关于经营城市的调研报告范文（通用5篇）
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经营城市的调研报告 篇1
城市经营作为当前城市发展的一项重要战略，是一种新的理念和实践，关系到一个城市的兴衰，关系着城市现代化的快速推进，在时间维度上，涉及城市的历史、现状和未来；在空间维度上，涉及城市的生态、经济和社会各方面。经营好一个城市，必须从理论和实践两个方面进行一系列创新性的思考和探索。
一、什么是城市经营
城市经营作为一种理念，有广义和狭义两种理解。广义的城市经营是指通过经济、社会、文化等综合性手段，开发利用城市的自然资源、经济资源、社会资源和文化资源等，实现城市资源配置在结构、功能上的最优化和最大化，促进城市经济社会持续快速健康发展。狭义的城市经营是指通过经济的、法律的和行政的手段，促进城市资源、资产、资本优化配置，实现城市规划、建设、管理机制的创新和效率、效益的最大化。
第一，城市经营是一种城市建设管理理念和实践。城市是经济社会发展各要素资源的集合体，城市的兴衰在很大程度上取决于对城市所拥有的各种资源如何配置和使用。长期以来，普遍存在着对城市资源整合不够、开发不当、配置低效的问题。城市自然的、经济的、社会的、文化的、制度的和形象性的资源，在开发经营过程中顾此失彼、人为割裂。这种状况，不利于城市资源使用效率的最大化，客观上要求将城市拥有的各要素资源视为一个有机整体，集中整合，优化配置。
第二，城市经营是一种城市资本运作方式。在传统经济条件下，城市建设基本上是政府包揽包办、单一投资，财政压力和资金缺口很大，并且形成了许多弊端。随着城市发展步伐加快，城市建设资金需求越来越大，财政已无法满足这种需求。那么，发展城市急需的资金从何而来?只有靠城市经营，通过经营城市最大限度地盘活存量，吸引增量，走出一条以城建城、以城兴城的城建市场化之路。
第三，城市经营是一种创新结构和功能的方式。城市经营是一种特殊的管理活动，要求我们通过对城市自然资源的垄断经营，实现不可再生资源的收益最大化和可持续利用；通过对城市经济资源的直接投资经营或间接调控管理，实现城市产业结构不断优化升级；通过对城市社会资源的深度开发，满足城市发展对人力资源日益扩大的需求；通过对城市文化资源的挖掘和充分利用，为城市发展注入强大的精神动力；通过对城市制度资源的创新性开发，为城市发展提供一个交易成本低、服务优良、便捷高效的制度环境；通过对城市形象资源的包装经营，塑造出城市的独特风格和个性魅力。城市的这些资源得到高效经营，城市综合功能就自然得到提升，城市的竞争力就会显著增强。
从国内情况看，城市经营主要经历四个发展阶段：第一个阶段是建设城市。这一阶段是改革开放初期，主要是从“点”的方面发展城市，衡量一个城市好坏的标准也很单一，就是看一个城市盖了几座桥、建了几幢楼、修了几条路等等，现在，这种观念早已不能适应城市的发展。第二阶段是管理城市，就是大搞绿地工程、花园工程、广场工程、亮灯工程等等，包括城市沿江沿海的治理、旧城改造等等。这种方法目前许多城市还在进行之中。第三是城市运营阶段，即我们所说的“以地生财”阶段，这个阶段只是单纯的对土地等进行拍卖，以获取足够的城市建设资金，没有注意到城市无形资产的培育与经营。第四是城市经营阶段，这个阶段从本世纪初开始，是用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，更加重视城市品味和品牌的打造，塑造城市形象，从而获得高效益。
近几年，我市经济社会进入快速发展时期，城市建设取得很大成就，拉开了城市发展框架，基础设施逐步完善。特别是“十二五”期间，我们把城市经营纳入了城市发展规划，取得了一定实效。主要表现在：
（1）城市定位明晰。经过反复论证，我们将我市定位为现代化生态宜居城市，进行了系统规划和设计，赋予了独特的城市内涵，为进一步搞好城市经营打下了坚实基础。
（2)城市运营初见成效。经过改革开放以来三十多年的发展，我市形成了一笔巨大的城市资产，这笔资产既包括土地等有形资产，也包括城市的知名度、自然人文景观、历史文化遗产等无形资产。各级认识到土地等有形资产的价值，在实际运营中取得了成果。
(3)城市品牌和形象进一步提升。这是城市所有资产中不可估量的部分，其所带来的价值是无法用金钱来衡量的。
在城市经营管理方面，尽管取得一定成绩，但存在较大差距：一是认识层次低。有相当一部分同志头脑中还没有城市经营的理念，没有认识到城市这个巨大国有资产的价值。城市经营还仅仅局限在拍卖土地的初级阶段，没有认识到城市品牌、城市形象、生态环境等无形资产的价值。二是经营水平低。由于我们对城市无形资产的经营重视不够，致使有形资产的经营领域不宽，效益较低，城市的效益没有实现最大化。三是策划严重缺位。现在，我们的城市定位非常明晰，城市规划也比较明确，但对城市经营的策划不够，缺少整体包装、整体推介的措施。由于策划和宣传跟不上，直接影响到城市经营的层次和水平。
二、充分认识搞好城市经营的重要性
城市经营作为一种新的理念、新的思路、新的模式，渗透、贯穿于城市规划、建设和管理的全过程，可以为一个城市的发展带来巨大的刺激作用。各级要充分认识城市经营的重要性，坚持以经营的思想规划城市，以经营的手段建设城市，以经营的方式管理城市，进一步推动城市的良性发展。
首先，搞好城市经营，是加快经济发展的客观要求。当前，随着工业化、城市化、民主化以及经济全球化的加速推进，我们已进入了工业化转型期、市场化完善期、国际化提升期和城市化加速期。在这个阶段，人民生活水平快速提升，大量人口向城市聚集，城镇化进程加快。尤其是随着消费结构的升级，人们开始进入追求生活质量的新阶段，形成了以汽车、住宅、度假旅游为主体的新消费热点，对城市的发展、功能的完善提出了更高要求。人们对城市的要求已经不仅仅满足于修几条路、上几盏灯、清理清理垃圾等初级水平，而是更加注重居住环境、房地产、旅游、文化、医疗、体育、休闲等城市功能。可以说，搞好城市经营，提升城市发展水平，是经济社会发展到新阶段的必然要求。反过来讲，城市经营好了，功能完善了，就可以形成大量人流、物流、资金流和信息流，对经济发展起到更好的支撑作用，从而带动经济和社会发展。当前，各地已经开始把城市经营作为区域发展的重要战略，在招商引资、城市建设、经济增长乃至制度变革等方面引入城市经营理念，有效地推进区域经济发展。可以说，城市经营这篇文章做活了，就能拉动市场需求，带动产业升级换代，推动经济和社会的发展。当前，我市正值加快发展的关键时期，对城市的承载能力提出了更高要求。如果我们的城市经营不好，要形象没形象、要功能没功能，居住条件差、档次低，缺乏吸引力，那么发展所急需的人才在我市就引不来、留不下，满足不了各类企业对高质量劳动力的需求，就会影响经济的长远发展。
其次，搞好城市经营，是推进城市化进程的重要举措。世界经验表明，当一个国家的城市化水平达到30%以后，城市化进程将加快，一直到70%左右才平稳下来。目前，随着城化化步伐的加快，城市间的竞争也日益加剧，不管你这个城市愿不愿意，商业化社会的进程必然将城市带入一个开放的市场交易平台之中，如果这座城市不想被淘汰，就必须像经营企业一样来经营这座城市。可以说，一个城市的品位越高，其发展空间就越大，城市经营水平就越高，城市竞争能力就越强。就我市而言，去年我们城市化水平达到50％，已经进入城市化加速推进的阶段，在这个阶段，城市的面貌、城市的形象将发生翻天覆地的变化。能否主动适应这一形势变化，扎实做好“城市经营”这篇文章，意义尤为重要。
第三，搞好城市经营，是增强城市综合竞争力的重要途径。新一轮经济发展的竞争，主要是城市的竞争。城市的竞争力既包括布局合理的城市空间、良好的城市基础设施和社会设施等“硬实力”，也包括城市品牌、城市形象、人文精神、政策环境等“软实力”，二者互相依存、缺一不可。城市经营的一个重要内容是为进入城市的各类投资者提供最有吸引力的投资环境，为进入城市的各类消费者提供最有吸引力的消费和服务环境，包括硬件环境和软件环境。近年来，以基础设施为重点的“硬件”得到很大改善，但商贸物流、旅游度假、文化娱乐、生活居住等“软件”还有很大差距，这直接影响了我市的城市竞争力。而要完善这些“软件”，关键在于城市经营做得好坏。各级必须牢固树立“以城市经营促城市发展，以城市发展促经济跨越”的理念，把城市经营工作摆在更加突出的位置来抓，尤其要重视城市品牌的打造和城市形象的提升，以此来提高城市综合竞争力。这是经营城市的最高境界。城市形象反映了城市独有的文化、城市精神、城市性质、城市的区位特点和城市底蕴等等，是城市价值的组成部分。可以说，城市个性、知名度和美誉度是衡量城市价值的重要指标，这些指标价值的实现，关键要靠城市经营来实现。城市经营好，城市的品牌、知名度和美誉度就提高了，城市大了、美了，城市自身的价值和投资价值就会进一步提升，对城市的发展将产生巨大的作用。
第四，搞好城市经营，是增加税收、增强地方财力的重要途径。当前，我市正值“爬坡”时期，用钱的地方很多，而我们培植的一些大的税源正在成长过程中，现在还不能一下子顶上来，这就要求我们不断拓展增收渠道，努力增加政府收益。其中很关键的一点，就在于城市经营。实践证明，城市经营的新理念已经为各级财政和城市建设带来了亿万“财富”——经营城市为财政带来了巨大的收益，财政有了钱又反过来投入到城市建设的新项目中去，变存量资本为财政收益，由财政收益变为投资资本，再由投资资本形成优良的城市财源的良性循环。过去我们的城市基础设施建设项目，都是由政府制定规划，政府出资，政府职能部门执行等行政手段实施的。建设过程中所产生的大部分社会成本和交易成本也由政府承担。由于政府财力有限，其结果政府不堪重负，制约了城市建设和发展。城市经营理念的推出和实施，由政府导向转变为市场导向，可以极大地改变城市建设滞后的局面。比如，土地是城市的重要资源，早些年，我们没有城市经营这个概念，土地一般都是划拨，政府没有收益；后来，有的地方把经营城市扭曲为政府通过出售城市资源而获取资金收入，一讲城市经营就以为是出售城市土地。甚至有的地方为了追求眼前的经济利益，单纯为了卖地而卖地，把一些具有文物价值或潜在旅游价值的用地卖掉，导致对旅游资源和文化资源造成难以挽回的破坏；再后来，大家逐步认识到，城市经营不仅仅是出让土地，还包括很多方面。即使是出让土地，如何操作也很关键，同一地块“生地”和“熟地”价值差异很大。近年来，我们不断加大城市基础设施建设力度，对城区土地进行适度开发，水、电、气等基础设施全部完善，“几通一平”基本到位，城区环境进一步绿化、美化，使大量的“生地”变成“熟地”，城区土地得到极大升值。同样，我们还肯于“留白”，克服重重困难，抵制住各种诱惑，控制住一些旅游用地，为今后发展留下足够的空间。
三、如何经营城市
借鉴先进地区经验，结合我市实际，下步城市经营工作的思路是：在继续经营好有形资产的同时，重点运用市场经济手段，对我市的资源禀赋、基础设施、优势产业、人文资源等进行优化整合，实现资源的合理配置和高效使用，树立城市的美好形象，提升我市的知名度、美誉度和对外吸引力。主要是做好四个方面工作：
一是塑造和推销城市品牌。企业需要品牌，没有品牌，企业就没有灵魂，就没有核心生命力。城市同样需要品牌，需要通过品牌的.塑造，树立城市形象。城市形象是城市历史文化积淀的客观反映。中国上千个城市，一个城市有了脍炙人口的良好形象，才能够聚集更多的资源，从而在众多城市中脱颖而出。塑造城市品牌，首先要进行品牌定位，也就是确定有别于其他城市的个性和特色。我们提出要打造休闲名城，如何吸引人们前来休闲呢？首先就要人家一听到我市这个名字，就有一种向往、一种想去的冲动。城市品牌定位后，关键在于搞好策划包装整体向外推介，通过连续不断的“轰炸”，使人们提到我市，就能感觉到吃有吃的形象，游有游的形象，购有购的形象，娱有娱的形象，住有住的形象，使这些美好的视觉形象变成人们心目中的感觉形象。那样，我们的城市就有了吸引力和美誉度。关于城市形象推介工作，要成立专门班子，分管书记牵头，有关部门参与，利用各种新闻媒体和推介活动，大力宣传和推销我市，把城市品牌打出去。
二是挖掘和提升城市品位。城市是物化的文化。经营城市形象性资源，就是要坚持“全面发展”与“独树一帜”相统一，张扬城市个性魅力，进行城市文化形象设计，优化识别系统，彰显城市特色，提升城市文化品位。一个城市的品位在于其丰富的文化内涵。城市的内涵不仅仅在于物质，更重要的是它的文脉。下步，有关部门要抓紧把我市历史遗存普查、控制、保护好，每个乡镇、部门和社区都要积极行动起来，围绕历史遗存的恢复和古树古屋的保护等工作，加大恢复、保护力度。文化保存好了，城市才有竞争力、知名度和可持续发展能力。如果我们这些深厚的文化积淀和遗产得不到充分发掘并弘扬开来，我市也就没有核心竞争力了。
三是打造城市生态环境。我们提出“生态立市”的战略。工业化、城市化发展程度越高，人们对蓝天、碧水、绿地的向往程度就越高。我们要打造人居城市，就必须要有最适合人类居住的优美环境。城市环境的优化，有共识的几个方面就是绿化、美化、净化、亮化。城市绿化是治理现代城市病（城市污染、拥挤、脏乱差）的一个重要途径。城市绿化是人的本性的要求，人都有亲山亲水的要求，必须建设有树木、花草，适宜人居住的城市。绿化我们这几年做得不错，在财力紧张的情况下，各级挤出大量资金，花大量精力来搞绿化，大幅度提升了城区绿化和大地绿化的档次和水平，取得明显成效，一个碧海蓝天、青山绿水、鸟语花香的绿色我市正逐步凸现。下步要继续按照总体规划，逐个山头、逐条河流、逐条道路、逐个区域的搞好绿化。美化城市非常重要。城市怎么能叫美？曾经有这样的提法：城市是凝固的音乐，是立体的画，是流动的风景线。一个优美的城市必须要有可以展现自身优美形象的标志性建筑和区域。整体上讲，我们的标志性区域还很少，标志性建筑就更少了。这也是我们今后努力的方向。净化对一个城市也很重要。各级要按照市里的统一部署，进一步搞好环境卫生整治。亮化对一个城市是点睛之笔。每个到我市来的客人，无不为夜色下的xx心折，这就是亮化的作用。对城市亮化，过去我们只是安了许多灯，缺少整体规划。
四是整合城市产业。没有产业，城市发展不起来。发展产业，必须有产业支柱。经营城市产业性资本，就是要把握世界产业结构调整的大趋势，发挥比较优势，整合经济资源，不断调整经济结构，增强城市竞争力。下步，各级要围绕这个目标进行研究和策划，开展招商引资。只有我们的产业基础夯实了，城市经营工作才能做起来，才能取得更大成效。
经营城市的调研报告 篇2
按照区委的通知要求，我们组织有关部门对我区经营城市工作进行了详细的调查研究，经过认真的汇总和分析，形成报告如下。
一、基本情况
近几年，通过认真分析城市建设的新形势，解放思想，转变观念，以经营城市为理念，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本和人力作用资本及相关的延伸资本进行了积极的集聚、重组和运营，把城市建设由事业向产业过渡，转变城市建设过分依赖政府，忽视市场作用的现状，初步探索了一条以城养城，以城建城的新路子。
一是改造环境，树立形象。采取“大沟通、大协调”的战略，突出改善环境，完善功能，打造城区新形象。几年来，共投资25.7亿元，建筑面积175万平方米。积极协调市政府投资2200万元，拓宽了龙永路，投资1.1亿元建设了凤阳桥；与石化总厂协调，共同投资整体改造了南小区平房区，建成了龙化居民小区；与市建筑安装集团公司沟通，由企业自行完成了凤阳路至炼油厂东大门平房的改造任务；改造了XXX大街、凤阳路、龙华路、卧龙路、呈祥路、兴化大街和东城区外环东路；招商引资开发建设了澳龙小区、久隆园、南美花园、东光小区，为老城区改造增添了亮点；永泉新村和龙府小区的开发建设，进一步加快了小城镇建设步伐；城区内7条主要街路全部亮化、美化，硬化、绿化地面56.1万平方米，义务植树69.2万株，极大地改善了城区面貌。
二是以地招商，以地生财。着眼于长远的战略考虑，对规划用地先行投资，完善基础设施，将生地养熟，纳入政府土地储备，优化了开发环境。1999年，协调XXX热电厂投资3000多万元，将1公里1020热网管线引至XXX桥头；2000年，协调市里投资1000多万元建设了开发区至XXX桥头的3公里529引水管线，将龙永路两侧、万宝工业园区及黎明村等土地运作、包装成了熟地进行出让，吸引了澳大利亚澳亚联合有限公司投资，开发建设了占地62.39公顷的澳龙小区。招商引资上马了投资9350万元的DOP、PU革及服装深加工项目及投资1400万元的宝创彩板等一批工业项目，促进了区域经济发展，农民以土地入股，得到了实惠。在XXX镇向阳村招商引资1.2亿元建设的大农高效生态农业示范区项目，将向阳村9630亩土地出租给开发商经营，农民既是地主，又被聘为产业工人，实现了二次就业，增加了收入。通过一系列的土地运营，有效地筹集了城建资金，加速了城市建设，形成了滚动造城的良性循环。
三是盘活存量，实施城市无形资产运营。盘活城市无形资产，逐步剥离公用事业的所有权、使用权、经营权，以冠名权、经营管理权积极探索投入建设、开发、回报新路子，走出城市建设经济效益、社会效益、环境效益相矛盾的误区。卧龙路改造工程竣工后，将全长9.2公里的路灯广告权整体出售，利用所得收益反哺道路的维修和养护；将XXX大街的停车站亭进行整体包装，准备对外拍卖，从而切实改善了城市建设的投资主体，激活了城市资产。
四是发挥资源优势，把城市建设项目推向市场。以市场化为取向，促进资源的优化配置，实现城市资源价值的最大化，大幅度地提升城市功能，带动整个区域经济和社会加速发展。1999年，我们将XXX区苗圃、物资站的土地资源置换给中龙园林绿化公司，融资1400多万元，对凤阳路、龙华路2.1公里路段进行拓宽改造，弥补了城市建设经费的不足。基础设施的完善促使了道路两侧的土地有了较大幅度的增值，商品房销售价格提高了6个百分点，个体私营经济从业者增加了300多人。2001年，经过认真测算，将XXX大街繁华地段的检察院原址开发权转让给了XXX工程公司，由他们投资700万元建设了建筑面积7100平方米的商住综合楼，同时投资450万元在卧龙路建设了一处建筑面积3800平方米的检察院办公楼，既改善了办公环境，又提升了土地价值，有效地建立了城市建设的多元化投资机制，切实减轻了政府压力，全力推进了城市建设。
五是政府宏观调控，推动城市建设产业的健康发展。不断加快住房制度改革，取消福利分房，加大公房出售，进一步提高房屋租金，鼓励机关干部职工购房和集资建房，全面放开了一级市场；加快了房改售房和经济适用住房的产权办理工作，目前已办理产权1019户，同时不断加大住宅小区的人居环境建设，有效激活了二级市场。98年以来，全区住宅建设达140万平方米，住宅业的快速发展带动了建筑业及相关产业的发展。
六是挖掘潜能，区域资产得到了合理利用。组织专人对辖区闲置资产、厂房、设备进行了详细调查，建立了闲置资产档案，采取网上发布、举办招商会等办法，使辖区闲置资产得到了合理利用。采取招商引资的办法，引进大哈大食品有限公司，盘活了乙烯技校闲置厂房1000平方米；引进汇升塑料等项目，盘活萨东工业小区厂房3000平方米。近年来，共盘活闲置资产4000多万元。通过盘活闲置资产保持了资本的高度活化，优化了配置，加快了资本的聚集、增值，再聚集、再增值的循环过程。
二、存在问题
我区在经营城市工作中还存在一定的主观和客观问题。
1、可支配资源少，导致经营城市受限。我区中省市直企业比较多，且规模都比较大，土地、水、电、气等资源大部分都归企业所有，管理上自成体系，可供区里支配的少之又少。虽然一些企业已经改制，但仍然没有走上真正意义上的市场经济轨道，计划经济氛围还很浓。在经营城市上，不情愿、不主动，总是站在旁观者的角度上，有时不能按客观规律办事，导致资源不能合理得到配置，闲置资产不能上市经营，有些项目只能进行政策变通，经营城市步履坚难。
2、思想不够解放，导致经营城市不畅。“经营城市”是一个新概念，各级部门、单位短时间还不能彻底摆脱过去计划经济的模式，没有改变以政府作主、财政拿钱的僵化方式，没有形成通过资本运作，吸引个人、企业、中介组织等各类社会主体参与城市发展的思想，单一为了改造而改造，为了建设而建设，政府主导、市场主体、社会运作的多元化经营城市模式还没有建立起来。另外，过去企业建设征用土地时，产生了一些历史遗留问题，导致现在群众在思想上有顾虑，在涉及土地等问题时，谨小慎微，害怕失去利益，参与经营城市的积极性不高。
3、事权划分不明，导致经营城市滞后。在经营城市中，市、区两级在责、权、利上不统一，作为基层政府缺乏必要的自主权、管理权和经营权，调控能力弱，很多情况看得见，管不着，我区在进行广告审批、土地拍卖、公开招标等工作时，处理问题不及时、不到位，有时贻误了工作战机，基层在经营城市中的作用没有发挥出来。
三、几点建议
今后我区在经营城市工作中总的指导思想应该是：以市场化为取向，盘活城市的有形资产和无形资产，促进资源的优化配置，实现资源价值的最大化，大幅度地提升城区功能，进而带动整个区域经济社会加速发展。
1、着力创新环境，增强城区整体竞争力。要坚持运用市场手段配置社会资源的机制，以现代化眼光，结合区情实际，进一步加强城区硬环境和软环境建设，特别要注重提高城市的规划设计和建设水平，努力把我区建设成为具有石化城和生态城特色的现代化城区，吸引更多的国内外客商投资我区建设。一是突出城市建设的生态化。今后我区的城市建设，不仅要从单体建筑设计上下功夫，更重要的是将住宅、商服等人工建筑与园林、绿地等自然环境有机地结合起来。把整个城区的发展与北二十里泡、董家泡、三永泡等自然景观的开发结合起来，充分发挥我区这一湿地资源优势，在保证湿地蓄洪排涝、调蓄水源和区域性气候调节能力等系统功能不被破坏的前提下，结合湿地生态系统生物多样性的特点，积极探寻不改变湿地生态环境景观和功能的多元开发利用途径，建立XXX特有的珍禽—鱼—芦苇—旅游为一体的开发模式。二是突出城市管理的人本化。把加强城市管理、深化文明城市建设放在全区经济的大局来考虑，采取切实可行的措施，不断优化城市环境，产生综合效应，赢得综合商机；以提高市民思想道德、文化素质和文明程度为重点，深入开展“讲文明，树新风”活动，使广大市民在日常文明行为上有一个新的提高。三是突出形象宣传的的全面化。如果一个城市的知名度不高，就必然缺乏应有的吸引力和竞争力。因此，要充分利用新闻媒介、网络和招商会等一切机会，加强城区形象宣传，扩大我区的影响。
2、着力盘活企业，培养充满活力的市场主体。企业是城市经济的细胞，是市场竞争的主体。要坚持把搞活企业资产作为经营城市的基本着力点。在搞活企业这个问题上，要针对我区中、省、市直企业比较多的实际，牢固树立“区域一体化”的思想，按照市场经济要求，强化政府的服务职能，妥善处理好执法与服务，服务与管理，管理与发展的辨证关系，把服务贯穿到企业发展的全过程，尤其是帮助石化企业搞好深化改革，帮助存续企业谋求新的发展，通过有效的服务，实现企业资产的优化配置，扩大本土经济总量。对区属企业，通过深化改革、转换机制，使每一个企业逐步成为产权清晰、政企分开、权责明确、管理科学的市场主体。
3、着力打破所有制界限，努力盘活城市空间资源。经营城市的基本目的是要经营好城市所有的资产。因此，在盘活城市资产的工作中我们要明确这样一个指导思想：打破一切界限，不分所有制，不分隶属关系，都是盘活城市资产的范畴。下一步，我们要集中一段时间和人力、物力，开展建筑空间、桥梁、公共汽车站廊、路灯等资源的调查，在统筹规划的基础上，进行深入挖掘和深度开发，进行有形化运作，通过转让、拍卖、租赁等形式，使其进入运营状态，塑造城市形象，提升城市品位，推介企业产品，增加政府在广告上的收益。
经营城市的调研报告 篇3
城镇占道经营问题是当今城市管理，尤其是城管执法部门，比较关注又深感棘手的问题。一边是菜农卖菜难、“菜贱伤农”的尴尬境遇，一边是市民买菜难、菜价贵的抱怨；一边是马路市场影响城市环境，明知不对却愈演愈烈之势，一边是执法人员围追堵截见效甚微。为有效治理占道经营顽症，要清楚的认识其危害，采取有效措施来化解矛盾，在这次关于城市管理的调研活动中，我选择了对占道经营问题进行了调查研究，调研情况如下：
一、调研的方式、范围
本次调研活动主要采取走访、了解当事人的方式。配合 “全县环境综合整治实施方案”，针对青云路、雪涛路；两侧的沿街店面25户，长期占道摊点20户，临时占道摊点20户，及附近居住的居民、学生25人进行调查研究。被调查人员中城中居民、下岗职工15户占17%；城区失地居民20户占22%；进城务工人员及家属15户占17%；农民15户占17%；工薪阶层20人占22%；学生5人占5%。
二、调研内容
对待取缔占道经营的态度，从被调查者反应的情况来看，非常赞成取缔占道经营现象，还路于民的有46人，占51%；认为应当取缔但应给予合理安排的有27人，占30%；认为方便了周围群众的生活的有15人，占17%；认为不该取缔，否则危及其生存的有2人，占2%。
三、占道经营屡治不绝的原因
（一）是唯一一所农产品批发市场地处县城东郊，地方偏远，消费者买菜不易，菜农卖菜难。县城多数住宅小区周边无蔬菜门市或蔬菜门市蔬菜价格偏高，不能吸引附近居民。农民自己种植的蔬菜一般于夏秋季节集中、量大，居民需求量大，季节性蔬菜不可能全部进入蔬菜市场、蔬菜门市和超市销售，因此这个时节占道经营的菜农多数是种植季节性蔬菜的农民。
（二）是下岗职工、城区失地居民，这些人一无足够的资金开设店铺，二无专业技能受聘于单位，找不到就业门路，为了养家糊口只能流落于街头巷尾占道经营，摆摊设点成为其谋生的途径之一。
（三）是占道经营符合周边群众就近购物的习惯，也为占道经营的流动摊点提供了一定的生存空间，由于占道经营业户大多数是流动摊贩，他们长年不交各种费用，加之人力成本低廉，所售商品价格自然就低。从服务居民这个角度看，占道经营具有“便民”和“扰
民”的双重性，如卖菜、修自行车、修鞋等，确实方便了周边的群众，并且路边摊点的蔬菜水果，既新鲜又便宜，经营摊点大多又在住宅小区周边，确实符合了小区居民的购物特点，因此也吸引了一部分居民的消费热情。
四、治理占道经营的几点建议
占道经营是一个普遍存在的社会问题，而且是社会经济发展到一定阶段的必然产物，单纯靠突击整治和取缔的方法，很难从根本上解决问题，容易引发执法纠纷和社会矛盾，并且形成整治、回潮、再整治再回潮的恶性循环。因为我们目前还不能让下岗职工、失地农民过上“不用劳动就小康”的生活，我们也无法改变占道经营的便民利民的特性，我们所能做的就是在现有市场配套不健全的大环境下，尽量化解矛盾，根据占道经营的特点分类管理，达到既让弱势群体有“活路”，而我们的工作又有“出路”的目的。为此，建议应从现有实际情况出发，采取以疏为主、以堵为辅、先疏后堵、疏堵结合的方法，充分治理城市管理中的这个难题。
（一）对于季节性蔬菜、水果销售。我县比较有代表性的是青云路和新兴街交叉口、雪涛路北段这里会自发形成市场。每年不同季节的时令蔬菜、水果都会自发的到此处经营批发，蔬菜、水果上市时，这里是蔬菜、水果批发市场。每到此时马路上全部都是摊点，不仅影响市容、还经常引起交通堵塞。执法人员早上6点就上班到此处盯守，并在周边的小巷给小贩设定交易区但，由于周边小巷比较分散，影响蔬菜销售，因此城管人员稍有疏忽便又出现小贩占路经营现象，效果不尽如人意。因此可以采取加强监管和疏导力度，设定交易时间段等措施。
（二）对于街边长期占道摊点。例如老汽车站附件的路边小吃、新赵都超市门口，早起和傍晚这里占道经营现象十分严重，安全隐患大（如小摊点使用的液化气罐），烤羊肉串和麻辣烫等产生的油烟污染严重，食品安全也有问题，收摊后产生的垃圾严重污染环境。建议在不影响交通和居民日常生活的前提下，根据需要，可以在适当路段、街巷，统一规划场地、标识，或设计一批造型统一的简易货柜或者销售亭，以便于规范和管理，这样既可以满足广大人民群众的一时急需，又能促进弱势群体就业。
（三）对于农户的自产自销的产品和失业人员的零售摊点。从我县实际来看，种菜的菜农多是城郊农民，如县城西郊的魏村种甘蓝和花菜的菜农、城西北郊大姚堡村种花生、大白菜的菜农，以及城北道东堡村的苹果基地等农民，这些村都有几十年的种植传统。另外城中失地农民、下岗职工，多数年龄大、生活困难，往往从批发市场上批发一些蔬菜水果，然后随心选个路边就卖。建议可以通过在路边悬挂条幅和公益广告位（如灯杆、电线杆等）悬挂长期的取缔占道经营的牌匾，以及指领到某某处去销售的指引牌。
（四）对于十二生肖广场周边的环境管理。广场是一个城市的基本形象，也是群众健身娱乐的重要场所。占道经营、噪音扰民、八字算命等严重影响了交通和周边环境秩序，建议执法人员结合广场管理部门共同清理，作为广场管理部门更有义务配合去管理好自己的辖区，把占道经营规范到指定场所经营。
最后我希望通过各相关部门的综合规划治理和执法人员的共同努力，真正实现占道经营走向规范化、系统化、便民化的目的，达到管理者、经营者、消费者共赢的局面。
经营城市的调研报告 篇4
阿尔山设市以来，各项事业蓬勃发展，由一个边境小镇建设成了一座城市，尤其是城市建设成效显著，完成了最基本的基础设施建设，构建了城市框架，城区建设初见规模，这对于阿尔山品牌的成功塑造、“神泉雪城”品牌知名度的显著提升、引起自治区政府高度重视而做出建设“阿尔山―柴河”旅游区的决策起到莫大作用。但总体来看，我市城市建设与市委、市政府所明确的旅游城市定位和自治区政府标示建设国际知名、国内一流的旅游区目标相去甚远，与应发挥的中心城市载体功能、加快经济和社会发展的要求还很不适应，主要表现在基础设施不配套，城市功能不完善，载体作用不明显，建设管理水平低。归根结底，是我市城建起步晚、经济基础薄，城市建设资金来源单一，导致我市城市建设投入总量小，发展慢。
所以，要使我市城市建设步入高速发展的轨道，就必须抢抓自治区规划建设“阿尔山－柴河”旅游区的历史机遇，以开展“二次创业”活动为契机进一步解放思想，树立经营城市新观念，全方位整合城市资源，通过市场化运作，多渠道筹措建设资金，走以城建城，以城养城，以城兴城的城市建设之路，促进我市经济超常规、高速度、跨越式发展。
整合城市资源，主要是运用市场机制，对城市空间和作为城市功能载体的自然资本（如土地），人力作用资本（如路、桥）及相关的延伸资本（如路、桥冠名权）等进行重组和运营，打破旧体制的束缚，原创：从中获取收益，并把收益重新投入到城市建设的新领域，即大力改革现行的城市基础设施投资、运营和管理模式，把城市基础设施建设与管理纳入市场化运作，广泛吸纳外资、内资和民间资本，扩大城建资金来源，以实现城市自我积累、自我增值、自我滚动、自我发展，逐步形成“政府引导、市场运作、社会为主、多方筹集”的新机制。比较而言，我市建市晚，城市资源整合与盘活的余量大，有很大潜力多方面拓宽筹措建设资金渠道：
一、盘活土地资本，以土地聚集资金
城市最大资本是土地，经营城市政府首先要盘活土地。建设几年来，阿尔山城市建设与管理饱受体制不理顺之苦，基础设施建设跟不上，城市管理力度抓不紧。所以，在阿尔山的第二次创业中，必须紧紧抓住自治区规划建设“阿尔山－柴河”旅游区的历史机遇，在编制“阿尔山－柴河”旅游区规划和城市总体规划修编过程中，重新划定阿尔山市城市规划建设区，扩大规划区面积，屯积城市土地资本。
在此基础上，政府要利用垄断土地一级市场的优势，严格控制年度供地总量，让用地者竞争用地，有效发挥市场机制配置资源的手段，建立起“一个渠道进，一个池子蓄，一个口子出”的土地储备管理机制，同时健全土地金收取、支出、使用制度，确保城市土地收益全部用于城市建设，使城市土地收益转化为城市建设主要财源，逐步解决长期以来城市建设资金“瓶颈”制约的问题。
二、靠规划出精品，利用精品开发项目吸引资金
我们必须清醒地认识到，即使在编制“阿尔山－柴河”旅游区规划和城市总体规划修编过程中重新划定阿尔山市城市规划建设区及扩大规划区面积的目标得以实现，阿尔山市城区面积相对较小、人口相对较少的问题仍然在一段时期内存在。所以要使土地资产最大限度地发挥效能，必须从规划入手，强化规划对土地供应的调控和指导作用。以规划为指导，超前储备城市基础设施项目，认真研究、考察、论证项目，尤其要推出一批“精品”开发项目，对有收益的进行拍卖，拍卖时带项目。特别是对重大项目，均应提出其性质、功能、规划、布局意向、经济技术指标，并进行形象构思设计，使投资者充分了解设计者意图，并能有效地进行成本与利润的经济分析，以利投资决策，从而有序引导开发商向“黄金地段”投资最大限度地发挥土地资产的利用和效益。如乌兰浩特市“五一广场”，动工伊始，周边地价便节节攀升，而广场竣工后，周边地价猛增了几倍，也成了抢手货。阿尔山市也应因地制宜，在河滨公园、中心广场、五里泉、海神疗养院等处周边土地做好长期土地储备，并有序推出相应的开发项目，吸引资金建设。
三、理顺管理体制，优化投资经营领域，吸收社会融资
把城市建设管理看作生产力，在城市建设项目融资上，只求所在，不求所有。在启动“二次创业”活动之初，紧紧抓住自治区规划建设“阿尔山－柴河”旅游区的历史机遇，将制约和束缚大景区建设和发展的体制理顺，将不适应新城市建设和管理的方法黜除，将原有落后的管理机制和陈旧的观念摒弃。在此基础上，树立新的观念，采取新的措施，建立新的机制，放开城市经营市场，引入市场竞争机制，提高城市经营的诱惑力和生命力，“让经营者看到利益，让市场看到竞争”，这是经营城市的关键所在。
开放投资经营领域滤布，把部分市政工程建设与管理，尤其是各景区景点的基础设施建设，向市场开放――阿尔山独特的矿泉群、石塘林、活火山群及冰雪资源，是阿尔山的最大资本，也是实现阿尔山旅游立市、兴市、强市、富市的最好资本――采取独资、合资、合作等各种形式，吸引外资和社会资金参与景区景点的基础设施建设，对有收益的项目可相应给予自筹资金、自主建设、自行管理、自行还贷，合同期内收益归己政策，同时，也可以采取“捆绑”的方法解决一些无收益、负收益的公益设施建设项目，如景区旅游厕所、垃圾收集处理设施等。在此基础上，加大对城市和景区景点基础设施和开发权、使用权、广告权、冠名权、特许经营权等无形资产进行招标拍卖力度，变无形资产为有形资产，拓宽筹措建设资金渠道，加快城市建设步伐。
四、将市政、园林、环卫养护作业推向市场，进行开源节流
在现阶段，阿尔山市的财政十分吃紧，原创：城市建设资金十分短缺，城市基础设施和公用事业项目大都靠负债、拖欠和借贷进行，使得城市的基础设施和公用事业项目建设远远落后于城市经济发展和人民生活需求，甚至出现了难以为继的局面，这是不容回避的客观事实。
所以，对城市公用设施养护管理作业体制进行改革，打破政府一手“包办”的局面，减轻财政压力势在必行。在城市建设初级阶段、城市人口相对较少、城市生活水平相对较低的时候，在给予必须的财政补贴的同时，首先必须寻求市政、园林、环卫养护作业所需资金的开源，扩大和提高市政、园林、环卫作业服务面和收益；其次是确保服务收益有效利用，对专项资金进行节流。
另一方面，随着城市化水平提高，逐步将市政、园林、环卫养护作业推向市场，通过公开招标和企业承包的办法，承担各项任务，以节约建设资金，提高资金使用效益。
五、足额征收各种城建税费
根据国务院、自治区、盟行署和市政府的有关规定，用于城市建设方面的税费收入项目主要有城市土地出让金、土地增值税、城市建设维护税、城市基础设施配套费、房产税、电力附加等。长期以来，由于急于追求“招商引资”成果，优惠政策施用不当，出现税费征收力度不够、漏征漏收漏管理，应收税费大量减免现象。其实，这些政策性税费的征收潜力很大。所以，对应收取的政策性城建资金应当加大征收力度，加强资金管理，确保城建资金足额收取并集中使用。
六、组建城建投资公司，靠公司经营筹集城建资金
根据自治区“阿尔山――柴河”旅游景区规划建设领导小组的决策，阿尔山旅游产业联合体（gie）和在即。所以，为了建立城建资本运营的有效机制，抓住组建阿尔山市特殊目的公司（spv）的机遇，应尽快成立城市建设投资开发公司。该公司可以是国有独资企业，也可以是政府控股的股份有限公司。作为城市基础设施建设工程的项目法人，具体负责城建资金的筹措、融通、投入和偿还，实现资本的集中营运和滚动发展。它可以接受政府委托对城市基础设施进行资本营运，将所有可以拿出来经营发展的资本予以归集，代表政府行使经营、管理的权力，同时相应承担盈亏责任和市场竞争风险。有了这样的公司后，财政资金今后只需管维护和人头费，政府不再直接投资，新建基础设施需要政府投入的部分，将通过公司运作，这样，既明确了举债主体和担保主体，也突破了财政单一包揽的模式，打破了一个项目成立一个指挥部面对整个运作环节负不了责的模式，使公司自我举债、自我还贷、自负盈亏、自我发展，成为市场竞争主体。
以上几条经营城市的措施的实施，关键在于从我市实际出发，把阿尔山城市建设的定位定准，在新市区建设和四镇改造过程中不断实践，加大工作力度，不断拓宽新的思路，出台新的举措，开创新的局面。
经营城市的调研报告 篇5
近期，我们就城市土地资源经营情况进行了比较深入的调研，并征求了北京、西安决策咨询特邀顾问的意见，现将调研情况报告如下：
一、我市城市土地资源经营现状
城市资源从广义上讲，有自然资源、人文资源、人力资源、无形资源（潜质资源）、实体特征资源、价值特征资源等等。在诸多资源中最主要的资源是土地资源。土地是城市价值的主要载体，经营城市资源在很大程度上就是经营土地资源。也可以这样说，只有经营好土地，才能经营好城市。
1、城市土地储备情况
城市土地储备是城市土地资源经营的基础。我市土地储备工作启动实施以来，在法律规定模糊、国家政策多变、舆论环境趋紧的情况下，艰难推进，取得一定成效。市政府出台了《关于加强城市规划区土地管理的意见》（榆政发［xx］67号文件，为今后一个时期土地储备工作提供了刚性政策依据，使土地储备出现了转机。截止上半年，市区累计储备土地7000多亩，库存储备土地4557亩。储备土地已出让2444亩，为城市拆迁安置和经济适用房建设提供土地824亩，节约财政资金10亿元；以储备土地质押为政府贷款20多亿元；利用储备土地筹集资金4.5亿元，解决了市毛纺厂等15户企业职工的安置问题，并将企业土地收回储备。按大口径计算，连同榆横、榆神工业区，市本级累计库存储备土地13.23万亩，其中市区0.45万亩，榆横工业区2.54万亩，榆神工业区10.24万亩；全市累计收取土地出让金60.33亿元。市财政局提供，市、县缴入国库土地出让收入6.3亿元；上半年，全市缴入国库土地出让收入4.8亿元。今年上半年，市区新统征储备土地689.4亩，榆神、榆横工业区分别新统征储备土地0.66万亩、2.96万亩。
2、城市土地经营规划状况
城市规划是重要的城市隐性资源，城市土地资源经营必须坚持规划先行。“十一五”以来，全市先后投入8000多万元，用于各类规划的编制，初步形成了由市域城镇体系规划、总体规划、各类专项规划、详细规划和乡村规划组成的城乡规划体系。中心城市面积由的30平方公里扩大到52平方公里，人口由的28万增加到50万。以来，在第四版城市总体规划的指导下，我市加大了中心城市详细规划的编制力度，共完成各类规划70余项。先后完成了市总体城市设计，古城景观提升规划，完成了榆溪公园、河滨绿地修建性详细规划、榆阳河及河岸景观整治规划、榆溪河左岸滨河绿地广场规划及鸳鸯湖公园修建性详细规划；完成了迎宾路景观整治规划、大道街景规划、长城路综合整治规划；完成了新城一、二片区控制性详细规划、中心商务区修建性详细规划及30多个平房片区改造修建性详细规划。此外还编制完成城区道路、绿地、广场、创卫等专项规划20余项。特别是规划编制工作无论是数量还是质量较前有了大幅度提升，部分规划得到了全国权威专家的高度评价。先后完成了空港生态园区规划、大墩梁森林公园总规、榆阳路街景规划、长乐路片区控制性详规编制工作。中心城区详规覆盖率由的70%（三版总规），提高到的90%（四版总规），基本做到了有建设的地方就有详细规划指导，规划滞后于城市建设的矛盾得以彻底解决。规划引领、指导城市建设作用彰显，龙头地位得到确立。
3、城市土地资源经营情况
城市投资经营集团有限公司是我市城市土地资源经营主体。该公司于3月7日挂牌成立，为市政府直属国有独资企业。市政府确定公司有四大职能：一是投资融资。根据市政府建设区域中心城市的实际需要，多渠道、多形式融资筹集城市建设资金，代表市政府对外进行投资、发债及担保。二是土地开发。代表市政府对城市规划区域内的土地统一收储和进行一级开发。三是经营城市。对城市经营性资产实施经营开发。四是统建代建。对政府投资的重大社会事业项目履行统建代建职能。四年来，公司坚持“投资城市、建设城市、经营城市、发展城市”的经营理念，组建运营了6个子（分）公司，即：城投房地产开发公司、中燃公司、城投代建工程建设管理公司、城投开发建设管理公司、今创传媒文化公司、国信担保公司，将经营范围拓展到市政工程、房地产开发、天燃气、文化、信用担保等多个领域。
城投公司履行政府统建代建项目建设法人职责已历时四年，代建项目建设有序推进。已交付使用项目6个，续建项目6个，新项目2个，年内拟新开工项目6个，开展前期工作项目7个，待确定选址及建设规模的项目2个。
同时，城投公司及时调整工作重心，在稳步推进重大社会事业统建项目的同时，重点落实自营项目的开发建设。统建项目适当收缩战线，项目逐个编制投融资规划，资金落实一个开工一个。自营项目已启动和加快，旧机场、空港区两个地标名片和城市核心区——金融广场3个项目建设为主线，带动其他开发项目的实施。一是启动了原体育中心427亩土地的商业策划工作，高端打造城市核心区——金融广场。今年积极探索尝试了新的融资模式，在市二院项目建设上采用bt模式，吸引了20多亿元民间资本投入我市公益事业建设。并与西部机场集团达成友好合作关系。三是启动了空港区的开发建设，逐步形成城投公司发展的产业基地。以体育中心、会展中心、会议中心三个中心起步，同时规划建设大型空港物流商贸园区、文化创意园和经济总部产业。四是拓展其他领域的开发，参股投资了通用航空项目，控股投资城市“一卡通”项目，启动了全市12个县区污水处理等水务项目的整合研究工作，积极开辟信息产业等新兴产业领域的发展。
二、城市土地资源经营中存在的突出问题
城市土地资源经营中还存在诸多问题，比较突出的问题有五个方面：
1、城市投资经营集团有限公司存在两个明显问题，①经营城市资源带有计划经济色彩，对公司定位不够准确，存在政府举债风险。在市场经济条件下，如何经营城市土地资源是个全新的课题，也是摆在各级政府面前需要不断探索和认真研究的重大问题。应该肯定，市政府在组建市城投公司尝试经营城市资源的初衷是好的。但由于多年来受计划经济的影响，所以经营城市资源的理念难免带有计划经济的色彩，对城投公司的定位不够准确。按有关规定，城投公司为四类企业，政府不能承诺担保贷款。但当初市政府确定城投公司的职能时决定，对政府投资的基础设施建设和社会事业项目由城投公司履行统建代建职能，建设资金没有采取市场化运作融资，而是政府大包大揽，结果给自己背上了沉重的包袱。据调研，政府经市人大批准为城投公司举债28亿元，发行企业债卷14亿元，共计42亿元，占到本级政府经人大批准或合同约定债务总额90.62亿元的46.3%。这些政府性融资贷款主要用于基础设施建设和社会事业项目本身没有收入来源，还本付息全由市财政承担，给财政造成很大压力。据市财政局提供资料显示，历年来市财政为城投公司投资本金利息和统建项目资金达12亿元，其中0.56亿元，2.37亿元，2.12亿元，1.03亿元，3.2亿元，上半年已预借2亿元，支付一季度利益0.4亿元。②城投公司管理体制、运作方式、多元化投融资格局和可持续发展等方面存在先天不足，主要体现在“五个不到位”。
一是政府债务的偿还机制的建立和运转不到位。市人大批准用于城市基础设施和重大社会事业项目建设的28亿元贷款额度时明确：“市本级土地出让收入优先用于偿还商业银行贷款本息，不足偿还时，从市本级财政预算安排的还款准备金中解决。但实际情况还本付息资金一直难以保障。
二是城市基础设施建设的投资回报不到位。建设城市基础设施和重大社会事业项目，完善城市功能，带动城市及周边土地增值，形成了土地级差收益，而共享收益的县、区不能及时和统一将土地出让金收入按规定上缴市财政，市财政无力保障债务偿还机制正常运转。
三是土地储备整理和配套基础设施建设配合不到位。往往在开发一些区域时急于先搞基础设施，形成周边土地增值，而土地储备整理在后，使收储整理成本加大，收储整理和开发工作难以开展。
四是应当给予城投公司组织后续资金流的相关资源和职能不到位。城投公司先期开工建设和交付使用的项目全部在城市功能和社会效益上，不能产生经济效益，短期内无法依靠自身收益偿还巨额债务。加之国发［］19号文件禁止政府进行信誉担保，而市上应当给予城投公司组织后续资金的相关资源没有到位，没有把银行举债和授权经营的资产相对应挂起钩来，使融资工作难以进行。
五是政府各职能部门间的共识和联动不到位。没有形成推动城投公司发展的合力。
以上“五个不到位”使城投公司难以继续拉动在建和具备开工条件的政府项目群，也难以达到和符合金融市场的运行规则要求。
2、中心城区土地“六统一”管理体制尚未形成，条块分割、多头管理现象严重。市政府决定对中心城区土地“实行一规划、统一征收、统一储备、统一开发、统一供地和统一管理”，但“六统一”管理体制至今尚未形成。由于条块分割、多头管理，市中心城区涉及横山县范围的50平方公里未能纳入市上统一管理，土地储备空间受到限制。同时，土地收益分别由市财政、县、区财政、开发区财政征收、管理和使用，统计口径不一，征收标准各异，财力使用分散。
3、各自为政，建设用地未全部纳入统征、储备的主渠道，没有实现垄断土地一级市场的目标。榆政发［］67号文件规定，未经市政府统征的土地，县区政府不得批准提供土地，国土资源部门不得受理土地规划调整、建设用地预审和用地报批申请，市发改、林业、规划等部门不得办理项目立项、使用林地、规划选址等审批手续，已办理使用林地等前置手续，但未经市政府统征，未办理用地批准手续的一律不得使用土地。对按规定应通过招拍挂方式公开让土地的，发改、规划部门不得先行给具体对象办理项目立项、规划审批。但这些规定并未得到严格执行，致使未经市政府统征储备的土地进入审批程序。另外，违法用地、违法建设屡禁不止，一部分土地游离于监管之外，没有进入统征储备的主渠道，垄断土地一级市场的目标没有实现。
4、土地储备工作阻力大，储备土地变现难，土地储备资金周转困难。市政府67号文件规定，积极推行货币补偿与安排村民生活安置用地相结合的办法征收集体农用地。政府在征收土地时，根据村组人均土地、住房及其他用地等情况，给村组安排一定面积的村民生活安置用地，其余土地由政府按片区征地补偿标准补偿后予以征收。但阻力很大，难以推进。储备土地变现难，建设项目用地和规划报批周期长，土地储备资金周转困难，财政资金难以落实，受国家调控政府融资平台政策影响贷款困难。
5、土地出让收入缴入国库不及时，没有严格实行“收支两条线”管理。一些县区不能及时足额将土地出让收入缴入国库，没有实行“收支两条线”，导致土地出让收入数额土地部门征收数据和财政部门入库数据差距较大。另外还存在不能严格执行土地出让收支管理的责任追究制度，市级土地出让收入不规范的问题。
三、推进城市土地资源经营工作的对策和建议
1、加大榆政发［］67号文件的落实力度，着力解决条块分割、多头管理问题
土地是政府经营城市、建设城市的依托。为了加强城市规划区土地统一管理、规范建设用地审批、使用和管理行为，切实解决多家管地、多头供地、违法用地、炒买炒卖土地等突出问题，加快推进区域中心城市建设，市政府根据有关法律、法规和政策，出台了《关于加强城市规划区土地管理的意见》，即榆政发［］67号文件。这个文件是加强城市规划区土地统一管理的纲领性文件，具有严肃性和权威性。据调研，市政府对中心城区土地管理实行“六统一”、对土地一级市场高度垄断、把新增建设用地全部纳入政府统征储备主渠道等重大问题难以落实和推动的主要原因是，城市规划区土地涉及众多管理主体，利益碰撞已成为障碍。条块分割、多头管理、各自为政是主要阻力。建议市委、市政府能于近期召开专题会议，集中研究解决这些问题，理顺管理体制，采取得力措施，加大市政府67号文件的贯彻落实力度。同时建议，鉴于市政府主要领导变动，应尽快调整由市长任组长的市规划区土地管理工作领导小组，以加强对这项工作的具体领导和指导。
2、加大依法统征储备土地工作力度
省上下达我市建设用地指标15500亩，实批34000亩，说明我市土地供需矛盾突出。随着城市化的推进和我市经济社会跨越式发展，建设用地需求进一步增大。我市有46处平房片区和城中村需改造，将增加大量土地，为征收储备土地提供了有利条件。人总行在土地储备贷款名单式管理中将西安、两市列为可贷款对象，这为我市扩大融资提供有利条件。所以，我市要加大统征储备土地的工作力度，排除阻力，以土地管理法律法规为依据，以理顺管理体制，合理分配收益为切入点，以严格管理、垄断土地一级市场为主要手段，坚持土地储备和出让金征管两手抓，创新思路和工作方法，努力实现土地收益增加、土地管理规范、城市快速发展，广大群众受益多重目标。要主抓一体两翼，辐射带动县区，即市上重点抓好城区及工业集中区的土地储备工作。中心城区的工作重点主要抓好五个区域，即铁西新区、中心商务区、榆溪河畔、红山北区和东沙物流区。
3、进一步加强土地出让金征收管理
一是要坚决按照国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》精神，加强土地收入政策的贯彻落实，依法征收，认真落实土地出让收支金额纳入地方基金预算管理的规定，将土地出让收入金额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，严格实行“收支两条线”管理。对于土地出让收入违反“收支两条线”管理的县区和单位，财政部门要依法采取措施坚决予以纠正，限期补缴应缴的土地出让收入。二是要强化监督检查，严格执行土地出让收支管理的责任追究制度。要切实维护土地出让收支管理政策的严肃性，对于违反规定拖欠土地出让收入，未及时足额缴纳土地出让收入，未将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，已收缴的土地出让收入未按规定及时缴入地方国库，越权减免或变相减免土地出让收入等行为，要严格依照《财政违法行为处罚处分办法》的规定进行处罚，依法追究相关责任人员的行政责任。三是规范市级土地出让收入资金管理。要明确市级土地出让收入收缴范围，强化市级土地出让收入资金管理，规范市级土地出让收入收缴划转程序，财政、国土部门共同审核、确认，划转国有土地使用权出让收入。
4、在今年秋冬开展违法用地大清查
建议市政府在今年秋冬在全市开展违法用地大清查，重点查处一些企业借招商引资之机进行“圈地”、协议征地、非法炒买炒卖土地、未批先用、批少占多，擅自改变土地用途和容积率，利用划拨土地进行经营性开发等违法行为和问题，并能取得实效。要选择典型案例进行公开处理，并在媒体上曝光。对公职人员违反土地管理法律、法规，违法批准、提供或使用土地，违反程序转让土地，参与炒买炒卖土地等问题，依法依规严肃查处，对有关责任人依法追究党纪政纪责任，构成犯罪的移交司法机关，并对部门、单位领导进行问责。树立强势政府执政为民、依法行政形象，取信于民。
四、重视解决城投公司存在的问题充分发挥其作用的建议
1、城投公司作为城市土地经营主体，要发挥其作用必须进行改革
随着国家宏观政策调整，6月国务院《关于加强地方政策融资平台公司管理有关问题的通知》（国发［］19号文件）出台后，目前，国家彻底取消了利用政府信誉担保的融资渠道，市城投公司面临成立以来最为严峻的困难和挑战。在“断奶”的新形势下，城投公司要继续生存下去，就必须进行改革转型。经过调研，综合各方面的情况，结合实际，参照外地经验，我们建议城投公司在城市土地资源经营改革模式应确定为：“政府主导，多元投资；社会参与，市场运作；创新管理，拓展领域；重在‘造血’，自我发展”。改革宜分步实施：第一步，按照现代企业管理模式，创新城投公司管理组织和机制，实现改革转型。城投子公司全部实行企业化管理、市场化运作，独立法人，自主经营，照章纳税，自负盈亏。条件成熟的可组建为股份制企业（国有控股）。第二步，坚持可持续发展，逐步从借钱搞建设转到赚钱搞建设，具备‘造血’功能，以收益性项目利润与资金流为城建提供保障。第三步，积极争取政府政策性支持和资源投入，运用各种融资工具，采取多种融资形式，构建多元化融资格局；第四步，重组产业，通过资源整合、资产重组、资本运作，提升城投公司整体运营效能。通过“四步走”，实现城投公司“集团化、集约化、产业化、市场化”的自我发展新态势。真正实现创新发展模式，走出一条利用城市资源走以城聚财、以城养城、以城兴城的路子。
2、准确对城投公司进行基本定位
围绕建设区域中心城市的目标和推进工业化、城市化进程，建议市政府将城投公司的基本定位调整为：“城市土地资源经营主体”、“城市公共资产运营主体”、“城市发展市场化投融资主体”、“城市基础设施建设主体”。要学习借鉴外地的经验，发展思路，坚持两条腿走路，多领域发展。城投公司自营业务，积极稳妥向城市开发板块、水务板块、能源板块、信息板块和金融板块等五个板块发展。城市开发板块：包括旧机场开发、空港区开发、旧城改造、统建代建、商业性房地产开发等项目，依托政府的政策支持，使这个板块形成较大规模和影响。水务板块：水务产业是新兴产业，目前全市12个县区的14个污水处理企业，采用bot模式运作的有4户，有10户企业由政府全额投资，运行成本大，费用高，政府负担重，城投公司应借助与中国国电合作，整合县区水务企业，做大水务产业。能源板块：以中燃公司管线建设为基础，满足主要工业厂区城市气化发展需求，逐步整合12个县区燃气经营企业，利用国家将天然气分布式能源技术开发与应用和液化天然气技术开发与应用列为鼓励类产业的机遇，同时启动天然气分布式能源项目和天然气液化项目。以上三个板块应作为城投公司近期发展的三个支柱产业，其中城市开发板块为核心业务，水务、能源作为公司重点推进的两个主营业务。信息板块和金融板块：以目前运作的信息产业园项目和担保公司为载体，逐步培育成为发展的重点。
3、目前应尽快解决落实的几个具体问题
一是尽快落实市政府67号文件和市政府纪要赋予城投公司进行土地储备和一级开发职责。二是为了成功发行14亿元企业债券，政府给城投公司划入了几家国有企业的部分资产，但城投公司对这些资产没有实际控制权，无法形成现金流。建议政府划入等量资源性财产，置换原来划入的没有实际控制权的资产。三是市住建局等部门利用城投公司融资建设的市政基础设施建设项目产权应尽快划入城投公司，使账物相符。否则严重影响城投公司由政府融资平台向一般性融资平台过渡。四是建议市政府成立“天然气开发利用领导小组”，尽快制定出台“天然气开发利用总体规划”，提升政府对天然气开发利用的控制能力，实行统一管理，改变目前无政府经营状态。
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