物业小区管理方案【优秀】
为了确保工作或事情有序地进行，往往需要预先进行方案制定工作，方案是书面计划，是具体行动实施办法细则，步骤等。我们应该怎么制定方案呢？以下是小编帮大家整理的物业小区管理方案，仅供参考，希望能够帮助到大家。
物业小区管理方案1
近几年来，随着xx经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进xx平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合xx实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。
一、目前xx镇小区概况
在xx经济快速发展的同时，xx的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个；而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、xx村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。
二、全镇推行物业管理的.必要性
（一）商业住宅小区
xx已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于xx镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。
（二）农村拆迁小区
各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。
1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。
2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域（如楼道）垃圾成灾。
物业小区管理方案2
为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境，特制定如下实施方案：
一、管理服务指导思想与目标
本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、和谐、优美的居住环境;以三级企业二级管理为目标，把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。
二、物业管理服务基本要求
1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。
2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达二级标准指标75％以上。
三、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理范围
《金龙商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积平方米（其中住宅平方米；商业用房平方米）。
四、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理内容及具体要求
1、房屋建筑管理维修
（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的.抢修不超过24小时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）
（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。
（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。
2、共用设施设备维修养护
（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。
（5）、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。
（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;
（10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。
3、维护小区公共安全秩序
（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。
（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
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（3）、对火灾、治安、公共卫生等突发事件制订应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（6）、对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患及时公示、警示注意事项，共同做好安全防范工作。
（7）、对消监控中心按责严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周
4、保洁服务
（1）、在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日产日清。
（2）、小区道路、小区范围内绿化带（及附属物）广场、停车场等每日清扫1次;
（3）门厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次;
（4）人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦2次;
（5）共用部位门、窗、不锈钢扶栏、公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦1次；
（6）二次供水水箱按规定半年清洗1次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。
（7）、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
（8）、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
5、绿化养护管理
（1）、安排专业人员实施绿化养护管理。
（2）、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
（4）、定期清除绿地杂草、杂物。
（5）、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
（6）、适时喷洒药物，预防病虫害。
四、管理目标概要描述
我公司将把《金龙商贸广场》商贸、住宅区管理成为宁德市一流服务的物业管理区域。我司的管理服务将采用国家标准的管理模式，以建设部《全国物业管理示范物业标准及评分细则》为管理标准。具体物业管理过程的服务程序、质量标准及考核评价，依据ISO9001国际质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系执行。
1、使《金龙商贸广场》商贸、住宅区的服务管理水准达到国内一流水平，达到“福建省物业管理优秀示范物业管理”标准。
2、若获业主委托，进一步挖掘我司自身潜力，开展有偿特约服务，为业主的商务、家居带来更大的方便。
物业小区管理方案3
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
(一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
1.街道物业管理办公室职责
(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
(2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
(6)组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.街道各科室职责
(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。
(2)街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。
(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。
(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。
(5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。
(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。
(7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。
3.社区居委会职责
(1)指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
(2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的'决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。
(4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
4.物业管理服务中心职责
(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
(2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实;定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。
(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
(6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
(7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
(8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
5.物业管理应急维修站职责
(1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。
(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。
(3)负责安排维修单位，服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。
(4)负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。
(5)对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。
(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。
6.物业管理矛盾投诉调解站职责
(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。
(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。
(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化
1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。
2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。
4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。
(三)加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。
三、组织领导
街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：
领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。
四、机构设置
为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
2.街道物业管理应急维修服务站
3.街道物业管理服务中心
4.社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
1.制定方案阶段(6月12日前)
(1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。
(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
(3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。
2.宣传发动阶段(6月20日前)
(1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。
(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。
3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)
“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。
六、工作要求
1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。
2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。
3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。
4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。
物业小区管理方案4
物业服务要结合自身的实际情况、管理架构、员工素质层次结构及管理服务楼盘的品种类型，进而总结升华自己企业的价值观发展取向和发展战略，形成自身的体系，去引领企业发展和凝聚员工的归属感。
一、企业文化是企业的灵魂和精神支柱，著名的经济学家于光远先生说过“三流的企业靠生产，二流的企业靠营销，一流的企业靠文化。”物业企业只有在不断建立和完善自己的企业文化体系，才能形成促进企业发展的强大动力。
二、物业服务企业要建立科学完善的制度及考核体系：
(一)《BI行为规范》，制定一套文明、规范的员工行为服务准则，让每个员工以此为标准来约束自己的言行举止，以此形成规范服务，严格做事的良好氛围。
(二)《公司制度》统一公司内部管理制度;
(三)《管理处各岗位员工职责》制定各个服务岗位的工作职责及服务标准;
(四)制定〈各岗位管理标准作业规程〉各个服务岗位规范工作流程;
(五)各相关岗位工作经济指标的考核办法;
(六)统一规格内容的各种登记薄及表格的规范填写;
(七)执行力，落实各项制度、规定及服务标准的监督检查奖罚办法。
三、必须做好六项基础性的物业服务工作：
(一)房屋公共部位的维修;
(二)公共区域设施设备的管理运行与维修维护;
(三)管辖范围内环境绿化保洁工作;
(四)公区秩序的安全与维护工作;
(五)各种资料档案的规范管理;
(六)综合性的业主、客户文明服务工作。
四、引进和培训高素质人才，全面提高企业的服务品质，不断的组织中层骨干人员外出学，考察先进物业企业的`理念和做法，开拓视野，引进经验，提升自我，结合实际进行融合，创造出自己的先进服务方法、措施和理念。物业服务行业的员工流动性很大，新的员工面孔不断在出现，如不及时的思想改造和物业知识、技能、经验的培训，整体物业服务水平就得不到提升，所以必须制定培训计划，不断地组织员工进行理念思想培训、物业知识培训、岗位经验技巧培训。
五、突破传统管理服务内容，开展深层次的多元化服务和产品多样性服务，比如向业主开展房屋中介出租出售信、家政服务、室内家电维修等有偿服务。
六、努力使业主的物业实现保值增值。
七、加强物业服务的宣传;通过树立宣传牌匾，开展各项活动。比如内容可以展示通知、公告、，服务细则、理念、物业收费标准、企业内部好人好事、温馨提示、天气预报、消防知识等等，让业主感觉到物业像亲人的感觉。
文化是企业发展的导向，价值观是企业发展的核心，人才是企业发展的活力，品质是企业发展的基础，规模是企业发展的战略，创新是企业发展的永恒。
如果从以上这七项措施来加强内功建设，定能打好管理与服务基础，以此为基础，来不断提升物业服务的地位和形像，会得到业主对物业服务的认同。
物业小区管理方案5
一、工作现况
20xx年办事处委托我们利合物业公司对20xx年改造的老旧小区和20xx年以前改造的小区按照上述文件要求，实施专业化得物业管理，利合物业公司重点对医药公司家属院、新华小区实施了物业管理，对这两个小区实施物业管理和过程中新华路办事处物业管理办公室以及我们利合物业管理公司联合对以上小区张贴了入住公告，我们公司还张贴了《至小区业主的一封公开信》，并做了详细的入户调查，把三级服务内容标准、服务承诺、办事处考核物业公司的内容，以及收费许可证都传递到了业主当中。并且根据业主意愿让同意入住的业主给予签字，统计了业主的详细姓名、联系方式、车辆信息、建筑面积，这些内容形成了小区业主的初步档案资料。目前医药公司物业管理已经初步成效，收费工作正在进行。新华小区11月1日我公司正式入住管理，各项服务已经到位，准备在20xx年12月1日收费。庆安小区我们正在做入户调查，但是物业管理入住的各项办公用品、设备已经准备到位。准备20xx年元月1日正式纳入管理。
二、老旧小区的特点及老旧小区改造和实施物业管理中发现的问题
老旧小区有四个明显的特点
1、老，这些小区大都建在20xx年以前，有的甚至是上世纪末、本世纪初建设的小区，基础设施薄弱，公共设施毁坏严重，无人管理，有的曾经有人管理但是由于没有健全的'机构引导及管理而失败。
2、小、大多数只有一百多位业主，建筑面积10000平方左右，规划不合理，有的是分两期建设一个小区中有不同的开发商，有的还是公有住房、小产权房，不能办房产证，大多数没有门岗房，没有公用绿地或绿地太小，没有健身器材。
3、规划不合理，人员混杂，缴费意识淡薄。强烈要求政府改造并实施物业管理的业主和无所谓不需要管理的业主形成鲜明对比。利合物业对上述实施物业管理的两个小区进行的初步调查，调查显示结果，收费工作中缴费积极的业主和找各种理由不缴费的业主形成了鲜明的对比。小区与小区物业联系紧密，各自又成独立的单元，很容易进行物业的从新规划和定义。
4、违建建筑很多，由于多年没有管理，违建建筑见缝插针，影响小区的形象，很多业主要求物业公司拆除违章建筑。
三改造和实施物业管理中发现的问题
1、改造不彻底造成实施物业管理的成本增加。以医药公司为例，改造中小区的主通道有8平方的路面没有整修，利合物业入住以后，拿自己的钱给予了整修，改造后由于没有专门的监督机构，留下了很多建筑垃圾，物业公司不得不花1000元专门处理这些垃圾。小区没有划停车位，物业公司不得不花钱专门划停车位线这些都增加了物业管理公司的成本。前期改造中由于没有物业公司的参与改造的某些项目很很不彻底，如
2、由于长时间没有实施物业管理，小区业主交费意识淡薄，物业费收缴率只有百分之五十左右。有的法律模糊，缴费只愿意按照使用面积而不是按照法律规定的建筑面积交费。
3、改造速度过急，没有物业公司参与规划，有些改造项目不适合以后实施物业管理。
4、改造是一个系统工程，并不是一个部门能完成的，需要多部门来配合，如老小区门岗房的问题，有的开发商当初为了售房，建立了后勤式的物业，当售房完毕的时候，物业不能维持，开发商撤离了物业，开发商就把门岗房收回来用于出租，按照《条例》、《物权法》的规定这些应当是小区当中的公共用房。这些门岗房以及物业用房追回必须要有建设局或规划局的配合。有的小区当中没有门岗房，建设门岗房需要规划部门审批，这也是在新政【20xx】20号文件中的内容。
5、改造老旧小区及实行物业管理，必须同拆除私搭乱建相结合，有的老旧小区没有门岗房和物业公共用房，而这些小区有的私搭乱建的位置恰巧可以建立门岗房和公共用房。
6、针对老旧小区小的特点，重新定义物业管理区域。有的老旧小区相邻，可以把两个或几个小区打通，这样就可以布局更合理，就可以养活”物业。
四、针对以上问题提几点建议
1、老旧小区改造必须结合物业管理公司。物业管理公司具有专业化得管理经验，改造后的小区也应当由物业公司来管理，因此老小区改造应该由物业公司提出改造方案，由办事处组织论证实施，最后由物业公司和办事处职能部门共同监督质量。这样才能不给以后物业管理造成成本负担。
2、在办事处社区的主导下多部门配合。老旧小区因为多年无人管理，存在着很多问题，这些问题的解决不是一个部门能解决的，必须由政府牵头，多部门配合。
3、对前期改造过的小区进行二次改造。对小区内的违法乱建的项目，依靠业主参与由物业公司提出，法律部门参与，政府协调“啃”下这个骨头。
4、由政府牵头对老旧小区进行物业知识进社区的宣传活动。让业主明白相关的法律和法规。
5、根据文件精神，要建立政府救助机制。对确因生活困难难以缴纳物业服务费用的居民，要积极采取不同形式的政府救助。
6、对承担社会责任管理老旧小区的物业管理公司给予按照管理老旧小区面积，给予政府补贴，缓解物业管理公司的困难。
7、老小区改造，不能急于求成。每年确定一个到两个小区实行改造，要改造一个成功一个管理一个，在改造中积累经验，为以后改造打下基础。
8、重视老旧小区大门改造及建设，这一点很重要。用现进技术来做好老旧小区的大门改造，这样可为物业公司节省很多管理成本。
结束语：总之，老旧小区改造并实现物业管理全覆盖是一项切实的惠民工程，要政府引导协调多部门参与，形成由物业管理公司参与物业管理规划，政府部门协调，改造过程和改造后由物业公司和政府部门共同联合参与监督和验收最后由委托入驻管理的物业公司实施管理，并对实施物业管理的公司给予适当的补贴的模式，才能把这项惠民工程做好，从而得到老百姓的支持欢迎。
物业小区管理方案6
写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面：
一、 营销推广
由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。
由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。
这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。
二、 商务中心的服务与管理
大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。
1、 商务中心的设备配置
商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。
商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。
2、 商务中心的工作要求和工作程序
商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：
①流利的外语听说读写能力;
②熟练的中英文打字能力;
③熟练操作各种设备的能力;
④熟悉商务信息知识;
⑤熟悉秘书工作知识;
⑥具备基本的设备清洁保养知识。
(2)工作程序。
①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况，开据收费通知单
并收一定比例的押金。
②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。
③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客
人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联
交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。
商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备，为此制定商务中心签单程序;
写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要;使用前，必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。
3、商务中心的服务项目
写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括：
l 翻译服务，包括文件、合同等;
l 秘书服务，包括各类文件处理;
l 办公系统自动化服务;
l 整套办公设备和人员配备服务;
l 临时办公室租用服务;
l 长话、传真、电信服务;
l 商务会谈、会议安排服务;
l 商务咨询、商务信息查询服务;
l 客户外出期间保管、代转传真、信件等;
l 邮件、邮包、快递等邮政服务;
l 电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等;
l 报刊、杂志订阅服务;
l 客户电信设备代办、代装服务;
l 文件、名片等印制服务;
l 成批发放商业信函服务;
l 报刊剪报服务;
l 秘书培训服务等。
三、 前台服务
小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多 ，主要包括：
l 问讯服务和留言服务，钥匙分发服务;
l 信件报刊收发、分拣、递送服务;
l 个人行李搬运、寄存服务;
l 出租汽车预约服务;
l 提供旅游活动安排服务;
l 航空机票订购、确认;
l 全国及世界各地酒店预定服务;
l 餐饮、文化体育节目票务安排;
l 文娱活动安排及组织服务;
l 外币兑换，代售磁卡，代售餐券;
l 花卉代购、递送服务;
l 洗衣、送衣服务;
l 代购清洁物品服务;
l 提供公司“阿姨”服务;
l 其他各种委托代办服务。
有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。
四、设施设备管理
写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：
1、设备管理
(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。
(2)完善工程部架构。
(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。
(4)抓好物料采购、供应和消耗的`环节的计划与控制，开源节流。
(5)制定设备的保养和维修制度。
(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。
2、维修与保养
(1)报修(两类报修：自检报修、客户报修)与维修程序。
(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。
(3)设备的维修。
对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。
编制维修计划时应注意：
①是否按设备分类编制计划。
②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。
③维修方法是否恰当。
一般的维修方法有：
①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。
② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。
③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。
④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理(大修)。
建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。
(4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。
一、 保安与消防管理
1、保安管理
(1)贯彻保安管理的基本原则是：
①宾客至上，服务第一。
②预防为主。
③谁主管，谁负责。
④群防群治，内紧外松。
(2)建立保安部的组织机构。
(3)制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。
(4)加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。
2、消防工作
(1)消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。
(2)一般写字楼的消防系统主要有：
①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，btm气体灭火系统。
②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。
③消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验;空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验;消防电梯的功能试验。
④火灾报警系统：自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警)，手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警) 。
(3)消防工作的展开：
①进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知 。
②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。
③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。
④ 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。
⑤定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。
⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。
⑦配备必需、完好的消防设备设施。
⑧发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。
⑨建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队;建立专职消防队;抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。
⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。
⑾建立消防档案。
⑿制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。
二、 清洁卫生管理
清洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作的重点体现在：
(1)制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。
(2)制定部门各岗位的责任制。
(3)建立卫生清洁的检查制度。
①定期巡检法(随见随报，定点检查，划簿登记);
②每日抽查;
③会巡制度;
④食用水质及排污处理检查。
(4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。
(5)提供全面的清洁卫生美化服务。
写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作，协调好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容。
物业小区管理方案7
我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。
一、管理思路
根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。
2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的.特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。
3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。
4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。
5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。
6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。
7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。
8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。
9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。
10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。
11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。
物业小区管理方案8
一、保安方面
1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。
2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。
3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。
4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任制度，使用人防和技防手段确保。
5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。
二、保洁方面
1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。
2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。
3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。
4、大厦本周重点加强门口的.杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。
5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。
6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。
三、工程方面
1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收和技术学习。
2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。
3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。
4、重点设备间完成责任人并挂牌。
四、客服方面
1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。
2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。
3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。
4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。
五、其他方面
1、完成劳动协议签订工作。
2、完成电子巡更安装调试。
3、落实重要商户的电价和物业费的协商。
4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。
物业小区管理方案9
为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。
一、指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。
二、工作任务
（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。
城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。
1、街道办事处职责。
组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。
（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。
（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。
（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。
（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。
（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，
2、社区居委会职责。
根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。
（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。
（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。
（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。
（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。
（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。
（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
3、市物业管理办公室职责。
物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。
（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。
（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。
（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。
（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。
（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。
（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。
（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。
（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。
（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。
（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。
（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。
1、实施老旧小区自管型物业管理。
开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、实施老旧小区过渡型物业管理。
具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。
3、规范已实施物业管理的小区。
一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。
（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。
对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。
（四）强化房地产开发企业的'监管，严格控制小区物业的接管与弃管。
开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。
（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。
各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。
（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。
要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。
（七）保证措施。
1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。
要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“”普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。
2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。
各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。
3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。
为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。
三、时间安排
（一）20xx年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。
（二）20xx年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。
（三）20xx年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。
（四）20xx年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。
（五）20xx年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。
（六）20xx年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。
物业小区管理方案10
为加强住宅小区物业管理，明确物业管理责任，提升物业管理效果，规范物业服务市场，维护社会和谐稳定。根据《物权法》《物业管理条例》《xx省物业管理条例》及住建部《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》（xx号）文件相关规定，结合我区实际，特制定本实施方案。
一、总体要求
（一）指导思想
以党的十九大精神为指导，进一步提升治理和服务水平，推进城市社区治理体系和治理能力现代化建设。坚持以人民为中心，以服务群众、做好群众工作为目的，整合服务力量，提升服务水平，强化服务保障，全面凝聚社区治理合力，进一步理顺我区封闭式物业小区物业管理职责和权责关系，按照“政府负责、行业管理、部门配合、乡（镇）组织、社区落实、企业服务、业主自治、属地管理”原则，改善市民居住环境，构建平安和谐社区。
（二）工作目标
通过全面加强党的领导，完善社区物业党建联建，充分发挥党组织在社区治理和服务中的领导核心作用及“桥梁”“纽带”作用，搭建社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业等多元参与的公共协商平台，形成组织引领、多方互联、民主共商、协同共进的社区治理和服务模式，构建社区物业服务新体系、新机制、新格局，组织凝聚各方力量共同推动解决社区建设、物业管理、民主自治和社会治理等方面的重大问题，不断提高全区社区物业工作水平，让人民群众生活更有获得感、幸福感。
（三）组织机构
1.成立物业行业管理联席会议。借鉴周边县区经验及我区网格化管理体系，建立三级物业服务管理联席会议制度，负责全区物业管理工作的组织、协调和督促。通过建立联席会议制度，充分发挥好乡（镇）政府及职能部门作用，切实解决群众最关心的物业服务管理问题，真正做到“问题发现在萌芽、矛盾化解在小区、难点处置在一线”，以依法治理和优质服务，提升城区住宅小区物业服务管理水平，最终全面达到星级服务标准。成立以区委副书记为组长，区政府常务副区长和分管副区长为副组长，相关职能单位负责人为成员的物业行业管理联席会议领导小组，指导全区物业行业管理工作。
2.成立xx区物业行业协会。通过成立行业性组织，切实加强行业间的统筹联动、沟通交流、良性竞争，进一步促进我区物业管理服务整体水平的提高。积极加强与市物业协会对接，及时获得行业最新动态信息，在联系企业、连接市场、服务政府等方面发挥重要优势，更好地提升我区物业企业品牌。
3.加大业主委员会建设力度。积极引导符合条件的小区成立业主委员会，把热心公益、责任心强、乐于奉献、具有一定组织能力的业主吸收到业主委员会。成立业主委员会要依托楼栋长、单元长等机制，注重吸纳不少于50%的党员进入，业主委员会主任一般由党员担任，并在社区党组织领导下建立党支部、党小组，打通社区党建末梢，探索出“党建引领、有序参与、依法依规”新模式，切实推动破解小区治理难题，激发基层治理活力。
二、健全机制
（一）纠纷调解机制。在物业行业管理联席会议下设物业管理纠纷调解专班和联动机制，吸收懂法律、懂政策、懂操作的民间调解高手参与，着力协调在物业服务活动中产生的各类矛盾，引导群众依法、合理表达利益诉求，推动矛盾在基层得到及时有效解决。
（二）考评奖惩机制。把文明创建、投诉处理等要求指标量化，建立考核清单，每年由区物业行业协会依据清单对物业项目开展考核工作。采取星级评定制考核：70-79分为一星级物业项目；80-89分为二星级物业项目；90分以上为三星级物业项目；对得分在60分以下的，限期整改，整改不到位的'纳入黑名单，限制承接小区物业服务项目，未消除不良记录的，禁止参与新的物业服务招投标活动。同时，对物业项目及个人进行适当表彰和奖励。
（三）信用管理机制。建立诚信档案，对失信物业服务企业在五年内禁止参与我区辖区内物业项目竞标；经仲裁裁决或者司法判决确认后仍欠缴物业费的业主，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
三、完善物业服务管理制度
（一）完善物业服务企业的准入制度
1.实行前期物业服务企业招投标市场准入制度。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经区房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。禁止房地产开发商直接指定物业服务企业。
2.实行物业服务企业招投标制度。前期物业服务合同期满或业主委员会成立后，如更换物业服务企业的，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。小区前期物业服务企业申请参与投标的，应事先征求社区居委会、派出所、区市场监管局、区房管局的意见。
3.加强物业服务企业管理。区物业行业协会每年度对物业服务企业服务进行考核，由小区所在地乡（镇）政府、社区居委会、派出所、业主委员会签署意见。对处于整改期内、评价差、被列入不诚信名单的物业服务企业，限制承接小区物业服务项目，未消除不良记录的，禁止参与新的物业服务招投标活动。
（二）明确物业管理服务范围。
在住宅小区房屋竣工验收时，规划内的物业管理用房、社区用房、停车场（泊位）、公共设施设备（含地下水管网、电网、雨污水管网等）验收应当由区房管局、属地乡（镇）政府、社区、前期物业服务企业确认盖章，避免因权属不清导致管理混乱。
（三）建立诚信档案，加大对物业服务企业的扶持力度。
1.建立诚信档案，对失信物业服务企业五年内禁止参与物业项目竞标。
2.对星级物业项目实施奖励支持政策：
（1）星级物业项目遇到业主拖欠物业费的，业主的从业单位及主管部门应当配合物业公司催缴物业欠费；
（2）区司法局监督指导小区成立人民调解组织，为处理物业管理纠纷提供法律帮助；
（3）星级物业项目采取司法程序追讨物业费的，可向物业管理联席会议领导小组申请法律援助“绿色通道”。
物业小区管理方案11
一、概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌。
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号岗位人数主要职责备注
1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。
2经营部主任1具体经营事务、人事等。
3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证
4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。
五、经营预测
a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)
物业管理费：11.34万元
应收12.6万元
30000120.35=126000(元)
预计收入11.34万元(收缴率90)
维修服务费：0.5万元
特约服务：5.8万元
其他收入：1.5万元
b)支出：20.25万元
人员工资福利：14万元
办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
维修保养费用：1.5万元
税金：1.05万元
不可预见费用：1.2万元
c)润亏：-1.11万元
d)物业接管期间
前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月M
2(1)员工的工资和按规定提取的.福利费
序号岗位人数工资标准工资合计
1经理112001200
2经营部主任1800800
3办事员36001800
4物业管理员1800800
5安全护卫员75003500
6水电工1700700
7保洁员2400800
工资总额合计9600
工资总额合计：9600元/月;115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合计：14..17万元/年
(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元
(3)绿化管理费：绿化率451.04万M21元/年M2=1.04万元
(4)清洁卫生费：2人xx月80元/月人=0.192万元
(5)安全护卫费：7人200元/年人=0.14万元
(6)办公费：按管理人员工资总额25计算
5.52万元25=1.38万元
(7)固定资产折旧费：按10计算即1万元
(8)税费：按营收5.5缴纳即1.052万元
(9)保险费：暂不投保
(10)合理利润：按营收8计算1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月M2。
六、前期物业接管
a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b)物业接管验收
既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
房屋幢、户编号已经有关部门确认;
落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;
接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式
物业小区管理方案12
各物业服务企业，业主委员会：
为认真贯彻落实市委、市政府关于加强“平安温州”建设的有关要求，根据市房管局《关于在全市开展创建“平安物业”活动的实施意见》（温房字〔〕27号）和区平安办、区综治委《温州市鹿城区行业基层平安创建重点工作责任制》、《温州市鹿城区社会治安综
合治理重点工作责任制》（温鹿综治办〔20xx〕2号）文件的要求，结合温州市鹿城区实际，制订如下创建实施工作方案。
一、指导思想
深入学习实践科学发展观，紧紧围绕争创“平安温州市鹿城”的目标，以开展创建“平安物业管理小区（大厦）”活动为载体，增强物业服务企业参与创建的责任感、使命感，进一步完善物业管理小区的安全防范体系，形成物业服务企业、业主、业主委员会、社区密切配合、齐抓共管的创建工作机制，督促物业服务企业贯彻《物业管理条例》等物业管理法规政策，依据物业服务合同约定，进一步规范物业服务行为，履行协助做好小区安全防范工作的义务，筑牢思想防线，提高防范意识，落实防范措施，提高应急处置能力，有效地预防和减少安全事故和违法犯罪活动，促进“平安温州市鹿城”建设深入开展。
二、创建目标
通过开展创建活动，使温州市鹿城区物业管理小区（大厦）安全事故、治安和刑事案件等发生率稳中有降，不发生因物业管理措施不到位而导致的有重大影响的恶性事故、案件,力争通过三至五年的努力，全区85%的物业管理小区（大厦）达到新一轮平安创建的要求。
三、创建范围
温州市鹿城区已经实施物业管理的小区（大厦）
四、创建标准
1、物业服务单位与街道（乡镇）综治委签订社会治安综合治理责任书并抓好落实；
2、物业管理小区内必需的管理人员持证上岗率和到位率达100％，履行物业服务合同约定聘用的秩序维护员能满足小区治安防范工作需要；
3、物业管理小区内按照物业服务合同约定设立固定值班岗和流动巡逻岗，制订巡逻计划，秩序维护员按照计划昼夜巡逻；
4、物业管理小区有制订日常防范和应急预案，且定期组织开展安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练；
5、在物业管理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位统一设置文明规范、用语简洁的警示标识，告示注意事项，明确禁止事项；
6、物业服务单位对物业装修装饰的登记备案率达100％，与业主签订室内装修服务协议，组织开展巡查，及时发现和制止违法违规装饰装修行为并报告有关主管部门；
7、物业管理小区内消防安全设施按规定标准加强维护，并保证能正常使用，各类消防安全隐患及时得到整改；
8、居民楼二层以下住户的窗户应当采用防攀爬防撬功能的防盗措施，楼栋煤气管道、落水管等易攀爬处全部安装防攀爬装置；
9、物业管理小区执行公安机关制定的安全技术防范标准和要求，物业服务单位加强对楼宇对讲、电视监控等技防设施的管理并运转正常；
10、物业管理小区内全年不发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害事故，不发生居民入室、单位入室盗窃案件、机动车被盗案件；
11、业主对物业管理小区治安满意率达到90%以上。
五、实施步骤
1、宣传动员阶段（5月）。召开全区物业服务企业落实创建“平安物业管理小区（大厦）活动”工作大会，学习传达上级指示精神，部署创建工作任务，并确定创建示范点。
2、开展创建阶段（6月-10月）。各物业服务企业积极开展“平安物业管理小区（大厦）活动”创建工作，各房管所联系街道办事处和相关部门做好指导工作，确定考核制度。
3、企业自查阶段（11月）。各物业服务企业对各自一年来开展创建活动情况进行自查，总结经验教训，提出下步的工作思路，并将书面自查报告报房管部门。
4、考核评比阶段（12月）。由温州市鹿城房管分局在企业自查乡镇（街道）初评推荐的基础上，会同相关部门对各物业服务企业创建活动情况进行复查考评。
六、考评方式
创建活动每年组织一次考评。由物业服务企业申报，各乡镇（街道）初评推荐，最后由区房管部门牵头，会同相关乡镇（街道）、部门共同组织考评验收、表彰，被表彰的小区授予“平安物业管理小区（大厦）”称号并授牌。对因领导不重视、措施不得力而发生重大安全事故的小区，予以一票否决，依据物业管理法规政策进行处罚，直至注销物业服务企业物业管理资质。
七、创建要求
（一）统一思想，加强领导。创建“平安物业管理小区（大厦）”是深入开展“平安温州市鹿城”系
列创建活动之一，是推进新一轮“平安温州市鹿城”建设的重要举措。各物业服务企业要统一思想认识，加强组织领导，认真研究、制订创建活动方案、措施，扎实开展创建活动。温州市鹿城分局决定成立创建“平安物业管理小区（大厦）”活动领导小组，由莫光辉同志担任组长，詹里勋同志担任副组长，成员由刘青山、金涛、周毓雷、林凡、蒋振宇、包巨为组成，领导小组
下设办公室，办公室设物业修建科，蒋振宇同志兼办公室主任，负责创建活动方案的'制定、工作协调和督导。各房管所要成立相应的领导机构和工作机构，确定专人负责，具体抓好创建活动各项任务措施的落实。
（二）明确责任，强化落实。各物业服务企业要加强与业主、业主委员会、社区居委会的沟通联系，在乡镇（街道）综治部门的统一领导下，协助相关部门共同做好物业管理小区的安全防范工作；各物业服务企业要全面动员，全员参与，健全平安创建责任机制，强化小区安全防范措施和全体员工的安全责任意识。要加强安全检查，建立安全检查制度。对发现的安全隐患要及时整改，防患于未然。物业服务行业协会应当加强对物业服务企业创建活动的指导，督促物业服务企业认真落实创建工作。
（三）加强宣传，营造氛围。各物业服务企业要加强创建活动宣传，充分利用小区的宣传栏、广播等载体，教育、引导小区业主积极参与，增强自我防范意识。要及时通报创建进展情况，形成齐抓共管的合力。要积极与新闻单位密切配合，主动组织宣传，及时报道好经验、好做法和取得的新成效，在全社会营造良好的创建氛围。
物业小区管理方案13
一、计划目标管理
按恒基绿城物业制定的各项管理指标和创优方案，恒基绿城管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。
二、协调管理
运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。
——行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。
——竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。
——舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的
——管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
三、督导管理
管理处拟采用恒基绿城物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实施指挥和指导管理。
——经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。 ——法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。
——宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。
（二）、激励机制
激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。
——实施日常管理目标责任制，增强管理层的工作主动性，按“国优”标准制定各项管理指标，严格作好各项工，作明确奖罚。
——实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。
——依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。
（三）、监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证小区管理机构及其工作人员依法办事。 ——管理者对机构内部工作人员进行监督。
——业主对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。
——通过信息反馈等各种手段，实现监督管理的闭环机制，保证恒基绿城x物业管理监督机制的有效实现。
（四）、自我约束机制
——经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。
——目标结构与责任相联系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。
——权利链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的`权利链条，形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。
（五）信息反馈及控制机制
信息反馈渠道：
信息反馈控制方式：
（1）中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。
（2）通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度，实行规范化运作。
（3）流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。
（4）管理处主任、管理员的每月（日）检查，通过总结评比获取反馈信息。
（5）通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。
（六）量化管理及标准化运作
1、量化管理
（1）每年根据ISO9001质量方针和总公司下达的任务，确定年度质量目标，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。
（2）实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。
（3）管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。
（4）年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采取末位淘汰制。
（5）财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理，提高效益。
2.运作标准化管理
（1）贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。
（2）贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，严格按照管理规程和操作要求运行。
（3）运用公司《员工手册》，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。
（4）发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。
（5）实施公司企业形象系统。
四、人员的配备
管理处人员配备1、项目经理1人
2、办公室主任：1人
3、客服：2人
4、楼道主管1人，楼管员3人，
5、保洁工：6人
6、绿化工：2人
7、保安队长：1人
8、保安人员：8人
9、工程部：3人
10、灵活机动人员：2人
物业小区管理方案14
为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。
一、组织领导
组长：张劲松（牌楼街道办事处主任）
副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）
成员：幸坤权（牌楼办事处社区服务中心主任）
骆霞（牌楼街道办事处城管科科长）
陈守元（印盒石社区主任）
陈联国（观音岩社区主任）
黄东方（万安社区主任）
潘中英（太平社区主任）
王明（石峰村主任）
叶平（大河沟社区主任）
周君（搭马桥社区主任）
何永凤（袁家墩社区主任）
何小燕（牌楼社区主任）
领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮忙社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。
二、规划与目标
1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，（其中基础条件较好的居民区（一类小区）个；单位型居住区（二类小区）个；目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）个。
印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。
观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。
万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。
石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。
太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。
大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三类小区4个。
搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。
袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。
牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。
2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境，而且对于我区建立国家卫生城市、礼貌城市和一流人居环境具有重要好处。我办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要好处，取得理解和支持；在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在20xx年底，逐步实现规范化的物业管理，以全面提升城市管理水平。
三、实施步骤
1、制定方案（xxxx年8月1日——8月30日。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案。
2、宣传部署（xxxx年9月1日——9月30日）。对社区物业管理工作动员部署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和好处，以及给群众带来的切身利益。
3、抓好试点（xxxx年10月1日——10月30日）。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的试点社区。
4、总结推广（xxxx年11月1日——11月30日）。总结试点工作经验在各社区加以推广，试点中的'问题和不足之处加以修正和改善，在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实。
四、主要措施
1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。
2、建立街、居二级目标管理职责制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一职责人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解状况，用心协调解决问题，确保全办物业管理工作有计划有步骤地推进。
3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业管理工作的状况进行督促检查和评比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不用心支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。
物业小区管理方案15
一、管理目标：
1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市安全文明（优秀住宅）小区标准；
2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准；
3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准；
4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全；
5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁；
6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入小区；
8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%；
9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上；
10、营造小区浓厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参与人员不得少于300人；
11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。
二、分项指标：
1.房屋完好率： 100％
2.房屋零修、急修及时率： 99％
3.维修工程质量合格率： 100％
4.管理费收缴率： ≥98％
5.绿化完好率： 99％
6.清洁、保洁率： ≥99％
7.道路完好率及使用率： 100％
8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％
9.排水管、明暗沟完好率： 100％
10.路灯完好率： 100％
11.汽车场完好率： 100％
12.公共文体设施、建筑小品完好率： 100％
13.小区内重大刑事案件发生率： 0
14.小区内治安案件发生率： ≤1／年
15.消防设施、设备完好率： 100％
16.火警发生率： ≤1％
17.火灾发生率： 0％
18.违章发生率： 2％
19.违章处理率： 100％
20.用户有效投诉率： ≤2％
21.有效投诉处理率： 100％
22.管理层员工专业培训合格率： 100％
23.特种作业员工持证上岗率： 100％
24.维修服务回访率： ≥30％
25.业主（住户）对物业管理综合满意率： ≥98％服务特色（“菜单式”服务模式）
一、实行“菜单式”服务模式
即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。
二、快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务承诺
1、首按责任制
每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。
接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。
2、三分钟服务承诺
第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的服务，这一过程不能超过三分 钟。若有特殊情况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。
三、突出、贴心的文明礼貌：三米微笑服务+站立式服务
1、三米微笑服务
管理处人员见到客户必须微笑示意，具体做法是：在距离客户三米时，必须自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也必须遵守三米微笑服务原则。
2、站立式服务
站立式服务表现在：（1）各固定岗（道口岗、门岗护卫员）根据接待客户的不同，应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务，早班和中班在工作 服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待员或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，也必须站立并微笑致意，客户离开时，也必须站立微笑送别，并目送客户出门为止。
四、全天候的服务时间
1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求可以得到最及时的服务。
2、维修班实行24小时专人服务，客户普通维修事项可以得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。
3、客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户在无水值班的情况下可以找到相关的人员。 所有不值班人员在接到客户求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第一时间赶到事故现场，给予客户最及时的关怀与帮助。
4、管理处全体人员非特殊情况都必须留守小区，随时待命，以便为客户提供服务。
五、丰富的社区文化活动
丰富的社区文化活动不仅仅表现在举办多次的大型活动，还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来，变客户被动接受管理处提供的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在整个小区中形成一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文化氛围。
六、多种多样的特约经营服务
常规的物业服务内容仅是对公共设施设备进行维修、保养，对公共场所进行管理，对全体客户提供共同的服务，而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中， 因此开展多种多样的特约服务，不仅仅是物业服务内容的深入，也大大方便了客户的生活，同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务内容。
七、实行完全的封闭式管理
传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理，而我们实行的完全封闭式管理，是除了客户和拜访人 员能进出小区外，其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由我们的人来完成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。社区文化
一、社区文化宗旨
提高社区文化工作质量，增强社区居民综合素质！
二、社区文化理念
增强邻里交流，复古朴素民风。让丰富多彩的文化活动成为沟通心灵的桥梁！
三、社区文化最终成果展望：
1、当人们走进小区的时候，就能听到从空中传来悠扬的.背景音乐、看到优雅的自然景观、呼吸着清新的空气，仿佛置身于世外桃园之中，心神为之一振；
2、小区的每一个成员都能自发、定期地融入到各种活动中来，让小区每个成员都能从中寻找到自己的兴趣、爱好，并乐在其中，乐此不疲。
3、不管走到那里，都可以欣赏到各种各样的山水画、名人字画，仿佛置身于美术馆中。
4、生活在这里的人们脸上挂满了满足、快乐的笑容，忧愁与这里绝缘。
四、社区文化的硬件建设：
社区文化可分为硬件部分和软件部分。社区文化的硬件部分，是潜移默化影响人们心理素质的重要因素，从所周知，现代文明的建设是由具备良好素质的人来完 成的，而良好的居住环境，可以促使人们自觉地养成良好的生活习惯。环境对于一个人的心理影响是相当重要的，当一个人长期处在良好的环境当中，便会不知 不觉地提高自身的素质，而如果每个人的素质都得到了提高，那么整个社区文化氛围自然而然地也就体现出来了。总的来说，社区文化的硬件部分应该包括：
1、会所，包括篮球场、网球场、羽毛球场、健身房、清吧、茶艺馆、棋牌室、游泳池、乒乓球室、阅览室等；
2、公共场地，包括公共绿地、道路、大堂、走廊等；
3、室外健身场所，包括室外健身器材、健身路、室外操场等；
4、公司配置一整套专业的音响和舞台，这样可以提高管理处社区文化活动的专业性。
对于会所应该尽可能利用其功能，并加强现代化管理；对于公共场地则宜挂一些名人名画，营造一种浓郁的文化氛围；对于室外健身场所，则应该加以适当引导 ，形成正确的、自发性的健身氛围。总之，对于社区文化的硬件，应该重在利用，我们的工作重点应该放在社区文化的软件建设上。
五、社区文化的软件建设：
软件建设是社区文化建设的中心组成部分，它包括一系列的活动计划、实施效果及相关管理制度、管理处人员的服务精神、各项活动筹备人员的组织协调能力、居民的参与配合及对公益活动的热心程度。
根据社区文化的活动形式、活动风格，社区文化软件的内容可概括为以下五大部分：
（一）体育类
体育类社区文化目的在于通过倡导体育健身的精神，利用小区的各种资源引导小区全体住户参与体育锻炼，进而形成各种自发性组织，从而形成积极、健康、活泼、向上的小区精神。体育类的社区文化适合任何的住宅小区，而且效果明显，影响面广。具体的体育类社区文化活动，包括：
1、成立各种体育俱乐部，定期组织训练、比赛
（1） 球类：篮球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、网球等；
（2） 棋类：围棋、象棋、跳棋、军棋等；
（3） 牌类：桥牌、扑克牌；
（4） 游泳：游泳培训班，游泳比赛；
（5） 拳类：太极拳、太极剑等。
2、每年一次，以小区为单位，由公司组织大型体育活动比赛
3、在社区公共场所设置室外健身器材
4、利用国内国际各种体育比赛做体育锻炼的宣传，如组织集体观看重要比赛，挂宣传标语等，增强民众体育健身意识。
（二）文学类
文学类社区文化的定位比较高，主要是利用小区中素质较高的人来组织一些兴趣小组，在这些兴趣小组的带动下，不定期举办一些文学活动，从而吸引更多的住 户前来参加活动，通过举办各种文学活动，提高参加者的文学素养和兴趣，最后形成富有特色的小区文化氛围。由于这类社区文化操作比较困难，而且效果很难预测，所以只适合那些住户文化素质较高的小区。具体的文学类社区文化活动，包括：
1、组织互换藏书活动；
2、文学写作兴趣小组；
3、各种兴趣小组：红学会、水学会、西学会、三学会等。
（三）艺术类
艺术类社区文化是内容最广泛，也是实际工作中运用最多的形式，主要通过各种俱乐部的活动来带动全体住户参与到社区文化活动中来，并形成若干自发性组织。这类社区文化适合任何住宅小区，其主要活动包括：
1、成立各种兴趣小组，定期组织训练、汇演、竞赛，可先以各小区为单位，成熟后可加以联合，组成精英团体：
（1）声乐：民乐团、合唱团、独唱团、各地戏曲团
（2）舞蹈：民族舞、街舞、交谊舞、秧歌、腰鼓等，并定期举行训练、比赛
（3）书法、绘画：成立书法、绘画兴趣小组，并将其作品在小区各处展览，年底还可举办免费写春联、画年画活动
（4）摄影：以公司已成立的摄影俱乐部为基础，定期组织成员进行外拍、作品交流展示活动
（5）外语兴趣组：引进外语培训机构进入小区，定期举办外语角、外语沙龙、外语培训等
2、营造社区艺术氛围
（1）将小区各艺术团体成员的优秀作品（书法、山水画等）加以装饰后，在社区公共场所（大堂、会所等）展示，一方面可增加各团体成员的积极性，另一方面可增加小区公共场的艺术氛围；
（2）定期组织社区家庭读书活动；
（3）周末露天舞会、音乐会、歌会；
3、节假日举办大型联欢会、文艺汇演、卡拉ok比赛等。
（四）康体类
从意义上说，康体类社区文化是最具有社会效应的活动，不仅可以带动小区住户参与各种社区活动，进而形成一种生活模式，还可以对小区的周边带来一些服务，正因为有良好的社会效应，康体类活动犹如异军突起，在社区文化中占据了一席之地。这类活动个体包括：
1、提供健身、娱乐场所（室内室外），为小区成员长期开放，并加以必要的辅导
2、定期组织爬山、游园、自驾游活动
3、定期组织美容、健身讲座
5、定期组织集体体检（最好是免费体检）
6、暑假组织少年夏令营活动
6、筹建社区健康站，请专家定期或长期提供健康咨询、急救等
（五）经济类
经济类社区文化的目的在于让小区内的住户相互帮助，形成一些商会，定期组织活动，在小区范围内形成一种浓郁的商业气息，并使小区中的每一个住户都能从中受益。这类活动的目的性较强，比较适合以商业为主的商住小区。这类活动具体包括：
1、定期邀请成功人士到小区做创业心得报告
2、成立各种商会
3、定期邀请房地产专家做房地产租售交易介绍，并提供现场咨询
4、定期邀请证券专家做投资、理财报告，并提供现场咨询
5、根据住户的具体需要，举办汽车、名牌家私、艺术品展览活动
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