上调查和总结的问题与该物业管理人员进行了详细的交谈，经过分析和交流，该小区物业管理人员承认在物业管理工作中确实存在着不足和应当改进之处，但是也向我们耐心的介绍了其中有些问题并不属于他们职责范围之内，也向我们口述了在物业管理过程中遇到的问题和难题，我们分别对上述问题一一进行了讨论，得出了令人比较满意的结果。交谈之后，双方都很愉悦，在向对方道别后，我们返回学校对调查的记录和笔记进行了整理，大概内容分类如下：
1、该小区存在的主要问题
2、这些问题存在的主要原因
3、如何正确处理这些问题
主要问题：
1）部分楼梯间墙壁陈旧，应该进行粉刷
2）小区没有保安人员，给小区安全管理带来隐患
3）小区内停车秩序混乱，应加强管理
4）常有人到小区散发广告，住户反映，也存在不安全因素
5）小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），环境脏乱，建议加强管理
6）小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理
7）小区随处可见垃圾，卫生服务需要加强
问题主要原因：
1）该小区的楼房已经有一定的楼龄，出现此现象是合理之情。
2）该小区没有保安人员是因为物业管理费中无此项目。
3）小区停车秩序混乱是因为没有专门的停车位，也没有负责车辆管理的专职人员
4）常有闲杂人等到小区散发广告是因为该小区入口没有电动门等限制措施，也没有做好相应的出入人员登记表。
5）环境脏乱，积水较多是滋生蚊虫较多的原因，住户居民把不吃的食物到处乱丢，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小区经常出现丢自行车现象，一方面是因为对进入小区的人员没有进行很好的监管，另一方面原因是因为该小区没有一个专门停放自行车的自行车棚，自行车乱放，给小偷以可乘之机。
7）造成垃圾乱丢的现象是因为一方面该小区的卫生服务本来就不到位，造成破窗理论的上演，另一方面该小区没有张贴注意环境卫生等宣传标语，使人们不注意，最主要原因是因为该小区的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建议：
1）可以和业主一起商量，在各位业主集体同意的情况下，向每位业主收取一定费用后联系建筑公司尽快施工。
2）可以和各位业主商量，在征得各位业主同意的情况下，向每位业主增加收取保安人员的物业管理费用。
3）可以建立小区车辆管理制度，对小区有车的业主进行档案登记，对每个车辆固定车位，并安排专职人员负责。
4）小区入口设置电动门，对进出人等进行人员登记。
5）通知小区业主把各种废弃食物集中放在统一的一个位置，安排专门人员及时进行处理。必要时可以放置驱蚊和防鼠药物。
6）在小区的合理位置开辟一个场所，建设一个自行车棚，这样就可以避免乱放，也可以减少丢自行车现象。
7）安排保洁员要及时清理角落和小区垃圾，在明显位置张贴保护环境的公益性标语，并在人员活动多的地方多设置垃圾桶数量。
物业调查报告 篇21
为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下：
一、基本情况
我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。
我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区15个；市级示范小区18个；其它小区19个。
二、存在的主要问题
（一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。
政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设臵了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。
（二）制度法规不完善，开展工作无依据。
物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：
一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；
二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；
三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。
这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。
（三）物业管理不规范，服务水平不高。物业企业内部管理不规范，整体服务水平较低，业主与物业企业之间矛盾重重，互不理解，导致了物业企业收取物业费成了难题，而物业费收不上来，服务就更上不去，长此以往，恶性循环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。到现在，几乎全部业主对物业公司应该收取那些费，收费标准是多少，开展了那些项目的服务，收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开，一方面暴露了物业企业管理不规范的问题，另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本，服务第一”的理念。由于缺乏这样的理念，物业公司的服务不到位、服务质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题。通过调查得知，我区除车辆厂物业公司缴费率达到90%以上外，其他公司多数连70%都难以达到，长此以往，形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位，业主更不缴费”的恶性循环。尤其是老旧小区，问题更为突出，有的物业公司干脆关门走人。在我区，最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小区开发商卷走房屋维修基金的问题；景南4号楼房屋无产权的问题至今无法妥善解决。
（四）老旧小区基础条件差，管理上不去。
我区老旧小区基础条件差，历史欠账多，开发商遗留问题多，导致多数老旧小区管理跟不上，甚至是无物业管理。在我区，根据基础条件可把小区分为三类：
一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全区物业管理住宅区面积67%；
二是实行半封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的23%；
三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的10%。其中，老旧住宅区面广量大、建设标准普遍不高、历史欠账多，小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题十分突出，这些问题长期得不到解决，物业管理在这些小区无法正常开展。
（五）物业企业准入不规范，缺乏相应的退出机制。在我区18家物业企业中，具有二级以上资质的物业企业仅有4家，三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力。这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司，大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业，公司管理不规范，服务不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中，没有引入竞争机制，没有建立相应的退出机制，致使物业企业管理不规范、服务的随意性大，交叉管理问题严重，重收费轻管理问题突出。在我区，甚至有两家物业公司管一个楼、一个小区的现象。
（六）业委会成立难，群众参与度低。
由于物业管理在我市和我区还处于发展时期，参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益诉求不尽相同，因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员，平时疏于活动，形同虚设，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面，由于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理，作为自治组织的业主委员会难有大的作为。
三、解决物业管理问题的几点建议:
（一）进一步理顺体制，增强管理效力。
物业管理工作要想从根本上得到改善，必须从体制机制入手解决问题。为此，政府必须下决心把物业管理的职能下放到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门；必须使基层政府在管理物业行业的过程中，具有有效的、科学的、合理的、可行的管理手段，只有这样，才能从根本上解决体制不顺、管理不畅、效果不好的局面。同时，市政府在批准各区成立物业办的同时，必须把办公经费和交通工具列入财政运算，确保工作能正常运行。
（二）建立健全制度，完善配套法规。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度，通过健全的制度保证，促进物业企业管理和服务的规范化。二是在物业企业内部进一步完善管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费、服务、收费支出等重要信息，通过向社会公开这些信息，让业主明明白白交费，清清楚楚接受服务。只有这样，物业公司和业主之间才能建立相互信任、互相理解的平等关系。
（三）政府要主导老旧小区改造，逐步解决问题。政府作为物业市场的管理和协调主体，必须对确保物业市场的健康发展肩负起必要责任。在我市和我区，由于对物业市场的认识、管理、以及在房地产开发过程中遗留的各种问题，导致了老旧小区基础条件差，历史欠账多，管理跟不上。如果政府不下大决心、加大投入，这些问题就会长期困扰我市物业市场的健康发展，我市建设宜居城市的目标就不会顺利实现。因此，政府在通过房管、规划、建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时，要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度，改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题，逐步改善老旧小区的居住环境，从而促进我市物业市场走上健康发展的道路。
（四）规范物业市场，建立竞争机制。
物业市场的供需主体是物业管理企业和业主，而物业市场的协调主体是政府及其行业行政主管部门。因此，政府有责任通过制定政策、完善法规、加强监管、改进服务等途径，积极营造规范的物业管理市场氛围和经营环境。政府要依据有关的法律法规，根据我市物业管理实际，严格、科学的把好物业企业的准入和退出关，建立科学的激励和竞争机制，杜绝开发商建一处楼、诞生一个物业公司和一个小区、一栋楼房多家物业公司管理的不规范管理现象。要在物业企业之间建立必要的竞争机制，建立严格科学的退出机制，让物业企业之间感受到竞争的压力，逐步提高物业企业的管理水平和服务水平。
（五）加大宣传力度，逐步提高认识。
全社会（包括政府各部门）必须进一步提高对物业工作重要性的认识，增强关心物业、支持物业的责任感。现代物业管理包括“保安、保洁、保绿、保修、保养、保管及其他服务”等诸多职能，是一个性质十分特殊的综合性服务行业。对政府来说，物业是新时期构建和谐社会的重要因素，物业企业客观上承担了不少基层政府的职能，是城市管理的重要组成部分，是部分政府职能市场化的表现形式；对市民而言，物业维护了家园的舒适安宁、洁净美丽和整洁有序，有效地提升了居住环境的生活品位。良好的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素，也是使房产长期保值增值的重要原因。因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现代生活中的重要作用，特别要提高各级领导干部的认识，努力营造有利于物业发展的良好氛围。要切实提高物管行业、物管从业人员的地位，让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待遇。
（六）依法成立业委会，逐步理顺供需关系。
在全区范围内，依法成立业主委员会，逐步理顺社区居委会、业主委员会和物业企业三者之间的关系，在物业管理上，形成良性互动。社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，这两个组织是街道社区和小区业主利益的维护者和实践者，而物业企业是在社区居委会和小区业主委员会监督下提供物业管理和服务的企业。一方面要发挥社区居委会和小区业主委员会的主观能动作用，增强他们的责任意识、维权意识和监督作用，另一方面通过政府行业主管部门，协调好、理顺好社区居委会、业主和物业企业之间的各种关系，使社区居委会、业主委员会和物业企业之间建立良性互动的关系，从而促进物业管理和物业服务进一步规范化、合理化。
物业调查报告 篇22
到了一年的年底，也到了一年中该交物业管理费的时候了。但一年的管理费却要1000多，我实在不理解，为什么物业并没有在我们生活中起很到很大的作用，却要交纳那么多钱。于是，在好奇心的驱使下，我上网调查关于“物业管理”。
原来，物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群。迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，也是一个有一定年龄的行业了，也具备了一定的规模和形态。由于经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，物业管理是房地产商品经济发展的必然产物。
一、物业管理的由来
以萧山的物业管理发展为例。近年来，萧山城市发展的日新月异，伴随着城市的发展的还有新式社区如雨后春笋般地涌现。“汇宇花园”、“绿都四季花城”、“白马公寓”这些新社区和“崇化社区”、“高桥社区”、“新桥社区”这些老社区有着明显不同。当然我们有必要探究一下社区基本性质发生了什么样的变化？这种变化有什么制度价值？于是，我调查了我区的三个小区“崇化社区”、“汇宇花园”、“南市花园”的基本情况来逐步研究。
传统社区大多数的住房是由居民的工作单位分配的，居住者不是通过市场交易价格购买房屋，而是作为工作单位的成员进入居住区的，因此居住者不是房屋的产权人。房屋的产权属于居民的工作单位（集体）或者国家，居住社区的物业管理权相应地被赋予了准政府性质的物业公司。居民或单位交出的物业管理费用只具有象征意义，不能平衡物业公司实际的支出成本，这些费用要么由政府贴补，要么由单位组织统一负担。在传统社区中，物业只承担了社区管理的部分职责，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理职能，如垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等，是由政府机构（街道及有关部门）或准政府机构（居委会）来承担的（例如：“崇化社区”）。
而新式社区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的，因而居住者是房屋的产权人。于是，出现了一种对等的市场关系：业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买中获得生存。同时，也有了相关与物业管理的法律与条文(例如：《上海市居民小区管理条例》)出来，这意味着，物业从社会管理者，转变为社会单位，从前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高，却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉（例如：“汇宇花园”、“南市花园”）。
二、物业管理的发展
随着发展，便有了“物业公司”这一类代理管理责任的企业，甚至有了品牌。目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现，物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。
例如天津市金厦物业管理公司。天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质。公司创立了具有金厦特色的物业管理模式，目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。几年来公司不断创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。
到20xx年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业，紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万平方米的物业管理企业。这些足以说明名牌竞争的优势，也足以说了国内物业管理正逐步迈向正规，并不断发展。
我查了许多关于物业管理得资料，再观察我们“汇宇花园”。小区大门口站着4位身着制服的保安，保安室里有9台监控录像，每天晚上也有保安通夜巡逻来保卫小区安全；路上穿着黄色工作服的环卫工人在打扫小区卫生，楼道的清洁也是有这些工人一周两次的打扫来维持清洁的；小区的游泳池也是有人管理并维持清洁；小区的健身设施有专人维护管理；包括道路、路灯等有专人维修；原本是觉得每平方米5角的物业管理费是花得不明不白，现在明白了物业公司存在的必要性与重要性。
党的十六大报告明确要求“完善城市居民自治，建设管理有序、文明祥和的新型社会”，物业管理是在城市悄然发生的历史性进步。作为基层直接管理社区的政府，要看到社区的这种社会基础性关系的变化，并支持、保护它们的发展，严格依法进行管理。这样，我们就可能朝向国际一流社区发展！
物业调查报告 篇23
方正镇线业物业小区143个，246栋楼，12,014户，建筑面积1,227,452平方米。其中实行分户供暖的有177栋（86个小区），未实行分户供暖的有69栋（57个小区）。有114个小区成立了业主委员会，51个小区由建设单位管理，32个小区由物业公司管理，有60个小区由业主自行管理。有资质的物业公司共6家，分别是兴隆物业公司、广辉物业公司、隆庆物业公司、平安物业公司、一家人物业公司、龙兴华辉物业公司。
（一）方正县物业管理的发展
方正镇住宅楼建设始于19XX年，方正县建设银行和人民银行分别兴建了2,960平方米和3,134平方米的职工住宅楼。由于单位组织建设住宅楼、住户又为本单位职工，为维护居户的正常生活，住宅楼建设单位就组织了一个机构—物业办负责住宅楼公共设施的运行、费用收缴、维修和管理，初期的物业管理随着居民的入住走入了城市建设的视野。在随后的20年里，各企事业单位纷纷效仿集资兴建职工住宅楼，采取了谁建设谁管理的原则。19XX年，兴建房产住宅楼，对外公开销售，物业管理也随之走入居民的日常生活活动中。2005年，成立了方正县物业管理办公室，隶属方正县建设局，具体职责是:仪式贯彻落实国家《物业管理条例》、《哈尔滨物业管理规定》，维护业主与物业服务企业双方的合法权益，为改善人民的生活和居住环境起到保驾护航作用；二是配合各社区组建业主委员会，并对所成立的业主委员会进行注册备案存档；三是审查申报各物业服务企业是否有资质证书、是否合法经营，当物业服务企业与业主之间发生矛盾和纠纷时，督促业主委员会为他们进行调解；四是督促和收缴专项房屋维修资金，并对维修资金的收缴和使用进行监督和管理；五是对全县40平方米的老楼进行检查，发现有损坏的及时督促、组织产权单位和开发商或物业法务企业尽快维修。
（二）物业管理服务的职责
经过走访和调查，我县物业服务的内容主要包括：
1、物业公共部位的维修、养护和管理（物业公共部分包括房屋的承重结构、服务主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室等）；
2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理（物业公共设施包括绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、公用天线、机动车库、露天停车场、非机动车库、公共设施设备用房、物业管理用房等）；
3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
目前，我县各小区采取收取物业管理费的形式来维护日常物业管理的各项活动支出，物业管理服务费收取标准因服务项目和质量标准不同而不同，标准从每平方米0.15元至0.50元不等。
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