成都小产权房开发现状调研报告范文
调研了成都市的小产权房的开发现状，并对小产权房的特征进行了一个总结。按揭贷款文献标识码：A
我们发现，成都小产权项目分布较广，城郊结合部分布最多，金花、簇桥、机投、郫县、龙泉、新都、温江等地都有分布，其中以北湖印象、沙西印象、尚河景、府河新城等为典型项目。大多数小产权房拥有接近商品房的社区配套，而且这些项目形态以多层房为主，部分涉及电梯、洋房和别墅等多种形态。
一、郫县
我们首先来到了普通小产权比较多的郫县进行调研。在走访典型小产权项目之前，我们通过网络了解到郫县的48个在售楼盘中，有21个楼盘是小产权房，大多分布在城郊结合部上。由于小产权房是违反国家政策的，因此很多楼盘并没有在网上寻找到相应的资料。公开资料显示郫县在售楼盘中小产权房的比例为43.8%，而据一家房地产管理顾问公司2008年底统计数据显示，郫县小产权土地开发量占到成都在售小产权开发土地面积51%，我们估计，实际比例将远远大于这个数据。我们从郫县分布众多的小产权房中选择了两个典型项目，分别是“府河新城”和“公园御景”。
(一)府河新城
府河新城地处郫县团结镇，沙西线路口，与四川师范大学、成都理工大学毗邻，项目于2009年3月开盘，总占地面积为73620m2，总建筑面积为114349.4m2，总户数为1116户。到现在为止该项目剩余二十套左右的房源，销售价格一般是2400元/lIl2，不过需要一次性缴纳所有的房款。
提及产权的情况，销售人员说该项目的大产权将在3年之内办理下来，业主需要缴纳300元/Ill2的土地出让金，采用的和都江堰等地的建筑用地挂钩的形式。物业的管理方面，销售人员告诉我们说现在是由开发公司暂管，以后将交由专门的物业公司管理。
(二)公园御景
公园御景是和府河星城毗邻的一个小产权项目，该项目到现在为止只余几套房源，我们在外面看了一下，发现该项目在建筑材料等方面比府河新城要好，同时该公司在路灯广告上号称“全产权，双证保障”给人印象深刻。两个项目的'价格都差不多，都是2400元左右，另外需缴纳300元土地出让金即可办理大产权。
二、武侯区
别墅类楼盘的一个重要特点就是周边环境比普通商品房好，小产权房也不例外。永康森林公园位于成都三环路以外的永康路，那里是武侯区的城乡结合部，环境十分清幽。我们选择了永康森林周边作为调研的对象，对小产权别墅进行了调研。
(一)森林锦绣
森林锦绣位于武侯区金花镇永康森林公园永康路8号，由成都兴鑫永康投资管理有限公司和众信永康商业管理有限公司投资兴建，楼盘形态主要有别墅和普通商品房，项目占地面积为218亩，包括500套普通住房和40套别墅。普通住房的均价为4000元/fli2左右，别墅均价为6380元/Ill2左右。我们重点调查了其中的一个建筑面积为351.16m2的双拼三层的别墅，按照销售人员的介绍，单价为6380元/lll2，总价为2240400元，一次性付款优惠3%，则总价为2173189元。这里的产权情况和郫县的情况差不多，也是通过挂钩的形式办理，并且承诺3年内办下大产权，只是出让金有点区别，森林锦绣的别墅和普通住房分别需要缴纳1000元和500元的土地出让金。
(二)景泰绿岛
景泰绿岛位于永康森林内，投资商是成都万信置业有限公司和成都兴鑫永康投资管理有限公司，楼盘形态只有别墅。项目总建筑面积是30000m2，共建有别墅36套，该楼盘于2006年开盘，现在只有一套别墅没有出售。我们实地考察了这套建筑面积为213 rr12的三层别墅，发现该栋别墅周围杂草丛生，显得很是荒凉。同时我们发现这样的小产权别墅人住率很低，在我们考察这栋别墅的时候，发现周边基本没有什么人，而且其他别墅的花园也是杂草丛生，显示没有什么人打理。在产权方面，由于只有一套别墅没有卖出去，销售部已经关门，开发商不在现场，我们没能问到产权的处理情况。
三、成华区
我们考察了位于城北的北湖印象项目。北湖印象位于北湖森林风景区核心，紧邻约2000亩的北湖公园，是一个占地500亩的大体量楼盘。该项目由成都市成华区乐迪投资有限责任公司投资，以中心城区新居工程和新型社区的名义兴建，其中有一部分是当地村民的集中居住安置房。该楼盘共分为六期进行开发，到现在为止已经没有新房在售。
我们在北湖印象旁边的一个房屋中介那里了解到，有一个业主转让一套l20rri2的小产权房，价格定为43万，不过由于卖家没有在场，我们不知道价格的下限。从网络上公布的信息显示，北湖印象均价为3400元/Ill2左右，相对于同样地段的北湖龙珠4900元/ni2的均价要便宜30%左右。
而有关产权的问题，仍然承诺三年办理大产权。我们在北湖印象一期看到了这样一个公示，上面提醒居住在该社区的居民准备好相关材料，开发商将按照《关于加快中心城区新居工程和新型社区报建和产权办理工作的通知》(成建委发( 2009) 714号)的规定，开始进行产权初始登记，北湖印象一期是2007年交付使用的。通过实地调研我们发现，成都的小产权房具有如下的一些特点：
(一)所有的小产权房从小产权转换为大产权的方式都是采用补交土地出让金的方式，只是收取费用不等。
(二)尽管销售人员保证能办理大产权，但我们在众多调研楼盘里，包括多期开发的北湖印象，其一期交房已经快3年了，也没有看见其有完善产权之举(产权初始登记不等于完善产权)。
(三)办理大产权的方式大部分都是通过和都江堰等灾后重建地区的建设用地挂钩的形式办理。
(四)小产权房由于权属存在瑕疵，因此只能通过一次性付款的方式结清房款。
(五)就我们所考察的几个楼盘来看，我们发现均存在一个比较普遍的现象：小产权房入住率很低，建筑用材与配置相对较差，物业管理相对薄弱且不规范。
(六)在市调过程中，我们发现政府在整体用地指标不变的情况下，使原本属于不同区域的建设用地指标通过购买的方式在成都市内统筹流转。
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